一年不如一年：2014昆明卖地151亿 供销断崖下跌

1、一年不如一年：2014昆明卖地151亿 供销断崖下跌信息来源:网易房产发表时间:2015/1/21 15:10:48点击量:10虎头豹尾的新常态 交易起价贯穿全年(网易房产云南站 王琦/文)2014年土地供应已结束，如果说上半年的昆明土地市场可以用“相对冷清”四个字来形容，那全年的土地市场“虎头豹尾”四个字显得更为应景。无论是昆明限购松绑的风波、本地各小房企维权大戏不断亦或是收购与被收购的本土全国房企博弈战、外来房企连连落子布局、房企未缴土地款等等，都在记录着昆明乃至全国房地产市场步入新常态的过程。虎头豹尾适合来形容上半年的土地市场，同样适用于2014全年的土地市场。2014全年网易房产以仅有

2、的两次土地溢价成交作为开头和结尾：华润打响进军昆明住宅第一炮，而北京百荣则是夺得了巫家坝首批面市地块。如今的房企拿地，早已没有披荆斩棘的锐气，换之而来的是市场性战略布局、销售态势的影响力。土地还是当年的土地，但是拿地不易今非昔比。虎头豹尾的12个月的土地供应量土地总成交率约92.92%经网易房产云南站统计，从供应来看2014年昆明主城区及呈贡新区土地市场总供应面积为4916445.39、约7374.63亩，实际成交面积为6852.45亩，土地总成交率为92.92%。从整体看，月份土地成交面积及占比分别为：1月1519.22亩(22.17%)、2月165.3亩(2.41%)、3月99.78亩(1

3、.46%)、4月 520.83亩(7.6%)、5月619.19亩(9.04%)、6月722.99亩(10.55%)、7月42.59亩(0.62%)、8月 806.81亩(11.77%)、9月313.84亩(4.58%)、10月291.4亩(4.25%)、11月294.01亩(4.29%)、12月 1456.49亩(21.26%)。从分析数据看，1月、12月的土地供应只和就将近一半，拿下2014土地供应上半壁江山。其中，按照总的供应和成交量分析：1月总共供应29宗，成交27宗，2月供应8宗，成交4宗;3月供应4宗，成交4宗;4月供应11宗，成交11宗;5月供应15宗，成交15宗;6月供应11宗，

4、成交11宗;7月供应1宗，成交1宗;8月供应18宗，成交6宗;9月供应2宗，成交2宗;10月供应7宗，成交 6宗;11月供应9宗，成交5宗;12月供应25宗，成交23宗。总计2014全年供应130宗，115宗，成交面积4568268.35平米，约合6852.45亩，成交金额为151.2亿元，成交土地平均单价220.65万元/亩。同比2013年全年土地供应面积断崖式下降 冷风嗖嗖据悉，2013年昆明土地总供地量约20529.07亩，成交18684.96亩，成交金额402.98亿元。而2014年昆明土地总供应量约 7374.64亩，成交6852.45亩，成交金额151.2亿元。从字面来看，无论是供

5、应面积、成交面积、金额都呈现了断崖式的下降。2014年供地面积相比2013年减少13154.43亩，降幅约为64.1%，成交面积减少11832.51亩，降幅约为63.32%。成交金额减少251.78亿元，降幅为62%。另一方面，从月度的供地走势看来看，未有7月是只有1宗土地供应，且为28390.49平方米(约合42.59亩)，其余供地成交都参差不齐。上半年除了开年1月外，4月、5月、6月的供地和成交成绩斐然;而下半年抛开年终12月的大体量供应，未有8月土地供应算得上年度排第三的成绩，但供应量虽然达到 1024.33亩，实际成交却仅有806.81亩，确实如下文中月度总结“总价地王、流拍各成亮点”

6、。与之同时，如上面两图所示，2011年昆明土地供应35532亩，实际成交30380亩，成交总额为627亿元，土地单价为201.7万元/亩;2012年昆明土地供应18161.67亩，实际成交16137.28亩，成交总额为390.69亿元，土地单价为242.1万元/亩;2013年昆明土地供应 20529.07亩，实际成交18684.96亩，成交总额为402.98亿元，土地单价为215.67万元/亩;2014年昆明土地供应7374.64 亩，实际成交亩，成交总额为151.2亿元，土地单价为220.65万元/亩。从图中所示获悉，昆明2014年的土地供应、成交量实际上从2011年起就一直呈现递减趋势。距

