2010年四川省乐山市房地产市场调查报告

1、2010年乐山市房地产市场调查报告目录：第一章 乐山市宏观情况调查2一 、乐山概况2二 、乐山市城区概况3三 、乐山经济4四 、乐山城市发展规划6第二章 乐山房地产市场调查8一、2010年乐山市土地供量与价格8二、乐山市住宅销售状况15三、各版块楼盘情况分析18四、乐山房地产价格状况、价格情况调查28五 、项目类比楼盘分析31六 、物业形态与户型配比调查35七、消费者特征分析362010年乐山市房地产市场调查报告第一章 乐山市宏观情况调查一 、乐山概况 乐山位于四川省西南部，北与眉山接壤，东与自贡、宜宾毗邻，南与凉山相接，西与雅安连界。中心城区距成都双流国际机场100公里。地理坐标介于东经10

2、21510415、北纬28282956之间，平均海拔500米，属亚热带湿润季风气候。幅员面积12827平方公里，山地、丘陵、平原分别占66.5%、21%、12.5%，呈“七山二丘一平”地貌特征。辖4个区（市中区、五通桥、沙湾、金口河）、1个县级市（峨眉山市）、4个县（犍为、井研、夹江、沐川）和2个彝族自治县（峨边、马边），总人口353.5万。 二 、乐山市城区概况1、城区现状目前乐山市区主要包括八大片区，分别为：老城区、新城区、肖坝片区、城西片区、城东片区、城北片区、青果山片区、苏稽片区。中心城区总人口已达到32.7万人2、城区潜力按照四川省城镇体系规划，乐山将被建设成为成都平原城市群的南部中

3、心城市。在“十一五”期间，四川将形成9个大城市，乐山是其中之一。也就是说，到“十一五”末，乐山中心城区建成区面积应达到50平方公里，人口将达到50万人，到2020年达到约100万人。目前乐山城区包括绿心在内，才32平方公里，人口不足30万人。根据市规划建设局的要求，近期城市建设用地规模为46.17平方公里，远期城市建设用地约为100平方公里。五年内，城建房地产要完成投资260亿，其中基础设施投资70亿元，市政、园林、环卫、公交配套设施建设10亿元，房地产投资180亿元。小结:从政府的远景规划上，分析可以看出，乐山目前的房地产有很待发展的空间，巨大的住宅需求缺口，也是强有力的市场面。商品的市场前

4、景取决于供求关系的矛盾，随着乐山的发展步伐加快，需求量越来越大。巨大的需求缺口需要市场来满足。三 、乐山经济（乐山市域国民经济主要指标）1、2009年经济完成情况地区生产总值完成619.02亿元，比上年(下同)增长15.3，增速比计划高4.3个百分点，其中：第一产业增加值完成91.38亿元，增长3.5；第二产业增加值完成353.85亿元，增长19.7；第三产业增加值完成173.79亿元，增长12.4。2、2010年上半年经济发展状况 全市规模以上工业增加值同比增长28.1%，增幅比去年同期提高3.1个百分点，比全省高0.5个百分点，工业经济总量居全省第4位。 全社会固定资产投资完成255.1亿

5、元，同比增长28.2%，比全省平均水平高11.9个百分点。全市投资总量居全省第7位 全市社会消费品零售额123.81亿元，同比增长18.0%。全市接待国内外旅游者915.18万人次，实现旅游综合收入81.46亿元，同比分别增长18.0%和32.0%。入境旅游复苏势头明显，共接待入境旅游者31888人次，实现外汇收入583.49万美元，同比分别增长55.92%和26.56%。峨眉山-乐山大佛景区接待游客221.66万人次，实现门票收入18167.49万元，同比分别增长8.45%和34.20%。 对外贸易恢复性增长。上半年，全市进出口总额4.35亿美元，同比增长40.1%，而去年同期全市地方财政一

6、般预算收入完成24.6亿元，同比增长25.5%，增速比上年同期加快5.3个百分点。其中，税收18.3亿元，增长30.0%，增速比上年同期加快6.3个百分点。城镇居民人均可支配收入8086元，增长12.1%。农民人均现金收入3445元，同比增加354元，增长11.5%，其中工资性收入增长17.2%。为下降10.1%。其中，出口额2.91亿美元，同比增长82.8%，上年同期为下降23.8% 居民消费价格小幅上涨。上半年，居民消费价格（CPI）上涨1.3%，涨幅比全省低0.7个百分点。八大类商品及服务项目“六涨两跌”，涨幅最大的是衣着类(2.6%)，其次是食品类(2.0%)，交通和通讯、娱乐教育文化

