2011长春房地产营销策划趋势分析

1、2011长春房地产营销策划趋势分析2011年.随着“国八条”的正式实施央行的屡次加息.土地供应址加大. 房地产帀场逐渐由卖方山场开始向买方山场过度.投资世购房者诙少改善住购 房者增加房地产市场越来越超于理性化长祚市的房地产市场也是如此房地 产开发尚只要能沪妁地就匪很轻松E利的时期己经渐渐远去激烈的市场竟争致 使开发血龙地产背销饿划越來越币视方地产行销策划対促进;地产行业的发 展以及增强房地产企业的竞争能力具有重要的怠义房地产营销策划已成为关系 H房地产瑣目刃发成功与否的最币J!环L由于长霁虜地产市场发展棚对比较常 后.房地产营销策划的理论和思想至今仍未宾正成熟.模式化营销策划严重.缺 少有针对

2、性的创新： m再加上一吗开发ifli缺少臂傅策划灯II的匚 所以目前长春市的房地产营销策划还是存在一定问題的，因此.我就长春市房地 产营梢策划的发來绘势做一简耍分折；一、长春房地产惜况K长春市房价问&IH务院此询対房价训控效果換底时说“房价川廃卜怦20%”拐点就在3、4 月但足现在己经5月份了国务院预期的效果并未发生.长春的房价仍旧稳中 有升。总Z2011年政策会继续緊.长春的房价会继续升.主要原因有以下四个 方面，第一，开发成木提高.国务院“国八条円的出台.央行的爆次加息.土地供 应绘加人.便得开发蘆资金链的紧缩曲品列结构会冇所iffl整.但拆迁难度的增 加.拆迁成本的提高民工的緊缺.孩心城

3、市区域土地的曰渐緊缺.所有缜材料 的浹价，这些丿发成本的捉高.必然在一定風度推高商品;的价恪，第二长春作为省会城市.房价相对较底新2011全国城市厉价排行榜 在2月份揭晓，根据中国房地产抬数系统百城价格拆数A 100个城市的金样木调 XfdR 100个城帀仆宅平均价格为8363 ;l/T 咏 86个城市的房价环比 畑 14个城市的房价环比卜跌.温州用价跃居全国房价拝行榜榜d新房均 价达28474 AJ平方米.创全国房价历史最臥 上海以25778 jU平方米位居第二 名北京以23818冗/平方米位列第三作为省公城市的长春以均价5957元/平力 米的价格仅排名第4位。同样作为宵会城市.山东济南的价

4、格为8386元/平方 米.UI名第21位；敷龙江盼尔滨的价格为7595剜平方米押:名第26位;辽宁 沈阳的价格为6598元/平方米.样名第36位由此可见.长春房价远远落后于 百个城市的均价.也远远落后于东北、华北务同级别城市所以近期长春房价仍 将上涨第三，需求旺盛，长春市的住宅需求主要来源于四个方面：现仃城市居氏妥求改善住房条件或畫城市家庭子女长大后成尿刈F住 宅的需求大議农民涌进城区.长春城市化水平将会保持长期的高速发展。长春市旧住宅拆迁带來対祈;的需求长春每年4%左右的人口出生率。以上因素综合起來.长春房地产行业仍将拥有巨大的市场.需求虽的吐盛是 促便长春市丙价上涨的根木动力.第四，高档住

5、幺改停型住用E质帘加，在一士思反上帝动助价上浹.髙栏 住宅开发成本韦.紐入吊牌【介值.价格然ift然也必然会裔出同区戏住宅 等. 规中海南湖一号.力科柏翠园.tB：夫绿洲在自身价格商的问时.也将希功丁 周圉I*城的笈処.2升周血楼做的价廉，亦如大那洲未进X高找区2询八一水 库附近房价仅为260）元/平卞米.半恒大绿洲飙势进莊后.八一水膵附近連度吸 引了大量丿I发商和购房者的冷t特价在一年内飙JI -攸 用此毓科力科，中洵. 绿J也.他人第开友两商档仕宅询幵友必然金拉升项周边区域及整仆K存山的 厉地产价格.2、住宅地严情况H看长春帀列地产的卄发建设.长春市的序抱产也像JS方许多XWlJ-H. 向

