青岛济宁亿丰时代广场市场调研定位全案

1、目录第一章 项目总论2p第二章 济宁商品房住宅市场3p第三章 济宁商业市场现状8p第四章 济宁服装百货小商品市场12p第五章 济宁市街道网点分析24p第六章 客户需求及愿望调查分析27p第七章 项目定位分析32p第八章 项目招商策略管理37p第九章 项目营销推广策略43p第十章 项目效益评价50p附件：济宁市商品房住宅市场调查济宁市百货小商品市场调查亿丰时代广场济宁亿丰小商品城调研定位全案第一章 项目总论一、济宁亿丰小商品城项目基本情况济宁亿丰小商品城，作为上海亿丰集团济宁公司在当地投资亿丰时代广场项目的一期，选址在济宁市任城区，临近西郊。用地性质为商业用地，用地面积为 亩。西界：济安桥路，北

2、界：金宇路，东界：西环路，南界：建设用地。由上海亿丰企业集团（济宁）投资有限公司通过正式挂牌所得，总地价约人民币 万元。济宁市规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要求。本地块目前除有部分老经营户需要拆迁外，并无投资客户的拆迁任务。二、项目模式与合作方式本项目由上海亿丰企业集团（济宁）投资有限公司独资开发。 项目经营方式：一期小商品城12万平米商场式分割商铺全部租赁，销售50%，销售部分委托管理经营，统一招商、统一管理。三、济宁市场宏观走势济宁市是一个有着八百多万人口的大市，正经历由传统农业向现代产业化农业转型、传统制造业向现代制造业转型、小城镇向大都市发展的历程。发展大商贸

3、，促进大流通，加快城市建设势在必行。 建设大济宁的大都市目标，就需要有一个与市情相适应相配套的城市发展战略，在济宁城市发展战略五年计划中，其重要一项是：规范市场行为，建设、引领地区大流通、大商贸的大型综合类批发市场，已经是济宁经济发展的客观要求。第二章 济宁商品房住宅市场济宁市住宅商品房正由住居时代开始向人性化、智能化方向发展；开始走出“火柴盒”式的建筑，向多样化、绿化、园林、健康的人居时代迈进。在层高上开始向小高层、高层发展；在户型上开始向大套居发展；在设计上开始有飘窗，分干、湿区，动、静区，注意家居、环境、文化、配套四维空间。济宁住宅商品房整个价位走势相对于城市平均收入水平而言偏高，在山东

4、地级市里平均房价高于菏泽、泰安、莱芜、德州、淄博、临沂、潍坊、枣庄、滨州。从市场调查来看，最为普遍的价位在4000-5000元每平方米之间；在个案中，最高售价达每平方米8000元（精装修），最低售价（国道附近顶楼）在每平方米2600元左右。一、2007年济宁市住房结构状况房屋性质情况：全市已购公有住房148852套，1334.85万平方米，分别占被调查户数和面积的39.1%、36.3%；商品住房72328套，建筑面积696.16万平方米。房屋类型情况：截至2007年，全市高层住宅1511套，15.62万平方米；多层住宅265585套,2492.1万平方米；1、住房需求结构状况从需求意向情况看，

5、有购房意向的共74148户，占被调查户数的19.48%，租房需求4404户，只占1.16%。其它34804户,占9.14%。从需求原因情况看，为改善居住条件购房的55097户,占有购房需求的47.37%,因结婚购房的9376户，占8.06%；因拆迁购房的4710户，占4.1%；因投资购房的6615户，占5.7%，外地迁入购房的2519户，占2.2%，其他37994户，占32.67%。从购房面积意向情况看，希望购买60平方米以下的4089户,占有购房意向的5. 4%,购买60-90平方米的24099户,占31.81%;购买90-120平方米的33919户,占44.78%;购买120平方米以上的1

6、3638户,占18%。从购房时间意向看,一年内购房的20509户,占有购房意向的28.11%,三年内购房的27199户,占37.28%;五年内购房的24970户,占34.23%，其他意向的278户，占0.38%。从购房付款方式意向看，.抵押贷款的39170户,占有购房需求的51.88%;一次性付款的19290户,占25.5%;其他17078户,占22.61%。以上数据来自济宁市政府2007年对全市房产未来五年发展抽样调查。二、2010年1-4月份济宁房产状况1-4月，济宁市房地产市场呈现开发投资增速持续提升、施工、竣工面积平稳增长、商品房销售快速增长的良好态势。 1、房地产开发投资快速增长，增