7、用品及服务略有下跌。 工业品出厂价格逐步回升。上半年，工业品出厂价格(PPI)同比上涨3.92%，呈现逐步回升态势，4、5、6月分别同比上涨3.48%、4.98%、5.36%。原材料、燃料、动力购进价格同比上涨7.92%。 金融存贷款稳定增长。上半年，全社会金融机构各项存款余额774.1亿元，比年初增长15.6%，增幅与去年同期持平。其中，城乡居民储蓄存款余额499.4亿元，比年初增长14.2%。全社会金融机构各项贷款余额522.9亿元，比年初增长18.0%，增幅比去年同期回落2.5个百分点。小结：乐山经济增长较快，居民可支配收入不断提高，购买力增强。四 、乐山城市发展规划1、城市定位新的规划

8、将乐山市定位于：“世界文化与自然遗产所在地、国家级历史文化名城、国际旅游城市、四川西部经济发展高地、交通枢纽的重要节点、成都平原城市群南部中心城市”。2、城市规划及功能分区 （乐山市城市规划图）城市功能分区示意图1、城市规划乐山市城市发展是以“南控、北拓、西进、东抑”为指导，以城市绿心为中心，大渡河、青衣江、岷江绿色走廊为动脉，以江河生态圈、城市周边生态圈为两环的规划设计系统，规划各区各地块土地性质。2、功能分区：1) 嘉州古城：北以竹公溪张公桥段为界，东南各以岷江、大渡河为界，西至绿心。本区是乐山市传统的城市中心，以服务业、居住为主。实施疏解政策，逐步降低人口密度，提高环境品质。2) 肖坝科

9、研文教区：古城区以西，绿心以南，青衣江、大渡河所包容的范围以现状高校和科研院所为基础，建设大学园区。3) 柏杨坝新区：由竹公溪、岷江、二环路所包容的范围。现状的新城区，逐步充实、提高，使之真正担当起乐山新城区的职能。4) 青衣综合区：东邻竹公溪，西至青衣江，北至棉竹路。本区主要在原有工业企业的基础上，逐步调整用地性质，以居住生活服务功能为主。5) 大佛风景旅游度假区：该片区由乐山大佛风景名胜区和精品线旅游区两部分组成。主要作为风景旅游、休闲度假用地。6) 苏稽综合新区：苏稽大道两侧、青衣江以西地区。在现有基础上发展教育及相关高新产业，形成一个内部功能齐备的综合新区。7) 通江居住综合区：二环路

10、以北、岷江以西，江公路以东、外环路以南地区。主要是以生活服务为主。绿心：城市布局结构的中心，约8.7平方公里。主要以各种生态绿化建设为主，有少量的用地可用于发展休憩、娱乐功能。8) 车子高新区：大渡河以南，大佛风景区以西，以高新技术产业为主。9) 牟子综合区：岷江以西，佛光路以北。是以居住为主的综合型新区。10) 棉竹片区：青衣江以东，棉竹路以北，江公路以西。以医药、物流产业为主，同时辅以相应的配套设施。11) 九锋工业区：以工业、仓储物流为主。第二章 乐山房地产市场调查一、2010年乐山市土地供量与价格1、2010年上半年土地成交量与成交价格(不含工业用地)成交时间地块位置土地面积()土地用

11、途使用年期交易方式起始价（万元）成交价（万元）单价（万元/亩）竞得人5-28/地一市中区棉竹镇太和寺村6、7社、来鹤寺村2、3、6社、石桥冲村1社53901（约80.85亩）商业/住宅商业40年住宅70年拍卖3962399049.35乐山九峰汽车汽配商城经营管理有限公司地二市中区棉竹镇太和寺村6、7社、来鹤寺村2、3、6社、石桥冲村1社81227(约121.84亩)商业住宅商业40年住宅70年拍卖5971599049.15乐山九峰汽车汽配商城经营管理有限公司地三乐山高新区迎宾大道西侧6149（约9.22亩）商服用地（加气站）40年挂牌46152056.39乐山中顺油汽有限公司5-11市中心城区

