物业保安培训教程

1、2021/2/1,1,物业保安培训教程,2021/2/1,2,什么是物业管理,受业主或使用人委托 依照国家法律、法规和业主、使用人签订的物业管理委托合同 对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施设备及场地 运用现代管理科学和先进的维修养护技术 以经营方式进行管理 同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理 为业主、使用人提供全方位高效、优质、经济的服务 使物业发挥最大的社会效益、环境效益和经济效益,2021/2/1,3,物业管理的内容,房屋维修 设备、设施维修 安全保卫与消防 清洁卫生 环境绿化 车辆管理 社区文化建设 综合经营服务,2021/2

2、/1,4,什么是物业保安,物业保安就是通过一定的技术手段和方法，预防和终止人为和自然灾害事故的发生，如电线短路、电梯关人、水管爆裂、火灾事故、偷盗以及噪声等的预防和终止，以及人为事故、流氓活动及各种破坏活动的预防和阻止，以确保业主或使用人的人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常,2021/2/1,5,物业保安服务组织与公安机关的区别,2021/2/1,6,性质和任务不同,公安机关是国家专政机关,其重要职责是镇压威胁和危害国家安全的敌对势力,预防和打击危害社会治安的刑事犯罪 ,保卫人民生命财产安全,维护社会治安秩序。 物业保安服务组织是向业主及使用人提供安全防范服务的企业，预防、制止在区

3、域内发生的各种危害业主及使用人人身财产安全的自然灾害、人为事故及违法犯罪活动,2021/2/1,7,职权不同,公安机关在执行任务时可依法行使国家权力，可以依法使用一定特殊的手段，如侦察、审讯、拘留、收容审查等。 物业保安服务则不能采取上述手段，可依据业主及使用人签订的合同规定协助和配合公安机关执法，在执勤中有权对可疑人员盘问，有权将现行违法犯罪嫌疑人员扭送公安机关处理,2021/2/1,8,社会职能不同,公安机关可采取公开或秘密的行政执法手段治理社会治安，而物业保安服务组织主要是根据合同依法提供安全防范服务。 公安机关是各级政府的行政执法部门，而物业保安服务组织是在公安机关指导下的治安防范组织

4、。 公安机关对保安组织实行领导和监督，并指导保安组织开展安全防范工作，其行为是国家行为。 物业保安组织是受公安机关领导的，为社会提供安全防范服务，是公安机关的辅助力量，其行为是社会行为,2021/2/1,9,物业保安的职责和权限,对刑事案件等现行违法犯罪人员，有权抓获并扭送公安机关，但无权拘留、关押、审讯、没收财产及罚款。 对发生在物业范围内的刑事、治安案件，有权保护现场，保护证据，但无现场勘察的权力。 依据法律、法规及规章制度的规定，劝阻或制止未经许可进入物业范围的人员和车辆。 对进出物业范围的人员和车辆及其所携带物品可按规定进行验证、检查，但无权搜身。 执勤中遇有违法犯罪人员不服制止，可采

5、取正当防卫，但不得波及无辜或不当防卫。 对有违反治安管理行为的人，有权劝阻、制止和批评教育，但没有对其处罚的权力。 对有违法犯罪的嫌疑人，可以监视并向公安机关报告，但无侦查、扣押、搜查的权力,2021/2/1,10,物业保安的任务,2021/2/1,11,从安全保卫工作的性质来划分,治安管理 防盗、防流氓犯罪活动，防各种破坏活动 消防管理 防火、防电器事故及各种自然灾害 交通管理 防交通事故，防车辆失窃，维护辖区内交通秩序,2021/2/1,12,根据管理的空间来划分,固定岗哨 门岗、重要位置的岗哨，如车库岗哨、定点伏击哨位、仓库和机房等重要区域 安全巡视 又称流动岗哨，有两种：一种有明确指定

