上海商业项目考察报告课件

1、上海商业项目考察报告,上海项目调研报告,上海商业项目考察报告,总目录,前 言 概述篇 重点篇 借鉴篇 分享篇,上海商业项目考察报告,总目录,前 言 概述篇 重点篇 借鉴篇 分享篇,上海商业项目考察报告,前 言,市调项目：上海国金中心商场、正大广场、百联集 团旗下相关项目（重点百联西郊购物 广场） 市调范围：项目整体范围 市调内容：1、业态布局及品牌组合 2、各业态品牌资源收集,上海商业项目考察报告,总目录,前 言 概述篇 重点篇 借鉴篇 分享篇,上海国金中心概述 正大广场概述,上海商业项目考察报告,上海国金中心,概述篇-上海国金中心概述,上海商业项目考察报告,上海国金中心-项目简介,项目名称：

2、上海国金中心商场 项目位置：上海浦东新区陆家嘴世纪大道8号 项目类型：高端大型国际化购物商场 商业建筑面积：11万 建筑形态及结构：地上4层，地下2层 相关配套：提供约1900个停车位 开发公司：新鸿基地产代理有限公司 产权归属：物业全部销售，业主委托代理招商 合作模式：租赁 管理公司：上海复欣物业管理发展有限公司国 金中心分公司 开业时间：2010年4月,上海商业项目考察报告,上海国金中心-项目描述,上海国金中心汇聚全球超过100家国际奢侈品牌旗舰店，位于上海浦东陆家嘴金融核心地段，开创国内商场云集最多国际一线品牌旗舰店的先河； 商场定位为上海最殿堂级国际购物商场，以国际级旗舰店为卖点，打造

3、国际级尊贵的购物商场，营造高贵的购物环境，让顾客感受不一样的尊贵购物享受,上海商业项目考察报告,上海国金中心-楼层布局及品牌组合,时尚服饰：11个 珠宝、钟表、饰物：3个 餐饮：28个 特色商店：2个 服务2个 B2F共有品牌46个,上海商业项目考察报告,上海国金中心-楼层布局及品牌组合,时尚服饰：25个 珠宝、钟表、饰物：7个 美容、个人护理：7个 餐饮：6个 服务：1个 B1F共有品牌46个,上海商业项目考察报告,上海国金中心-楼层布局及品牌组合,时尚服饰：15个 珠宝、钟表、饰物：9个 餐饮：1个 L1共有品牌25个,上海商业项目考察报告,上海国金中心-楼层布局及品牌组合,时尚服饰：13

4、个 珠宝、钟表、饰物：4个 餐饮：1个 工艺礼品、其它：1个 L2共有品牌19个,上海商业项目考察报告,上海国金中心-楼层布局及品牌组合,时尚服饰：14个 珠宝、钟表、饰物：4个 餐饮：4个 工艺礼品、其它：1个 L3共有品牌23个,上海商业项目考察报告,上海国金中心-楼层布局及品牌组合,美容、个人护理：1个 餐饮：12个 L4共计品牌13个,上海商业项目考察报告,上海国金中心品牌配比,说明：国金中心多以国际高端时尚服饰为主，占比达44%，中高档餐饮占比约为33%， 珠宝/钟表/饰物约占14%，突出主题百货定位,上海商业项目考察报告,主题：奢华、品质、时尚 客群分布特点：高端时尚消费人群 主力

5、店：LV、香奈儿、爱马仕、卡地亚等国际一线奢侈品牌、苹果专卖店、百丽宫影城 次主力店：俏江南、利苑等 项目布局特点：负一、负二层餐饮分布如星巴克、哈根达斯、时尚港丽、日本料理、麦当劳等快速、时尚休闲美食，娱乐配套：百丽宫影城；一层、二层多以国际一线奢侈品牌为主；三层、四层餐馆分布以利苑、俏江南、天泰、等高端餐馆为主。 项目借鉴点： 项目规划设计合理，整个商场内部色调统一，以高贵浪漫的香槟色及淡米色为主要色调，装潢设计突出时尚、高贵与精致等特点，以国际级高端品牌旗舰店为卖点，流露高贵气派，让顾客感受不一样的尊贵购物享受,上海国金中心-项目考察小结,上海商业项目考察报告,上海正大广场,概述篇-上海