7、速持续提升。1-4月，全市房地产开发投资30.9亿元，比上年同期增长27.0%，分别比去年同期、1-3月增幅提高1.4个和4.8个百分点，占全市规模以上固定资产投资的10.0%，比去年同期提高0.1个百分点。按用途分，住宅投资完成23.3亿元，同比增长15.0%，其中90平方米以下投资4.9亿元，同比增长26.2%；商业营业用房投资完成2.1亿元，同比下降25.8%。2、房地产开发资金平稳增长，国内贷款回落明显。1-4月，全市房地产开发到位资金43.9亿元，同比增长18.6%。其中，自筹资金11.7亿元，同比下降10.1%，占全部到位资金的26.6%；国内贷款8.7亿元，同比下降16.6%，占

8、全部到位资金的26.6%，比去年同期低1.4个百分点；其他资金来源23.6亿元，同比增长72.4%，占全部到位资金的53.7%。国内贷款及自筹资金回落明显主要受近期国家实行严格的差别化信贷政策，尤其是购买二套房的贷款首付款比例提高到50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高的影响。 3、房地产开发规模稳步扩大，施工面积与竣工面积保持平稳增长。1-4月，全市商品房施工面积1132.1万平方米，同比增长24.7%，比1-3月提高5.6个百分点。商品住宅施工面积973.7万平方米，同比增长22.1%。其中，90平米以下住房施工面积23

9、3.2万平方米，同比增长13.3%；经济适用房施工面积16.8万平方米，同比增长13.7%。1-4月，商品房竣工面积41.4万平方米，同比增长16.1%。其中，商品住宅竣工面积38.1万平方米，同比增长13.6%。4、商品房销售态势良好，现房明显好于期房销售。1-4月，全市商品房销售面积78.2万平方米，同比增长74.3%，销售额22.6亿元，同比增长86.9%。其中，现房销售面积25.7万平方米，销售额6.6亿元，均同比增长2倍多；期房销售面积49.1万平方米，同比增长40.8%，销售额16.0亿元，同比增长59.2%。5、商品房空置面积下降较快。截止4月底，全市商品房空置面积18.7万平方

10、米，比上年同期下降58.8%。其中，住宅空置面积15.7万平方米。三、商品房住宅现状1、济宁市住宅平均价格中心城区：5000元/平方米；外环城区：3000元/平方米。2、现销售中楼盘：见附件济宁市住宅市场抽样调查四、购房特征1、市区与县以及县与县之间住房与收入状况差别明显。发达县市与欠发达县市经济水平上的差距也在住房上有所反映。邹城市人均月收入2250.48元,泗水仅为1028.38元;90年代，邹城市建房3308548平方米，每年平均330855平方米；泗水建设120399平方米，每年平均12040平方米；反映在经济适用住房建设上，有三个县经济适用住房建设还是空白，公有住房出售方面也有较大反

11、差，梁山县已购公房高达71.19%，汶上、微山则只有17%和18.9%。2、行政、事业单位工作人员收入相对较高，无业人员、农民、个体劳动者和企业职工收入偏低。最低收入家庭主要集中在企业职工和下岗、失业的无业、个体人员中，经济困难户绝大多数也是住房困难户。3、购房需求旺盛，改善居住条件是购房需求的主体。大部分县市选择购房者都占有住房需求意向的绝大多数，比例最高的是嘉祥，达到73.8%，其次是梁山，为59.8%，相对而言，选择租房比例极小，最大的仅为3.7%。购房目的主要是改善居住条件。最高的梁山达到95.6%，最低的鱼台也达到13.56%，因结婚拆迁购房的比例相差不大。本着投资的目的购房的迅速增

