信地城市广场一期前期定位及产品设计建议（提交）

1、信地城市广场一期前期定位及产品设计建议目录33给建筑设计单位的设计建议31定位相关分析 34 32项目市场定位商业裙楼的业态定位建议市场实态分析1公寓相关调研及分析写字楼相关调研及分析安徽大市场客户资源与本案的关联性调查及分析合肥市公寓物业市场调研及分析2007年合肥市小公寓户型供给分析 2007年合肥市小户型供给占合肥市新建住宅商品房总体供应货量的11%，这比2006年的小户型供应量增长了6%，由此数据可以看出，合肥市小户型公寓在年度供应量上呈现增长态势。2007年合肥市小公寓户型产品结构供给分析 2007年合肥市小公寓户型在供给上以普通小户型为主，即毛坯式小户型，同时精装修小户型也占有较大

2、比例，可见，精装修小户型已经正逐渐被合肥市民所接受。2007年合肥市小公寓户型面积变化分析变化：50-60平方米的小户型迅速减少，70-90平方米的小户型大量增加。30平方米以下的超小户型出现。 原因：（1）07年挑高小户型供应趋少，此类产品面积普遍在50-60平方米；（2）为满足“9070”的政策要求，更多的开发商开发中小户型、甚至是30平方米以下的超小户型，以增加小户型数量满足政策的要求。2007年合肥市小公寓户型需求分析 2007年合肥市小户型公寓在需求上的比例为8%，但由于合肥市整体市场的需求是大于供给的，且当部分楼盘的小户型货量在当年不能完全推售，所以使得当年推售的小户型货量在当年均

3、能基本得以去化。2007年合肥市小公寓户型销售去化分析 从2007年合肥市小户型公寓的销售去化率上可以看，合肥市目前的小户型公寓相比普通商品房仍旧紧俏，这表明合肥市小户型公寓开发的空间巨大。2007年合肥市小公寓户型销售价格分析 2007年合肥市小户型公寓的销售均价为3847元/，这比合肥市普通住宅的销售均价高出了500元/，通过对普通住宅与小户型公寓的销售价格对比可以发现，合肥市小户型公寓受供给量稀少，去化率高的双重影响，从而致使小户型的单价要比普通住宅的单价要高。2008年合肥市小公寓户型供应量 根据合肥市2006年度、2007年度住房市场建设和销售情况，结合城市规模的扩大和市场需求的增长

4、，合肥市确定了2008年将建设各类住房约138700套，总建筑面积达到1209万。其中，套型建筑面积小于90的住房约有107800套，建筑面积达849万，占总建筑面积的70.22%。在新建设的商品住房中，套型建筑面积小于90的约有92500套。 2008年合肥市小公寓户型消费需求人群分析 客源构成年轻化，小户型成为一次置业者首选。合肥市购房人群中，30岁以下的青年人占50%以上的比例，并呈快速增长的趋势。这些一次置业的消费者积蓄有限，但发展潜力巨大，是未来城市的中坚力量，选择小户型一般都带有自住、投资的双重目的。 合肥市各区域二手小户型公寓租售价格汇总（出售）24.8简装修60两室一厅望湖苑2

5、1简装修60两室一厅 包河花园25简装修54一室一厅凤巢园35毛坯55.35一室一厅新都会国贸公寓25简装修38一室一厅金地国际城19简装修45一室一厅宝文公寓19-3537-6024.8简装修37一室一厅金地国际城包河区22毛坯49一室一厅上城国际玫瑰苑30.12毛坯48一室一厅金色地带20.5简装修40一室一厅香格里拉花园35精装修42一室一厅国轩大厦24简装修30.25一室一厅金川大厦20-30万30.25-4920简装修40一室一厅宝文公寓庐阳区售价区间面积区间售价（万）装修标准面积（）户型物业名称区域合肥市各区域二手小户型公寓租售价格汇总（出售）27.5简装修46两室一厅安居苑22简

