中房集团北京公主坟大型综合项目可研报告

1、中房集团公主坟大型综合项目可研报告一、项目概况（一）项目介绍 北京公主坟综合商业大厦（暂定名） 项目位于西长安街与西三环交汇处，公主坟立交桥（新兴桥）东北角，由四栋百米高的建筑体及五层裙房组成，是一个以办公为中心，集商业、餐饮、娱乐、居住为一体的多功能城市综合体。（二）经济技术指标1、总建设用地面积：33600平方米；2、总 建 筑 面 积：259961平方米；其中：（1）地下总建筑面积：75200平方米；（2）地上总建筑面积：184761平方米，其中可销售面积共计140212平方米；a、 A座（办公楼）地上建筑面积：44912平方米；b、 B座（办公楼）地上建筑面积：20486平方米；c、

2、C座（酒 店）地上建筑面积：29364平方米；d、 D座（公 寓）地上建筑面积：45450平方米；3、容积率：5.54、绿化率：20（三）项目投资、收入及利润 1、项目全部总投资额为17.9亿元； 2、项目全部销售收入预计为25.1亿元； 3、项目可实现毛利润5.8亿元； 4、项目可实现税后净利润为3.9亿元。二、项目市场定位1、功能定位 公主坟是北京城市的重要节点，是城市西区极具商业价值、社会价值的人文中心。本案四栋建筑体分别为A、B两栋甲级写字楼，C座四星级酒店，D座商务公寓，地上15层由裙房连接，全部设计为商业，地下四层满足停车需要。通过将办公、商业、酒店、商住公寓等多种业态设施相对集中

3、的布置，结合公主坟地区原有的商业氛围，产生热核效应。希望在此重塑一个以办公商务活动为中心，充满生机与活力的城市核心区，彻底改变公主坟商圈现阶段相对落后的商业环境，打造西部新地标。2、项目形象本项目地理位置优越。根据建设地块周边现状，结合建筑群体的功能，建筑师将四栋单体以相同的百米高度错落组合，和谐而雄伟。建筑外饰采用玻璃与金属构件的合理穿插与组合，充分体现了建筑的装饰美感，使之自然成为城市西部最具活力与吸引力的新型现代城市空间。三、项目分析（一）自然环境优势1、环境：上风上水，佳境天成目前，西山地区的绿化覆盖率在北京市区范围内最高，素有北京的“绿谷氧吧”之称。香山、玉泉山、颐和园、昆玉河等得天

4、独厚的山水资源成为北京市其他区域无法相比的优势2、人文：底蕴深厚，理性内敛海淀区有着深厚的文化底蕴、丰富的文化资源，是全国智力资源和科技人员最密集地区。3、景观生态，屡试不爽西三、四环地区依赖于“背靠西山、紧邻昆玉”的景观资源占尽了地利。无论是以昆玉河水景资源著称的牛顿办公区，还是以远眺西山为卖点的道乐蒙恩商务街，以及以西奥运中心完善配套为景观依托的紫金长安，都无一例外地充分利用了景观资源赋予土地的地段价值，西部是景观资源的典型代表，从更深层次上分析，正是景观资源成就了西部的地段价值。（二）区域优势1、产业：IT金融，大小兼容西区的经济发展主要依靠IT、金融两大产业支撑，与之对应，中关村、金融

5、街两大区域便成为整个西部区域的主要经济点。目前，上述两大区域已成规模化发展，并与东部的CBD区域并驱三驾马车，成为京城经济发展的三大支柱。2、发展：新增热点，全面提速随着中关村的迅速发展、金融街的稳步扩张，以及西四环、山后等区域房地产市场的高速开发，西区在未来几年内的发展，将进一步巩固自身生态、人文的环境特色。同时，随着区域地产市场的逐步开发，西区的城市化进程也即将全面提速发展。届时，西区将同时拥有优越的生态人文环境，以及繁华便利的城市化氛围。该特点的突显将对西区整体房地产市场的发展起到举足轻重的作用。3、军政要地，提速商务按照目前北京房地产分布的格局，未来集中放量的区域首属京西板块，亦即西三