12、加，嘉祥达到15.74%，超过市区的水平。因被调查家庭的投资需求往往被隐瞒或表达为其他需求，调查反映出的情况大大低于实际数据。4、住房消费习惯偏重于购买中等偏大户型住房。调查结果显示，人们购房面积意向呈两头小，中间大形态，即购买小户型和大户型的少，希望购买中等户型和中偏大户型多，县市城镇居民更有住大房的习惯，如兖州、鱼台希望购买90-120平方米的分别达到70.25%和70.5%。5、未来三到五年内购房的相对集中（2007年济宁统计年鉴）多数人购房依靠贷款支持。未来三到五年购房的分别达到37.28,34.23%,抵押贷款的方式是大多数购房者的选择，达到51.88%，但有的县未来一年内购房数量也

13、较高，最高的为汶上，达到60%，其次是微山和嘉祥，分别达到53.43%、47%，选择一次性付款比例较高的县为嘉祥，达到53.79%，梁山和泗水分别达到33.3%和39.9%。6、住房需求将逐步进入高峰期。七八十年代及九十年代初建成的住宅，住房规划、建设标准低，很少有绿化环境、车库等综合设施配套，随着经济的不断发展，改善型住房需求将保持较旺的势头。而调查结果表明，准备在三到五年内购房的占较大比例，综合两种因素，我市将面临住房需求的高峰。7、高层建筑和高容积率将成为住房建设的发展趋势。就全市的情况看，高层建筑目前比例还不大，但随着需求的不断增长和土地资源的逐渐减少，高层和高容积率将成为住房建设的必

14、然选择，未来几年，高层建筑将在县市迅速普及。综上所述，未来几年，济宁市居民购房需求依旧旺盛，房价上涨空间很大，抑制房价的快速上涨，关键是加强住房保障制度建设，提供足够的经济适用住房和廉租住房，同时，避免大拆大建，尽量减少被动性住房需求。五、济宁房价上涨的原因分析1、商品房的刚性需求依然很强，短期内房价涨幅上升明显。随着周边地区大量务工人员来城区创业发展，他们中大部分都有在市区安家置业的想法，对商品房刚性需求增加。另外，这两年正值婚育高峰期，结婚的人数增长较多，住房需求量也骤增，加之从去年开始国八条、国六条要求开发商重点开发小户型房子，但90平方米以下的房型不太适合两、三代人集中居住，因此部分新

15、婚夫妇选择另外置房，形成多处住房。2、济宁市新一轮基准地价调整，会直接增加住宅用地成本，导致房价进一步上涨。根据相关规定，5月底6月初济宁国土资源局已经对地价调整进行了公开听证，下个月济宁市的基准地价会进行新一轮调整。地价的上调会实实在在的增加房子成本，这是毋庸置疑的。由于现阶段我国对开发商的利润限制不明确，一旦调整地价，地价成本上调部分会间接转嫁给消费者，造成购房支出进一步提高。3、城市周边房价增长拉升全市房价。伴随着济宁市新城区规划的启动，辐射周边城镇的快速干道逐渐开通,城市基础设施升级和居住条件将大大改善，市民选择在新建居住区生活的兴趣提高，使一些位置较为偏僻的区域房价迅速升高，并逐渐形

16、成“农村包围城市”的格局。济宁市整个房价会在周边地区房价大幅上涨拉升下进一步上扬。4、人工费用和建筑材料的上涨托举房价上升。去年7月以来，公务员新的工资制度套改到位，带动各行业职工工资水平整体上涨。据统计，上半年济宁市建安工程费用比去年上涨5.2%,其中上涨幅度最大的人工费比去年同期上涨10.8%。另外建筑材料也保持上升，尤其是本地建筑材料出现补偿性上涨，涨幅达到7.1%，如石子、沙子、水泥、运输费用等上涨较快。5、房产新政虽然对济宁二手房交易产生了一定的影响，然而更刺激了对新开楼盘的刚性需求。第三章 济宁商业市场现状一、济宁市内商业市场总体概况及特点 济宁市现有商业主要由百货商场、大型超市、