12、通江片区二环路南侧6648.2（约9.97亩）商服用地（加气站）40年挂牌51051051.15乐山中顺油汽有限公司4-28市中心城区通江片区TJ-14-6号地块192.4（约0.29亩）商业住宅商业40年住宅70年拍卖85170586.21罗俊昌 刘晓康 （公司名称待定）市中心城区通江片区TJ-14-7号地块690.5（约1.04亩）商业住宅商业40年住宅70年拍卖310440423.08四川省乐山华冠房地产开发有限公司市中心城区通江片区TJ-14-8号地块1294.3（约1.94亩）商业住宅商业40年住宅70年拍卖5701100567.01四川弘祥房地产开发有限公司市中心城区通江片区TJ-

13、14-9号地块643.8（约0.97亩）商业住宅商业40年住宅70年拍卖290550567.01江琳（公司名称待定）市中心城区柏杨西路片区BY(.A)-01(E)号地块1329.5（约1.99亩）住宅住宅70年拍卖140390195.98周德生（新公司名称:四川坤大房地产开发有限公司）市中心城区通江片区TJ-19-05号地块5742.2（约8.61亩）商业住宅商业40年住宅70年拍卖.34乐山市亿城置业有限公司市中心城区通江片区TJ-14-03号地块17153.4（约25.73亩）商业住宅商业40年住宅70年拍卖745012000466.38乐山市华泰房地产开发有限公司4-16市中区苏稽镇苏稽

14、大道旁（原青衣江大酒店）地块国有建设用地使用权7700.35（约11.55亩）商业住宅商业40年住宅70年拍卖225（政府纯收益）700（政府纯收益）60.61四川恒安房地产开发有限公司市中心城区人民北路（二七地质队后）地块国有建设用地使用权14788.75（约22.18亩）住宅住宅70年拍卖345（政府纯收益）620（政府纯收益）27.95四川鑫嵘城置业有限公司市中心城区柏杨西路BY(IV.A)-b-01地块国有建设用地使用权2196.7（约3.30亩）商业住宅商业40年住宅70年拍卖7501030312.12乐山市宝林置业有限公司4-1乐山市中心城区海棠路渔儿湾地块国有建设用地使用权526

15、98（约79.05亩）商服用地40年挂牌1832295037.32乐山电力股份有限公司1-27乐山市中心城区车子乡茶山村地块国有建设用地使用权185650.3(约278.47亩)商业住宅商业40年住宅70年拍卖11060(政府纯收益)12000(政府纯收益)43.1四川和邦房地产开发有限公司1-20中心城区竹公溪LX（II）-4号地块国有建设用地使用权3820(约5.73亩)住宅70年拍04乐山中海置业有限公司中心城区牟子片区白果滩MZ40-a-1号、MZ23-d-1号地块国有建设用地使用权241955(约362.93亩)商服、住宅、文化娱乐、广场、公园、街头绿地商服

16、40年住宅70年拍卖120002560070.54乐山市仁和房地产开发有限公司小结：l 2010年上半年乐山市已成交土地量共计68.38万平方米，约1025.66亩，其中纯住宅用地近2万平方。l 从区域上来看主要集中在城北区域。其中城北通江片区地块较多但面积较小，牟子区面积较大。l 从每亩成交单价上来看，4-28日成交的城北新区通江滨片区单价最大，成交均价已近500万/亩，最高达586.21万/亩。2、2010年乐山土地推介项目（政府重点推介地块）地块面积土地性质建筑密度容积率楼盘参考中心城区牟子片区白果滩地块(约363亩)商服、住宅30%6.0名门外滩/翡翠国际中心城区柏杨西路片区长青路南侧

17、地块48346.5(约73亩)商服，住宅35%3.0凯旋城中心城区滨江路北段1、2号地块约200亩商业、住宅35%6.0莱佛士帝景/名门外滩中心城区蟠龙路西侧1、2号地块约200亩商业、住宅35%5.0凯旋城、西城国际中心城区竹公溪南侧地块约150亩住宅30%1.8从2010年推介的几个大面积地块上来看，都属于规划中的居住或综合性发展区域。随着城市“西进、北拓”的规划，此次推介的地块从区域上主要集中在西部青衣综合区，以及北部的通江居住综合区、牟子综合区。3、近期拍卖市土地交易时间地块面积起叫价/万元保证金/万元起始楼面地价元/平方土地性质规划指标要求建筑密度容积率绿化率控制高度2010-8-2