6、环至五环的区域，尤其是西四环、玉泉路、昆玉河沿线、长安街西延长线一带。在这一带，汇集了国家工商行政管理总局、国家计划发展委员会、财政部等数百家中央直属机构、部委机关、企事业单位，形成一个特定的政治、教育、文化、医疗、经济和旅游中心区。西长安街为军政要地，虽然由于历史政治等多方面原因，此区域的办公和居住大多数没有分开，而是按行政区属规划为个个大院，但此区域的商务办公环境并没有因此而削弱，只是由于缺乏商业化运作而使区域的商务办公氛围欠佳。而对于这些机关军队而言他们是非常有实力购买高端写字楼的的潜在客户，随着市场化进程的不断加深，他们最终将从传统的办公环境中走出，面向市场。在区域认同感的作用下，他们

7、仍会选择该区域的商务办公物业，同时这些物业要满足他们对企业形象气质与地位相匹配的要求，那么高端的商务类物业则成为他们的首选。（三）交通资源，四通八达区域拥有西三四环、阜石路、西长安街等多条交通主干线，地铁等公共交通完善便捷，随着万寿路南沿、西外大街西沿等道路工程的完成，西三四环地区的交通状况日趋完善。（四）区域发展潜力巨大公主坟商圈兴起于上世纪90年代初，以城乡贸易中心为核心，自发形成了以商业购物为主、商务办公为辅的区域特征，之后其周边又有翠微大厦、金玉大厦、京都信苑饭店等商业、商务设施出现。虽然这个区域发展已历经十余年，但是一直没有得到质的飞跃。商业形态过于单一，商务氛围相对单薄，尤其甲级写

8、字楼屈指可数；但是政治、文化、经济、教育等资源相当丰富，交通网络十分发达，加上商务、商业市场需求巨大，因此发展潜力十足，具备成为北京多中心之一或升级为新商圈的基础。四、北京市物业市场分析任何一类物业的发展，并不仅仅局限于某一特定区域之内，还必须要对一个城市整体市场特点有所了解。对于本案而言，是集写字楼、商业、服务式公寓于一体的综合类商务项目，通过对北京整体物业市场的分析，对本案把握自身地位、降低市场风险有百利而无一害。（一） 整体市场多元化北京物业市场的多元化，也是商务活动多元化的反映。在北京，一方面随着国内企业本身的积累、升级，国外大企业的进入以及新兴行业的发展，整个城市商务活动的广度与深度

9、得以迅速扩展；另一方面，不少大型公司，随着自身业务链条延长，其自身商务活动也已经出现分离趋势：管理职能要求靠近城市的信息中心，研发职能要求靠近城市的科技中心，销售职能要求靠近目标市场，培训、会议职能要求有更适宜的环境，因此大公司不同的职能部门可能会分别选址，形成职能总部。功能决定空间形态，商务活动的多元化必然会带来办公空间需求的多元化，这主要体现在地域分布以及产品类型两个方面： 再次，是商务中心的扩展与新的商务节点的形成。除了CBD、中关村、金融街原有的三大商务核心区，新的商务节点也在不断出现，并与老商务中心融合。比如：东二环商务聚集程度已经迅速提高，东二环、朝外、CBD已经出现一体化趋势；在

10、东三环，三元桥、燕莎、CBD区域也在逐渐融合；长安街上，写字楼已经形成不间断的连续线。借奥运之势，亚奥板块新商务节点雏形也逐渐显现。 供求趋于平衡， 空置率下降2005年一季度，北京的写字楼存量近800万平方米，就区域分布而言，中关村仍然是北京写字楼供应量的最大的商圈，而第一季度供应量的桂冠依然是中关村，三分之一的新增供应量来源于此。第二季度，北京市新入住的写字楼就达100多万平方米，是2002年以来新增写字楼面积最多的一个季度。北京市场上写字楼总存量此时已经达到了920万平方米。其中新增项目共有十二个，一半以上是体量超过10万平方米的大型项目，东部地区是供应量的主要来源。2005年第三季度，

11、北京写字楼市场的供应量增速减缓，新增写字楼面积约59万平方米，其中大部分来自于中关村区域，第三季度东部区域的写字楼租赁市场没有新的写字楼项目进入。东部区域，尤其是CBD区域内新的高品质的现房写字楼深受租客欢迎，中关村区域内本季度入住的写字楼则大多被内资企业整栋购买。供应的放缓为租赁市场上空置面积的吸纳提供了一个相对宽松的环境。（二） 外资、内资大单购买现象趋势明显2005年，北京房地产市场进入活跃期，外资进军京城房地产市场的步伐加速，北京成为继上海、广州之后外资投资房地产的首选城市。2005年中资、外资机构购买统计企业名称项目名称购买面积中国中钢集团中关村金融中心90000平方米中国人民财产保