6、装修48两室一厅新华学府26简装修57一室一厅金色池塘30简装修44一室一厅绿城百合公寓10.76简装修22一室一厅月半湾单身公寓10.76-4522-5745简装修32一室一厅玉兰苑蜀山区23简装修55两室一厅古井丰水源22简装修52两室一厅香格里拉花园三期23.5简装修49一室一厅古井丰水源22.5简装修50一室一厅欧尚香江大厦18.5简装修46一室一厅火车站旁公寓23简装修49一室一厅苹果公寓30.3毛坯46一室一厅温莎杰座18.5简装修40一室一厅香江世纪名城13.5-30.330-5513.5精装修30一室一厅 浙江商贸城瑶海区售价区间面积区间售价（万）装修标准面积（）户型物业名称区

7、域合肥市各区域二手小户型公寓租售价格汇总（出售）23.853.523.8简装修53.5一室一厅江南新村高新区11.8简装修34一室一厅新园小区11.8-2234-4822简装修48一室一厅绿怡居政务区16简装修42一室一厅九溪江南25毛坯56.7一室一厅一里洋房16-2542-56.720简装修55两室一厅南郡明珠 经开区售价区间面积区间售价（万）装修标准面积（）户型物业名称区域合肥市各区域二手小户型公寓租售价格汇总（出租）350简装修20一室一厅华太小区900简装修50一室一厅世纪阳光花园1300简装修30一室一厅金地国际城350-1300元/月20-55800简装修55两室一厅紫荆花园包河

8、区900简装修60两室一厅邮电西村400简装修30一室一厅团省委宿舍600简装修26一室一厅商务厅宿舍780简装修60一室一厅怡景苑400简装修26一室一厅华孚城隍庙商业广场2000精装修40一室一厅花样年华1500精装修28一室一厅花样年华400-2000元/月26-60500简装修35一室一厅双岗集贸市场对面庐阳区租价区间面积段租价/月装修标准使用面积户型物业名称区域合肥市各区域二手小户型公寓租售价格汇总（出租）550元/月40550简装修40一室一厅石油库宿舍政务区1000简装修46一室一厅香江世纪名城700简装修33一室一厅城市驿站750-1000元/月33-46750简装修36一室一

9、厅天龙现代城新站区1200元/月401200简装修40一室一厅黄金广场蜀山区500简装修45一室一厅江晨园800简装修50一室一厅苹果公寓500-750元/月45-50750新装修48一室一厅宝文大厦瑶海区租价区间面积段租价/月装修标准使用面积户型物业名称区域合肥市各区域小户型公寓租售价格分析 根据调查分析显示：在被调查的六个区域中，目前新站区小户型公寓的投资回报率最高，达5.8%，这表明新站区目前小户型公寓的投入产出比要大于其他区域，即新站区的小户型公寓具备较大的升值潜力，内部收益率较高。 本次调查共从合肥市不同区域中，共选取了11个目前在合肥市新建或在售楼盘，选取标准是：1、在项目营销策划

10、及推广上具备一定特色的；2、在产品规划设计上与其他产品存在差异化的；3、项目规模大，但销售去化快速的楼盘。合肥市典型性小公寓项目分布合肥市典型性小公寓调查数据汇总表位置、景观设计、品质 更绿、更宽、更运动 705400-5500 45.82-55.26一室户住宅32万太湖东路与铜陵南路交汇处万振逍遥苑四期包河区63一室户位置、景观设计、品质 、交通、配套 共享向上过程 90430052一室户住宅44520望江东路与当涂支路交口 寰宇上都包河区50-56(挑高)一室户位置、规划、品质、配套阶层梦想、铂金勋章 80平层:5300;挑高:8500 50-56一室户住宅20万望江路与马鞍山路交叉口向南

11、200米铂金汉宫包河区92.04-99.47二室户86-92 二室户位置、规划、品质、配套国际新概念街区 60普通公寓;5500；精装修公寓：600035.59-46.16一室户商住+办公10万马鞍山南路200号和地蓝湾包河区项目卖点定位广告语销售率()销售价格(元/)面积段户型用地属性项目总建面积()位置项目名称所属区域合肥市典型性小公寓调查数据汇总表（续）107.39-141.62三室户72.34-98.04 二室户位置、 品质、规划 DOHO公寓联合体50450033.93-55.41一室户住宅7万望江路与孔塘路交汇处 信旺尚都蜀山区36.38-222.17办公规划、品质身所归、心所享

