建筑物区分所有权制度若干基本研究

1、 建筑物区分所有权制度若干基本研究建筑物区分所有权作为当代民法一项重要的不动产所有权形式，自十九世纪初叶迄至二十世纪六十年代，已为英美法系与大陆法系各国民事立法所普遍确立1， 并由此成为各国和地区法制上的一项重要制度。然而，尽管我国目前在事实上已经形成且大量存在多个甚至上百个所有人共同拥有一栋建筑物的多种所有制形式和制度，但迄今为止，我国理论界对此问题仍缺乏深入、细致的研究，更谈不上理论体系和有关立法的建立和完善。有鉴于此，本文试图对该领域中若干基本问题作一研究，以期有益于我国建筑物区分所有权制度的建立和完善。一、建筑物区分所有权名称之比较与选择关于“建筑物区分所有权”一词的表述，各国立法例上

2、不尽相同。日本称之为“建筑物区分所有权”，德国和奥地利称之为“住宅所有权(Wohnungseigentum)”，法国称之为“住宅分层所有权”(la prop-riefe par etages au par apartements)”， 瑞士称之为“楼层所有权(Stockwerkseigentum)”，美国一般称之为“公寓所有权(ownership of apartment house)”，英国、 新西兰称之为“住宅所有权(ownership of dwellinghouse)”。这些表述尽管名称有异，但实质内容相同，都是以建筑物的某个特定部分所享有的所有权的抽象概括。然而从比较法和语义上看，笔

3、者认为在上述名称中，日本立法采用的“建筑物区分所有权”最为科学。其理由如下：(一)“住宅所有权”中的“住宅”，辞书上解释为“住家的房屋”。2 据此解释“住宅所有权”是指对“住家房屋的所有权”。这样，无论是一座供住家用的无楼层的平房，抑或一栋供住家用的高楼大厦，均可视为“住家房屋”，两者并无实质区别。然而，前者是单一权利主体对整个平房所享有的所有权，并不发生建筑物区分所有权问题;后者是多个不同的所有人分别对整栋高楼大厦的特定部分所享有的所有权，从而发生了区分所有权问题。可见“住宅所有权”外延太宽，以至于把所有对住家房屋的所有权包括起来。(二)“住宅分层所有权”和“楼层所有权”从语义上均可理解为“

4、对住家的房屋的某一楼层的所有权”，这种所有权不过是建筑物区分所有权之一种，即对横向分割的区分所有建筑的所有权。但建筑物区分所有权除了这种类型外，还有对纵向分割和纵横结合上分割的区分所有建筑的所有权，即连栋住宅(分间)所有权和(分套)住宅所有权，用其来表述建筑物区分所有权，同样不能涵盖所有的建筑物区分所有权，也不准确。(三)“单元住宅所有权”仅指分套住宅所有权，用其来表述建筑物区分所有权，同样不能涵盖所有的建筑物区分所有权。(四)“公寓所有权”中的“公寓”为外来语，它是指由数个分立住宅组成，且每一住宅必需在用益上可以独立的成为一个寓所的建筑物。3 据此解释：那么一座一层楼的由独立寓所所构成的公寓

5、，其权利人可以分别对其寓所享有所有权，他们之间并不发生区分所有权问题。所以，“公寓所有权”的表述同样不准确。(五)“建筑物区分所有权”中的“区分”，日语为“”或“”， 4相当于汉语的“分类”、“划分”的意思。据此解释，“建筑物区分所有权”是指对建筑物的与其他部分区分开来的某一特定部分所享有的所有权，它既包括分层住宅所有权，又包括连栋住宅所有权，还包括分套住宅所有权，它适用于一切类型的区分所有建筑物的权利状态。因此，它能够比较恰当地概括这种所有权形式，且不致产生歧义 5，不失为最佳的表述语。 我国理论与实务应采此表达术语。二、建筑物区分所有权界定之分析与衡量关于建筑物区分所有权的界定，各国理论与

