万科房地产股份有限公司

1、万科房地产股份有限公司,小组成员：荚超强 庞利 郭辉 许波,主要内容,一、公司基本情况 二、公司财务分析 三、公司的投资价值,公司基本情况,一）公司信息 公司法定中文名称：万科企业股份有限公司 英文名称：CHINAVANKE CO.,LTD. (缩写为 VANKE) 法定代表人：王石 股票上市地：深圳证券交易所 股票简称及代码：万科 A 000002 万科 B 200002,公司基本情况,二）公司的简介 万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三

2、大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿，2013年销售金额 达1709.4 亿元。销售规模持续居全球同行业首位。 万科坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业,公司基本情况,三）公司的荣誉 2005年 “中国最受尊敬企业”称号 “CCTV2005年度中国最具价值上市公司” 2006

3、年 “中国房地产综合实力TOP10”名列榜首 “年度中国最佳品牌20强” 2008年 “中国地产500强”，排名第一 “中国网络房地产十年成就企业”称号 2009年 荣获“2009沪深房地产上市公司综合实力TOP10” 2012年 中国房地产企业500强 排名第1 2013年 中国民营企业500强 排名第9,公司财务分析,一、核心指标分析（杜邦分析法） 二、盈利能力分析 三、偿债能力分析 四、资产效率分析 五、获利能力分析 六、发展能力分析,核心指标分析,净资产收益率,净资产收益率反映企业所有者权益的获利能力。从图中可以看出万科的净资产收益率呈上升趋势，但是自2012来开始保持平稳,核心指标分

4、析,销售净利率,销售净利率反映企业销售收入的获利能力，万科从2010年开始销售净利率一直呈下降趋势,核心指标分析,总资产周转率,总资产周转率反映总资产的利用效率。万科总资产周转率在2011年达到低值，随后呈上升趋势，且增速较快,核心指标分析,权益乘数,权益乘数反映企业总资产是所有者权益的多少倍数。万科的权益乘数一直呈上升趋势，2012年之后上升趋势平稳,核心指标分析,核心指标分析结论 1、万科的净资产收益率在逐年降低，反映了近几年的行业和公司的盈利能力在减弱。 2、万科权益乘数在逐年地增高，说明了公司的负债的比率变大了，给企业带来了较多的杠杆利益，同时也给企业带来了较大的风险。 3、万科的总资

5、产周转率在逐年降低，反应了全部资产的利用效率较差，最终会影响到公司的获利能力降低。 4、万科在房地产行业环境发展越来越严峻的形势下，仍能维持盈利的状态，可是发展的空间缩小了,盈利能力分析,主营毛利率,主营毛利率反映企业主要产品的获利能力。万科的主营毛利率一直呈下降趋势，下降趋势缓和，其获利能力下降,盈利能力分析,营业利润比重,营业利润占利润总额的比重反映企业主营业务对利润总额贡献大小。万科从2011年的峰值开始下降，总体来看，波动较大，显示其主营业务不稳定,盈利能力分析,期间费用占营业收入比重,万科的期间费用比重大体呈下降趋势，期间费用比重的下降对公司的盈利是有益的,盈利能力分析,小结 1、万

6、科近3年营业毛利率逐年下降，表明其市场竞争力变弱，发展潜力变小，获利能力变弱。 2、万科的营业利润比重波动较大，说明其主营业务不稳定，使公司的盈利能力不稳定。 3、万科的期间费用比重不断下降，说明其经营管理有所改善，提高其获利能力,偿债能力分析,流动比率 流动比率=流动资产/流动负债,流动比率是反映企业变现用来偿债的能力。从图中可以看出，万科的流动比率较低，低于2：1，流动比率也呈逐年下降的趋势,偿债能力分析,速动比率 速动比率=速动资产/流动负债,速动比率是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿债的能力。速动资产=流动资产-存货。 万科的速动比率除了10年达到高峰，其余表现较为平稳,偿债能力分

7、析,资产负债率 资产负债率=负债/总资产,资产负债率是负债总额除以资产总额的百分比，反映在总资产中有多大比例是通过借债筹集的，也可以衡量财产清算时保护债权人利益的程度。万科的资产负债率较为稳定，尤其是最近三年,偿债能力分析,利息保障倍数 利息保障倍数=息税前利润/利息费用,利息保障倍数是衡量企业负债利息支付能力的指标。从图中可以看出，万科的利息支付能力较高，有能力支付因为负债产生的利息,偿债能力分析,小结 万科的流动比率呈下降趋势，并且小于2：1，速动比率也并非十分理想，这是由于房地产的行业性质以及企业的发展战略、市场行情决定的。 万科的资产负债率同房地产行业的情况一样，有较高的资产负债率，达