6、正大广场概述,上海商业项目考察报告,正大广场-项目简介,项目名称：正大广场 项目位置：上海浦东新区陆家嘴西路168号 项目类型：中高端大型国际化购广场 所属商圈：陆家嘴金融贸易区 建筑面积：25万 建筑形态及结构：地上10层，地下3层 相关配套：提供约1900个停车位 开发公司：泰国正大集团 产权归属：物业全部自持 合作模式：租赁 管理公司：正大房地产商业管理有限公司 开业时间：2002年开业,上海商业项目考察报告,正大广场-项目描述,正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，总建筑面积接近25万平方

7、米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大的投资项目之一。 正大广场是华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”，并拥有大批忠实的家庭消费者，在其宽敞完备的空间里，为消费者提供超过70家具国际水准的特色餐饮场所和令业内人士称羡的多元化娱乐和休闲场地外广场,上海商业项目考察报告,正大广场-楼层布局及品牌组合,上海商业项目考察报告,正大广场-楼层布局及品牌组合,主 题 馆：1个 轻便美食/咖啡店：18个 餐 厅：13个 保 健 品：2个 美容美发：2个 生活服务/眼镜/其他：8个 电器/电脑/数码产品：3个 家装饰品：5个 B2F共有52个品牌，下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌,上海商业

8、项目考察报告,正大广场-楼层布局及品牌组合,超 市 ：2个 教育培训：1个 家装饰品：3个 美容/个人护理：2个 生活服务/银行/其他：7个 B1F共有15个品牌，下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌,上海商业项目考察报告,正大广场-楼层布局及品牌组合,品牌服饰 ：13个 轻便美食/咖啡店：5个 珠宝/钟表：5个 皮具用品/皮鞋/手袋：2个 美容/个人护理：3个 生活服务/其他：1个 餐 厅：3个 1F共有32个品牌，下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌,上海商业项目考察报告,正大广场-楼层布局及品牌组合,品 牌 服 饰 ：14个 轻便美食/咖啡店：1个 珠宝/钟表/眼镜：3个 皮鞋/皮具/手

9、袋：2个 主 题 馆：2个 餐 厅：1个 2F共有67个品牌，下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌,上海商业项目考察报告,正大广场-楼层布局及品牌组合,品 牌 服 饰 ：20个 皮鞋/皮具/手袋：3个 轻便美食/咖啡店：2个 珠宝/钟表/眼镜：2个 个人护理/美容：1个 主 题 馆：1个 生活服务/其他：2个 餐 厅：1个 3F共有32个品牌，下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌,上海商业项目考察报告,正大广场-楼层布局及品牌组合,品 牌 服 饰 ：10个 皮鞋/皮具/手袋：1个 珠宝/钟表/眼镜：1个 儿童用品/儿童玩具：1个 主 题 馆：1个 餐 厅：2个 4F共有38个品牌，下面红色标注

10、品牌为已进驻郑州市场品牌,上海商业项目考察报告,正大广场-楼层布局及品牌组合,品 牌 服 饰 ：22个 皮鞋/皮具/手袋：5个 轻便美食/咖啡店：1个 珠宝/钟表/眼镜：1个 儿童用品/儿童玩具/教育培训：2个 娱 乐 休 闲：2个 餐 厅：21个 5F共有54个品牌，下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌,上海商业项目考察报告,正大广场-楼层布局及品牌组合,生活服务/其他 ：1个 家 居 饰 品：2个 个人护理/美容：1个 儿童用品/儿童玩具/：10个 娱 乐 休 闲：1个 餐 厅：6个 6F共有21个品牌，下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌,上海商业项目考察报告,正大广场-楼层布局及品牌组

11、合,个人护理/美容：5个 餐 厅：3个 教 育 培 训 ：2个 娱 乐 休 闲：2个 儿童用品/儿童玩具/：1个 娱 乐 休 闲：3个 7F共有16个品牌,下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌,上海商业项目考察报告,正大广场-楼层布局及品牌组合,餐 厅：17个 轻便美食/咖啡店 ：2个 娱 乐 休 闲：2个 8F共有21个品牌，下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌,上海商业项目考察报告,正大广场-楼层布局及品牌组合,餐 厅：1个 9F共有1个品牌 正大厅是复合型多功能厅，提供高档专业设施配备，符合多种活动举办，包括：各式会展、新品发布、各式庆典等多种活动类型,餐 厅：1个 10F共有1个品牌,