6、“高S “远”发展。市中心主要发恥高档.高层住宅.普通住宅速度向城币 Ml边发恥 JP2011年市中心的主耍楼柑力H柏眾园.力科Mill.阳制g 中 海凯旋门等。相信随君城市化进程的发屣.长春也必然会像上海北京.大连一 样.山小心鬲樓林&仕宅将向人连的中心裕景.长存的阳光现代居的方向Z 同时长祚巾周边X域及三、以线城市房地产将速度发临 巾中心金地因貳.学地 成术过高.竞争激烈.血长春市的周边区域和三.四线城币却仃很好的发朋前杲 和发展空He $11 2010年小合的爾地产市场.2011年皆林市的膚堆产市场.郁 是明显的例子。相信在十二五期间小合降、兴隆山、高薪北区、西城区及外五县（农安、楡树、

7、九台、饨患.XXRI）必将迎米;地产开仗的一个高*h3、商业地产储况.国八条”未対商业进行約束.丿:的投资由住宅转向前业。再从近两年宏 观调控上也可以看岀国家对住宅市场的限制不会放松.国家还将继续加强对社 金保障另的址设.解决低收入阶层的住眉问迪政策向的诡煞并没仆什刈商业地 产.这対商业地产就是个机会：金融危机后.国家经过三年的经济结构涮整.实 体经济将会逐步恢如商业地产作为实体绅济的戦体.也将会内为实体经济的恢 殳活力而口益活跃另外在城饮化过程中.不对能所“人都涌向红旗街,欧亚卖场.火伽.啦 庆路等传统的商圈.牛活成木高.交通拥堵：因此.商业地产还将向城市周边发 廉从至县级城1讥那些区域衣第

8、一轮的住宅币场火爆屮.商业配克盜求迫切 商业地产公空到政府的鼓孤开发商的关沖和老仃姓的炊迎.无论圧亦近期.还 是在未來的数年内.曲业地产必将迎來发展的个高河h二、长春房地产营销策划现状长春市作为二线城市，房地产市场发展远远不及北京、上海等一线城市.房 地产的背们策划的水平也相対落后.总給起来行兀以卜H方浙的问趣。k项H的冃标*八府定位不够准确.由于房地产消豪是高的消费龙出膺地产消费足一种高关联度的购头行 为.其购买决策的环节.影响因素和时间都相对复杂.变化的可能性出非常大. 所以厨地产无论楚询期|规划设计阶段还足在麻期营悄贰丿阶段椰应该进行丐业 的消费X行为调研：可於一些策划者及开发商认为“市

9、场圧引导出来的S “我们 比消费者更!?业”.正定|1门：这种心态，使Z在房地产开发过程中营销策划石普 遍忽视了対消対者的研究.从而适成了 II标客八定位不旺的现纽存宜传（F广上 往往都采用屮炮式”广告攻势宜传.报纸、电视户外.短信等广告媒体密集 外期.一齐上陈.浪费大SH?悄费用.2、缺少项冃的可行性分析.众所周知.厉地产开发不但叉诸多和关经济、法律和政府相关政東及其变化 的约束.而且还要受许多不可预测因素的影响（如：地质.气候.文化等）.这 些的束和形响克接戒的接地改变房地产开发项II的建设费用乃至决定项冃的成 败.然而.有一些开发商及策划者在前期策划过程中忽视投负分析.対未来玫策 迟势缺

