开发商在商业地产中的角色与项目定位

1、开发商在商业地产中的角色与项目定位当开发商在中心商业圈拿到一块土地后，很容易地进入商业地产 开发的梦想；商铺的出售单价表面上大大高于住宅，市场上也不时传 来某商铺铺王的价格，市调的结果也使开发商的胃口大地提高，这一 切不知不觉地引导开发商向大型、超大型商业地产领域进军，似乎商 业地产就是一座金山，找到了就可以背着麻袋回家数钱去了。然而现实中，情况大大相反；开发商在大型商业地产开发后，往往不 是背上了沉重的债务包袱；就是整体低价转让血本无归；或者“卖房 卖成房东”，不得已成为大业主或经营商。究竟是什么原因造成了这 样的局面呢？ 首先让我们看一看，商业地产与住宅地产在产业链的差异吧。住宅地产是开发

2、商建成房屋后卖给业主，而后业主自行居住或自 行出租，交房后交物业公司进行后期物业管理，而后业主自行居住或 自行出租。现行的法规对开发商在住宅地产开发销售后，有一个良好的退出机制。 业主基本上是一个产业链的末端，住宅开发一一建设一一销售一一交 房物业管理，完整的交一个圈。商业地产一一是其开发的商业设施建成后，出售或出租给经营者（或 经营商），经营者进行营销、出售商品，是一个长期反复的生产过程。其商业建筑的投资，是经过多年经营的收益后，才能收回的。现行的 法规在商业地产的开发中，开发商没有一个良好的退出机制。开发商必须在项目开始前，自行安排好退出机制，否则开发商不得不成为业 主或经营者。（见附件地

3、产项目开发流程）由于以上的原因，当开发商准备进行商业地产开发时，您不得不认真 地研究，开发商在商业地产中扮演的角色。如果开发商在项目的开发 前不能很好地把握这一点，您可能就摇身一变成为大业主或经营商。 对于这一点许多开发商根本没有意识到；或者受利益的驱使，无视这 种角色的变化，最后走向失败的道路。让我们看一看现实中的例子在ZZ市有多处大型的商业地产，商业设施建成后，其开发商基本上成 为大业主，在经营不善后，不得不低价转让或租赁，背上沉重的债务 包袱。这在全国和全世界也不凡其例，究其原因：1. 大型商业设施卖不完（也不可能卖完）。2. 大型商业设施不能买（经营上政策上不允许）。3. 主力店也不卖

4、商场（物业）。4. 从开发商转为经营商准备不足，人力、物力、资金条件不具备。从以上的例子可以看出，开发商在没有安排好退出机制前，开发商业 地产的风险是巨大的。当开发商认真审视了自己的角色后，就会在项目开发的定位、规划、 设计上有着本质的区别。再让我们看一看深圳上海北京成功的商业地产的特点：现代商业建筑的组合形态当我们考察深圳上海北京成功的商业地产后，会发现其现代商业建筑的组合形态的共同特点：（a）商场伴着写字楼从开发的角度 （提高容积率），资金运作的手段（现金流），商业运 营的出发点（人流互动），这一建筑组合形态均体现和满足了上述各 方面的要求，成为高档商业开发的基本形式。二 商业建筑的品位与

5、商品的品质向高端化发展随着社会的进步与富有，人们更加关注和重视商业建筑的外观和购物环境的品位，商品的品牌和品质，使其不断的向高端化发展。（b）品质高档环境优从而使商业建筑的设计更加人性化，商品的品牌和品质的高档化。对商业地产的开发提出了更高的要求。三 商业动线更加简洁明了方便舒适在商业开发项目中，商业人流动线简洁（只有一条），物流动线清晰，车流动线方便，购物十分舒适。（c）一条动线上下走使人们随意便捷到达购物场所，增加了随机的情趣和机率。购物人流 动线的公平性，使商铺无死角，提高了商铺的均好性。为招商开业提 供了良好的物业条件。四商业业态向多元化发展在商业项目中，我们看到大量的餐饮娱乐业态，其

6、比例有不断增加的 趋势。餐饮娱乐业态集中分布在建筑的入口地下顶层和边角(d) 吃喝玩乐在两头从而使商业业态不断丰富，向餐饮娱乐购物一体化发展，满足消费者 的多项需求，在布局上餐饮娱乐业态又充分利用建筑的边边角角，与 购物布局形成互补。顾客和经营者均乐在其中。正所谓：商场伴着写字楼，品质高档环境优，一条动线上下走，吃喝玩乐在两头。商场伴着写字楼(住宅)其原因是1. 开发商的本质工作是卖房子，写字楼、住宅、公寓，这都是开发商 所能掌握控制变为现金的、也是其开发商的基本赢利点，是主业。2. 在写字楼、住宅、公寓开发的基本保证下，根据各公司的具体情况 和长期战略目标，来确定商业开发的面积比例和业态，与

7、商业经营者 联合或自行组建商业经营队伍，保证商业在培育期内安全过度，变为 一个成熟的商业市场。完成长期经营战略目标，取得更大的经济效益。认识了上述的观点，开发商就会从一个真正开发商的角度去控制开发、 设计商业地产，从而走上万里长征的第一步。当开发商决定继续做开发商而不是转变为经营商时，则项目的规划设 计原则是：根据自身的特点及情况，确定物业出售与自留的比例，自留物业的闲置不能影响销售物业及整个项目的开发与运行。也就是其销售部分完 全能满足整体开发（含商业部分）的各项需要，资金、人力资源配置 能保证该项目建设完成并交付使用。保证开发商立于不败之地，其利 润大小看销售业绩与自留物业的后期经营。如果

8、开发商决定以商业为主，又要不影响主业开发，要具备以下几个条件，使之在商业设施建成后，顺利退出商业物业。1. 开发商为集团公司，有一个现成的经营公司接手，在交房后开发商 顺利退出。2. 开发商有一个良好的商业合作伙伴，建成后交合作伙伴经营，开发 商顺利退出。3. 开发商再自己建立一个经营公司，建成后交自己的经营公司去经营， 开发商成功退出。总之在商业地产开发中，开发商不能以自己的开发团队去做经营团队 的工作，必须把退路安排好，在资金和人力资源中必须重新组合配置。同时在项目的定位方法和步骤上摆脱认识上的误区，施工设计的细节和特点认真掌握，才能认真地做好商业地产的开发。（完）在角色定位后，开发商要有清醒的认识商业开发规划设计中的误区：1. 不能