12、上海商业项目考察报告,正大广场品牌配比,正大广场共有260个品牌； 国际、国内一线时尚服饰为主，占比将近35%，中高餐饮占比约为26%，可选择性强，珠宝/钟表/饰物约占8%； 品牌以时尚服饰及餐饮为主,上海商业项目考察报告,正大广场-项目考察小结,主题：现代家庭娱乐及购物中心 客群分布特点：家庭成员一站体验式消费群体 主力店：ZARA、H&M、C&A、NAVO、卜蜂莲花超市、正大星美电影院、小南国、俏江南等 次主力店：无印良品、玩具反斗城、丝芙兰、好乐迪、特力屋、汤姆熊、威尔士健身、名店运动城、正大主题馆（美鞋苑、美妆苑、伊殿、绅士馆）等 配套项目布局特点：餐饮每层分布，部份餐饮开两家店、四海

13、美食云集品类丰富，可满足不同需求；个人护理/美容集中分布七层、娱乐类项目丰富，教育培训、生活服务、银行等，打造真正意义上的以现代家庭成员为单位的一站式娱乐、购物体验式消费； 项目借鉴点： 1. 项目规划设计合理，能让置身其中的顾客得到卓越享受； 2. 国际国内名品服饰、大型电子休闲游戏中心、电影院及主题餐厅应有尽有，为顾客提供集购物、餐饮、休闲和娱乐于一体的一站式服务体验； 3.配套服务设施齐全，向顾客提供爱心伞、婴儿车、轮椅、地图查询、针线包及广播等服务； 4.内部空间规划新颖，如：内部通过一个大的斜坡连廊把庞大的空间贯穿起来，连廊错层连接，增加空间的变换，顾客如同在室外，打破空间的局促感；

14、 项目引戒点： 设备设施陈旧，灯光照明不够明亮，外立面缺少时尚元素与周边环境不太相符,上海商业项目考察报告,总目录,前 言 概述篇 重点篇 借鉴篇 分享篇,百联集团背景 百联项目介绍 百联项目对比,上海商业项目考察报告,百联集团背景-集团简介,百联集团于2003年4月24日成立，为国有独资公司，经营 范围为国内贸易、生产资料、现代物流、商业房地产开 发等。 以超商、综合百货、生产资料贸易为三大核心业务，以 物流配送、商业房产、电子商务三大培育业务； 拥有百联股份、物贸股份、联华超市、友谊股份和第一 医药等 5 家上市公司； 遍布全国 25 个省市约7000余家营业网点，几乎涵盖了 国际商贸流通

15、集团现有的各种业态，如百货、标准超市、 大卖场、便利店、购物中心、品牌折扣店、专业专卖店 和物流等,百联集团所开发商业项目，均由集团旗下的上海友谊集团股份有限公司进行操作运营，目前总共拥有商业建筑面积超过600万平方米，年营业收入近500亿，经营网点遍布全国20多个省市超过5000家，几乎涵盖了零售业现有的各种业态，如百货、标准超市、大卖场、便利店、购物中心、品牌折扣店、专业专卖店等,上海商业项目考察报告,百联集团背景-集团品牌展示,上海商业项目考察报告,百联中环购物广场,百联项目介绍,上海商业项目考察报告,百联中环购物广场项目简介,项目名称：百联中环购物广场 项目位置：位于上海市普陀区，沪宁

16、高速公路与真北 路中环线交汇处 项目类型：中端社区型购物中心 功能定位：是集购物、餐饮、休闲、文化、娱乐为一 体的超大型、现代化消费场所 所属商圈：属于真北商贸群和真光商业中心 建筑面积：25万 建筑形态及结构：地上4层，地下1层 开发公司：上海百联集团股份有限公司 管理公司：上海百联中环商业管理有限公司 产权归属：物业全部自持 相关配套：提供约1500个停车位 开业时间：2006年12月21日开业,上海商业项目考察报告,百联中环-楼层布局及品牌组合,A区 | 世纪联华 | B区 | 汪满田茶社 | 佰草集 | 衣品折扣 | 秦镇西北风味| AK147桌球俱乐部 | 久斯台球 | 真功夫 |

17、谷田米粉 | 新亚大包 | 丰裕生煎 | 可颂坊 | 帕帕罗蒂面包房 | 阿吉豆 | 快乐柠檬 | 争鲜（寿司） | C多多 | 丸来丸去 | 左妈蜀食 | 一伍一拾 | 奈氏迪 | 魅彩针织 | 福耐特洗衣房 | 中央商场维修铺 | 玛奴拉 | 瑞丽摄影 | 饰空间 C区 | 飞霆卡丁车,A区,B区,C区,购 物：17个 餐 饮：26个 休闲娱乐：3个 功能服务：6个 B1F共51个品牌,下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌,上海商业项目考察报告,A区,B区,C区,A区 | 东方商厦（中环店） | 妇女用品商店 | 第一医药 | 农业银行 | 屈臣氏 | 丝芙兰 | 好乐迪KTV | 锦江旅