6、实务上主要有以下几种学说：(一)一元论说，又称一元主义或一元论说。它又可分为“专有权说”和“共有权说”。1.专有权说。此说最早为法国学者在解释法国民法典第664 条时提出。6 认为：建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分所享有的所有权(专有权)，并得到我国台湾学者史尚宽先生7 和日本著名学者我妻荣先生8等支持。在法制上， 专有权说为立法所肯定，首先始于1804年法国民法典第664 条所谓“建筑物之各楼层属于不同所有人”的规定。日本建筑物区分所有权法也采取了专有权说，该法第2条第1项规定：“本法上的区分所有权，是指依照前条的规定，以建筑物的部分为标的所有权而言(此应除去第4条第2项中所

7、规定的共有部分)。”2.共有权说。此说最早为法国学者普鲁东( Proudhon)与拉贝(labb)在解释民法典第644条规定时， 针对上述法国学者之专有权说而提出的。该说以集团性、共同性为立论精神，将区分所有建筑物整体视为全体区分所有权人之共有，认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的持份共有权。瑞士民法典采取共有权说，该法典第712条之 1第(1)项规定：“楼层所有权，即建筑物或楼房的共同所有权的应有份。”(二)二元论说。此说最早为法国学者在针对上述一元论说予以理论和实际的两方面批判后所提出的。并为我国台湾学者郑玉波先生、黄越钦先生9及大陆学者陈苏先生10所赞同。该说认为，建筑物区分所

8、有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权的结合。台湾民法典采取了二元论说，该法典第 799条规定：“数人区分一建筑物，而各有其一部者，该建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有，其修缮费及其他负担，由各所有人，按其所有部分之价值分担之。”(三)三元论说。该说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。此说为德国著名法学家贝尔曼先生所倡导，又称“最广义区分所有权说”。他主张，将被区分的各空间所有权视为“特别所有权(Sondereigentum)”，外周问

9、题为“共有权(Miteigentum)”， 再加以各区分所有者间之“社员权(Mitgliedschaftsrecht)”概念，而形成将物权法(sachenr-echtlich)及人法性( personrechtlich)二要素合为一体之“共同的空间所有权(Gemeines Raumeigentum)”之法律关系。11 上述三元论说得到日本著名学者丸山英气教授、我国台湾学者戴东雄先生12以及我国大陆学者段启武先生13和陈华彬先生14的积极支持。德国住宅所有权法采取了三元论说，该法上的所有权概念系由专有所有权、持分共有权和共同所有人的成员权三部分所组成。15比较以上各种学说和模式，笔者认为：(1

10、)一元论中的“专有权说”或“共有权说”把建筑物区分所有权界定为对建筑物专有部分或共有部分所享有的专有权或共有权，不能反映建筑物区分所有权的全貌，也不利于建筑物区分所有权的圆满实现和正确使用，因为如果区分所有人只享有专有权而不享有共有权和成员权，那么他就无权使用建筑物的共用部分，无权参与有关建筑物的管理、维护、修缮等共同事务，区分所有人的专有权也就无法行使和实现。如果区分所有人只享有共有权而不享有专有权和成员权，则区分所有人的共有权和成员权会失去存在的前提和基础。因为专有权决定了共有权和成员权，取得专有权，便取得共有权和成员权;处分专有权，便处分了共有权和成员权。(2 )二元论说把建筑物区分所有

11、权界定为专有权和共有权的结合，较之单纯的“专有权说”或“共有权说”是一大进步，它基本上反映了建筑物区分所有权的本质特征。但仍有玉瑕，因为在区分所有的法律关系之中，区分所有人基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的作为管理团体成员的成员权，具有人法(管理制度)的要素存在。16并非专有权和共有权所能概括的。(3 )三元论说把建筑物区分所有权界定为专有权、共有权和成员权的结合，避免了“一元论说”的缺陷，从内涵上反映了建筑物区分所有权的本质特征，从外延上涵盖了建筑物区分所有权的一切形式，故较之前两种学说，更为科学。其理由如下：A.建筑物区分所有权解释为由专有权、共有部分持分权及成员权所构成(即