12、险股份有限公司北京银泰中心78000平方米美林集团北京银泰中心（入股）新加坡嘉德置地中环世贸中心100000平方米中国电力辉煌时代大厦15000平方米摩根士丹利富力双子座30000平方米中国机械装备(集团)公司中国电子大厦60000平方米长城电脑集团世纪科贸大厦50000平方米中国银行业监督管理委员会鑫茂大厦西楼54000平方米中国出口信用保险公司金阳大厦28000平方米华联集团西环广场商业部分约9万平方米中国电力投资集团公司中国电信盈创大厦南北两栋共100000平方米中国人寿保险（集团）公司 北京中保信房地产开发有限公司国际金融中心A座91477平方米瑞海物业（外商独资）光彩国际中心A座3.

13、8万平方米写字楼“大单”现象首先说明了房地产市场的繁荣程度，写字楼购买者正在自由的一统天下，悄然转变为投资型客户上升；其次，说明北京的写字楼市场正在逐步适应国际市场的需求，不仅是设计、施工、科技的提高，更是开发者意识的提升。 另外，从供给者的角度可以看到商业物业市场的发展、进步与活跃；从需求者的角度可以看到本土企业的壮大和国际企业对中国市场的看好。（三） 优质写字楼售价攀升2005年是北京优质写字楼销售市场比较活跃的一年，在CBD及周边、中关村、金融街这三个主要优质写字楼集聚区都有大单写字楼成交案例。在买家构成方面来看，CBD及其周边区域的买家以国际机构投资者为主，中关村、金融街以中资机构买家

14、为主，不过也有例外，美国的EXCEL公司成为金融街第一个外资机构投资买家。销售价格方面来看， 2000-2500美元/平方米是一个相对合理的价格，尽管2006年写字楼销售市场的新增项目供应不少，受开发商成本的控制，价格向下调整的空间很有限。五、竞争市场分析（一）周边写字楼项目统计分析1、市场供给所在区域销售类物业出租类物业（只租不售）总计（万）案名供应量（万）案名供应量（万）西三环外区域西贸DNA15.7天行建5.4道乐蒙恩商务街5.7城乡写字楼0.7长安西点6.9太平路写字楼0.1金源时代商务4天顺仁和1.9北京印象1.7翠微写字楼1.2区域总计35.28.143.3西三环区域西BD3.5金

15、玉大厦9.6世纪经贸大厦3.4世纪裕慧大厦3.65嘉豪国际中心8.4赛迪大厦2.8牛顿办公区3.6广源大厦5.5科原大厦1.73久凌大厦2为公商务中心1.1金洲大厦2.5区域总计18.928.8847.78总计54.136.9891.08西部区域除中关村、金融街两大传统写字楼区域的市场供应量庞大以外，其它区域的商务氛围相对稀缺。本案所处的西三、四环区域市场供应总量约为91.08万平方米，这其中可售写字楼面积约为54.1万平方米，可租面积约为36.98万平方米。而在全部可售面积中，几乎全部为新增写字楼项目供应。就此趋势发展，该区域有望在“西奥运中心”的全面带动下成为西区商务市场的又一“新贵”。西

16、三环、四环区域内写字楼分布较为零散，没有形成一定的整体气候，且缺少代表性项目，没有核心标志与价值的体现。而且相对于区域面积而言其写字楼的总体供应量不高，我们相信有相当一部分的需求量，尤其是市场目前状态下不能满足的高端写字楼需求量未能得到释放，高端商务市场份额亟待补充。2、售价所在区域案名目前均价开盘均价西三环外区域西贸DNA1500015000道乐蒙恩商务街1200012000长安西点75007500金源时代商务88008800北京印象80007777翠微写字楼1200012000区域平均/1055010513西三环区域西BD1260012800世纪经贸大厦1200011000嘉豪国际中心11