18、游 | 星巴克咖啡 | 满记甜品 | 肯德基 | 禾绿寿司 | 一茶一座 | 避风塘 | DQ冰淇淋 | 悠悠阁足浴 | B区 | 优衣库 | 第一食品 | 浦发银行 | 中国移动 | 万宁 | 鸥美药妆 | LensCrafters | 艾视迪 | 必胜客 | 味千拉面 | 蕉叶咖喱屋 | 干锅居 | 爱茜茜里冰淇淋 | bread talk | 芭斯罗缤冰淇淋 | 贝儿多爸爸泡芙 | 宜芝多 | 来伊份 | 诗泥健康会所 | 柯达摄影 | VELO C区 | 中环红木馆 | 巴贝拉 | 益茂游艺城 | 罗森,购 物：30个 餐 饮：21个 休闲娱乐：5个 功能服务：8个 1F共有64个品牌

19、，下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌,百联中环-楼层布局及品牌组合,上海商业项目考察报告,A区,B区,C区,A区 | 东方商厦（中环店） | 贝沁儿童用品 | 博士蛙365婴幼童购物广场 | 卡通尼儿童乐园 | 知音琴行 | 赢在起点 | 韩风炭火烤肉 | 尚田造型 | 邵菲美发 | 伊美娜美容 B区 | 宝大祥青少年儿童购物中心 | 浦发银行 | 必胜客 | 反斗乐园 | 奥菲 | 马威 | 星宝宝摄影 | 天农服装加工 C区 | 中环红木馆 | 金汉斯啤酒烤肉 | 两岸咖啡,购 物：34个 餐 饮：4个 休闲娱乐：2个 功能服务：8个 2F共有48个品牌，下面红色标注品牌为已进驻郑州市场

20、品牌,百联中环-楼层布局及品牌组合,上海商业项目考察报告,A区,B区,C区,购 物：8个 餐 饮：4个 休闲娱乐：4个 功能服务：3个 3F共有19个品牌，下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌,A区 | 东方商厦（中环店） | 国美电器 | 韦博国际英语 | 爱贝思母婴spa | 好乐迪KYV | 书云服装加工 B区 | 特力和乐 | 万商羽绒 | 神州数码 | 小君厨房 | 同君福大酒楼 | 秦秦渔港 | E-kids Island | 仙宝玩具王国 C区 | 中环红木馆 | 天行健健身房,百联中环-楼层布局及品牌组合,上海商业项目考察报告,A区,B区,C区,购 物：5个 餐 饮：13个 休

21、闲娱乐：1个 功能服务：1个 4F共有20个品牌，下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌,A区 | 东方商厦（中环店） | 新华书店 | 望湘园 | 豆捞金坊 | 大渔日式料理 | 正元韩国料理 | 蜀菜行家 | 萨莉亚 侬好蛙 | 山间堂 B区 | 和记小菜 | 伶达港骨头皇火锅 | 韩林炭烤 | 乐胜保龄球 | 水游谷游艺城 | 蓝色艺术馆 | 中环一品体检中心 C区 | 美龄宫大酒店 | 紫光阁茶艺会所 | 放电影院,百联中环-楼层布局及品牌组合,上海商业项目考察报告,百联中环-业态配比,时尚服饰及专业卖场购物为主，占比46%，中高餐饮占比约为34%，可选择性强，服务/配套约占13%； 休

22、闲娱乐品牌数量占比较低，但其都以大店为，休闲娱乐消费人群占比还是较高,上海商业项目考察报告,百联中环-业态布局及品牌组合,说明：1.百联中环内入驻有203个品牌； 2.百联集团旗下关联品牌入驻有：东方商厦、世纪联华、妇女用品商店、第一医院、吴良材眼镜、茂昌眼镜； 3.上表标红品牌为郑州已进驻品牌，共69个品牌,上海商业项目考察报告,百联中环-考察小结,项目借鉴点： 业态齐全，大型品牌店、大型电子休闲游戏中心、专业卖及主题餐厅等，为顾客提供集购物、餐饮、休闲和娱乐于一体一站式购物广场； 项目引戒点： 1.百货与购物中心合一的经营模式，两者之间品牌交叉通过定位错层避免重复，但形成了客流错层，不能很