7、离看，2014年供地面积环比2013年，降幅为64.08%、土地成交环比降幅为63.32%、总成交额环比降幅为62.48%，唯有土地单价环比增幅为2.3%。除了土地单价较2011年和2013年略显优势外，土地供应和成交面积上只能用“一年不如一年”来形容。2014年昆明土地供应成交属性占比2014年昆明主城供应的7143.63亩土地中，成交面积有6852.45亩，以最终成交为准。从上图可以看出，2014年昆明主城区及呈贡新区成交住宅用地面积约为3630.48亩，成交商务金融用地面积约为458.32亩，混合性商业用地面积约为 853.56亩，成交工业用地面积约为1102.92亩;成交其他建设用地(

8、科教、医疗等)成交面积为807.17亩。同时，2013年昆明主城区成交城镇住宅用地面积为8566.35亩，2014年则为6852.45亩。相比2013年城镇住宅用地成交，成交面积减少4935.87亩，相比减少57.6%。另一方面，从土地属性占比可以清晰看出，城镇住宅用地是2014昆明主城区及呈贡新区供地的主流，紧随其后的是工业用地、混合商业用地等。2014年度土地大件盘点临近春节 华润打响进军昆明住宅第一炮“7号，5亿6700万元第三次，成交!”随着拍卖师一锤定音，现场响起激烈的掌声，7号竞拍者华润置地以超过起拍价17951.45万元的价格成功拍竞得编号为kcpl2012-30的地块，该地块为

9、城镇住宅用地。编号为kcpl2012-30地块啊位于盘龙区龙泉街道办事处，面积为62250.16平方米(约93.38亩)的地块以5亿6700万元被华润置地夺得，地块交易起价为38748.55万元，楼面地价2489.86元/。因此溢价率为46.3%，按照该地块容积率最高达2.5计算，楼面地价为 3643.36元每平米。而据网易房产云南站现场获悉，华润此次落地城镇住宅用地项目，目的在于为昆明打造“高品质的产品”，打造高端住宅项目。且华润之前早已布局北部山水新区商业部分，拿地塑住宅更是落地昆明这一西南片区桥头堡重点城市的又一规划举措。土地推介会之后 供地拿地未起大动作之前5月29日，昆明市2014年

10、部分拟出让储备土地推介会举行。据了解，相比上一次2012年12月14日土地推介会，共推介拟出让土地56宗4826.16亩，土地一级开发整理项目35个，总用地面积约113118.99亩，净用地面积约16660.49亩。今年的土地推介会拟出让土地约为1300亩，较2012年减少3500亩，可谓大幅度收缩。而值得关注的是，尽管此次土地推介会推迟不少时间，但仍吸引万科、协信、保利、城投、花样年等近70家房企代表参会。同时，推介地块分别位于普吉片区、草海片区、龙泉路、穿金路、老海埂路片区(金产区内)以及呈贡新区吴家营片区等6个片区，既有主城区黄金地段的用地，也有极具潜力的新区地块，面积从几十亩到上百亩不

11、等。上半年尚未推出，因此从下半年昆明土地市场的机遇来讲，房企选择余地较大。昆明土地报名竞拍人数由3变5近期昆明市即将出台昆明市人民政府关于加强土地节约集约利用的实施意见中规定：商业、住宅等经营性用地以拍卖方式出让，其中住宅用地参加竞拍的人数应达到5家，否则不予拍卖。据了解，自2010年3月11日开始执行昆明市国有建设用地使用权拍卖出让管理暂行办法以来，关于昆明国有建设用地土地拍卖方式出让中参拍人数规定的第三次变化：2010年3月11日开始，国有建设用地拍卖报名人数必须满足7人;2011年9月26日起，国有建设用地拍卖报名人数只要够3人即可;即将出台的新规定，住宅用地参加竞拍的人数应达到5家。土