17、0008500牛顿办公区96008500区域平均/1130010200总平均1092510356综合两个区域的平均售价水平来看，西三环区域的项目在开盘初期的售价平均水平低于西三环外区域将近300元/平方米，当前西三环区域的平均售价水平高出三环外区域近500元/平方米。这一方面是由于西三环外的项目多数入市时间不长，尚未涨价，另一方面也说明区域良好的发展潜力支持相对较高的价格。我们还观察到，售价超过10000元/平米的项目，不是紧邻西三环两侧的就是在长安街沿线两侧。他们都拥有非常良好便捷的主干路交通资源，而且项目的展示效果突出，更突现了高端商务物业的价值所在。本案位于传统长安街西尽头与西三环的交汇

18、之处，地理位置优势极为突出，这就奠定本项目必须发挥其特有的地段价值优势，打造一个与其地段价值相符合的高端写字楼产品。并且根据目前的销售项目价格水平，我们发现该区域可以支撑一个相对较高的价格水平。3、租金所在区域出租类物业（只租不售）案名租金（/天）西三环外区域天行建4城乡写字楼3.8太平路写字楼2.2天顺仁和（万成大厦）1.8翠微写字楼3.3区域平均值3.02西三环区域金玉大厦5.8世纪裕慧大厦4.3世纪经贸大厦4赛迪大厦5广源大厦2.5久凌大厦3.4科原大厦3.4为公商务中心4.2金洲大厦3.3区域平均值3.99总平均3.64两个区域项目的平均出租价格有着明显的差异，西三环区域的平均租金水平

19、明显高于西三环外的平均租金水平，一般而言租金水平能够反映几个方面的问题：区域的商务氛围浓厚程度、区域的整体市场状况以及项目的产品标准。（二）需求分析1、西三环区域：民私营为主，拥有一定涉外企业案名公司性质西BD投资客为主世纪经贸大厦中等规模中资民营、私营企业为主，少量合资企业嘉豪国际中心中大规模中资民营、私营企业为主，少量合资企业以及国有企业牛顿办公区小规模中资民营、私营企业为主，少量投资客及国有挂靠企业金玉大厦大中型企业为主，国有企业与民营、私营企业各占40%左右，部分合资企业世纪裕慧大厦中等规模民营、私营企业为主，少量合资企业以及几个外资企业赛迪大厦小规模中资民营、私营企业广源大厦小规模中

20、资民营、私营企业久凌大厦国有大型企业为公商务中心中小规模民营、私营企业金洲大厦中大规模民营、私营企业为主，少量国有企业由统计数据看出，西三环区域的商务市场上客群的主流为民营以及私营性质的企业，占据60%以上的市场份额，由于此区域为中关村的核心区域，而科技类创业公司以及为这些科技类企业服务的第三产业在此区域非常活跃，造成区域内此类企业占据绝对的主流地位。同时区域不乏一些知名的国有电子、电信等科技类企业，这些企业多数都为行业的领头企业，在中关村的核心区域办公能够更好的发挥企业的效能，提升企业的品牌价值。外资以及合资企业由于对中国IT行业市场的看好，在中国IT业的核心区域办公也成为企业占领中国市场的

21、必然选择。此区域客群性质的主要特征为：国内行业领头企业与国外同行业企业领跑区域市场，竞争激烈，区域内中小规模企业在这些领头企业的带动以及关联作用下发展迅猛，创业热情非常高。因此，本案客户的主要关注点应该放在大型国资企业及部分外资企业上。2 、西三环外区域：民私营企业为主，国有企业为数不少案名公司性质道乐蒙恩商务街大型国有企业及市政府与民营、私营企业各占一半长安西点中小规模民营、私营企业及少量投资客金源时代商务中心Shopping mall商业办公北京印象中小规模民营、私营企业为主，少量驻京办事处天行建中小规模民营、私营企业城乡商场写字楼小型民营、私营企业为主，少量国企翠微写字楼小型民营、私营企

22、业西三环外区域的主流客群依然是民营及私营性质的企业，相对于西三环区域，本区域国有企业所占的比例较大，而外资企业及合资企业的比例却要小的多。民营企业数量较多与北京的经济发展大环境紧密相连，因此国有企业数量相对较多。对于本案来说，分清自己的主流客户群与从流客户群是十分关键的，首先我们因该抓住区域中的有实力的大鱼，在此基础上不断网罗适合我们的小鱼。3、西三环区域：科技行业为主，附属行业强大案名客群结构入驻知名企业西BD以投资客为主尚未入住世纪经贸大厦科技、评估、建材、贸易类中型公司为主东芝照明（北京）有限公司嘉豪国际中心大中型实力公司为主，包括贸易、科技、IT等行业，几乎全部为自用，有部分国字头企业