12、未开盘3500112-304商业商办18万长江西路与湖光路交叉口 上堤蜀山区103-119.80三室户64.84-117.13二室户规模、规划、品质 引领合肥第一高度80430049.73-55.52一室户住宅55万黄山路与二环路交汇处博澳丽苑蜀山区91-116.09三室户60.86-92.42二室户位置、规划、品质、配套智本领地、创富未来 40530041.13-66一室户住宅14万马鞍山南路与望江路交口处创智广场包河区项目卖点定位广告语销售率()销售价格(元/)面积段户型用地属性项目总建面积()位置项目名称所属区域合肥市典型性小公寓调查数据汇总表（续）位置、 规划、品质 一环首席公寓未开盘

13、4700-5800未开盘未开盘住宅31866濉溪路与颍上路交汇处 上元公寓庐阳区位置、 规划、品质引领住宅新高点未开盘未定未开盘未开盘住宅32755颍上路与临泉路交汇处 领域庐阳区位置、 规模、规划、品质金色梧桐、留住百年 未开盘60007000（毛坯）70008000（精装）未开盘未开盘住宅13万毗邻胜利路与明光路 金色梧桐新站区项目卖点定位广告语销售率()销售价格(元/)面积段户型用地属性项目总建面积()位置项目名称所属区域合肥市典型性小公寓调查数据和地蓝湾 .景观设计单位-规划设计单位 上海北孚房地产营销代理有限公司代理商合肥佳和置业有限公司开发商 国际新概念街区广告宣传语 位置、规划、

14、品质、配套楼盘卖点如期签约,总房价优惠3000元.付款优惠80总销售率普通公寓;5500；精装修公寓：6000销售均价期房 工程进展现开发第1期目前开发阶段步行 2分钟车站离项目距离902、17、163、23、158、705路公交车通达性 入口广场小区景观设计停车场内部配套学校：谢岗小学、工大附中 餐饮：玉丽皇大酒店，银行 ：工商银行，综合商场:家乐福，合家福，医院:省立医院，周边配套占地56亩, 总建面积10万规模容积率2.61 绿化率41相关经济指标高层 建筑形态马鞍山南路200号位置和地蓝湾楼盘名称合肥市典型性小公寓调查数据和地蓝湾（续）办公504035.59-46.16一室户2008-

15、1-8和地蓝湾11栋(23层)住宅853092.04-99.47二室户2008-5-6和地蓝湾5栋(14层) 二室户户型2008-4-16 开盘时间商住923086-92和地蓝湾1栋(18层) 备注(用途)备案销售率(%)户型比例(%)相关比例面积()栋号合肥市典型性小公寓调查数据和地蓝湾（续）户型评价：标准的亦办亦住户型设计，户型在整体设计上更趋向于办公合肥市典型性小公寓调查数据博澳丽苑 .景观设计单位-规划设计单位 君安国际地产顾问公司代理商安徽博澳置业投资发展有限公司开发商引领合肥第一高度广告宣传语规模、规划、品质楼盘卖点无优惠政策付款优惠80%总销售率4300销售均价期房 工程进展现开

16、发第1期目前开发阶段步行 4分钟车站离项目距离10、118、18、157路公交车通达性 水系水景小区景观设计停车场内部配套学校：社区幼儿园 公园:蜀山公园 超市:合家福 医院:安医附院周边配套占地156亩, 总建面积55万规模容积率2.8 绿化率40 建筑密度24 相关经济指标高层 建筑形态黄山路与二环路交汇处位置博澳丽苑楼盘名称合肥市典型性小公寓调查数据博澳丽苑（续）住宅3015105.59-119.80三室户住宅608564.84-117.13二室户2007-10-9博澳丽苑4#(31层)住宅955070.76-98.07二室户住宅8520109.66-183.29三室户住宅806063.

