营销策划报告

1、东 方 威 尼 斯营 销 策 划 报 告一、市场概况:商场如战场,所谓知讯者生存,我们就先来看一下别墅市场。说到别墅，我们就不得不说一下别墅的定义，别墅一词源于别业，意为本宅之外供游玩休闲的园林房屋。所以别墅有两个特别的特征：一、别墅是靠近自然景观优美的地方的，才可以供游玩休闲；二、自然景观优美的地方，一般都离市中心生活区远，所以别墅的地段一般都较偏远。我们先来看一下福州别墅的大概地理位置，福州目前在售的12个新老别墅项目，三环之内的只有三个，占总量的25%，三环之外的有9个，占总量的75%。二、策划包装：策划硬件增加、变更内容：一、修建精致的入口广场、引路绿化做出精品，入口广场的街道，布置精

2、美花坛，雕塑。沿街店面门面做装饰，布置海报、店面招牌。二、精致的样板生活区，展现独特的游艇水生活。修建大量精品露台和码头平台。引入小型水面，停泊小型游艇。三、售楼部做小型停靠码头，停泊小型游艇、快艇，成立威尼斯游艇会。四、市中心的接待售楼部，市中心售楼部的大型户外展板广告五、福厦路入口处大型广告展板六、市区往现场方向引导旗七、长乐、福清往现场方向路口处大型展板八、长乐、福清市区大型广告宣传牌广告包装：一、缘起：别墅不仅仅是一种物质生活的需要，更多的是一种生理和心理意识的需要，它的存在并不是为了满足一种远离城市的、自己自足、与城市相隔离的要求，而是为了和城市生活取得一种均衡，并在此基础上求得和城

3、市生活的兼容。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。传统别墅更多地具有居住建筑的性质，有许多开发商仅称之为“高级住宅”或者“花园住宅”。虽然有人把这些建筑也称成为别墅建筑，但从准确意义上讲，它们只能属于广义而非狭义的别墅范畴。福州别墅的引导者、东方威尼斯二、环境1、在欧洲，水边的富人居住密度是最高的，水边有着最好的空气质量和独具的休闲水岸，有着远离都市森林的观景享受。所以世界上有名的豪宅大都依山傍水，自成一格，而且刻意与其它周边住宅保持一定距离，拥有相对孤立的“隐”和绝对自然的“美”的特征。在江边拥有一个自己的住所，亲水而居，看日出日落，看碧蓝的沙滩、椰

4、树剪影，在一幢独特建筑风格里，你也成为江边完美的风景。景观才是别墅的主角，山水才是景观的主角东方威尼斯位于、2、遇见百分百水岸东方威尼斯，把家安放在水中乌龙江围绕社区，社区围绕内湖水景是大气的：有约160亩的社区内湖有1000米乌龙江岸水，同时又是百般淘气的叠泉、喷泉、涌泉、溪流、浅水、清涧一切丰富而生动，恰如东方威尼斯的生活状态东方威尼斯一年365天水岸心体验 幸福生活浮出水面三、产品1、总平规划环状主干道设计道路：所有出入口由小区一级道路连通，形成环状路。一级道路上部分安排地面停车，保证车辆畅通和高效的到达各个组团。进入组团的道路基本上为尽端式道路。有很强的归属性、目的性，仅为组团服务。

5、层次分明的车行网络形成小区良好的循环系统确保了高效的交通流。出入口：出入口设计充分考虑了5分钟步行舒适距离，每个组团都有快速出口，保证了居民出行便捷，尽量缩短居民回家距离。商业和公建配套在小区入口处安排商业设施，使商业设施位于居民出行必经之地既符合居民现代生活的需要，提供生活上的便利，又可以提高商业的使用价值。湖是这里的最高法则围合式内湖规划，保证家家户户的临水性，让湖水成为建筑的一部分。通过湖水的区隔，使每一个小岛都成为独立的一个群体。2、庭院规划在北美，被别墅高端居住者推崇而导致流行世界的“酷雅生活”（注：多重庭院）的建筑风格中竟然渗透着老北京四合院的痕迹，这实在令人惊讶。同时也再一次证明