23、好客流共享； 2.购物中心楼层动线规划及经营功能混乱，部分区域商铺牌牌空置状态，购物环境给人以乱差的感觉； 3.缺乏良好的规划和导购设计，自行车停放无序，象进了自由市场； 4.配套、设备设施陈旧且不足，灯光照明不够明亮，顾客休息区极少,上海商业项目考察报告,百联金山购物中心,百联项目介绍,上海商业项目考察报告,百联金山购物中心项目简介,项目名称：百联金山购物中心 项目位置：位于上海市金山区卫清西路188号 项目类型：中端社区型购物中心 功能 定位：是集时尚购物、休闲餐饮、文化娱乐和 社区服务于一体的多功能购物中心 所属商圈：属于真北商贸群和真光商业中心 建筑面积：8.5万 建筑形态及结构：地上

24、4层，地下1层 开发公司：上海百联集团股份有限公司 管理公司：上海百联金山商业管理有限公司 产权归属：物业全部自持 相关配套：提供约500个停车位 开业时间：2010年9月28日开业,上海商业项目考察报告,百联金山-楼层布局及品牌组合,地下一楼是经营世纪联华大卖场,购物,餐饮,功能服务,东方商厦、屈臣氏、UNIQLO、迪信通、PARIS&BAGUETTE、NAUTIA、LACOSET、BEAN POLE、ECCO、奥特莱斯、SISLEY、Clarks、adidas、NIKE、莱尔斯丹、ZA、OLAY、KOSE,哈根达斯、星巴克、肯德基、避风塘、必胜客、永和大王、游子老鸭粉丝馆、西树工坊、爱茜茜

25、里冰淇淋、快乐柠檬、可派、马哥孛罗面包、许留山,中国工商银行、居适家,1楼为专业专卖店、品牌折扣店、时尚品牌店、餐饮等,上海商业项目考察报告,儿童休闲娱乐、品牌折扣店、时尚品牌店、餐饮、文化教育等,入驻品牌,一伍一拾、Wrongler、KONZEN、VERO MODA、ONLY、JACK&JONES、ELAND、宝大祥青少儿购物中心、LEE、ESPRIT、GEOX、GXG、佰草集、马克华菲、拉夏贝尔、茂昌眼镜,大碗鱼、韩林炭烤、雅典舫、围炉火锅、思南、花袭人红楼干锅、味千拉面、贝尔多爸爸泡芙工坊,汤姆熊,百联金山-楼层布局及品牌组合,上海商业项目考察报告,时尚品牌店、影院、休闲娱乐、健身中心、

26、餐饮,豆捞金坊 蜀菜行家,好乐迪KTV、一兆韦德健身房、培正逗点早教中心、星美国际影城,高田美发 培正摄影,丰收日大酒店,百联金山-楼层布局及品牌组合,上海商业项目考察报告,百联金山-业态布局及品牌组合,说明：1.百联金山内入驻有68个品牌； 2.百联集团旗下关联品牌入驻有：东方商厦、世纪联华、奥特莱斯、茂昌眼镜； 3.上表标红品牌为郑州已进驻品牌，共39个品牌,上海商业项目考察报告,百联金山-考察小结,主题：现代家庭娱乐及购物中心 客群分布特点：家庭成员一站体验式消费群体； 主力店：东方商厦、星美国际影城、世纪联华、汤姆熊、宝大祥、好乐迪、一兆伟德、大丰收酒店等 次主力店：无印良品、玩具反斗

27、城、丝芙兰、好乐迪、特力屋、汤姆熊、威尔士健身、名店运动城、正大主题馆（美鞋苑、美妆苑、伊殿、绅士馆）等 项目借鉴点： 购物环境：卖场的硬件设施完善，基础照明合理，色彩搭配明快和谐，给人舒适的感觉； 项目引戒点： 品牌结构结构较为单一，大多品牌店以折扣货品销售为主，餐饮品牌较合理而休闲娱乐类业态较为缺失，从而无法形成完整的消费体系,上海商业项目考察报告,百联西郊购物中心,百联项目介绍,上海商业项目考察报告,目 录,一、项目概况 项目概述 区域环境 二、项目定位及整体布局 项目定位 业态分布 各楼层布局 三、业态布局及品牌组合 业态配比 业种布局及品牌组合 四、合作方式 五、百联西郊项目总结,上