6、的巡查路线，另一种则是没有明确指定的巡查路线 监控值班,2021/2/1,13,根据安全工作所处状态来划分,正常状态（或一般状态）下的保安管理 指按原定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行任务的管理 紧急状态（或非正常状态）下的保安管理 指突发性的事件、案件处理，紧急情况下的临时处置、管制。在规范的物业保安中，它有一定的预案，即紧急应变方案或突发性事件方案、紧急特别方案,2021/2/1,14,物业保安的作用,确保物业及附属设备、公共场所、建筑地段等不受人为损坏、破坏或尽可能减少损失。 阻止或防止任何危及业主或使用人的生命财产安全的行为。 终止任何影响业主或使用人身心健康的行为，维护正常的生

7、活秩序，如终止噪声、废气对业主或使用人的影响，维持正常的交通秩序，以及制止外来人员的干扰、骚扰。 加强小区、大厦内的精神文明建设，减少邻里纠纷。 预防和打击各种犯罪，确保一方安全，为社会稳定创造条件,2021/2/1,15,物业保安的准则,摆正位置，端正态度 1、注意仪表 2、对客户（包括业主、住户、租户以及他们的客人）要热情礼貌，提倡礼貌用语。 灵活机动，尽心尽职,2021/2/1,16,物业保安员的职业道德,热爱祖国，服务人民 遵纪守法，廉洁奉公 热爱本职，忠于职守 文明热情，讲究信誉,2021/2/1,17,物业保安员的业务素质,精通物业保安服务业务 掌握物业保安的政策和法规 具备防卫和

8、擒敌能力 善于做群众工作,2021/2/1,18,停车场治安及意外事件的处理,2021/2/1,19,重大刑事及治安案件,保持镇定 采取有效措施处理及保护现场 及时通知当值主管及公安机关 处理情况应做好详细记录,如伤亡、抢劫、斗殴、丢车,2021/2/1,20,车辆碰撞事故的处理,及时救援，保护现场 立即通知当值主管到现场了解情况、进行处理。 当值主管应积极进行协调与调解，由当事人双方协商解决赔偿问题或通知交警处理。 对车辆碰撞事故引致的争执、斗殴等恶性事件，当值主管应妥善调解；调解无效，应立即通知公司领导及派出所处理。 当值主管应详细记录车辆牌号及损毁情况，填写突发事件报告,2021/2/1

9、,21,车内物品被盗事件的处理,车辆停泊车场后，保安人员应检查车辆状况，并提醒司乘人员关好门窗。 如车内物品被盗，应及时通知当值主管到现场了解情况及调查处理，并做好记录。 如丢失的财物数额大、价值高，应提醒或协助司机到派出所报案，由公安机关立案处理。 当值主管理应详细记录处理情况及结果，并填写突发事件报告,2021/2/1,22,特别提醒,车辆收费岗与带车岗应保持密切联络和积极协调，若停车场内车位已满，应立即将“车位已满”字牌摆放于车辆进口位置。 若因协调欠妥，致使车场在满位的情况下车辆进入后无位停放而造成混乱，应立即向司机解释道歉，劝其尽快离场或进行调解,2021/2/1,23,2021/2

10、/1,24,物业保安培训教程（二,主讲：戴建诚,2021/2/1,25,2021/2/1,26,楼宇消防管理,2021/2/1,27,物业管理单位的消防管理职责,建立、健全防火安全制度，明确防火安全责任； 管理、维修、保养、更新物业区域内的公共消防设施和器材； 落实值班巡查制度； 建立义务消防队，扑救初期火灾，引导安全疏散,2021/2/1,28,物业公司消防管理队伍的原则,每个员工都是公司的义务消防员,2021/2/1,29,消防工作的方针,预防为主，防消结合,2021/2/1,30,建立三级消防责任人制度,商场物业管理中应设立三级防火组织，任命三级防火责任人（总经理、部门负责人、各业户责任