17、72-92.58二室户住宅9540104.78-118.97三室户住宅9830103-116.98三室户住宅902049.81-55.52一室户2007-10-9博澳丽苑3#(31层)住宅806065.52-116.33二室户2007-8-7博澳丽苑2#(31层) 一室户户型2007-8-7 开盘时间住宅902049.73-55.43博澳丽苑1#(31层) 备注(用途)备案销售率(%)户型比例(%)相关比例面积()栋号合肥市典型性小公寓调查数据博澳丽苑（续）建筑面积：50建筑面积：64户型评价：户型简洁明凑，功能分区清晰，套型布局合理合肥市典型性小公寓调查数据寰宇上都综合用途安徽寰宇建筑设计院

18、景观设计单位安徽寰宇建筑设计院规划设计单位博顿地产顾问公司代理商安徽东昌置业有限公司开发商共享向上过程广告宣传语位置、景观设计、品质 、交通、配套 楼盘卖点一次性付款99折付款优惠96%总销售率4300元/销售均价开工-封顶：16个月工程开发时间期房 工程进展共1期，现开发第1期目前开发阶段步行5分钟车站离项目距离17.108.134.137.145.163路公交车通达性 广场小区景观设计停车场/会所内部配套学校：32中，餐饮：玉丽皇大酒店，银行 ：农业银行超市:家乐福、合家福周边配套占地9亩，建面44520，总户数478户规模容积率6.35 绿化率30% 停车位308个相关经济指标高层(31

19、层)建筑形态望江东路与当涂支路交口位置寰宇上都楼盘名称合肥市典型性小公寓调查数据寰宇上都（续）74一室户 一室户户型2007-8-1 开盘时间98 106374961052寰宇上都1#（31层） 得房率(%)备案销售率(%)户型比例(%)相关比例面积()栋号合肥市典型性小公寓调查数据寰宇上都（续）建筑面积：52建筑面积:43户型评价：合肥市首个百变小户型，房型整体设计较合理，户型亮点体现在赠送面积上，一经推出后，市场反映良好合肥市典型性小公寓调查数据万振逍遥苑四期住宅用途 .景观设计单位-规划设计单位 世联地产代理商安徽万振房地产开发有限责任公司开发商 更绿、更宽、更运动广告宣传语 位置、景观

20、设计、品质 楼盘卖点一次性付款98折,银行按揭99折.付款优惠正在认筹总销售率5400-5500销售均价开工封顶：12个月 封顶准现房：7个月 准现房现房：5个月工程开发时间期房 工程进展共分4期现开发第4期目前开发阶段步行 3分钟车站离项目距离902、17、163、23、158、705路公交车通达性 水景入口广场小区景观设计停车场/会所内部配套学校：谢岗小学、工大附中 餐饮：玉丽皇大酒店，银行 ：工商银行，综合商场:家乐福，合家福，医院:省立医院，周边配套四期占地190亩,四期总建面积32万规模容积率2.23 绿化率50% 停车位数量1065个相关经济指标高层 建筑形态太湖东路与铜陵南路交汇

21、处位置万振逍遥苑四期楼盘名称合肥市典型性小公寓调查数据万振逍遥苑四期（续） 一室户户型正在认筹 开盘时间共有400多套3045.82-55.26万振逍遥苑四期22#楼 备注备案销售率(%)户型比例(%)相关比例面积()栋号合肥市典型性小公寓调查数据万振逍遥苑四期（续）建筑面积:45建筑面积:55户型评价：户型的进深过深，不利于户型各功能空间的采光和通风。合肥市典型性小公寓调查数据铂金汉宫住宅用途 .景观设计单位-规划设计单位 合创地产代理商安徽佳诚置业有限公司开发商 阶层梦想、铂金勋章广告宣传语 位置、规划、品质、配套楼盘卖点一次性付款98折,银行按揭99折付款优惠80%总销售率平层:5300

22、;挑高:8500销售均价期房 工程进展现开发第1期目前开发阶段步行 1分钟车站离项目距离902、17、163、23、158、705路公交车通达性 巴厘岛主题园林小区景观设计停车场/会所内部配套学校：谢岗小学、工大附中 餐饮：玉丽皇大酒店，银行 ：工商银行，综合商场:家乐福，合家福，医院:省立医院，周边配套占地82亩, 总建面积20万规模容积率3.21 停车位数量1065个相关经济指标高层 建筑形态望江路与马鞍山路交叉口向南200米位置铂金汉宫楼盘名称合肥市典型性小公寓调查数据铂金汉宫（续）73一室户一室户户型2008-1-12开盘时间80 5050-56(挑高)73805050-56铂金汉宫