17、专业家电市场、专业家居市场、建材家具市场、服装日用品批发市场、集中餐饮街、底商等几种类型的物业组成； 现有百货类商业物业全部坐落在济宁的中心商业街太白路南侧（正在修路），以华联商厦、银座、济宁百货为代表，相距不足半公里，规模在1.5-2万之间； 现有大型超市主要有大润发、世纪联华、赛玛特、爱客多、赛宝，其经营呈现出较为不错，分布较为零散，规模都在2万平左右，除大润发、世纪联华外，其余三个超市品牌，都开有分店，分店形式以满足周边居民基本需求的生活超市为主，体量较小； 底商类物业在济宁市的分布非常广泛，基本所有街道的两侧均规划了不同格局的底商，经营范围汇集了餐饮、医药、零售、服装、美容美发等不同的

18、业态，面积从十几平到上千平不等，层数从一层到三层不等； 现有专业市场主要有家电市场、家具建材市场、家居市场、纺织品市场、汽配市场； 餐饮商业呈现出羊群效应的态势：以江南春街为代表的高档类餐饮集中带、以科苑路为代表的咖啡休闲类餐饮集中带、以洸河路为代表的大众类餐饮集中带、以太白楼附近为代表的特色类餐饮集中带； 济宁市批发市场主要有太东批发市场、琵琶山路批发市场、秀水城及草桥口小商品批发市场，规模基本在20000以上； 济宁专业市场或百货市场已成型多年，老市场均以租赁为主，新市场基本没有，今年3月份开业的汽配城却不对外销售，可以说现在的济宁可投资的市场基本没有，这与山东其他地级市完全不同。没有专业

19、市场投资的需求者只好投资底商，这也造成济宁底商价格一路攀升，贵和酒店附近的商铺竟然达到4.8万元/平方。这在同类地段下也与山东其他地级市完全不同。二、各业态市场1、百货商场济百地处市区最繁华的太白楼中路，作为济宁市最早的百货商场，其历史悠久，始建于1956年，现有建筑总面积3.2万平方米，营业面积2.5万平方米。济宁百货是济宁市最大的零售商业企业之一，其长期的经营活动和市场运作，在当地形成了良好的商业信誉和企业形象。随着各种新兴业态的迅速崛起，传统百货受到了很大冲击。2004年10月南京中商旗下的南京中央百货连锁有限公司成功地收购了济宁百货，改名为济宁市中央百货有限责任公司，年商品营业额在2

20、亿元左右；贵和购物中心济宁店2005年1月正式开业，由济宁九龙集团公司投资兴建，是山东贵和购物中心走出济南的第一站。商场建筑面积2万平方米左右，经营面积1.58万。贵和百货主要瞄准了济宁市高端消费市场的空缺，并引进了此前济宁市场从未有过的服装品牌，并以准确的定位，高效完善的服务设施，高档时尚的名优精品，先进的管理模式以及特色化的服务，填补了济宁商界高端消费市场的空白；华联商厦股份有限公司是全国华联集团成员单位，一九八四年建店，是济宁商界的老牌劲旅，在原阜桥商场的基础上，于1993年进行了股份制改造，成为一家国有控股的商业企业，经过二十年的滚动发展，目前企业已拥有3亿元固定资产，4万平方米营业面

21、积，在职员工1300人。商厦经营21个大类，6万种商品，年商品销售额在3亿元左右。并成功联合引进了肯德基、国美电器、名表珠宝城等项目。2、大型超市市场分析面积总计：9.45万平米赛玛特隶属澳大利亚百灵实业集团有限公司，2001年12月济宁赛玛特量贩店开业，2003年12月济宁赛玛特生活超市开业，2004年112月20日济宁赛玛特主题百货店开业；超市营业状况良好；世纪联华济宁店于2002年12月开始营业。该店总面积2万余平方米，超市经营面积1.2万平方米，有2万多种商品。是上海世纪联华超市公司在全国开办的第17家大卖场，投资约1亿元，是济宁市目前经营最火暴的超市，销售额在全国世纪联华店中销售额高

