业主不缴物业费的25种表现及司法建议

1、业主不缴物业费的25种表现及司法建议业主不缴物业服务费的25种表现及司法建议在民事审判实践中，物业服务费纠纷案件中的业主多数没有故意不履行缴纳 物业服务费的义务，大多数是有所谓的事由。这种所谓的事由，其实不是法定的 抗辩事由，很难得到人民法院的支持，诉讼结果往往是败诉。业主不缴纳物业管理服务费的 25种表现：1、业主以房屋漏雨，窗户透气、透风等质量问题为由，拒交物业费。其实， 房屋质量问题与物业公司是无任何关系的。2、发生质量问题已过保修期，不同意有偿服务。一些了解物业服务的业主， 在找到物业公司对其房屋出现的质量问题进行维修时，会交维修费用，可有的业 主不但不同意有偿维修，还会因此拒交物业费

2、。3、邻居出租房屋，感觉不安全，不交物业费。出租房屋是业主的权利，物业无权干涉，业主以这个理由拒交物业费，实在有些牵强。4. 一楼住户建花园，楼上不同意。此种情况，如果物业公司已向业主下达整改通知， 并将情况报给业 主委会和相关执法部门，就没有责任了。5、小区里有人养大型犬，还有养家禽影响其他业主正常生活， 不交物业费。 此情况，物业公司只能报给有关部门。6、小区地面车位不合业主心意。很多小区内，停车位都是很有限的，占不 到车位，应该是业主的运气问题，不应该归到物业公司身上。7、配套设施不完善，不交费问题。其实，这也属于开发商建设时的遗留问 题，与物业无关。8、暖气不热。此事真的与物业无关。9

3、、滚动开发的施工工地有噪音、挡视线、施工时绿地被破坏。与物业无关, 业主应找政府部门解决。10、邻居私改烟道返味。属于邻居关系问题，业主应通过社区调解或法律 维权。物业公司发现后要制止，但无执法权。11、前楼接层挡光。业主可通过物权法维权，找规划部门和行政执法 部门解决。12、商铺灯光或噪音、排气污染。业主可通过物权法维权，并找政府 相关部门解决。13、未享受服务，如空房未住，电梯不坐。空房的产权是业主，你不到小 区住、不乘坐电梯，也应尽业主义务。14、私自拆改房屋结构，在出现问题时开发公司不给维修，与物业无关。15、因公共部位事故造成损失，对保险公司的赔付额度及时间太长不满意， 与物业无关。

4、16、有业主因为叫出租车不及时不交费。叫出租车服务，并不是物业服务 范围。17、还有业主因为孩子被邻居的小狗吓到，要求物业公司减免物业费。业 主应通过公安部门解决此事。18、无理拒交。有业主因房屋质量连电梯费也拒交；有的因家中失火，物 业未及时发现而拒交但更多的时候，这些五花八门的理由与物业无关。19、楼道卫生打扫不彻底。楼道卫生是物业的服务范围，物业应加强管理 拒不接受监督时，可以向业主委员会、行业管理部门提出或者向人民法院提起民 事诉讼解决，不应当成为不缴纳服务费的理由。20、小区绿化不及时，绿地内杂草清理不及时。物业应根据季节及时绿化， 并对园区公共绿地的花草树木进行精心维护。如果不维护

5、，可以向业主委员会、 行业管理部门提出或者向人民法院提起民事诉讼解决， 不应当成为不缴纳服务费 的理由。21、小区雨天路面积水清扫不及时，雪天积雪未及时清扫。小区内公共卫 生，物业应及时清理。如果不清理，可以向业主委员会、行业管理部门提出或者 向人民法院提起民事诉讼解决，不应当成为不缴纳服务费的理由。22、小区路灯、楼道灯损坏未及时维修。属于物业公司责任。如果不维护，可以向业主委员会、行业管理部门提出或者向人民法院提起民事诉讼解决，不应当成为不缴纳服务费的理由。23、家中被盗。此冋题要具体冋题具体分析。如果业主自家硬件设施不完善，则与物业无关，因为物业巡逻的只是公共区域；如果行窃者是从正门进入