6、：经典无国界，适合人类居住要求的就是最好的，这种最好的庭院结构已经在东方威尼斯完美实现。它屏弃了传统的“前后式大园”和“敞开式庭院”的惯性思维，多出口、多功能、多灵性的制造出多重私密领地，是室内空间向室外多个方向的延展。随意推开任何一扇门，都能轻易的触摸到自然，阳光在院子里安家，孩子们的玩耍离不开关爱的视线，哪里都有目光停留的点，哪里都有想象的空间。多重庭院就是多重心情和多重视野，立体布局是露天的垂拔，是改变人们居屋行动轨迹的通道。 庭院一定要超大空阔吗？ 庭院的面积是第一要素吗？ 庭院是菜园子吗？ 庭院的土地、绿植是它存在的唯一理由吗？回答“是”的人，那是因为你拥有一个“院子”；回答“不是”

7、的人，才是拥有一个“庭院”。东方威尼斯、三重庭院，外揽天下、内宜室家私家庭院：300-600 前庭后院，写照宜人生活尺度，是室内与室外交流互动的平台。珍藏家门前的自然表情，美丽、清新伸手可及。内庭院： 40-70内庭院，U型的三合庭院，中庭花园式的对称结构，让室内空间的每一个角落都可以纳入阳光和绿意，自然与建筑完美和谐的统一。空中庭院：层层退台，让丰富的露台、阳台和屋顶花园，每一层面都能连接蓝天白云的广阔，最大程度沐浴阳光、享受自然的宽泛视野。三、建筑规划在层高上也加以了充分的考虑，在市场上以三层和三层半为主的今天，东方威尼斯开发出两层的别墅产品，无疑是将别墅的品质大幅度的提升。南北入口，垫高

8、而后退的入口平台，使得回家的路线也丰富起来，随之而来的，就是行为上的趣味性和心理上的舒适感。院落的架高，使住宅与宅外道路区隔更加突出，加上院墙隔挡，强调居住的私密性。二层做退台设计，留出超大天台，内外空间互相渗透，天台、花园可供享受阳光雨露，使人和自然亲切交流。如同在大自然中居住，真正体现高尚品质。首层配有卧室的设计，让老人和不愿登梯爬高的人安心居住；标准公寓强调的是户户相同，每个房间都一样，每个楼都一样。这种同质化的倾向是计划经济的产物。现在对住宅的需求实际上是一个个性化的时代，客户要按照自己的习惯、自己的爱好，选择个性化的产品。东方威尼斯实现了空间个性的突破。 许多人认为四合院好，南方的三

9、合院好，甚至客家的圆楼最好。原因不是房子本身，而在于每个空间都有不同的风景，每个空间都可以自由的切换室内外环境。东方威尼斯解决了这个问题，其最大的特点就是每个空间不是紧临花园就是露台，多了一个室外的空间。阳台是扁长的，坐不下人，露台是方正的，是生活空间的一部分。我们的建筑景观规划，不是以户为基准，而是以每一个房间、每一个厅的观景为规划基准。三、生活方式：阳光明媚，碧空如洗，一望无垠的水面上，驾着一艘洁白的私家游艇劈波斩浪，肆意驰骋这一在国外影片中常见的美好生活画面，在中国香港特区，在太平山上拥有一套豪华别墅并不能说明你是富豪，富豪的标志是要有豪华的游艇和优良的赛马。游艇具有一种“面子”功能，它是继高级轿车、高尔夫球以后，再次成为富人之间的一个衡量指标。在游艇上展示“财富秀”，以证明自己的实力和身份。如陆地上有高尔夫交际一样，在游艇上进行商务交流是