12、地政策再出11招 招招对准土地规范据了解，昆明市即将公布实施昆明加强土地节约集约利用的实施意见明确提出划拨供地、公开出让范围，建立项目用地退出机制等内容，其中明确了严格建设用地指标管理，新增建设用地批准后超过2年未征收的依规收回用地指标;对前3年土地供应率未达到90%、80%和50%的，暂停该县(市)区政府土地征收和农用地转用新增报件，并对当年下达的年度用地计划指标按未完成供地的比例进行核减等。“网拍时代”来临 开发商或已枕戈待旦根据昆明国土资源局提供的相关信息，截至目前，本月(7月)昆明市主城区唯一一场土地交易将在7月30日进行。而与以往不同的是此次土地供应交易将首次以网上公开交易的方式进行

13、。网拍时代来临，不仅是当下网络时代对土地市场交易方式的要求，更是对于开发商交易水平提高的要求。因此，对于土地网上拍卖最重要的操作流程就值得学习，网易房产云南站独家搜集整理全流程。海伦堡、中海多点布局昆明 昆明市场炙手可热除了广东海伦堡地产集团同昆明风动新技术集团发展有限公司在高新城建区以昆明海典房地产开发有限公司的名义拿地拼杀商业地产外，中海在11月21日下午借泰運集團有限公司名义以交易起价拿下红云路地块。之所以说大事件，在于两家(海伦堡、中海)都是全国性房企，且都是今年昆明布局的第二弹。海伦堡拿地高新城建区之前，已收购了原昆明学府路上的学府翰院项目，可谓是商业拼杀布局风动;而中海则是在8月6

14、日龙泉路上已经拿地，此次11月的拿地几乎两块土地紧邻，是联动开发还是3、4号地块的布局都令人期待。尽管相比云南房企，全国性质的房企可能更早的感受到房地产行业下行的趋势，但两家房企一年之内却两次拿地，不得不让人琢磨不透全国性房企的战略布局方式。另一方面，金科6月也首秀昆明拿地百亩，可以说，昆明作为西南地区新战场，炙手可热将为新常态。巫家坝地块首现受挫 北京百荣最终斩获kcgd2014-5- a1、kcgd2014-5-a2两宗地块，共计49096.4，合约73.64亩，经网易房产独家核实，是巫家坝机场搬迁后、巫家坝片区控详规在年初亮相后，首批正式入市的土地。但是8月25日就因报名人数不足流拍，再

15、次出现是在11月的土地供应计划上。随后，12月昆明百尚置业投资有限公司以99867.91万元斩获，溢价400万元，溢价率约0.4%，总土地单价约为1355.98万元/亩，创下2014年昆明年内单价地王。昆明百尚置业投资有限公司成立于2014年8月1日，注册资本10000万。公司法人股东为百荣投资控股集团有限公司和百荣百尚置业投资有限公司。起价成交成常态 一年仅两次溢价2014年的昆明市主城区及呈贡新区土地市场供应，无论是挂牌还是拍卖，现场交易还是网上交易，起价成交都成为了新常态。事实上，在土地交易中，挂牌出让为交易起价并非奇特，但是一年总共两场的拍卖溢价确实称得上骨骼惊奇，一个开年，一年年终。

16、2014 年1月28日，春节前最后一场土地交易下午3点在昆明市土地和矿业权交易中心进行。经过25分钟，91轮的激烈争夺，位于盘龙区龙泉街道办事处编号为 kcpl2012-30，面积为62250.16平方米(约93.37524亩)的地块以5亿6700万元被华润置地夺得，溢价率为46.3%。按照该地块容积率最高达2.5计算，楼面地价为3643.36元每平米。2014年12月4日下午，昆明市土地与矿业权交易网拍卖了巫家坝首批两宗 kcgd2014-5-a1、kcgd2014-5-a2地块被昆明百尚置业投资有限公司以99867.91万元拿下，溢价400万元，溢价率约 0.4%，总土地单价约为1355.