11、人），明确职责。 （1）总经理负责成立公司防火安全委员会，确定人选，明确职责。 （2）防火责任人的主要职责是负责公司有关消防法规的贯彻、消防规章制度的建设，研究解决消防人员、设备中的重大问题，组织定期的消防安全检查及消防演习,2021/2/1,31,3）由物业管理部文员在交楼时将防火手册发至业主或使用人，并要求各客户设一名安全责任人和联系人，并登记在业主安全责任人和联系单上。 （4）三级防火组织人员由总经理根据实际需要不断进行调整。消防主管根据客户的变化，及时将新的客户安全责任人和联系人进行登记,2021/2/1,32,建立专职消防队伍,选择消防队员：年轻力壮，身体素质好，反应灵敏，责任心强。

12、 应掌握的知识：消防队员应掌握国家制定的消防法规和制度，具有一定的消防业务知识，熟悉消防监控中心的各种仪表、信号开关的性能和作用，熟悉各种消防器材的使用,2021/2/1,33,建立义务消防队伍,选择义务消防员：应选择年轻、身体素质好、责任心强的人员组成， 加强培训：定期请专家或有经验的消防人员进行培训，使他们掌握基本的消防知识和技能，能熟练使用各种消防器材，并组织消防演习，提高灭火技能。 职责：一旦发生火灾，积极投身灭火并听从灭火指挥部安排，配合消防部门，参加灭火及疏散人员，抢救物资,2021/2/1,34,物业管理中应配置哪些消防器材,消防监控中心应配置以下设备，并应专柜安放，专人管理：

13、（1）手提式 CO2气体灭火器（或推车式 ABC干粉灭火器、推车式CO2气体灭火器）。 （2）消防扳手、消防斧。 （3）消防头盔、消防面具、口罩。 （4）救生绳、备用水带、水枪。 （5）铁撬、铁铲、消防桶、斗车、沙袋等。 各商户、各部门、设备房应配置的消防器材：手提式CO2灭火器（或推车式 ABC干粉灭火器、推车式CO2灭火器,2021/2/1,35,消防安全检查,2021/2/1,36,消防检查的时间与参加人员,日常消防检查每日进行，由保安员在日常的巡逻中完成。 每年元旦、春节等重大节日前，组织防火安全大检查。其中“五一”与“十一”前的消防检查，由公司防火安全委员会组织，由客服部、工程部、保

14、安人员参加。其他检查由保安人员组织实施。 施工现场防火安全检查，由保安人员每日进行,2021/2/1,37,消防检查内容,消防监控主机系统、消防泵、喷淋泵、烟感器、温感器、喷淋头、防火卷闸、防火门、送风机、排烟机、紧急广播、气体灭火系统等设备系统是否完好，启动是否正常。 消防栓内部件是否齐全，灭火器数量、压力和重量是否符合要求。 消防通道是否畅通，是否有易燃物品堆积,2021/2/1,38,楼内是否有超负荷用电或不规则的电源走线。 餐饮、娱乐场所是否存在防火安全隐患,2021/2/1,39,查出问题的处理,对安全防火检查中发现的问题，由客服部开出安全检查通知，责令有问题的单位限期整改，并由保安

15、部对此跟踪调查，直至问题解决。 每季检查中要认真填写安全检查记录，检查后形成报告报公司领导,2021/2/1,40,消 防 演 习,2021/2/1,41,组织消防演习,为加强全体员工的防火意识，提高灭火的熟练程度，管理公司应定期安排时间进行消防演习。组织业户一起参加的演习；原则上一年不少于一次,2021/2/1,42,消防演习形式,模拟操场训练，接接警、出动、指挥、分工配合及临时处理等综合动作演习，检验是否符合火警处理的要求。 模拟实战训练，从接警出动到现场，按照实战要求灭火，同时进行抢救和疏散人员、物资的训练。 演习范围可分整个单位综合性演习，也可分部分、分段进行演习,2021/2/1,4