23、得房率(%)备案销售率(%)户型比例(%)相关比例面积()栋号合肥市典型性小公寓调查数据铂金汉宫（续）平层面积：50挑高面积：50户型评价：小户型设计简洁实用，充分考虑了办公与住宅的需求。合肥市典型性小公寓调查数据创智广场 .景观设计单位-规划设计单位 君安国际地产顾问公司代理商安徽菲华房地产开发有限公司开发商智本领地、创富未来广告宣传语位置、规划、品质、配套楼盘卖点一次性付款98折,银行按揭99折付款优惠80%总销售率5300销售均价期房 工程进展现开发第2期目前开发阶段步行 2分钟车站离项目距离902、17、163、23、158、705路公交车通达性 入口广场小区景观设计停车场内部配套学校

24、：谢岗小学、工大附中 餐饮：玉丽皇大酒店，银行 ：工商银行，综合商场:家乐福，合家福，医院:省立医院，周边配套占地50亩, 总建面积14万规模容积率2.61 绿化率41相关经济指标高层 建筑形态马鞍山南路与望江路交口处位置创智广场楼盘名称合肥市典型性小公寓调查数据创智广场（续）综合703597.81-116.09三室户综合904560.86-86.92二室户综合506569.95-92.42二室户商住974091-104三室户综合802048.68-60.86一室户2008-1-24创智广场3、4#(22层)综合803541.13-66一室户2008-4-15创智广场6栋(29层) 二室户户型

25、2007-9-26 开盘时间商住986081-89创智广场5#(18层) 备注(用途)备案销售率(%)户型比例(%)相关比例面积()栋号合肥市典型性小公寓调查数据创智广场（续）户型评价：小户型的设计中规中矩，但在户型的特色方面没有突出的地方。合肥市典型性小公寓调查数据上堤 .景观设计单位-规划设计单位 .代理商安徽乐客来置业有限公司开发商身所归、心所享广告宣传语规划、品质楼盘卖点未定付款优惠6月中旬开盘总销售率3500销售均价期房 工程进展现开发第1期目前开发阶段步行 5分钟车站离项目距离3、168、22路公交车通达性 入口广场小区景观设计停车场内部配套公园:蜀山森林公园、董铺水库；超市：合家

26、福、家乐福；医院：105医院。周边配套占地140亩, 总建面积18万规模容积率1.99 绿化率21.2相关经济指标高层 建筑形态长江西路与湖光路交叉口位置上堤楼盘名称合肥市典型性小公寓调查数据上堤（续）仓储0432.44-172.97仓储2008、6月中旬开盘商办09036.38-222.17办公2008、6月中旬开盘 商业户型2008、6月中旬开盘 开盘时间商办06112-304上堤公寓A1、A2#（22层） 备注(用途)备案销售率(%)户型比例(%)相关比例面积()栋号合肥市典型性小公寓调查数据上堤（续）户型评价：项目的小户型在功能设计上充分利用了户型空间，户型整体设计的特色化强。合肥市典

27、型性小公寓调查数据信旺尚都住宅用途华盛设计院景观设计单位华盛设计院规划设计单位 -代理商合肥大唐置业有限公司开发商DOHO公寓联合体广告宣传语位置、 品质、规划楼盘卖点一次性付款98折,银行按揭99折付款优惠50总销售率4500元/左右销售均价期房 工程进展现开发第1期目前开发阶段步行 3分钟车站离项目距离18.136.111.121.128.129路公交车通达性 水系景观小区景观设计停车场内部配套学校：17中 超市:乐客来综合商场 医院:第三人民医院周边配套占地10亩, 总建面积7万规模容积率3.57 绿化率38 停车位98个相关经济指标高层 建筑形态望江路与孔塘路交汇处 位置信旺尚都楼盘名