6、， 物业做到了登记，可进入者提供的是假证件，或者行窃者盗走的是非常难发现的 小物件，与物业无关；行窃者进门时物业未做登记，导致业主被盗，物业负一定 责任，应当按费用与服务水平相适应的原则承担相应的责任。应当向人民法院提起民事诉讼解决，不应当成为不缴纳服务费的理由。24、车辆被划伤。这得看物业如何收费，如果停在车库内，按照合同物业 只提供卫生打扫、用电照明等服务，车辆划伤物业不负责任；车停在自律停车场 被划伤，物业不负责任；如果合同中物业有保管义务，物业公司要按比率赔偿。 应当向人民法院提起民事诉讼解决，不应当成为不缴纳服务费的理由。25、各种设施设备老化后，物业无钱更换。正常情况下，小型维修应

7、由物 业直接进行；如果大修就要动用大型维修基金， 需要业委会进行申请。应当按费 用与服务水平相适应的原则承担相应的责任。 向人民法院提起民事诉讼解决，不 应当成为不缴纳服务费的理由。司法建议：建议一：业主要正确行使抗辩权合同法第六十六条【同时履行抗辩权】当事人互负债务，没有先后履行顺序 的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条【先行履行抗辩权】 当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝 其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的 履行要求。第六十八条【不

8、安抗辩权】应当先履行债务的当事人，有确切证据证 明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧 失履行债务能力的其他情形当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责 任。第六十九条【履行不安抗辩权的附加规定】当事人依照本法第六十八条的规 定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。司法提示：一是在一些物业公司存在一定过错的物业费纠纷案件中，部分业主往往认为 只要业主们相互团结起来集体拒交物

9、业费， 物业公司甚至法院也都无可奈何，很 多业主觉得，认为法不责众，实这是一个误区。有的业主甚至以某些业主不交物 业费为由在毫无理由的情况下拒交物业费， 一旦被起诉到法院，便以大家都这么 做为由进行辩解。这在法律上是得不到支持的。对于物业的过错，可以起诉物业 违约。二是主观归责于物业公司，不当行使抗辩权。在实际案件中，部分业主往往 不了解物业公司的物业服务范围，在遇到房屋漏水、财物失窃、邻居违章建设等 侵权行为时将侵权责任盲目归责于物业公司并拒绝交纳物业费。实际上，这部分受侵权的业主一方面没有理性分析损害发生的原因，也不区分开发商、物业公司 以及其他业主等可能的侵权行为实施主体，主观地认为物业

10、公司应当承担所有的 责任；另一方面又采取了不正当的维权手段， 试图通过拒交物业费来弥补自己的 损失。三是没有长期居住，认为没享受到物业服务而拒交物业费。 实际上，是否长 期居住或者是否亲自居住都不能构成唯一的抗辩理由。建议二：物业公司的物业服务要到位业主自觉履行缴纳物业服务费的义务， 按期足额缴纳物业服务费，是检验物 业服务公司的经济效益和社会效益的指标。 同时，也是检验物业服务公司服务水 平、能力、成果的重要标志。那么，如何提升物业服务水平和能力呢？司法提示：物业服务的成功经验证明，要做到“五个到位”。一是物业服务合同管理要到位；二是物业服务要到位；三是动员业主自觉履行缴纳义务服务费的宣传、思想工作要到位；四是帮助业主解决实际困难要到位；五是先协商后诉讼解决物业服务费纠纷要到位。合同管理是前提，物业服务是关键，动员业主自觉履行缴纳服务费义务是根 本，帮助业主解决实际困难是动力，协商解决是促进，诉讼解决是补充。只有这 样，才能构建和谐的物业关系。总之，业主非因物业服务合同约定义务，以物业公司未进到服务义务为由，作为抗辩不缴纳物业服务费的理由。因为这与物业服务合同无关；业主 因物业服务合同约定义务，以物业公司未进到服务义务