28、海商业项目考察报告,一、项目概况,上海商业项目考察报告,百联西效购物中心-项目概述,项目名称：百联西郊购物中心 项目位置：上海西郊的长宁区新泾地区 ，仙霞西路88号 项目类型：中高端社区型购物中心 所属商圈：上海长宁区新泾商圈 建筑面积：11万 建筑形态及结构：地上4层，地下2层 开发公司：上海百联集团股份有限公司 设计公司：美国JEDE国际建筑事务所、中国上海现代建筑 管理公司：上海西郊百联商业管理有限公司 产权归属：物业全部自持 相关配套：提供约500个停车位 开业时间：2004年12月2日开业,上海商业项目考察报告,百联西效购物中心-区域环境,区域位置 项目位于上海主城区与开发区交汇处，

29、从区域位置来看与我郑汴路项目比较接近。 消费环境 百联西郊购物中心的四周为高级别墅群及新兴高级住宅区，近年来又新建了大片住宅小区，属于成长型人口导入区域。周边地区房价高于全市均价，购物消费能力很强。对于我郑汴路项目而言，周边聚集着大量建材类专业市场，消费人群多为个体私营业主，同样具有较强的购买力。 关联性分析 综合百联西郊购物中心的体量、建筑形态、区位、及周边消费人群等因素，该项目于我郑汴路项目均有较高的参考价值，不同的是由于百联项目周边多为高端住区，其高端客源稳定，属自给型商业模式，而我项目周边高端客群多为中小企业主，所以在业态规划及商业功能上可能要以项目的商务休闲类和体验式消费为主,上海商

30、业项目考察报告,二、项目定位及整体布局,上海商业项目考察报告,百联西郊购物中心-项目定位,吃喝玩乐购一站体验式购物,全客层消费，突出体现时尚体验式购物，中端收入客户为主力客层,百货，综合超市，生活电器，品牌服饰，主力餐饮、娱乐休闲大店、教育等,功能定位,客层定位,业态定位,中高端多功能新型社区商业中心,项目定位,上海商业项目考察报告,说明：1.百联西郊购物中心总商业面积为：6.05万； 2.品牌总数：162个,百联西郊购物中心-业态分布,上海商业项目考察报告,地下二层主要为机动车停车场、工艺礼品、专业店（特力和乐）、个人护理为主,百联西郊购物中心-各楼层规划,上海商业项目考察报告,地下一层主要

31、是停车场、服务配套（社区服务中心、洗衣店）、工艺品、个人护理、餐饮（肯德基）等,百联西郊购物中心-各楼层规划,上海商业项目考察报告,一层两侧走廊的南面区域以餐饮业态为主，北面则以零售和服务配套为主，东侧为友谊百货、西侧则以屈臣氏、迪卡侬为主力店； 品牌数大于铺位数是由于品牌内含外广场2个饰品品牌及中心广场3个银行品牌,百联西郊购物中心-各楼层规划,上海商业项目考察报告,地上二层南侧主要以餐饮为主，北侧以服饰专卖为主，东西两侧分别为友谊百货和世纪联华为主力店 品牌数大于铺位数是由于品牌内含友谊百货外廊挖潜饰品品牌1个及酒类品牌2个,百联西郊购物中心-各楼层规划,上海商业项目考察报告,地上三层南侧

32、以新华书店和餐饮为主，北侧则为体育品牌店集聚区，东西两头分别布局永乐家电和世纪联华。 品牌数大于铺位数是由于品牌内含3个银行品牌,百联西郊购物中心-各楼层规划,上海商业项目考察报告,地上四层以休闲娱乐、餐饮及童品消费为主导,百联西郊购物中心-各楼层规划,上海商业项目考察报告,购物中心顶层西侧为停车场，东侧为休闲娱乐（奈司桌球、冰之魅、娱乐高尔夫,顶层,百联西郊购物中心-各楼层规划,上海商业项目考察报告,三、业态配比及品牌组合,上海商业项目考察报告,百联西郊购物中心-业态配比,百联西郊商业可租赁面积约60500平米； 以时尚服饰及餐饮为主，其他较为平均,上海商业项目考察报告,百联西郊购物中心-业