28、称合肥市典型性小公寓调查数据信旺尚都（续）住宅-4072.34-98.04二室户住宅-30107.39-141.62三室户 一室户户型2008-5-10 开盘时间住宅-3033.93-55.41信旺尚都A、B座（29层） 备注(用途)备案销售率(%)户型比例(%)相关比例面积()栋号合肥市典型性小公寓调查数据信旺尚都（续）建筑面积:33建筑面积:55户型评价：户型内各功能空间组合较合理，有着较高的实用性。合肥市典型性小公寓调查数据金色梧桐-景观设计单位-规划设计单位 -代理商合肥荣昌房地产开发有限公司开发商金色梧桐、留住百年 广告宣传语 位置、 规模、规划、品质楼盘卖点未出付款优惠6月中旬开盘

29、总销售率6000元/左右销售均价期房 工程进展现开发第1期目前开发阶段步行 3分钟车站离项目距离1、119、801、143、156、129、158路公交车通达性 水系水景小区景观设计停车场内部配套学校：风阳路小学、11中 广场:胜利广场 超市:家乐福、沃尔玛超市 医院:中山医院周边配套占地28亩, 总建面积13万规模容积率7.2 绿化率35相关经济指标高层 建筑形态新站区核心位置、毗邻胜利路与明光路位置金色梧桐楼盘名称合肥市典型性小公寓调查数据金色梧桐（续）户型评价：户型空间利用率较高，功能区域优化组合性能好。合肥市典型性小公寓调查数据上元公寓住宅用途上海慧觉博林景观设计有限公司景观设计单位安

30、徽省建筑科学研究设计院规划设计单位 -代理商合肥拓基房地产开发有限公司开发商一环首席公寓广告宣传语位置、 规划、品质楼盘卖点未定付款优惠正在认筹总销售率4700元/5800元/销售均价期房 工程进展现开发第1期目前开发阶段步行 5分钟车站离项目距离12.4路公交车通达性 中心广场小区景观设计停车场内部配套学校：南国花园小学、庐阳中学 超市:家乐福 医院:中山医院周边配套占地15亩, 总建面积31866规模容积率2.68相关经济指标高层 建筑形态濉溪路与颍上路交汇处 位置上元公寓楼盘名称合肥市典型性小公寓调查数据上元公寓（续）户型评价：小户型的面积利用率高，一室的面积做?业目占洌夜芸占涞纳杓票冉

31、虾侠恚涤眯郧俊?合肥市典型性小公寓调查数据领域住宅用途.景观设计单位.规划设计单位安徽省瑞博营销策划有限公司代理商合肥市城建房地产开发有限公司开发商位置、 规划、品质楼盘卖点未定付款优惠6月底开盘总销售率未定销售均价期房 工程进展现开发第1期目前开发阶段步行 4分钟车站离项目距离12.22.113.131.120路公交车通达性 入口广场小区景观设计停车场内部配套学校：庐阳中学 超市:家乐福 医院:长城医院周边配套总建面积32755规模容积率3.51 绿化率41相关经济指标高层 建筑形态颍上路与临泉路交汇处 位置领域楼盘名称合肥市典型性小公寓调查数据领域（续）建筑面积:52建筑面积:38户型评价

32、：大开间，短进深，户型整体采光面增长，通风效果良好，且更利于功能空间的设置。合肥市典型性小公寓分析-项目分布目前合肥小户型公寓主要以平层公寓为主，挑高公寓为辅平层公寓：金色梧桐、上元公寓、领域、上堤等有平层和挑高：铂金汉宫合肥市典型性小公寓分析-面积示意 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120平层公寓挑高公寓铂金汉宫和地蓝湾铂金汉宫寰宇上都创智广场博澳丽苑上堤信旺尚都30-40平方米产品较少，可适当设置合肥市典型性小公寓分析-畅销面积段统计50100的户型单月销售最多，市场存量最少，是市场需求的重点产品。合肥市典型性小公寓分析-户型配比 30 35 40

33、45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 面积（） 户型比例（%） 10 20 30 40 50 60袖珍小户型经济小户型小二房二房小三房合肥市目前各小户型公寓楼盘的户型配比中，3555之间的面积目前在公寓面积段中已经占据较大的比例。合肥市典型性小公寓分析-销售去化速度 由上图可以看出，不同区域、不同位置、不同体量的小户型公寓，其销售周期和销售都呈现出不同的变化，销售率的变化不仅受到位置、体量静态因素的影响，也跟各楼盘对货量的控制因素相关，在总体上来说，被调查的各小户型公寓项目的销售去化率都比较高，最低的月均销售达8%左右，也就是说大体量的博澳丽苑项目的整体去化率只要一年时间