17、98万元/亩，创下2014年昆明年内单价地王。好地也流拍 房企拿地很谨慎尽管上文强调昆明土地市场成为全国性房企炙手可热的西南片区新宠，但不得不说想盘龙区穿金路715号、五华区护国街道办事处等地块流拍依旧。从流拍的地块信息看，无论是地块位置还是规划条件都可以说不错，是好地。但流拍依旧成为地块标签也是事实。即使再炒得沸沸扬扬，盘龙区穿金路715号地块也出现多次，金鹰也依旧没拿项目身旁的规划地块。也如网易房产12月土地月报所说，年内拿地的房企多数都为相关机构为保障房等购置土地，真正的市场性拿地寥寥可数。不得不让人联想，昆明房地产行业的第一场雪，虽然来得晚但是寒流温度不减，销售市场上成交的震动也同样撼

18、动到土地市场的交易手笔。2014土地供应月度分析盘点1月 山水、华润上演竞拍拿地开年重头戏供应量上半年最高 年初开始土地市场拍卖厮杀1月昆明主城及呈贡新区土地成交量约为1519.22亩，共成交27宗土地，2宗地块因无人报名流拍，流拍面积13767.83平米，约为20.65亩。总供地起价24.16亿元，起价单价156.91万元/亩，供地面积同比下跌88%。2014 年开局第一拍昆明滇池国家旅游度假区海埂片区前卫西路以南商务金融用地经64轮应价之后溢价8962.5万元被云南山水房地产开发有限公司拿下，成交价1.71亿元，溢价率达110%。同天，五华区虹山东路约合11.62亩城镇住宅用地经40轮竞价

19、，被社会自然人毛强溢价3892.8万元以1.04亿元的价格竞得。此后，在1月28日的竞拍中，盘龙区龙泉街道办事处约93.38亩的城镇住宅用地在91轮竞价之后被海南华润石梅湾旅游开发有限公司以56700万元拿下。据悉，海南华润石梅湾旅游开发有限公司为香港华润集团在海南的全资附属公司，1月28日北部山水新区拿地是华润集团在昆明第一次拿住宅用地，预示华润商业、住宅部分全面入滇。2月 4宗挂牌终止 4宗挂牌交易低于成交起价的普吉街道办事处挂牌出让昆明市国土资源局公布的挂牌终止的4宗地均位于盘龙区青云街道办事处，且土地属性均为批发零售用地，4宗地总面积31585.53平米，约合47.38亩，交易起价1.

20、02亿元。而成交的4总地块，皆位于五华区普吉街道办事处，土地属性分别为(kcwh2012-1)城镇住宅用地、(kcwh2012-2、kcwh2012-3)商业商务用地、(kcwh2012-47-a1)城镇住宅用地。地块合计总面积110200.69，约合165.3亩，交易价9925万元，土地单价60 万/亩。从国土资源局网站上了解到，实际上拿下该4宗地块的昆明市保障性住房建设开发有限公司、昆明市五华区科技产业园开发投资有限公司并未以交易起价成交。3月 4宗土地供应量创半年最低铭鼎投资集团回归拿地再看3月昆明土地市场，土地推出总量应该在上半年中处于最低，占到上半年昆明市土地供应量的2.69%。推出

21、的4总拍卖地块分别为昆明新城高新技术产业基地a-7-2-1地块、高新建成区b7-03-1地块、高新建成区d3-06-1、昆明新城高新技术产业基地a-7-2-2地块，地块属性皆为商务金融用地。地块合计总面积66519.8，合计99.78亩，成交起价25690.762万元。地块分别被昆明益华房地产开发有限公司、昆明智慧高新房地产开发有限公司、云南铭鼎投资集团有限公司以及昆明益华房地产开发有限公司以交易起价拿下。经网易房产计算，4宗地块的楼面地价也分别为1200.03元/、 1788.75元/、2167.27元/、600元/。2014年1月昆明主城及呈贡新城土地成交量有1519.21亩，2月份成交土

22、地面积 165.3亩。与2月份比较，3月土地成交量环比下降近40%。而值得一提的是，云南铭鼎投资集团在3月土地拍卖中回归。该投资集团有限公司成立于2003年，主营项目投资并且对所投资的项目进行管理;房地产开发经营;建筑材料、装饰材料、日用百货的批发、零售、代购代销。集团以西苑房地产起步，现已有“秋苑小区”、“澳霖公寓”、“秋苑小洋房”、“秋水台”、“灯火阑珊处”、“创意英国温莎堡”、“创意英国格林威治”等地产项目。4月 11宗土地挂牌出让柏联阳宗海拿地继续柏联精品酒店2期据昆明市国土资源局了解，4月在昆明市土地供应总面积为347216.9，约520.83亩，成交价94974.99万元，成交的土