18、6中心城区肖坝（原武警支队）地块国有建设用地使用权23645.7 m2(约13.59亩)10.14元/ m2（772.63万元/亩）35%30%多/高层中心城区春华路中段351号（原公交公司停车场）地块国有建设用地使用权9060.4 m2(约35.47亩)48001000882.96元/ m2（135.33万元/亩）住宅、商业住70年/商40年35%30%多/高层2010-9月中心城区通江片区滨江路北段TJ-05-01号约132亩住宅、商业住70年/商40年30%多/高层中心城区通江片区滨江路北段TJ-9-1-01号约182亩住宅、商业住70年/商40年30%多/高层4、热点开发区域1）、20

19、10上半年已成交土地情况序号区域宗数成交面积/平方1北部新区10409447.82柏杨新区23526.23老城区371306.754高新区2191799.35苏稽区17700.356合计18683780.42)、2010年下半年推出土地情况序号区域宗数成交面积/亩1北部新区36772西部新区22733柏杨新区2185.474肖坝113.595合计81149.06从2010年成交土地来看，北部新区以60%成首，随着高新区的快速发展，2宗大面积的土地成交占到28%。城西片区上半年暂时没有土地成交。从2010年下半年推出土地来看，北部新区依然以3宗大面积地块占有59%份额，主要集中在滨河两岸，而地块

20、面积较大，环境优越。其次为西部新区、柏杨新区板块。综合全年土地供量，北部新区、西部新区以大面积土地供应位居前列。随着柏杨新区的建成发展，已逐步与老城区融合成新的主城区。整个土地市场形成了以北部新区、西部新区、以及柏杨区与老城区形成的主城区三大开发热点区域。二、乐山市住宅销售状况1、2009-2010年上半年销售套数情况分析从销售套数来看，销量同期下降，保持环比上升，受政策调销影响4月出现转折销售套持续走低环比下降了5.68，至6月份销售总量6183套，相比09年同期9675套，同比下降36.09。2、2009-2010年上半年销售面积情况分析从销售面积来看，受销售套数的影响，成交面积也保持相应

21、的变化，13月销售面积保持持续长，在新政调控后在4月销售面积仅1311434.01平方，环比下降3.62。至6月份销售面积总量为54.88万方，相比09年同期93.98万方，同比下降41.6相比销售套数同比下降36.09来看，2010年在成交单套面积上有所下降。3、2009-2010销售户型面积每月均值年份2009年2010年1月96.90 87.65 2月98.72 85.82 3月96.18 83.30 4月95.38 85.13 5月100.45 104.80 6月93.34 83.66 7月97.45 平均88.76 8月100.88 9月98.59 10月94.55 11月94.77

22、 12月97.53 平均97.12从左侧表格可以清晰看出09年的户型均值在93.34 m2100.88 m2之间，全年平均值在97.12 m2，从2010年起，户型趋向小户型发展，16月的均值在83.66 m2104.8 m2 ，平均值在88.76 m2 ，户型区间相差近10个平方。另从实际调查情况出反映出中小户型销售走势更加乐观。三、各版块楼盘情况分析1、乐山各板块楼盘一览表区域楼盘名称建筑面积（）户型区间均价（元/）总户数开盘时间备注老城区水岸名邸多层：11912 高层：53625 配套设施：3915 商业：79171601704500360户，电梯90户2008.7.11所余房源为150

23、260的大户型，现以套卖，实享起价为3380元/靓达公寓2.5万150以上3800110户现房销售峰尚110多层4200 电梯45001822009.12余35套嘉瑞.财富广场12.5万 住宅部分：26747.450130起价42803332010.4.10余30套房源紫气东升2期2400078128大户型4100 小户型42002482010.5.29现余180余套房源滨江一号3570860110384预计国庆开盘01-8-7开始始接受咨询，目前排号195位，缴纳3万元订金，以排号顺序选房世纪城1234834490.3定位为准现房，余10余套青果山片区美岭上城二期74298.6470009年

24、底10余套三居室在售翠峰3566380110.3.11余不足40套房源，尾盘进行购房抵2万元房款，截至8.31肖坝片区嘉州新城北欧印象三期3199962118预计45003192010.9.24目前二批次排号中，缴纳2万元，已排200多号，按排号顺序选房粼江水印4259438002642007.6余4套大面积户型的空中别墅午后蓝山60116306今年7月份正式亮相，目前接受咨询新城区春华首座2737950110420027010.4.10余40余套城市之星1100008412010.8.8第一批次共260户，已卖150套，最大赠送40嘉域领都160813600118仅剩10套120平米以上的户