33、种及品牌组合,说明：1.百联西郊内入驻有162个品牌； 2.百联集团旗下关联品牌入驻有：友宜百货、世纪联华、享得利钟表、茂昌眼镜、可颂坊； 3.战略合作品牌有特力和乐家居、港丽餐厅、丝芙兰、屈臣氏、好乐迪KTV、卡通尼乐园、汤姆熊欢乐世界等众多知名品牌； 4.上表标红品牌为郑州已进驻品牌，共79个品牌,上海商业项目考察报告,百联西郊购物中心-业种及品牌组合,说明： 1.百联西郊所有业种品牌总数为：162个； 2.品牌占比以时尚服饰、餐饮、服务配套及童装为主,上海商业项目考察报告,四、合作方式,上海商业项目考察报告,百联西郊购物中心考察总结-合作方式,说明：百联西郊项目入驻品牌现已全面向“保底租

34、赁+扣点模式（两者取高）”的合作模式转化，营业款由百联代收，月底统一 结算，扣除租金、保底扣点及其他费用后返还剩余款项,上海商业项目考察报告,五、百联西郊项目总结,上海商业项目考察报告,百联西郊购物中心-项目总结,周边环境,人口富足、消费力高、交通方便,定位准确,服务社区把社区中等收入家庭、普通社区居民作为服务对象，获得了最大的市场空间和消费群体,设计人性化,贯穿东西两侧出入口的步行街、交替的环形走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，使三个区域建筑有机组合成一个整体，实现客流流通互补，充分发掘室外商业价值及提高滞客时间,功能布局合理,哑铃状布局，客流主力店汇集又在中小店铺分散，客流穿梭带来更多多

35、商机和展示,业态组合齐全,设置大卖场、时尚百货、专业卖场、品牌专卖、休闲娱乐、餐饮、文化教育、社区服务等多种业态及多样化的店铺组合、品牌配置，满足社区居民一站式消费需求,服务配套合理全面,设置中庭广场、社区文化中心，定期开展活动，拉动稳定客流；地上地下充足停车位，满足停车购物需求；独特顶楼停车，将高端消费群引向高层，避免”低热高冷“困境，提升高层商铺价值；36部电梯及多处步梯沟通上下客流，并保持 顺畅,上海商业项目考察报告,百联项目对比,上海商业项目考察报告,总目录,前 言 综述篇 重点篇 借鉴篇 分享篇,百联项目启示 推荐引进品牌 重点推荐品牌介绍,上海商业项目考察报告,百联购物中心项目多选

36、择在新老城交汇处布点，通过对多种业态及商业配套设施的全面覆盖，强 调项目的体验感与一站式服务，形成以自我为中心的发展模式，聚合成为新的城市级次主力商圈； 项目定位精准、建筑设计合理，在品牌的引进上突出“别有我精、别无我引领”的特点，与市内核心商 圈形成差异化经营 ； 物业产权的全面持有，统一经营管理，提高对入驻商家的掌控力，为项目的稳定可持续发展提供了有 力保障； 合作模式多样化，逐步转向“保底租赁+扣点模式（两者取高）”的合作模式，从而加强对入驻品牌的 管控，同时可以规避项目经营风险，保障公司利益最大化； “百购合一”的操作模式，充分整合百联集团旗下商业资源，形成集团作战的商业开发模式； 与

37、品牌商家建立长期战略合作关系，基本形成订单式开发模式，从而缩短新项目的培育周期，降低经 营风险； 百联集团目前在上海拥有商业项目30个，前期规划及主力商家落位由集团总部进行统一部署，后期由 各项目组独立运营，自负盈亏,借鉴篇-百联项目启示,上海商业项目考察报告,借鉴篇-推荐引进品牌,说明：以上品牌目前尚未进驻郑州市场，但根据其在考察项目中经营现状，结合郑州市场发展趋势，可作为目标商家进行接 洽引进，其中标红品牌为重点推荐品牌,上海商业项目考察报告,品牌名称：迪卡侬 业态类别：超市 品牌定位：大众化 消费客层：所有人群 开店方式：独立经营 物业需求：5000-10000 物业使用方式：租赁、购买

38、、合作 合作期限：5-10年 门店分布： 全国共开设34家专卖店； 目前在河南暂无门店,品牌简介：迪卡侬集团是法国大型连锁运动用品量贩店，迪卡侬在全世界18个地区拥有销售网络，包括中国大陆与台湾，分店数量超过300家以上，是欧洲最大、全球第二大的运动用品连锁集团。除了连锁运动用品店的经营外，迪卡侬集团另外一个最大的特色就是拥有丰富的自有品牌产品阵线，并根据运动类别的不同，分为16种以上不同的名称品牌。目前，迪卡侬在中国拥有34家概念店, 北京5家，上海6家，深圳2家，大连2家，其他分别位于大连、青岛、南京、杭州、无锡、成都、广州和天津。商场面积均为4000平方米以上，提供有包括65个运动项目的