22、居榜首；爱客多目前在济宁市有三家店，两家是生活超市，一家主力量贩店（来鹤店），经营情况良好；赛宝超市2004年9月开业，一举成为济宁市规模最大的超市，地上一、二层为卖场，三层为大型停车场，经营状况良好。3、家具建材市场分析面积总计：20.12万平米项目名称济宁家具大世界诚达精品家居海尔家居商场金宇装饰材料城金城家具东方办公维佳家居广场规模3万平米0.7万平米0.4万平米12.8万平米2万平米 0.12万平米1.1万平米租金（元/天.平米）1.3-1.60.8-1.10.8-1.21-1.51.8-3.55-63-6经营状况一般一般一般较好良好一般一般济宁家具大世界地处济宁市区繁荣地段，位于太白

23、东路和火车站东路交汇处。占地50余亩，建筑面积3万多平方米，是集楼、厅、棚、房于一体的大型专业批发市场，商品销售辐射鲁西南地区及苏鲁豫皖四省交界处。分为办公家具大厅、沙发专卖大厅、小型家具大厅、建材大厅几个部分；诚达精品家居位于济宁家具大世界东侧，地上三层，地下一层（暂未营业），汇集了国内众多精品家居品牌，但经营状况一般。海尔家居商场地处西南角，地上四层，面积4000余平，租金从0.8-1.2元/天之间；维佳家居广场地处山东省济宁市市中区洸河路中段，地处新兴商业街繁华地段，经营内容有卧房系列、沙发系列、布艺床品系列、家居饰品系列、家装设计等；金宇装饰材料城地处济宁北郊，于2002年10月28日

24、正式投入运营。现已形成营业面积进12.8万平方米，集购物，仓储，物流等多功能与一体的大型商业中心，2005年1-5月的销售收入就达到了7亿元；金城家具广场，座落在市西郊中区济安桥北路94号，现有1-4号大厅总营业面积2万平方米左右，交通便利。仓库、住宿及其它设施齐全。商场开业运行六年来，经营状况良好；一号厅为精品大厅，面积3000平方米，三号精品大厅、四号名优大厅有一部分摊位，摊位面积有限，以名牌沙发等为主，经济效益达5000万元/年。4、电子市场分析面积总计：0.6万平米亿维数码广场市场名称亿维数码广场位置位于建设北路，常青路与洸河路中间规模0.3万平米层数5层各层经营内容一层：品牌电脑及数

25、码产品；二层：办公电子产品；三层：耗材；四、五层：电子俱乐部及培训经营状况良好仙营数码城，以电脑维修和耗材为主。5、服装百货市场见第四章分析 第四章 济宁服装百货小商品市场一、琵琶山大市场琵琶山大市场位于琵琶山路和红星路交界处，面积约120亩，建筑面积约5万平方米，主要结构为钢架大棚，市场内共有商户344户，经营项目涉及服装、百货、五金、副食品、日用品、日杂用品、建材、电子、文体、音像等18个类别。1、 琵琶山大市场经营内容分析棉纺、服装、鞋类产品 11户 20户 115户 占42% 小百货、佛具、工艺礼品 61户 1户 14户 占22%婚庆 糖果 花艺 4户 13户 9户 占7%不锈钢 五金

26、家电 卫浴五金 6户 40户 6户 占15%其他（箱包玩具办公用品茶叶） 48户 占14%2、琵琶山大市场租金分析在调研访谈中得知，分地段租金不同，一类位置20平方每月租金2500元，二类位置40平方2500元、3500元每月，三类位置30平方750元每月、18平方750元每月。如图所示：3、进货渠道分析4、市场营业情况琵琶山市场位于济宁市中心位置，交通便利，融合了包括服装、百货在内18种经营业态，主要客户群体为济宁老城区居民，产品档次虽然较低，但生意较好。二、济宁纺织品市场济宁纺织品市场主要经营布匹、床上用品（被褥）及窗帘布艺，有经营户218户，市场建设于1987年，市场又老又破，消防安全问

27、题特为严重，近期传言该市场将进行就地改造，因此若亿丰能够开工、开业较早，加上良好的优惠政策，将吸引大部分经营业主过去。1、经营内容分析床品76户 占35%；布匹82户 占37%；窗帘60户 占28%。如图所示：2、租金价位分析一类位置50平方30000元/年，二类位置40平方20000元/年，三类位置30平方8400元/年。如图所示：3、进货渠道4、经营状况：济宁市最重要的布匹、床品及窗帘集散地，已有二十几年历史，各县级市批发客户已稳定，但是旧市场多年不进行改造，没有仓库，导致货物无处堆放，生意较前几年已走下坡路。市场现在没有工商管理费用。三、济宁金世纪大市场金世纪大市场位于洸河路27号，总经