25、型时代华庭3800仅余一套120户型阳光华苑1700085127116下半年推出接待中心5月1日亮相城西片区西城国际350000一批次80117 二批次77117一批次按建筑面积计算优惠后最低单价2557元，最高5250元，均价3980左右；二批次预计4000左右约3000，第一批次886一期一批次2010.6.19 二批次9月中旬一期一批次余20%，二批次排号中，缴纳2万元，以排号次序选房西城首座69970.1385130折后均价390054410.8.6余1/3，最高赠送112露台凯旋城1400585014.11.18尚余较多大户型西岸第一城二期2000018218337004900一期3

26、64 二期4442009.12销售中西岭美庐售楼部9月份亮相城北片区来佛士帝景280000136210（临江）410050002000余2009现余25套房源，面积区间136319世纪峰景5982859108折后均价3700，商业1.6万2.6万/，最低卖73005042010年初目前余25套，目前无优惠，尾盘价42004400（位置较好），商业已卖1/3都市江景3000085009余14套民生.领峰4736686216380048003192010.4月底余126套御墅6000218290起价125万/套，实得单价约4000202010.1余3套花园叠墅，均为218，实得面积340名门外滩一

27、期二批146796104129现余两套大户型领地.亚马逊350000672010余30%左右大户型，年底样板间开放，从8.17日130户型，价格上调，折扣变小，目前该户型4100左右，其他户型只折扣减少东方丽都300007512835003322010.4.29余30%新天名城109067.5703咨询阶段书香门第801081922010.3.13正式接受咨询天和大院14000057163398048007002010.7一次性4%，按揭2%城东片区翡翠国际观澜郡3.3批次300000751234200，观江景房5000580011482009.9.5香山圣景2400070110.5余70余套

28、准现房销售苏稽片区枫蓝国际75157.7790180663预计今年下半年推出金田苑92155在售附：上表红色部分为待售楼盘 截至2010年8月21日，乐山市城区在售楼盘26个，目前市面楼盘存量不大，大多数为尾盘销售或已销售过半。预计下半年将推出8个新楼盘（其中西城国际和嘉州新城为第二批次）2、重点个案分析l 西城国际1）、基本资料楼盘地址乐山中心城区柏杨西路大转盘处开发商四川仁和集团/四川金杯集团建筑类型框架价格一批次3980元/，二批次预计4000元左右/开盘时间一期一批次2010.6.19，二批次预计在9月中旬占地面积100亩建筑面积350000优惠政策一次性4%，按揭2%，三套房可分期付

29、款（签合同40%，封顶40%，交房20%2）、细节分析项目优势西城国际由仁和和金杯两大开发商联合打造，拥有异域风情景观的35万平米国际化社区、新城中心标志性建筑；百亩绿心翘楚巨筑，国际领先设计理念，多层次园林怡景；高级环保建材成就俊逸、清朗的有机建筑，独降一处艺术精神盛景；占地100亩，总建筑面积35万平米，房型面积40-130。地段优势西城国际位于乐山西区枢纽位置，西区被定位为物流基地、产业基地、交通枢纽、高科技产业园及高尚居住片区；毗邻绿心，整体规划与绿心形成呼应；城市轻轨站点将离它不到一公里的距离；西城未来，新城中心。交通优势未来成乐快铁总站，毗邻西城国际，与蟠龙路、绿心景观大道等横线连

30、通；9路、12路等多路公交车途经小区，形成铁路、公路、系列干道互动，构成立体快捷的路网，身处“成乐半小时经济圈”。综合点评：西城国际这个项目是一个占地百亩的大盘，目前亮相的是一期，处于新城中心。城西片区是未来几年乐山市区的重点发展区域，而西城国际是城西重点规划区域，在设计方向和理念上旨在建设新城中心标志性建筑，在未来商业经济等各方面的发展空间是很大的；环境上，它背靠绿心，空气生活环境良好，绿化上，追求中庭景观最大化，绿化率高，上档次；景观上将打造国际化的异域风情景观，四大主题景观是一大特色，形成一个大围合；运作理念上，追求国际化生活方式，在宜居的基础上，更追求现代化的居住方式；之后的城市轻轨站