23、中国道路监理公司牛顿办公区几乎全部为中小型企业，以科技、教育、律师事务所、会计师事务所、建筑设计等为主，有少量投资客中国土木工程协会住宅指导工作委员会金玉大厦大中型实力公司为主，包括部分国企和民营企业，行业范围较广，包括金融、贸易、建筑、科技等等城建、新松、元亨、中央电视台同一首歌、中国粮食贸易公司世纪裕慧大厦科技、医疗、文化、有少量外企航天科工运载火箭发射系统技术有限公司，日本、荷兰商贸公司赛迪大厦自用、报社等文教类公司北京假日学校广源大厦小型IT、咨询、广告类公司居多京海科技企业孵化器久凌大厦中外运华北有限公司、中国技术进出口贸易有限公司中外运华北有限公司、中国进出口贸易有限公司、对外贸易

24、运输总公司为公商务中心以中小型科技、贸易、咨询、媒介类公司为主，多数较为稳定歌华宽带、平安保险、北月软件金洲大厦中型企业为主，包括科技公司、通讯、房地产开发等联丰通信技术有限公司统计数据显示西三环区域的科技类企业占据主流地位，这与中关村地区的产业发展状况紧密相连；文教类行业也占据一定比例，与区域内高校云集有密不可分的关系；而作为主流行业的辅助或者为其服务的咨询、媒介类公司也成为区域的生力军；贸易类公司主要从事的是有关于IT类产品的商贸活动；同时伴随区域建设发展的地产类公司也应运而生。整个区域的行业发展特征为：以科技类行业为主导地位，带动以其为生的咨询、媒介类行业的蓬勃发展，同时区域本身的人文资

25、源成为文教类行业聚集的区域。4、西三环外区域：五类行业齐头并进，支柱产业稀缺案名客群结构入驻知名企业道乐蒙恩商务街2栋楼被整栋购买，其余为散户，多数为中小型贸易、金融类企业市政府（1万平米），内蒙办事处（3000平米）长安西点自住多，投资少，客户多为IT,贸易和中小企业金源时代商务中心客户几乎全是Shopping Mall的商户北京印象中小型企业，办事处，科技公司，驻京办事处天行建绝大多数为中小型公司，主要从事教育、科技、贸易、医药、广告等行业城乡商场写字楼小公司居多，银行，房地产，建筑设计，美容，律所，科技，文化中小型企业投资咨询公司整层翠微写字楼小型企业为主，行业分布较广，包括旅行社，科技

26、、商贸，美容，手机维修等 西三环外区域的行业分布相对于西三环区域分布则不是非常明显，科技、文教、贸易、咨询及媒介这五大行业分布相对均匀，由于区域距离中关村地区较近，造成科技类企业的聚集，而文教类企业同样受区域人文资源丰富的影响而在此聚集，媒介、咨询以及商贸类行业为目前全北京市场上最为活跃的三类行业，在各个区域都占有不小的市场份额。科技文化教育是本区域的特色之一，在抓住主流行业的同时我们也可以发展区域特色行业。5、西三环区域：中等规模企业占绝对主流案名需求主力面积西BD投资客为主，投资面积在82-210平方米世纪经贸大厦中型公司200-300平方米为主，东芝照明（北京）有限公司整层嘉豪国际中心中

27、型实力公司400-500平方米为主牛顿办公区中小型企业150-170平方米为主，中国土木工程协会住宅指导工作委员会500平方米金玉大厦大中型实力公司为主整层租赁较多，多层也占一定比例，部分300-500左右客户世纪裕慧大厦中大等规模半层800平方米为主赛迪大厦小型企业50-100平方米为主广源大厦小型企业50-110平方米为主久凌大厦整层或多层国有大型企业为主，多数租用面积超过1000平方米为公商务中心中小型公司80-200平方米为主金洲大厦全部为整层中大型企业，多数租用面积在700平方米以上统计数据显示西三环区域客群主流消费面积集中在150500平方米之间，租赁或购买此面积的客群为中小规模或

