商铺租售方案建议

1、芙蓉花园商铺租售方案建议一、芙蓉花园商铺基本情况芙蓉花园商铺共有 28 个销售单位，总计销售面积，其中市土地储备中心预 留 15 个销售单位。 剩余 13 个销售单位可公开进行市场销售， 具体销售范围：【纯 底层商铺】 03#、14#、21#；【1复 2层商铺】商铺 02#、04#、12#、13#、15#、 20#；【1复3层商铺】商铺 25#；【纯 3层商铺】商铺 26#、27#、28#，共计 13间 商铺，累计销售面积 ;自商铺对外销售以来，通过前期积累客户和新增客户的商洽情况，反应出该 商铺在实际利用和市场价值上存在疑虑，严重的阻碍了商铺的顺利销售，主要问 题反馈如下：1. 整体可售商铺

2、面积过大，总价过高，受众面窄；2. 纯底层商铺格局混乱，展示面太小，内部空间被结构墙分割，无法实现普 通商家经营的需要；3. 1复 2层商铺基本是底层小， 2层面积大的格局，且部分室内因消防通道 或电梯井占用了空间，降低了使用价值；4. 1复3层和纯 3层的商铺，面积大，总价颇高，非一般客户所能接受。 以上四点是商铺销售中所集中反应的客观情况，为把芙蓉花园商铺资源有效 利用，提升其商业价值，避免长时间空置而造成了无人问津的不良市场印象，我 司建议针对商铺做一个租售联动的计划，以期能扭转租售不畅的局面。二、操作指导思想 先投入后创收，即先以低收益方式招商户，进行市场培育，改善物业的市场 形象，创

3、造其商业价值。三、操作方式建议 先租后售，通过出租，将商铺租赁给合适的商户，将整个商铺业态做好一个 合理的布局， 以改善物业的展示形象， 同时也无形中增强了市场对它的价值联想。 在商家经营获利的同时，可大大增强有能力购买的商家购置商铺的信心和决心， 即可以降低经营成本，同时也是一项可预期获利的房产投资；此外，也同时对外 销售，通过固定和现成的租金回报，来吸纳投资客户的购买。四、具体操作办法 ：1. 确定商业业态有选择性地进行招商租赁：银行、超市、花店、礼品配饰店、医药店、宠物 美容店、网吧、茶室、西式糕点、足浴、美发美容、教育培训，其他办公类；2. 制定统一的租金及出租政策 ：1）租金价格（参

4、考附件价格分析）2）租金政策 免租期设定（装修期）：普通商户免租 2 个月；有一定知名度商家免租 3 个月（如：银行、有规模的连锁超市、美发美容店等） ； 租金支付：押一付六，即收取 1 月租金作为押金一次性收取半年租金； 租赁期限：一般个体商家设定 1-3 年租期，到期可按行情价优先续租， 经营面积超过500M2的企业商家租期3-6年； 租金增长率：租金每 3 年环比增长 5%。3）租售联动政策 租户在租赁使用期间，随时可以按市场价格优先购买所使用的商铺，之 前已经支付的租金可抵扣房款，以促进其购买； 带租约销售，若租户放弃优先购买商铺，则可以考虑将商铺带租约一同 转让给第三方，受让方可获得

5、商铺转移后至租赁合同期满的所有租金收益 未销售且未出租的商铺按市场价销售，可帮助其进行租赁。4）租金价格参考 租金价格对照表 针对周边商业体的租金水平对照，从物业形态及业态分布来分析，应主要以怡景南园沿街商业做对比，同时结合相邻的圣德大厦及莱茵帝景的租金水平做参 考。 结论：a. 目前芙蓉商铺处于初步形成阶段，周边人气不足，需用 2-3 年的低租金水 平吸引商家进驻，积累人气，创造商业价值，后期再根据商家经营状况适当 做出调整；b. 对比怡景南园项目，租金水平应适当拉开租金差异，降低入驻商家的前期 经营成本投入，为商家创造盈利空间；c. 友通数码广场是本区域内主题性商业广场，其商业价值最高，人气最旺， 其租金水平只能对本案远期的租金价格产生带动效应，目前还无法做直接对d. 因物业形态和商业规模差别，本案应比圣德大厦及莱茵帝景商业更具有竞 争力和商业经营价值，因此，租金水平应高于这两个对比项目。 租金 价格拟定 参考周边租金水平的比较，结合本案结构特点和远期投资的增值预期，目前更 为合理的手段是用略低于市场的租金水平，吸纳商户进驻，通过一段时期的经营展 示，提升商业价值。既能保障资产价值的增长，也会无形中提高市场销售价格，实 现较为理想的投资价