10、乏敏锐桃的分折和刘新.不做现范的t目可行性分析.往從依檢髙L：&导 个人经验和感觉进行投资决董.背销董划也介入过晚.导致投资决策失谋.开发 产品不对賂开发中期对顼目进行整的頊目比比怡如、J刘頂目制仲I呦. 尽许投入了大就的人力物力肓传推桁仍然仃人昂商晶厉不受购厉都欢迎：3、“及制式”策划比较严币:.近几年长春市的开发商也开始注匝营销笫划 以多种形式于习和引进汙销 覆划.如：派专业人员到沿海城市学习、取经、参加各类策划培训班;聘请知名 策划人枫任总策划戒鮒问:相“踩fir、互相学习其它项目的营销经验饥 南 方城币及品牌开发商先进的房地产营销策划理念和优秀的经典案例开始被广泛 学习及应用同时策划拧

11、在策划理金和手段上不耶兔地岀现了“克BT现彖. 董划者接手一个项目.首先进行的不是对项目进行分析.而是杳找手头的资料. 看是否可以“拿来主义”.甚至仃的地方几个楼盘的伽策划方案儿乎相同 4、衽宜传推广上，过分依第媒体广吿.冇些房地产策圮者过分强调匕烈的广告攻势”.采川大发fj僮的人众媒体 进行 叩炮式”宜传.这冲川人炮打蚊严 的做法有效性卷 曹销成木高. 成本的大幅度捉高必然会影响用终收益。三、长春房地产营销趋势K进一步重视品牌化营销长春的房地产也逐渐进入品牌竞争旳代.房地产市场的竞争已从价恪竞争. 毁念竟彳转向进入品牌竟争、服务丸牛、文化竟争阶没厉地产开发曲更注車対 品牌的培养与宜传.如：力

12、旺他产.万龙地产因此房地产营销策划者应注雨对 品牌的不斷强化，输出品牌核心价值.进行统一晶牌Z卜的力乩牌战略。同匕 告意识要趙前.利川T加J以利用的传播JW靈化产&的品牌.2、頊目定位准确.拿住目标客户霹逬儿年來.K奋的仍地产消费币场口乜理件和个性化.ill费X偶於性、冲动 性购买行为减菊.理性购买行为増强 各种不同类旳的消费者对楼盘的选择逐渐 建立的林准和喜好.消费者対商骷房的选择会更超个性化”.会见加考电 自己的需求寻找更加适合Fl己的楼瓠 因此列地产营俐策划者应该针对不同消 费者进行市场细分来满足消费擀不同的消费需求中小型启地产企业更应该以 R个性化神色石求的售傅策划密长稈房地产巾场占抑

13、;-席之地3、长春房地产幵销也应该进行全程行销.用地产全樑管销策划足从顼H用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法. 结合房地产行业的运作流程.逐步实施，各开发商核心能力的侧亟点不同.房地 产ffflUflK也町以有其总特性.但是.本庚都应谀是客户辱向巾个理念为指导.营销机构应强化策划和销供部门的客户服务和反惯功能：策划部门 (U楼盘相关倍息的收集h和楼盘山场兴命点创适性息维产工的组织者。通过 吸引客户深度的前期参与和策划.可以使顼目的市场推广自然而然地变得容易 当然.在整个项曰黃划过程中.不挣除1?业人士対客户适当地引导从血把双方 可能的分歧解决在前卄发公诃应该成立客户俱乐部.经常性i包与客户

14、沟通項目 进必 公诃状况.细织客八深入项II策划打客八形成互动的有效链按。4、推广乎段进一步多样化网络行悄与活动件悄将占拥主导地位.随看科技的发加社会的进步.网络营傅b活劝营俏必将韩代传统的报纸燦 体、电视媒体、广播媒体而占据房地产营销推广的主导地位=购房者不需耍从一地赶到另一地选房看厨.仅在家里利用耳联网.就可 了解岗地产楼盘顼II的規模和环境.进行各种房屋的査询和观看.一个构 建完善的房地产网站.购房者所关心的一切匝要信息如房屋的外观、房间 的布胡、周国的枕区环境、公服 儿况只要用手描轻轻点击可以一览无余、尽枚眼底虽然在目询.网络营销不能达到育接网上签约 的野度.但其低块的营销推广成本.方便快捷的线上服务.L1经刃始受到 营销策划石及购房者的