28、者中等规模的企业，这些企业多处于稳定的发展阶段，在业务上都有固定的客源，在人员编制上相对稳定，短时间内又很难出现规模上质的飞跃，而且多为在区域内发展时间较长的企业。由统计数字也可以看出这些企业在中关村区域的数量也占据主流的地位。6、西三环外区域：中小规模企业占主导地位案名需求主力面积道乐蒙恩商务街2栋楼被整栋购买（各3000平方米），1万平方米被市政府购买，其余为80-150平方米散户长安.西点中小企业60-70平方米为主，部分投资客户金源时代商务中心客户几乎全是Shopping Mall的商户，主力需求面积在40-100平方米北京印象中小型企业80-180平方米为主天行建绝大多数为中小型公司

29、，需求面积110-200平方米城乡商场写字楼小型企业40-80平方米为主，一层被整租翠微写字楼小型企业40-80平方米为主西三环外区域的主流消费面积集中在300平方米以下，这类客群占到82%的比例，可以说是目前区域内的绝对主流。由于区域本身整体地理位置相对偏远，而且没有明确的支柱产业和政策优势的支撑，区域内的企业多为起步或者尽力维持的中小型企业，这类企业多处于市场竞争的不稳定时期，多为拥有有限几个业务客源的情况下在争取更多的业务的企业，或者诸如城乡写字楼多为在城乡贸易经商的业主的业务洽谈性质的企业，因此租用或者购买的面积并不是很大，而且对企业形象展示的要求并不很高。7、国字头企业的驻扎地由于身

30、处军政要地，周边又有核研究院、航天部等国家部委，虽然商务项目的密集程度和影响力与中关村和金融街不可同日而语，但西三环仍可以成为西区商务市场的代表之一。良好的地缘性使其成为国企办公场所的首选。 六、目标客群定位1、政府机构、国有企业是消费的主力政府机构、国有企业是内资企业消费写字楼产品的主力军，而且其单一消费面积也相对庞大的多，此类客群无论寻租还是购置一般都是较大的手笔，由于目前国家整体状况，此类客群在寻求办公地点时都比较注重形象反而对价格考虑并不太多。2、投资客群目前北京市场上的投资客群也成为一股不可忽视的力量，而这些投资客户一定是以购买的形式出现，虽然国家目前采取比较严格的宏观调控政策，甚至

31、有些地区出台了禁止炒房的政策，但对市场上庞大的投资客群而言作用并不明显，如此以来这些投资客也成为内资企业消费的一大力量。3、区域稳健发展的大中型企业为购买写字楼客群的主流4、舒适现代的高档小户型公寓产品，由于在此区域的稀缺而成为年轻新贵及投资客的宠儿七、酒店市场分析1、产品稀缺 档次低端区域市场酒店均以二三星为主，四星及以上级供应稀缺。目前，本案周边聚集了长峰假日、雪莲假日、五棵松饭店、瑞城饭店、世纪金源大酒店、阳光假日、永兴花园饭店一些酒店项目。2、需求旺盛 根据北京奥运旅游行动规划做出的承诺，2008年，北京星级饭店将发展到800家，客房共13万间。虽然可以满足接待奥运会各类相关人员和入境

32、游客的需求，但国内游客对星级酒店的需求将无法完全满足，还有6万至13万间客房的缺口。有专家表示，要满足游客需求，本市4000多家非星级住宿设施的接待潜力仍需挖掘，一些有北京特色的院落很适合成为接待外国游客的“临时宾馆”。区域未来综合性发展趋势将提出度高档酒店游离的需求支持。3、资源丰富在奥运经济的带动下，五棵松奥运场馆的建成将带来大量的奥运客群与旅游客群，所以本区域经迎来大量的国际友人，需要国际化高水平的酒店配套。另一方面，该区域将来会大幅度增加高端商务往来活动，对于这样的商务活动会需要相当数量的星级酒店。4、“奥运”效应激发潜力市场西奥中心未来对酒店，尤其是高档星级酒店存在巨大需求，市场保有