16、3,演习应注意的事项,演习前必须做到有计划、有步骤、有组织，参加演习的人员应明确演习的目的和要求。 演习应尽量选择不影响正常工作的时间来开展。 点火演习时，必须做好安全防范工作。 演习后要进行必要的总结，找出差距，改进方法,2021/2/1,44,火灾报警处理,2021/2/1,45,消防报警设备,各种探测器将火灾信号传到消防控制中心。 消防电话 拿起消防专用电话后可直接接通消防控制中心，使用普通电话，应牢记消防控制中心及市消防局的报警电话。 手动报警器 启动手动报警器后，可使楼层警铃、火灾报警器的信号传到消防控制中心,2021/2/1,46,消防报警方法,首先用消防电话:消防电话不用拨号码，

17、拿起电话就直通消防控制中心，保证及时报警。 使用普通电话:如果附近没有消防电话时，可用普通电话拨通报警电话，讲清报警内容。 使用手动报警器:发现火情比较严重不能控制时，即可启动手动报警器，手动报警器和警铃联动,若报警，必然惊动用户，除非情况严重，否则不要使用,2021/2/1,47,消防报警内容,报警人的姓名和身份； 火灾发生的具体地点； 燃烧物质； 火势大小； 问清接报人的姓名,2021/2/1,48,未确认的火警,未确认的火警一般指下列两种情况： 各种探测器的报警信号； 报警电话只是说发现烟雾或异味、异常热感、异声等,2021/2/1,49,未确认火警处理程序,消防控制中心：派一名值班人员

18、去报警现场，或通知就近保安到现场确认情况；打电话通知相关负责人和责任人。 消防控制中心值班人员接到报警后，要立即通知义务消防队员或负责人，说明发生火警的地点和情况。 保安值班室接到报警后，要立即派两名以上保安员赶赴报警地点，检查火情并采取应急处理措施。 工程部接到报警后，立即派人赶赴火警现场采取应急处理措施,2021/2/1,50,未确认火警处理程序,物业管理部接到报警后，要立即带着手电筒采取相应的应急处理措施，并向上级主管领导汇报现场情况。 总经理或管理处经理接到未确认的火警后要提高警惕，随现场情况部署处理,2021/2/1,51,未确认火警处理程序,工程部接到报警后，立即派人赶赴火警现场采

19、取应急处理措施。 物业管理部接到报警后，要立即带着手电筒采取相应的应急处理措施，并向上级主管领导汇报现场情况。 总经理或管理处经理接到未确认的火警后要提高警惕，随现场情况部署处理,2021/2/1,52,已确认火情的处理,在许多情况下，火情是由烟灰缸或垃圾桶处引起的，这种情况可立即采取措施将其扑灭。 在进入关闭的房间前，要先用手试一试门，看是否很热，然后再开门。开门时要憋住呼吸，因为烟和热都能置人于死地。如果房间内火比较大而手边没有灭火工具，应立即将门关上,2021/2/1,53,已确认火情的处理,如果火势较大不能立即扑灭，要想办法尽力控制火势的发展，等待消防救援人员到达。 火灾处理情况应即时

20、报消防控制中心和总机房值班人员,2021/2/1,54,已确认火情的处理,消防控制中心值班人员在火情处理期间应密切关注火情发展动态，及时向消防负责人汇报。 义务消防队员在接到火情报告后，要立即赶赴现场。 物业管理部值班人员在解除火警之前，随时保持和火情现场及消防控制中心联系，以尽可能掌握火情发展动态，并设法安慰受惊用户，耐心解答用户的问题，维持火情周围的秩序，及时引导有必要疏散的客户到安全地点,2021/2/1,55,专职消防队员根据火势情况决定是否向消防局“119”报警，是否启用通风系统，是否切断有关电源。 义务消防队负责人组织义务消防队员在指定的地点集合，分配救火任务。队员携带灭火器用具乘

