李会娟-第四章建设用地法制制度PPT参考课件

1、1,4.建设用地法律制度,李会娟 2011.10.12,主要内容,1.我国地产制度的改革及其发展 2. 国有土地使用权的出让、划拨、转让 3. 土地作用权出租、抵押、终止方面 4. 违反土地管理法所承担的法律责任,4.1 我国地产制度的改革及其发展,4.1.1社会主义条件下的绝对地租 4.1.2行政管理向土地有偿使用期转化 4.1.3我国土地管理体制的改革方向 自学,4.1.4 保护好耕地,根据“十一五”规划纲要，到2010年末全国耕地面积必须守住不低于18亿亩这根红线,4.1.4 保护好耕地,1）占有耕地补偿制度 2）实行基本农田保护制度 3）农村土地征用补偿,1）占有耕地补偿制度,国家保护

2、耕地，严格控制耕地转为非耕地。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地; 没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地,2）实行基本农田保护制度,经国务院有关主管部门或县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地。 有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田。 蔬菜生产基地。 农业科研、教学试验田。 国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。 第一，列入基本农田保护区的，要严格管理。基本农田应占本行政区域内耕地

3、的百分之八十以上。 第二，非农业建设必须节约用地。可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。 第三，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。一年以上未动工建设的，缴纳闲置费。连续两年未使用的，无偿收回,土地征用是国家为了社会公共利益的需要，将集体所有土地转变为国家所有土地的强制行为。 1）土地补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的6至10倍。 归农村集体组织所有。 2）安置补助费以需要安置的农业人口数计算。补偿标准前3年平均年产值的4至6倍。最高不超过15倍。归集体，单位或个人所有。 前二项的总和最高标准：30倍 3）地上附着物和青苗的补偿费等（新菜地开发基金）：各省自定。归所有者

4、所有。 临时用地补偿,3）农村土地征用补偿,土地使用权有偿出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让,4.2 我国城镇土地使用权有偿出让,土地使用权的出让的法律特征： （1）从主体来看 出让方:土地所有者国家 特定，唯一 受让方：国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律有特别规定者除外。 不特定,不唯一 但是国家是一个抽象的主体，在具体行使权利时，一般是由土地所在地方政府及其所属国家土地管理机构作为代表,土地使用权的出

5、让的法律特征,2） 从内容看 由土地出让者出让土地交给受让方使用，而受让方则需支付相应土地使用权出让金。关于土地使用权的出让，一般理解为土地使用权转让的一种方式。土地使用权出让是国家将土地使用权从土地所有权中分离出来，转移给受让人。而土地使用权的转让则是指受让人取得土地使用权后再转移给新的受让人，转让双方的法律地位平等，全过程可以用下式表示,国家土地所有者） 地方政府（代表国家,第二受让方,受让方（第一受让方） （ 转变为转让,一级市场（出让） （政府垄断,二级市场（转让） （平等交换,土地使用权的出让的法律特征,3）从客体来看 土地使用权出让的是国有土地，主要是指市、县、建制镇、工矿区范围内

6、属于全民所有的土地。对于集体土地，中华人民共和国城市房地产管理法第8条作了明确规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让,4.2.2 土地使用权出让所遵循的原则,1.规划原则 2.严格审批，登记原则 3.平等、自愿、有偿原则,4.2.3 土地有偿有限期使用制度,土地使用权出让的最高年限按用途规定： （1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐用地40年； （5）综合或者其他用地50年,土地使用权出让的年限从领取国有土地使用权证之日起计算,商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有

7、条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式,土地出让方式,拍卖出让,招标出让,挂牌出让,协议出让,4.2.4 城镇土地使用权的出让方式,1）拍卖出让 拍卖出让土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让人的方式。 特点：竞争具有公开性，价格是确定受让人的唯一条件。 主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段,1）拍卖出让,2）招标出让 是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标形式，竞投某宗地块的土地使用

8、权，由招标人择优确定土地使用者的出让方式。 此种方式的特点是：引入了市场竞争机制 主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目,3）协议出让（私下协议） 是指土地使用权的有意受让人直接向作为出让方的土地所有者提出有偿使用土地的愿望，由出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判、协商达成出让土地使用权一致意见的方式。 主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价,4）挂牌出让 指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公

9、布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截至时的结果确定土地使用者的行为 挂牌时间不得少于 10 个工作日。 特点：体现了招标和拍卖的优点，并同样具有公开、公平、公正特点,4.3国有土地使用权的划拨,1、概念： 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 2、期限 以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制,划拨范围 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： （1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用

10、地和公益事业用地 （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （4）法律、行政法规规定的其他用地,特点 1无期没有明确的期限 2无偿无需支付土地使用权出让金，但可能缴纳相应补偿 3无自由流转权利不能转让、出租和抵押,26,土地使用权出让与划拨的区别,27,4.3.3 划拨土地使用权的转让、出租、抵押,国务院55号令：第七章 划拨土地使用权 第44条：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。 第45条： 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。 （1）土地使用者为公司、