33、量将在奥运效应的带动下持续发展。八 财务分析（一）项目成本估算公主坟项目成本构成与分布估算明细表编报单位：中房京贸房地产开发有限公司 单位：仟万元项目序号综合地价款合计比例%土拆地迁征补用偿1综合地价款16.72安置费、拆迁等3.63小计20.311.3前期工程费1已支付电贴费与粘土砖款费用1.52工程检测等0.23设计费4.24小 计5.93.3基础设施1三通一平等5.22小 计5.22.9配套设施1通地铁配套费配套费4.02室外工程绿化及照明等 7.04小 计11.06.1建安工程费1已支付的工程款18.12新增地下面积工程支出5.13地上面积工程支出装修费80.74装修费4.3小 计10

34、8.260.4间接费1管理费提取总额的70%2.32财务费90%与已支付的利息 计8.03小计10.35.7其它1遮阳、扰民等支出5.02不可预见等费用8.03小 计13.07.3合计1总开发工作量173.997.0期间费1管理费提取额的30%1.02销售费用按预计收入的2%提取 计4.33小 计5.33.0总 计工程总支出179.2179.2100编制时间：2006年4月27日（二）销售总收入预测及销售回款计划1.销售总收入预测项目楼座可销售面积（平米）销售总收入（万元）A座顶级写字楼4491289824.00B座甲级写字楼2048635850.50C座酒店2936455791.60D座公寓

35、4545065902.50地下车位351500合 计250883.60 2. 销售回款计划表36 / 36文档可自由编辑2006年销售部位销售面积消化率累计消化率合同金额月合同金额回款额备注:三季度7月 A座(24层):可销售面积6-24层44912平米,实现成交均价20000元/平米; B座(19层):可销售面积6-19层20486平米,实现销售均价17500元/平米; D座(28层):可销售面积6-28层45450平米,实现销售均价14500元/平米8月9月D座6-28层4545.00 10.00%10.00%65902500.00 65902500.00 13180500.00 季度小计

36、D座6-28层4545.00 10.00%10.00%65902500.00 65902500.00 13180500.00 四季度10月D座6-28层6817.50 15.00%25.00%98853750.00 98853750.00 65902500.00 11月D座6-28层9090.00 20.00%45.00%131805000.00 131805000.00 102148875.00 12月D座6-28层9090.00 20.00%65.00%131805000.00 131805000.00 128509875.00 季度小计D座6-28层24997.555.00%65.00%

37、362463750.00 362463750.00 296561250.00 年度小计D座6-28层29542.50 65.00%65.00%428366250.00 428366250.00 309741750.00 2007年一季度1月D座6-28层9090.00 20.00%85.00%131805000.00 131805000.00 131805000.00 2月D座6-28层4545.00 10.00%95.00%65902500.00 65902500.00 118624500.00 3月D座6-28层2272.50 5.00%100.00%32951250.00 3295125

38、0.00 65902500.00 季度小计D座6-28层15907.535.00%100.00%230658750230658750316332000二季度4月B座6-19层2048.60 10.00%10.00%35850500.00 35850500.00 40411275.00 5月B座6-19层3072.90 15.00%25.00%53775750.00 53775750.00 26597950.00 6月B座6-19层3072.90 15.00%40.00%53775750.00 53775750.00 34057975.00 季度小计B座6-19层8194.440.00%40.0

39、0%143402000.00 143402000.00 101067200.00 三季度7月B座6-19层3072.90 15.00%55.00%53775750.00 53775750.00 44813125.00 8月B座6-19层4097.20 20.00%75.00%71701000.00 206437000.00 97781600.00 A座6-24层6736.80 15.00%15.00%134736000.00 9月B座6-19层2048.60 10.00%85.00%35850500.00 170586500.00 119351225.00 A座6-24层6736.80 15.

40、00%30.00%134736000.00 B座6-19层9218.70 45.00%85.00%161327250.00 季度小计A座6-24层13473.60 30.00%30.00%269472000.00 430799250.00 261945950.00 四季度10月B座6-19层1638.88 8.00%93.00%28680400.00 163416400.00 140562345.00 A座6-24层6736.80 15.00%45.00%134736000.00 11月B座6-19层1024.30 5.00%98.00%17925250.00 107749250.00 145790330.00 A座6-24层4491.20 10.00%55.00%89824000.00 12月B座6-19层409.72 2.00%100.00%7170100.00 52082100.00 124618760.00 A座6-24层2245.60 5.00%60.00%44912000.00 B座6-19层3072.90 15.00%100.00%53775750.00 季度小计A座6-24层13473.60 30.00%60.00%269472000.00 323247750.00 410971435.0