大小物业管理范围的划分

1、大小物业管理范围的初步划分员工：1. 工资及福利：小物业组建“ B 座物业管理处”为 B 座产权范围内提供物业 管理服务，小物业自行招聘管理物业人员，支付其工资及福利等费用。2. 其他：小物业负责 “B 座物业管理处”人员的制服、洗衣、工作餐费用。3. 外包保安：小物业自行聘用外包保安人员负责 B 座产权范围内的安全管理。 大物业聘用的外围公共区域保安费用，由小物业按比例分摊。4. 外包清洁人员：小物业自行聘用外包清洁人员负责 B 座产权范围内的清洁 工作。大物业聘用的负责外围公共区域的保洁人员费用，由小物业按比例 分摊。行政办公：小物业负责 B 座产权范围内的物业管理工作，日常运行发生的行政

2、办公 费用由以下几项构成，由小物业承担。1. 办公 (含办公用品、通讯、公关费、车辆费 )1) 办公用品：小物业所属人员日常办公耗材费用(复印机、饮水、纸张、 文具等)；2) 印刷品：印刷 B 座产权范围内的客户手册、装修手册、宣传品等；3) 公关费用：与主管部门联系费用；4) 通讯费用：小物业人员办公电话、上网、手机 /对讲机通讯费用；5) 交通费：小物业人员交通 /车辆使用费用；6) 标牌费用： B 座小物业管理范围内标识、标牌、提示牌的制作费用。2. 保险：1) 财产一切险：涉及 B 座产权范围的财产一切险由小物业购买。大物业 负责的外围公共区域的财产一切险由小物业按比例分摊。2) 机器

3、设备险：主系统设备保险由大物业购买， B 座小物业管理的设备 设施保险由小物业购买( B 座小物业管理的设备设施参见“设备设施 分界点”)3) 公众责任险：涉及 B 座产权范围的公众责任险由小物业购买。3. 清洁、绿化费1）园艺、绿化：小物业自行签订合同，负责 B 座产权范围内的园艺、绿 化租摆工作。大物业负责的外围公共区域绿化租摆工作，由小物业按 比例分摊。2）外墙清洗：小物业负责 B 座产权范围内的外墙清洗工作。4. 垃圾清运：小物业负责 B 座产权范围内产生垃圾的清运。大物业负责的外 围公共区域的垃圾清运费用，小物业按比例分摊。5. 清洁消耗品（包括卫生纸、洗手液）：小物业负责提供 B

4、座产权范围内的 清洁消耗品。6. 节日装饰：小物业负责 B 座产权范围内的节日装饰工作。大物业负责的外 围公共区域的节日装饰费用，由小物业按比例分摊。工程部分：1. 能源1）电费：B座产权范围内公共区域和公用设备设施发生的电费由小物业承 担（不含业租户室内）。大物业负责的外围公共区域的电费，由小物业 按比例分摊。（需装表计量）2）空调费：小物业自行承担 B 座产权范围内的空调费用（需装表计量）。3）供暖费：小物业自行承担 B 座产权范围内的冬季采暖费用。（目前是 按照面积收费，但建议装表，为日后计量收费做准备）。4）水费： B 座产权范围内公共区域和公用设备设施发生的水费由小物业承 担（主要是

5、卫生间和公共区域，不含业租户室内）。大物业负责的外围 公共区域的水费，由小物业按比例分摊。（需装表计量）。2. 固定费用1）避雷检测：小物业自行负责 B 座避雷检测工作。2）设备检测：大物业负责，小物业按比例分摊费用。3）其他年检：大物业负责，小物业按比例分摊费用。4）卫星有线电视收视费：大物业负责，小物业按比例分摊费用。5）电梯年检费： B 座专用客梯、消防梯 /货梯由小物业负责。3. 设备维保1） 电梯： B 座专用客梯、消防梯 /货梯由小物业负责2） 消防系统 /设施：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区 域的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是主机部分）的维保费用。3）给排水

6、系统：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域 的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是主机房与 B 座相关设备部 分）的维保费用。4）热力站管理费用：小物业按照 B 座产权范围内的供暖面积自行缴纳。5）车场道闸 /机械车库：进入车位管理费，小物业不承担此项费用。6）CATV 系统：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域 的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是主机部分）的维保费用。7）CCTV 系统：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域 的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是主机部分）的维保费用。8）电话系统（材料）：大物业负责，小物业按照比例分摊。9）发电机维保：

7、大物业负责，小物业按照比例分摊维保费用（建议分摊 比例为 B 座所用应急负荷占该发电机设计应急负荷容量的百分比）。10）电气 /照明材料损耗：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管 理区域的设备， 小物业按比例分摊主系统 （主要是配电室、 外围景观照 明、共用机房设备部分）的费用。11）楼宇自控设备系统：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管 理区域的设备， 小物业按比例分摊主系统 （主要是主机部分） 的维保费 用。12）土木装修： B 座产权范围内的土木装修由小物业负责。大物业负责的 外围公共区域的土木装修费用，由小物业按比例分摊。13）空调系统：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的 设备，小物业按比例分摊主系统（主要是主机、水泵、冷却塔等）的维 保费用。14）空调水处理维保：大物业负责，小物业按比例分摊。15）擦窗机：小物业负责 B 座擦窗机的维保工作16）旋转门：小物业负责 B 座旋转门的维保工作注：1. 文中所述“大物