34、，而最快的信旺尚都项目两至三个月时间就完全可以清空货量，这一数据印证出，目前合肥市小户型公寓处在供不应求的状态。合肥市新建公寓市场推售形势分析 从合肥市新建公寓市场宏观层面可以看出，目前合肥市新建公寓市场仍处于供给不足，需求旺盛的阶段，虽然国家出台的“7090”措施在政策上硬性加强了小户型公寓的供给量，但是由于目前合肥市大部分新建楼盘的货量尚未推出，而住宅一级市场及二级市场目前的货量结构仍旧是以中、大户型为主，所以说，目前合肥市整体市场中的公寓类商品房正处于青黄不接的状态，要改变目前的状态，只有等待新建货量的有效补充，且这种货量调整阶段的时间需求将是在未来的35年时间内，由此可以判断，未来的3

35、5年时间，将是合肥市新建公寓市场发展的黄金时期。 而在合肥市新建公寓市场的发展方向上，根据城市规划与房地产市场发展对等的关系可知，未来合肥市新建公寓市场发展的主力方向将集中于合肥市的滨湖区、高新区、政务区和合经区四个连体区域上。合肥市40年产权公寓市场调研及分析合肥市40年产权公寓调查数据和地蓝湾 何弢设计国际有限公司景观设计单位 何弢设计国际有限公司规划设计单位上海北孚房产营销代理有限公司 代理商 合肥佳和置业有限公司开发商商务新潮势力、高度创赢未来 定位广告语位置、规划、景观设计、品质、物业管理楼盘卖点一次性付款99折、银行按揭无优惠付款优惠 70 60 40900公寓得房率(%)销售率(

36、%)相关比例套型面积()建筑形态及户型60总销售率精装修：6000元/，毛坯房：5800元/销售均价2008年1月12日开盘时间期房 工程进展现开发第 1 期目前开发阶段步行2分钟车站离项目距离 902、17、158、163、27、705等路公交车公交车通达性生态湖景广场小区景观设计社区幼儿园、停车场内部配套学校：社区幼儿园、卫岗小学，银行：光大银行、工商银行、农业银行，娱乐：生态湖景广场超市：合家福、家乐福，医院：省立医院、儿童医院周边配套占地:56亩总建面：107000规模容积率2.91 绿化率41 建筑密度20 车位配比1:1相关经济指标高层建筑形态马鞍山南路200号位置和地蓝湾楼盘名称

37、合肥市40年产权公寓调查数据和地蓝湾（续）户型评价：标准的亦办亦住户型设计，户型在整体设计上更趋向于办公合肥市40年产权公寓调查数据上堤-景观设计单位-规划设计单位-代理商安徽乐客来置业有限公司开发商城市首席山水行宫广告宣传语位置、规划、景观设计、物业管理、配套楼盘卖点5030-5078.37、79.26、82.55、84.89二室二厅1030-40117.89、116.07四室二厅75%501：1：120-5036.84、38.75、42.31一室一厅得房率(%)销售率(%)户型比例(%)相关比例价差(元/)套型面积()建筑形态及户型一期：90%左右，二期：50%总销售率3500元销售均价0

38、8年6月15日 开盘日期期房工程进展共分3期，现开发第2期目前开发阶段步行10分钟车站离项目距离3、22、29、168，605路公交车通达性喷泉、花园水景、广场小区景观设计商业中心、乐购超市、休闲娱乐城、商务酒店、商业步行街内部配套学校：三十五中、蜀山小学，综合商场：乐客来国际商业中心，银行：中国银行、工商银行 ，幼儿园：小区内 医院：第一人民医院市分院周边配套总建面：187520万，在售建筑面积：18939规模容积率：1.99 绿化率：21.20% 建筑密度：44.1% 停车位：1540个 相关经济指标高层( 18层)建筑形态长江西路与红皖路交汇处位置上堤公寓楼盘名称合肥市40年产权公寓调查