23、地单价平均为 182.4万元/亩。昆明滇池国家旅游度假区国有资产投资经营管理有限责任公司、昆明经济技术开发区投资开发(集团)有限公司、柏联集团有限公司、昆明香缇玫瑰房地产开发有限公司(2块)、云南中环金泽科技有限公司(2块)、昆明中药厂有限公司、昆明三德木门制造有限公司、昆明锦泰房地产开发有限公司、云南兴隆房地产开发有限公司等9家公司分别参与了拿地。在拿地的9家公司中，柏联集团尤为引人注目。原因在于去年(2013)年12月，柏联集团总裁赴法乘飞机巡视酒庄时失事。伴随着该事件，柏联精品酒店2期“年底动工”的计划霎时成为未知数。因此，柏联集团于今年4月再次现身土地交易中心固然意义非凡。本次柏联集团

24、以5445.46万元底价获得阳宗海风景名胜区汤池街道三营社区阳政储201243-2号地块87.83亩住宿餐饮用地，楼面价1860元/平米，单价62万元/亩，据柏联拿地负责人介绍，该地块旅游文化主题酒店建设。5月 15宗土地挂牌成交云南城投系拿下环湖东路半岛8宗地华海中逸 瞄准金产区7宗地回顾5月昆明土地市场，共成交15宗土地，其中商服用地共272.78亩，占土地总量的44%;城镇住宅用地共315.23亩，占土地供应总量的50%;科教用地31.17亩，占土地供应总量的6.27%。相比之下，商服用地成交金额78334.39万元，成交单价为287.17万/亩;城镇住宅用地成交金额106911万元，成

25、交单价339.15万/亩;科教用地成交金额9354万元，成交单价300万/亩。从5月土地交易情况来看，第一次昆明环湖东路半岛8宗地实际都为云南城投系列公司拿下，除了云南乾华置业有限公司斩获的编号为kcgd2012-23-a16-2的地块外。而第二次推出的位于金产区西山区前卫街道办事处拥护社区的7宗地，皆被云南华海中逸房地产开发有限公司拿下。值得关注的是，5月的15宗土地出让都以底价成交。6月 11宗挂牌划上上半年土地供应句号神州天宇联合神秘公司进军医疗?纵观6月昆明土地市场，主城区及呈贡累计出让土地面积合约722.94亩，交易总金额约15.46亿元。据悉，这一数值相比去年同期“土地成交量874

26、.7 亩、成交金额40.27亿元“相比，成交金额大幅下降;同时，相比上月(5月)土地交易情况“619亩、19.5亿元”的成交金额也有一定程度的下降。成交面积和成交金额同比减幅分别为17.34%、62%，环比5月分别增16.8%，减20.7%。6月6日，昆明市呈贡雨花片区4宗地块的挂牌出让，最终被云南神州天宇置业有限公司、宏星国际有限公司联合拿下，而在此次出让中，医疗卫生用地占了整个出让面积的半壁江山。因此，曾经“打响降价枪”的神州天宇与神秘公司宏星国际拿下医疗卫生用地为主的地块，是否进军医疗成为亮点。25日下午，昆明市小板桥街道办事处、官渡街道办事处片区共7宗地块的挂牌出让，分别被云南金科鑫海

27、汇置业有限公司、昆明鑫海汇投资发展有限公司以及昆明航汇投资有限公司拿下。7月 土地供应面积锐减 土地单价涨幅明显海伦堡斩获唯一首宗网拍地块7月昆明土地供应不仅是月末扫尾，更是月末首开土地网拍。昆明高新建成区地块编号c1-11地块于7月30日进行网上拍卖。由于仅有一次拍卖且为1宗商务金融用地，出让土地面积为28390.49，约合 42.59亩，成交金额27683.5万元，以交易起价27683.5万元和容积率最高值4计算，土地单价为650万元/亩，楼面地价约2437.74元 /。7月数值相比去年同期的“310亩，成交金额13亿元”，土地面积同比减少86.3%，成交金额同比减少78.7%;环比6月的