12、“三元论”)可以克服上述两种学说之不足。B.三元论说反映了建筑物区分所有权所固有的本质属性，表明了建筑物区分所有权系一类特殊的不动产所有权形式及该类不动产所有权形式所具有的若干特殊性。C.三元论说涵盖了因区分所有建筑物所产生的一切法律关系，较之上述两种学说仅能涵盖某一方面或某二方面的法律关系更为妥洽。D.三元论说有助于调整区分所有者个人和团体之间的矛盾。考察近现代以来各国关于建筑物区分所有权的立法史，可以看到，各国立法的发展变化始终是围绕如何有效地调节区分所有者个人和团体之利益矛盾而展开的。在立法之初，各国大都强调对区分所有者个人的专有部分所有权的保护，强调区分所有者个人在区分所有建筑物共同体

13、关系中的地位和权利，由此乃发生了区分所有人权利的膨胀及对区分的所有权人全体共同利益之损害。为维持建筑物区分所有权人共同体关系之存在，各国立法于是开始修正既有以区分所有者个人权利为立法基础之旧有立法，转向对过分强调区分所有者个人权利的制约及对于团体利益之重视。这就是广泛承认各区分所有者作为管理团体之成员权，加强区分所有权人集会功能，并借管理团体力量妥订管理规约，以管理区分所有权人间的共同利益事项。可见，三元论说承认成员为区分所有权之构成要素之一，对调节区分所有者个人和团体之矛盾及利益关系，具有极大裨益。综上所述，笔者认为，应采三元论学说对建筑物区分所有权作以下界定：建筑物区分所有权，是指多个所有

14、人，甚至上百个所有人，共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分(专有部分)所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑部分(共有部分)所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。三、建筑物区分所有权的性质、特征及种类之分析(一)建筑物区分所有权之性质和特征关于建筑物区分所有权的法律性质，各国学者大多认为系一种物权不动产所有权。例如德国学者Heinz Paulick先生指出，建筑物区分所有权为一种真正所有权，其一方面强调自己专用之特别所有权，另一方面与他人之

15、特别所有权关系形成一共有权。17台湾学者黄越钦先生指出，建筑物区分所有权为一种对住宅予以管领支配之权，其权利标的包括私有部分(专有部分)与共用部分。18台湾学者戴东雄先生则更明确指出：“区分所有权为一独立不动产所有权概念。但其较一般不动产受较多限制，因为区分所有权之对象系以一栋建筑物为前提”。19另一台湾学者王泽鉴先生对此虽未明确表明其见解，但其在所著民法物权(通则)一书中把建筑物区分所有权置于第三章“所有权”名称下研究。20显然，王先生在事实上亦认建筑物区分所有权为一种不动产所有权。笔者认为，将建筑物区分所有权之性质界定为不动产所有权可资赞同。但是，此种不动产所有权系一种特殊的复合性的不动产

16、所有权，其具有区别于一般不动产所有权的特征。因此，笔者主张，应将建筑物区分所有权之性质解为一种包括专有所有权、共用部分持分权及构成员权(成员权)的三位一体的复合性物权。并且，应该指出的是，不仅专有所有权、共用部分持分权，而且该成员权自身亦具有物权性效力。故建筑物区分所有权作为一项独立的复合性物权，与一般不动产所有权相比，具有如下特征：1.权利客体的多样性。即建筑物区分所有权内部系由专有所有权、共有部分持分权及构成员权所构成。在一般不动产所有权，其构成则是单一的。它不仅系指权利主体对不动产享有占有、使用、收益及处分的权利。2.专有所有权之主导性。在建筑物区分所有权所包含的三项内容中，专有所有权具

17、有主导性。此表现在：(1 )区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权(共有所有权)及构成员权。反之，区分所有权人丧失了共用部分持分权与构成员权;(2)一般而言，区分所有权人专有所有权之大小，将决定其共用部分持分权及成员权(如表决权)的大小。( 3)在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。3.建筑物区分所有权的一体性。此表现在：(1 )构成建筑物区分所有权的三项要素即专有所有权、共用部分持分权及成员权必须结为一体，不可分离。在转让、处分、抵押其他权利时，均应将此三者视为一体为之。不得保留其一或其二而转让、抵押其他权利。他人在受让区分所有权时，