11、企业、其他经济组织和个人； （2）领有国有土地使用证； （3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （4）依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金,28,1.划拨土地的转让,土地使用权转让：是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。 原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。 转让方式：出售、交换和赠与等。 出售是指转让人以土地使用权作为交易条件，取得一定收益的行为。 交换是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为。 赠与是指转让人将土地使用权无偿

12、转移给受让人的行为,29,转让与出让的区别,国家土地所有者） 地方政府（代表国家,第二受让方,受让方（第一受让方） （ 转变为转让,一级市场（出让） （政府垄断,二级市场（转让） （平等交换,30,划拨土地的出租,土地使用权出租：是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。 原拥有土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人。 与转让区别： 转让人失去土地所有权，而出租人并不失去所有权,31,划拨土地的抵押 第十一条 转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权

13、，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。 出租土地使用权，其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租；出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。 原则：房随地走，地随房走,32,划拨房地产的转让、出租、抵押,第四十条 【划拨转让报批】以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出

14、让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 两种方式： 一是需要办理出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金； 二是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金,33,第五十一条 【抵押权人优先受偿限制】设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 条文注释 划拨取得的土地使用权抵押的，抵押权人的优先受偿权后于土地使用权出让金。 划拨取得的土地使用权之上的房屋以营利为目的出租的，应将其中的土地收益上缴国家,34,划拨土地使用权的

15、收回,第四十七条无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。 对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条便的规定予以出让。 无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。 注销登记：前15日内。 若继续使用的： 提前收回的：给予相应补偿,4.4 国有土地使用权的转让,1.转让条件 （1）必须是出让的土地使用权才能进行转让。 （2）必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件

16、对土地进行投资、开发、利用。 （3）土地使用权转让必须办理过户登记,土地使用权转让方式,土地使用权转让有三种方式即出售、交换、赠与。 出售也称之为买卖。土地使用权的出售是指从国家手中取得土地使用权的受让者将经过一定程度开发的土地或者具有土地使用权的地上建筑物、设施出卖给第三人，而由此将土地使用权转移给第三人的行为,交 换,交换，也称之为“交易”。土地使用权的交换是指当事人双方约定互相转移土地使用权或一方转移土地使用权，另一方转移金钱以外标的物的行为。它是以双方当事人都需要支配对方的物为前提的，是双方当事人的合意，以物易物是其基本特征，可以是土地使用权与其他物的交易，也可以是土地使用权之间互易，

17、但有时也一表现为混合交易,赠 与,赠与是指赠与人自愿把自己的土地使用权无偿转移给受赠人一方的行为。它一方面需要赠与人有把自己拥有的土地使用权无偿转给受赠人的意思表示，另一方面又需要受赠人接受赠与，其基本特征是无偿。在赠与物交付之后，除特殊情况外，赠与人不得随意撤回。土地使用权的赠与是赠与人将土地使用权无偿转移给受增人的行为，受赠人成为土地使用权的新的受让人。与出售一样，赠与的只是土地使用权，土地所有权仍归国家,土地使用权转让的原则,一）权利义务同时移转 “认地不认人,土地使用权转让时，转让人与原土地使用权出让人所签订的出让合同以及登记文件中所载明的权利、义务随之移转给受转让人，发生多次移转亦是

18、如此,二）产权一致,出让和转让暂行条例第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。” （三）效益不可损,4.4.3土地使用权转让程序,1.申请 2.批准或同意 3.签约 4.公证 5.过户登记,4.5土地使用权的出租,1.定义：国有土地使用权租赁是指土地使用权者在土地使用权出让合同规定的年限内，将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 2.与转让区别 3.与出让区别 4.租赁关系：土地使用权的出租，建筑物及其他附着物的出租。 房产一致原则,4.5.2土地使用权出租的条件,1）出租土地使用权是国家有偿出让具有物权性质的土地使用权。 2）必须进行

19、开发利用 3）签订租赁合同 4）办理登记,4.5.3土地使用权出租的程序,1.签约 出租合同主要内容 出租人的权利和义务 承租人的权利和义务 2.登记 不经登记的出租行为无效,4.6 土地使用权的抵押,1.含义 指土地使用权人以不转移土地占有的方式，将其合法享有的土地使用权作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权，并从处分所获的价款中优先受偿。 2.特性 1）从属性 2）特定性 3）价值性 4）不可分性 5）物上代位性 6）优先受偿性,4.6.2土地使用权抵押的条件,1.只有经过出让和转让方式取得的土地使用权，才能抵押 2.土地使用权抵押时，其上建筑物、附着物随之抵

20、押 3.不得违背法律规定,4.6.3土地使用权抵押的程序,1.签订合同 2.公证 3.登记 4.注销,1) 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，土地使用者应当交还土地使用权，并办理注销登记。 (2) 在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。 (3) 土地使用权由于土地灭失、标的物不再存在而终止,终止的原因主要有以下几个方面,4.7 土地使用权的终止,4.7.2 土地使用权的终止的法律后果,1) 土地使用者不再享有该土地的使用权，土地使用权受让人与土地所有者或其代表之间关于在该块土地上的权利义务随之解除。 (2) 地上建筑物和其他附着物随土地使用权的终止