39、数据上堤（续）户型评价：项目的小户型在功能设计上充分利用了户型空间，户型整体设计的特色化强。合肥市40年产权公寓利多及利空分析 合肥市40年产权公寓的利多点： 1、不存在二套住房的首付及利息所带来的销售抗性； 2、面积小，总价低，有利于投资群体投资； 3、商业用地性质做公寓，在价格上比商业及办公的单价低； 4、在产品上具备良好的伸缩性，即可做办公又可做住宅。 合肥市40年产权公寓的利空点： 1、首付门槛较高，导致消费需求的选择性发生偏移； 2、对产品的定位要求较高，一旦定位不准确，可能影响到项目的销售 去化速度。合肥市40年产权公寓营销策略分析 经过调查发现，合肥市40年产权代表性公寓楼盘中，

40、蜀山区的上堤公寓目前主要采用的项目营销策略如下： 1、7月12日至7月20日，特供16套精品特惠房源，先到先得！ 36.84一室一厅：总价118000元（限5套） 66.78二室二厅：总价218000元（限3套） 78.37二室二厅：总价268000元（限6套） 88.56二室二厅：总价308000元（限2套） 2、凡在7月12日、7月13日期间成功购房的客户，均可免费获赠价值2000元左右的空调一台； 3、凡在7月12日至7月20日活动期间成功购房的客户，均可免费参加现场幸运大转盘活动，活动最高奖项5000元。 可以看出，以上堤公寓为代表的合肥市40年产权公寓目前采取的化解项目销售抗性，促进

41、销售去化的手段主要是：1、推出特价房；2、实物赠送；3、活动折现，通过这三种方式可以看出，上堤公寓目前不仅是在做促销，而且是运用促销方式，对部分房源的价格实行了暗降。合肥市40年产权公寓营销实践分析和地蓝湾2008年1月12日开盘至目前销售60%营销周期近6个月，平均每月销售10%上堤公寓2008年6月15日开盘至目前销售50%营销周期近1个月，月均销售达50% 从以上合肥市两个40年产权的公寓项目的营销实践可以看出：和地蓝湾虽然地段优势要好于上堤公寓，但其产品在项目的规模上要小于上堤公寓，就是说的项目的内部包容性不足。由于和地蓝湾的定价较高，而上堤公寓所处区域的发展潜力较大，活动性营销做的较

42、到位，项目的知名度已经完全打开，这就导致了和地蓝湾的月均销售去化率要远远低于上堤公寓，即和地蓝湾采取的营销实践方式是硬性平销式，而上堤公寓采取的营销实践方式则是软性促销式的，两种销售模式所达到的销售结果存在着明显差异。本案结合市场经验，应注意的问题 对合肥市代表性40年产权公寓项目的调查和分析，以及对合肥市新建公寓类商品房的整体研判，本案在推售过程中需注意以下问题： 1、在客群定位上，应当将合肥市投资群体作为核心客群。 2、在项目包装上，将户型的优势充分体现出来。 3、充分利用整合推广（媒介+活动）手段，加大本案的认知度； 4、利用前期节点营销活动，强化本案的吸筹量。 5、在开盘时，将面价适当

43、提升，而采用返现、赠送实物、有奖活动等方式来促进销售（根据吸筹量选择）。 6、在销售上，采取首付分期付款的方式可以较快成交及回笼资金。新站区典型住宅物业着重调研及分析本案周边在售楼盘本案隆昊昊天园馥邦商务广场家天下西湖花园?擦杆凹言?天目未来金色梧桐锐蓝国际公寓御景湾西子银马浙江商贸城纯公寓项目金色梧桐景观设计单位安徽省建筑科学设计研究院规划设计单位杭州新天地营销策划有限公司代理商合肥荣昌房地产开发有限责任公司开发商金色梧桐、留驻百年广告宣传语位置 景观设计 品质 物业管理 楼盘卖点无优惠政策付款优惠周边住户、公务员、企事业单位职工消费人群开盘一周内90以下的总房价减8000元、90以上的总房价减10000元。营销策略797030130-