18、亦即必须同时取得专有所有权、共用部分持分权及成员权三种权利。(2)在同一栋建筑上，不能既设定区分所有权， 又设定一般所有权或一般共有权。要设定区分所有权，必须将整栋建筑物都区分为专有部分和共用部分，并设定相应的专有权和共用部分持分权，否则在权利归属和利益分配上将会发生混乱。214.登记公示性。建筑物区分所有权作为不动产所有权之一种，须履行不动产物权之登记，期以表征权利之得失变更。惟区分所有权之性质较一般不动产所有权复杂，故其依赖登记之公示性尤较一般不动产所有权更受重视。22同时，一栋建筑物上究竟设立了一般所有权，还是区分所有权，于物质形态上无法判断的。从此意义上而言，建筑物区分所有权之设定与转

19、移，亦必须经过登记。5.权利主体身份之多重性。在建筑物区分所有权，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权所构成，因而区分所有权人的身份，亦具有多重性。即专有所有权人、共有所有权人及成员权人。而在一般不动产所有权，其权利主体之身份只能是单一的，要么作为所有权人，要么作为共有权人，而不得同时具有所有权人和共有权人的双重身份。6.权利内容具有复杂性。传统的不动产所有权内容，即主体间的权利义务关系比较单一。建筑物区分所有权的内容，即主体间的权利义务关系异常复杂，主要表现为三方面的权利义务关系：一为权利主体作为专有权人的权利义务关系;二为权利主体作为共有权人的权利义务关系;三为权利主体作为管理团体成

20、员的权利义务关系。这三方面的权利义务关系经常相互交织，更加使其复杂化。7.权利具有空间性。传统的不动产所有权以地表为中心，及于土地垂直之上下，因而调整不动产物权关系的法律，称之为“地盘法(Bod-enrecht)”， 23毫无空间概念可言。建筑物区分所有权则不然，其专有权并非对某一有体标的物加以管领支配，而是对由建筑材料所组成之“空间”，不论其为供居住或营业用之空间加以支配管领，此乃人类有法律以来前所未闻之观念，今已大致公认。24(二)建筑物区分所有权之种类关于建筑物区分所有权之种类，依各国实务和立法，计有以下三种：1.纵割式建筑物区分所有权。它是指在纵割式区分所有建筑物上所成立的区分所有权。

21、纵割式区分所有建筑物是指将一般连栋式和双并式等分间所有的建筑物纵切为数户的建筑物。这种形态之区分所有建筑物，各区分所有人之间的共用部分极为单纯，除共同壁、梁、柱外，屋顶、楼梯、外廊都是分开的，外围壁、梁、柱外，屋顶、楼梯、走廊都是分开的，外围壁、基地等均以境界壁为界，分属于各专有部分。因此，纵割式区分所有建筑物与一般独门独院的单独所有的建筑物，几乎没有什么区别，其纵割式区分所有权与一般单独所有权亦无多大的区别，其区分所有权特有的问题比较少，所以这种类型的区分所有权不是研究建筑物区分所有权的重点。2.横割式建筑物区分所有权。它是指在横割式区分所有建筑物上所成立的区分所有权。横割式区分所有建筑物是指上下横切分层所有的建筑物。例如将一栋四层楼的建筑物，上下横切为四层，分别为甲、乙、丙、丁四人所有。这种形态的区分所有建筑物，其区分所有人间的共有部分，除共同壁、梁、柱外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊、外围壁、基地等，其横割式建筑物区分所有权完全不同于一般的所有权，是研究建筑物区分所有权的重点之一。3.混合式建筑物区分所有权。它是指在纵横分割式区分所有建筑物上所成立的区分所有权。纵横分割区分所有建筑物是指上下横切，左右纵割分套(单元)所有的建筑物。例如将一栋四层楼的建筑物上下切为四层后，再于以左右纵割为一套套的套房，我国称为单元。这是区分所有建筑物最常见的形态，即现代公寓大厦之区分形态。25