31、点将离它不到一公里的距离；周边有新世纪学校、乐山十中、乐山艺术实验学校、柏杨小学、金太阳幼儿园一站式教育成才之路；中医院、妇幼保健院、武警医院；紧靠嘉州广场CBD。整体看来，该盘在环境、地段和交通方面比较均衡。3）、经典户型欣赏（两室两厅一卫 100.61） （一室两厅一卫 79.64） （两室两厅两卫 111.13） 主要卖点：超大赠送，一些户型可享受两房变四方的实惠 4.5米宽客厅设计，客厅显得宽敞大气 局部户型5.6米的挑高loft设计，一层幻变二层，loft设计理念在乐山现尚属罕见 领地.亚马逊1）基本资料楼盘地址乐山中心城区柏杨西路大转盘处开发商四川仁和集团/四川金杯集团建筑类型框架

32、价格一批次3980元/，二批次预计4000元左右/开盘时间一期一批次2010.6.19，二批次预计在9月中旬占地面积138亩建筑面积350000优惠一次性6%，按揭4%2）细节分析项目优势亚马逊由领地集团继时代广场、领地国际公寓、莱佛士帝景之后的又一力作，中小户型竹公溪畔生态活水景观社区；以亚马逊流域植物为设计原点，原生沿岸地貌妥善的复制亚马逊的纯正风情，以仿生风情生态建筑为设计理念，营造原生态园林半岛居住区；占地面积：137亩，总建筑面积：35万平方米，房型面积：67-138地段优势亚马逊位于乐山市中区龙游路北段王河园，所在城北片区，是乐山“北拓”指导方针新近崛起的一个热点区域，城北片区楼盘

33、纷纷林立，逐渐繁华，乐山的城市副中心日益成熟；临近国家级示范性重点高中乐山一中。交通优势未来成绵乐轻轨、乐宜高速都离该项目不远，绕城高速、乐夹公路、蟠龙路、305线环绕该楼盘；6路车直达老城区、乐山广场和乐山一中。综合点评：亚马逊是领地集团继时代广场、领地国际公寓、莱佛士帝景之后倾力打造、占地137亩的活水景观社区，位于城北片区，是乐山城市以“北拓、西进”为指导方针新近崛起的一个热点区域。环境上，它依偎竹公溪，天然生态活水自然形态；景观上，国际景观大师设计小区内中央公园与竹公溪畔滨溪公园双园林；理念上，以仿生风情生态建筑为设计理念，以独特的国际住宅蓝本精髓原版复制亚马逊生活文化精髓，追求在时间

34、与经济发展坐标上穿越时间审视的先锋建筑；临近乐山重点高中乐山一中；6路车途经亚马逊楼盘。整体观之，该盘在竹公溪水方面是西城国际不可比的，而在地段和交通方面略逊于西城国际。价格上两盘不相上下。3）经典户型欣赏主要卖点：赠送面积大，半赠送的花池位于户型内里，有别于其他户型入户花园的的赠送，此赠送可直接设计为另一个居室，实用性强。四、乐山房地产价格状况、价格情况调查1、乐山典型代表楼盘价格统计表典型代表楼盘价格备注嘉州新城北欧印象预计均价4500元左右肖坝片区大盘，本批次已基本售罄，均价约4400左右，下批次开盘预计均价4500元。春花首座均价4200元，价格区间4080元-4500元。新城区尾盘，

35、离我们项目较近。城市之星均价4200元8月开盘项目，新城区主要在售楼盘西城国际约3980元城西品质大盘，一期一批次尾盘，下批次预计9月中旬开盘领地亚马逊4100-4700元城北品质大盘，价高户型大，目前有调高价格措施紫气东升4100元-4200元老城区楼盘，受新政影响，销量一般。天和大院3980元-4800元距我们项目较近，7月开盘，现处于热销阶段。翡翠国际3700-5800元城东千亩大盘，观江景房都在5000以上，最低价格3700元，大多数价格4000元以上。典型楼盘价格分析： 受新政影响，最近两三月开盘甚少（城市之星和天和大院近期开盘），既处于热销阶段的楼盘不多，而4-5月开盘的楼盘，现在