39、运动产品，所有产品根据运动类型进行分类，既有迪卡侬自有的品牌产品，也有其它有关的国际名牌产品,借鉴篇-重点推荐品牌介绍,上海商业项目考察报告,品牌名称：特力和乐 业态类别：家居建材 功能定位：家具、家电、 生活用品 品牌定位：中高档 开店方式：独立经营 物业需求：1000-5000，租赁或合作 门店分布： 全国（北京、上海、深圳、成都、大连、杭州、宁波、无锡、昆山）共开设20多家专卖店； 河南暂无店面,品牌简介：本着以爱为始，以家为本的热诚，让HOLA和乐家居馆于1997年7月在特力集团董事长何汤雄夫妇独具的眼光下创立，1998年9月于台南成立第一座家居馆。有感于忙碌纷扰的生活下，亲情抚慰与回

40、归家园将是全球人类的渴望，追求居家环境的自主与品味，将是共通的梦想，一个以家为主题的美丽商场因此诞生。满足顾客需求，让顾客在HOLA找到梦想中的商品，实现生活的美丽愿望，成为顾客心中最优良的家饰家用品专门店领导品牌，让休閒生活回归家庭，提昇精緻、品味之居家品质是HOLA于台湾居家产业全力耕耘的期许,借鉴篇-重点推荐品牌介绍,上海商业项目考察报告,品牌名称：汤姆熊 业态类别：游乐园 品牌定位：大众化 开店方式：独立经营、加盟经营 面积需求：1000-5000 物业使用方式：租赁 合作期限：5-10年 门店分布： 全国（成都、济南、上海、武汉、南京、无锡、苏州、大连、辽宁、沈阳、哈尔滨、吉林、湖北

41、、西安）共开设44家游戏厅； 河南暂无店面,品牌简介：汤姆熊欢乐世界于1982年创立于台湾，28年来始终是台湾经营室内主题乐园的第一品牌，1995年起跨足中国及菲律宾市场，且不断持续深耕经营，赢得海内外消费者一致的肯定。历经多年来的市场竞争，汤姆熊始终保持不变的坚持与努力，更积极朝向城市休闲，亲子同乐，益智趣味，温馨健康的全客户群经营理念迈进,借鉴篇-重点推荐品牌介绍,上海商业项目考察报告,品牌名称：宝大祥 业态类别：游乐园 品牌定位：中高档 消费客层：1至18岁青少年儿童为主要服务对象 开店方式：独立经营 物业需求：2000-8000 物业合作方式：租赁、合作 合作期限：5-10年 门店分布

42、： 全国共开设20家专卖店； 目前在河南暂无门店,品牌简介：宝大祥（宝宝长大吉祥之意）青少年儿童购物（上海）有限公司位于南京东路685号，宝大祥连锁门店遍布上海黄浦，杨浦，青浦，虹口，普陀，浦东，金山，闵行，宝山，嘉定十个区，并在江苏、浙江、武汉等地开设分店。 宝大祥青少年儿童购物（上海）有限公司旗下经营的品牌有300多个，涵盖了童装、婴童服饰及用品、童鞋、玩具、青春装、文具等商品大类，吸引了大批国际及国内一线的青少年儿童品牌入驻,借鉴篇-重点推荐品牌介绍,上海商业项目考察报告,品牌名称：卡通尼 业态类别：游乐园 品牌定位：中高档 开店方式：独立经营 面积需求：1000-5000 物业使用方式

43、：租赁、合作 合作期限：5-10年 门店分布： 全国（上海、苏州、台湾）共开设12家游乐园； 河南暂无店面,品牌简介：卡通尼乐园隶属卡通尼乐园有限公司的一个主要品牌。 2002年于台湾成立,是少有的针对儿童开设的游乐场。 2004年开始，卡通尼乐园有限公司进军中国大陆市场，至今已在各大购物中心开设了12家的主题乐园，并以1个半月一家新店的速度不断疯涨。卡通尼乐园已在儿童界确立了重要地位，凭借其得天独厚的地理位置、精致的场馆设计以及有针对性的客户群体，在儿童乐园中享有很高的美誉,借鉴篇-重点推荐品牌介绍,上海商业项目考察报告,总目录,调研安排 综述篇 重点篇 借鉴篇 分享篇,上海商业项目考察报告,分享篇-设计特点,