8、到了70%以上，这是因为房地产行业是高投入的行业，需要借贷的数额较大。 利息保障倍数较高，说明企业创收能力还是较高的，拥有足够的偿还利息的能力,资产效率分析,应收账款周转率 应收账款周转率= 当 期 销 售 净 收 入 （期初销售收入余额+期末销售余额）/2,应收账款周转率是反映企业应收账款周转速度的比例，说明一定期间内公司应收账款转为现金的平均次数。如图所示，万科的应收转款周转率稳步提升,资产效率分析,存货周转率 存货周转率=销货成本/平均存货余额,存货周转率是用来反映存货周转速度的指标反映存货的流动性以及存货资金占有量是否合理。万科的存货周转率呈现上升的趋势，说明存货流动性在稳步提升,资产

9、效率分析,总资产报酬率 总资产报酬率=（利润+利息支出）/平均资产,总资产报酬率表示总资产的获利能力，是评价企业运营效率的重要指标。万科的资产报酬率较为平稳，考虑到高投入，其获利能力还是相当可观的,资产效率分析,小结 考虑房地产行业的高投入，为防止资金链的断裂，企业应关注应收账款周转率以及存货周转率。在这两个指标上，万科均呈现上升的趋势，发展势头良好。 万科总资产报酬率较为平稳，没有明显的趋势。这表明万科经营状况良好，有稳定的获利能力，资金的使用较为合理,获利能力分析,万科每股经营活动净现金流量分析,净现金流量反映企业报告期获取现金的能力，企业不仅要有账面利润，还应有现金净收入。万科公司不仅利

10、润有较大上升，还显示较强的获现能力，每股收益逐年上升，每股净现金流在2012年前是逐年上升，2013年略有下降,获利能力分析,万科2013净现金流量分析,公司经营活动产生的净现金相比净利润还有一定差距，应进一步提高其获现能力，投资活动产生大量负净现金流是因为继续项目投资所致，筹资活动产生负净现金流是因为偿还债务支付所致,获利能力分析,小结 从现金净流量结构看，万科公司经营活动产生的现金流量净额对其全部现金流量金额的贡献比较大，公司不断加大筹资力度，导致筹资活动产生的现金流入过于巨大，使得筹资活动产生的现金流量净额占全部现金流量的比重很大，而投资活动产生的现金流量净额一直为负数，说明这些年万科一

11、直是处于扩张的时期,发展能力分析,1、营业收入增长率,营业收入增长率是指企业本年营业收入增长额同上年营业收入总额的比率，反映本年营业收入的增减变动情况。万科的自2010年快速增长后，开始呈平稳趋势,发展能力分析,2、资产增长率,万科的资产增长率总体呈下降趋势，且趋于平稳，说明企业的规模已经趋于稳定，未来的发展空间较小,发展能力分析,小结 万科近4年营业利润增长率逐年提高并趋于平稳，获利能力变强，而总资产增长率逐年降低，表明其一定时期内资产经营规模扩张的速度变慢，企业的规模已经趋于稳定，未来的发展空间较小,企业估值,一、比率估值法 采用比率估值法中的市盈率估值法对万科价值估值。原理是以房地产行业

12、中的可比公司的市盈率均值作为确定万科市盈率的参考值，再根据万科在可比公司中所处的位置以及自身的发展状况适当调整该参考值，并以此作为万科的市盈率。如果知道每股收益，则二者相乘即万科股票的合理估值。同理市净率估值法一样,企业估值,1）计算可比行业的市盈率、市盈率 选取A股证券市场中房地产行业可比上市公司,企业估值,2）确定万科的市盈率、市盈率 由上表可以得出行业的平均市盈率为14.76，市盈率1.985 万科管理科学、公司治理完善、品牌优势明显、成长性俱佳。万科在该组可比公司中处领导地位。因此，取1.2作为调整系数以确定其市盈率为17.71，市净率为2.382 （3）计算万科的企业价值 根据万科1

13、7.71倍的市盈率，计算其每股价值为24.27（市盈率乘以每股收益），公司价值为2672.838亿元 根据万科2.382的市净率，计算其每股价值为16.63（市净率乘以每股净资产），公司价值为1831.3935亿元,企业估值,二、自由现金流法 （1）确定公司的自由现金流 公司自由现金流=EBIT(l-t)+折旧-资本性支出-营运资本追加,注：单位为万元,企业估值,2）关于自由现金流为负的说明 由于万科所属的行业比较特殊，不同于传统的行业，其自由现金流为负，不适合用自由现金流的方法来进行估值,企业估值,三、利用基本面多因素模型 蒋国云博士利用2000-2004年所有上市公司年报的总体数据，用市盈率作为因变量，股利支付率、总资产周转率、净利润率和每股净资产等作为自变量做回归分析，结果发现，股利支付率、总资产周转率、净利润率和每股净资产等变量每次均能通过显著水平检验，得到基本面因素。其回归模型如下： PE=79.96+3.117*股利支付率-5.125*总资产周转率-4.748*销售净利率-6.734*每股净资产,企业估值,万科多因素模型计算所用数据,由基本面多因素模型得出万科的市盈率是29.79倍，对应的每股价值40.81为元，公司价值为4495.22亿元,企业估值,价值评估 万科的价值,不同的方法评估有各自的优缺点，得出的企业价值有差距，为此采用加权的