36、价格持平，近几月无明显上涨和下跌趋势。 观江景房源推出较多，如嘉州新城，翡翠国际和民生领峰等等，价格比普通房源高出约10-20%。 整个城区价格较为均衡，除个别品质观景楼盘价格5000元以上和城北部分楼盘位于4000以下，大多数楼盘价格在4000元-4100元左右。2、乐山市分区价格分析乐山市在售及待售楼盘分区价格分析表区域代表楼盘均价（元）备注老城区紫气东升，嘉瑞财富广场，锋尚0833，滨江一号等4200区域内品质大盘甚少，但独特的地理位置和便捷的生活配套，让其价格略高。青果山片区美岭上城，翠峰3750区域楼盘较少，毗邻老城区，生活配套较为优越。肖坝片区嘉州新城，粼江水印4100嘉州新城在区

37、域内比重较大，从而将区域内均价推高不少。新城区春华首座，城市之星4100公司项目所在地，区域内交通便捷，生活配套完善城西片区西城国际，西城首座，凯旋城3900政府全力打造乐山未来的门户区域，较具升值潜力，但区域尚不成熟城北片区领地亚马逊，民生领峰，天和大院等3900城北为政府重点打造区域，发展空间很大，并有临江优势，但区域内环境较差。城东片区翡翠国际4200区域内临江房价较高，交通和环境都较佳。苏稽片区枫蓝国际3700位置较为偏远，价格略低分区价格分析： 老城区和新城区作为以前和将来的城市中心，地段决定身价，房价多在4100以上。 肖坝片区和城东片区由于实力大盘嘉州新城和翡翠国际的重点打造，再

38、加上区域内新盘较少，从而带动区域房价偏高。 随着城市向北和向西发展，从而带动这两区域房产开发，该两处区域价格也叫为接近中心城区价格。3、2010年乐山价格走势分析 新政后，房价有所回落，但最近快速回升到新政前价格 从本次调查得知，新政后成交量锐减，很多盘都推出8-10个点的优惠，以吸引成交，从而变相让房价下行。 随着在7月底的房产小阳春的到来，成交量上升推动房价上行。 新推房源均价应该在4000元之上。五 、项目类比楼盘分析1、项目类比楼盘区位对比图2、项目类比楼盘介绍项目名称城市之星楼盘位置市中区嘉祥路与花园街交汇处联系电话开发商乐山新天房产营销代理广州艾博占地面积(m2)13861建筑面积

39、(m2)11万建筑布局大围合院落布局楼 层32层公摊率容积率7.48物业形态高层总套数1014套车位数208个交房标准清水预订时间2010年5月1日开盘时间2010年8月8日绿地率21.8%户型结构及比例主力户型及面积(m2)80-100户型结构：平层层高（m）31)城市之星基本资料项目定位：城市精英的传世官邸。 不是每一个项目都能成为地段的标杆；不是每一套房子都值得拥有；不是每一个家都值得骄傲和传承。城市之星，坐落于新城中心成熟地段，簇拥老城区的成熟配套，近享新城区的蓬勃发展和未来规划前景，向东俯瞰岷江江山美景，依“城市”造就经典，以“精品”成就标杆，万众瞩目，打造城市精英的传世官邸。宣传定

40、位：11万欧风大盘，时尚典雅领衔城市精英大气贵派华宅宣传突破口：新城区核心地段，成熟配套演绎城市精英璀璨多变生活 紧邻交通主干道不邻街，恰当的“距离”让繁华宁静兼得 关不住的绿荫池水，望不尽的江山美景，窗外的风景让家更美项目类比分析： 项目地段接近，区域环境类同。 项目体量接近，并都属于高层电梯公寓，都有还房。 项目市场定位有相似之处，高档次项目概念/中高档价位，与其城市精英的传世官邸有类比性。 城市之星赠送面积较大，最大的近40 m2，但赠送面积采光效果不好，实用价值不大。 与我们相比，其项目容积率偏高，绿化率偏低，居住品质我们更有优势。 8月份开盘的城市之星现在销售情况一般，对后面我们的营销计划有一定的影响。2)、紫气东升基本资料项目名称紫气东升楼盘位置乐山市中区竹公溪路161号联系电话开发商四川紫东房地产开发有限公司物业公司乐山银基商业物业服务有限公司占地面积(m2)建筑面积(m2)27550建筑结构框架剪力墙楼 层18层公摊率容积率物业形态高层总套数248套车位数交房标准清水预订时间2010年4月24日开盘时间2010年5月29日绿地率户型结构及比例主力户型及面积(m2)78-126户型结构:平层层高（m）3项目定位：出繁入简