28、“722.94亩，成交金额15.46亿元”，土地面积环比减少94.1%，成交金额环比减少82.1%。经网易房产云南站核实，拿地的昆明海典房地产开发有限公司背后股东为昆明风动新技术集团发展有限公司和广东海伦堡地产集团有限公司，且海伦堡方面控股。也就是说，继海伦堡收购云南天福地产90%股权布局学府路学府翰院后，海伦堡在高新城建区再次拼杀商业地产。也就是海伦堡地产昆明布局大战已经展开，东南有海伦国际项目，主城五华区周边则有三个项目，从北到南分别是“风动地块”、“项目”和“西山区3号”。8月 土地供应高居年内第三总价地王、流拍各成亮点纵观昆明8月土地市场，主城及呈贡新区计划供地18宗共4场土地交易，计

29、划供地面积达682888平方米，约合1024.33亩，土地总价约 480899.66万元。值得一提的是，相比1月昆明总供地面积1539.86亩和12月的1575.93亩，8月1024亩高居第三。8月6日下午，昆明市网拍土地第二拍举行。中海地产以6.8亿元底价拿下位于龙泉路小麦溪地段原昆明师专地块，每亩单价高达840万元一亩，楼面价达3150元一平米。值得一提的是，这是央企中海地产入昆后的第三个项目。8 月20日下午3点，中望置业以底价17.96亿拿下五腊村9宗地块，创年内昆明土地交易市场出让地块总价最高纪录。据悉，五腊村9宗地块面积总共 379645平方米，合计569.465亩，总交易起价约1

30、7.96亿元。9宗地块交易保证金5.4亿元，每亩单价为315.42万元/亩。值得一提的是，此前今年最高土地总价为云南城投拿下的官渡区六甲街道办6宗共计569.47亩土地，其交易总价为10.92亿元;而第二名则为由红凯地产拿下的岗头村片区3宗共计217.15亩土地，其交易总价为9.59亿元。中望置业拿地，刷新了今年总价地王得主称号。8月21日下午3点，马街街道办事处2宗地块被昆明道恒房地产开发有限公司以底价3.1116亿元拿下。资料显示昆明道恒房地产开发有限公司为昆明轨道交通集团有限公司旗下全资子公司。之所以巫8月家坝片区地块拍卖一直备受关注，原因在于27日的网拍是巫家坝机场搬迁后、巫家坝片区控

31、详规在年初亮相后，首批正式入市的土地。而实际上，原计划于27日进行网上拍卖的巫家坝片区首批两宗地块kcgd2014-5-a1、kcgd2014-5-a2，26日在昆明市土地和矿业权交易网站上显示的状态为“流拍”。9月 成交金额环比跌幅惊人土地新规再亮相9月土地市场，主城及呈贡新区供地2场，供地面积达到209225.3平方米，约合313.84亩，土地总价约9571.044万元，土地单价30.5万元/亩，土地性质为工业、科教用地，没有住宅土地供应。9 月土地成交总价约9571万元，环比8月(成交面积为537878.44平方米，约合806.81亩，总成交金额279427.35万元。)跌幅约 96.6

32、%，土地收入减少金额为269856.306万元。而在供应面积上，环比8月减少492.97亩，环比减幅近61.1%。另一方面，同比去年(2013年)9月土地成交面积仅400亩，成交金额近18亿元，土地面积同比减少86.16亩，成交总额同比减少170428.96万元，而减幅分别为 21.54%、94.68%。回归土地政策，其中商品住宅项目用地：昆明市主城区范围内的商品住宅项目单宗地土地出让面积不得超过300亩(含300亩);其余各县区商品住宅项目单宗地土地出让面积不得超过105亩(含105亩);商品住宅项目规划容积率应当大于1.0。10月 昆明土地回暖进行时呈贡住宅供地面积为主流10月土地供应，计划供地面积达到200008.23平方米，约合300.01亩，实际供地面积194265.43平方米，合约291.4亩。计划土地总价约53511.24万元，实际成交为51651.48万元。抛开中止交易的呈贡新区洛龙街道办事处k