21、消防电梯到达火灾层的下一层，确认火场无危险时，再由消防楼梯赶赴火灾现场。由三人用消防水带和消防栓进行灭火，并将灭火情况及时报告,2021/2/1,56,组织灭火,保安队、工程部负责消防设备的维修人员要待命。工程部负责监视水池水位的高低和消防水泵的运行情况，确保消防用水供应。消防控制中心值班人员根据指挥部的命令，随时准备开通应急广播系统。并根据实际需要分别启动各楼层的警钟、蜂鸣钟、蜂鸣器等报警装置,2021/2/1,57,组织灭火,工程部值班领班带几名电工在变配电室随时处理各种突发问题： a密切注意配电柜的运行情况尤其是应急柜的情况。 b切断电源的指令应来自指挥部。 c当接到停电的指令后，要确认

22、停电范围并于停电后，详细记录停电指令人、停电区域、操作人员及停电起始时间等。 d要保证消防设备和应急照明设备的供电,2021/2/1,58,组织灭火,保安班长在火灾发生后，除原当值人员外，增设保安人员，加强警卫工作。火灾扑灭后，由保安班长安排人员保护火灾现场，以便火灾调查工作的进行。各当值人员应认真填写值班记录。 由专职消防员负责在火情排除后，将所有消防报警系统、自动灭火系统、防排烟系统、喷淋系统、消火检系统以及便携式灭火器等检查复原。事故发生后6个小时之内，完成事故报告，上报总经理并抄送有关部门和人员,2021/2/1,59,灭火的方法,冷却灭火法：通过降低燃烧物的温度达到灭火的目的。 隔离

23、灭火法：通过隔离与火源相近的可燃物质使火熄灭。 窒息灭火法：通过降低空气中氧气的含量使火熄灭。 抑制灭火法：使用各种灭火器具，消除燃烧过程中的游离基,2021/2/1,60,灭火器的选择,二氧化碳灭火器：适于扑灭电气、油类及酸类火灾。 泡沫灭火器：内装碳酸氢钠、发泡剂、硫酸铝泡剂。适于扑灭油类或其他易燃固体和液体物质火灾，但不适于扑灭忌水和带电物质的火灾。 干粉灭火器：这种灭火器装有不导电的钾盐、钠盐干粉，适于扑灭电器设备火灾和其他易燃固体物质火灾,2021/2/1,61,灭火的策略,室内火灾：内攻近战。扑救楼层火灾要深入内部，打近战。进攻的途径可从建筑物内部的楼梯间、走廊等，也可由外部从窗口

24、或临时架设的消防梯、登高消防车等进入楼层内，进行灭火。 楼房火灾：分层截击下层火灾，上层设防。这主要是为了防止在垂直与水平方向蔓延，在起火层组织力量扑救的同时，还应在上层部署力量堵截火势，在下层也应作好灭火的准备,2021/2/1,62,人员疏散,由指挥部发出疏散指令，警钟、警铃、蜂鸣器及音响报警装置全部报警后由物业管理部负责安排疏散工作。 物业助理负责将人员从消防疏散通道转移到安全地带。 疏散顺序：疏散人员首先为着火层人员；其次为着火层上层人员；再次为着火层上第二层人员；当火灾层以上很可能受火灾影响的人员全部疏散后，开始依次进行火灾层下一层人员、下两层人员的疏散工作。 依次进行疏散工作的同时，物业助理、保安员应依次检查各楼层，保证所有人员全部按要求撤离,2021/2/1,63,疏散方法和注意事项,疏散的途径是走火楼梯。火灾情况下，电梯都自动锁在首层，不要乘电梯疏散，要由走火楼梯（为防烟楼梯）。 要利用湿毛巾、湿衣物等捂住口，避免被烟气呛住导致窒息。 疏散时，要沿着紧