28、营户114户，经营业态为百货、服装、鞋帽、五金家电、办公用品、床品、玩具、洗化、箱包、工艺品和饰品。政府有消息准备对该市场进行搬迁。1、经营内容分析：服装 鞋帽 床品 33户 11户 9户 占46%；百货 五金家电 箱包 16户 15户 5户 占31%；其他（洗化玩具书店办公用品等）25户 占22%。如图所示：2、租金价格分析一类位置16平米400元/月，20平方550元/月，二类位置27平方300元/月，三类位置15、18平方150元/月。如图所示：3、经营状况该市场经营状况非常一般，商铺租金价格也低，因为周边住宅少，又影响不要到其他居住区域人群，因此进驻新市场意向较大，但因为生意不好，能够

29、承受的租金价格也很低。四、济宁鑫宇鞋帽市场鑫宇鞋帽市场位于金宇路5号，汽车北站对面，总经营户294户，主要以服装、鞋子为主，其他经营业态为工艺品、饰品、箱包、百货。距离市区较远，消费者主要是周边郊区人群，一楼服装百货生意还可以，二楼鞋子区域生意很一般，好多人都在转租炒铺。1、经营内容分析服装：128户 占54%鞋子：81户 占27%百货箱包饰品27户 占7%其他（文具家电玩具等） 28户 占9%。如图所示：2、租金价格分析租金价位不高，50平米商铺在1000元左右/月，商铺押金一楼为1万元，二楼为5000元。3、经营分析该市场商品档次低、价格便宜、硬件也没有档次，不能吸引市内人群，智能覆盖周边

30、郊区人群，随着振宇拆迁，生意比以前略强，亿丰新市场建设起来后，表示愿意进驻，但能够承受的租金价格不高。五、火车站鞋城火车站鞋城位于车站西路12号，从1995年开始营业，现为店铺137家，以鞋子为主，占到133户，商铺面积差不多均为20平米左右。1、租金价格分析一类位置20平方3000元/月，二类位置20平方1000元/月，三类位置15平米600元/月。2、市场经营分析形成了专门的鞋子批发，生意不错，主要从温州浙江进货，批发给乡镇，客户已很稳定。六、草桥口市场草桥口市场位于红星西路86号，立胜街处。84年一期开业，89年二期开业，总经营户432户，百货类经营状况良好，一条街长约300米，商户分布

31、在沿街。1、经营户分析服装鞋类箱包：49户 27户 6户 占19%百货五金文具：123户 45户 24户 44%纺织品：37户，占8.5%其他（工艺品饰品糖果玩具）：37户 占8.5%2、租金价格分析一类价格40平米3000元/月，二类价格24平米1000元/月，三类价格36平米850元/月。3、经营状况分析草桥口市场的优势不在服装，而在五金家电和小百货，现在市内其他小市场比如鑫宇小百货经常从此处拿货，生意比较稳定。七、秀水城秀水商城位于市中心位置，银座商城西邻，地下两层，地面为停车广场，总经营户504户，2006年开业，只租不售，配有中央空调，保安、保洁都很到位，是济宁目前最高档次的服装零售

32、市场。1、经营业态分析服装308户 占61%鞋子箱包 75户 21户 19%纺织品饰品 72户 14%其他（文具 家电餐饮眼镜等）28户 6%。如图所示：2、租金价格分析二楼：20平米价格在2400元/月，2900元/月，37平方3000元/月；一楼：18平米2300元/月，26平米4000元/月，40平米3750元/月。3、进货渠道分析：4、市场经营分析：秀水硬件设施基本具备，生意很好，经营户均为转自一次性买断经营权的投资客，市场每年收取买断经营权的投资客3万元/间，现在位置好的商铺转让费达到4万元。经营户除租金外不缴纳其他费用，均由投资客交纳。八、太东大市场太东大市场紧邻大润发超市，位于太

33、白东路东段，总经营户620户，店铺面积15-30平方不等，经营主要是服装、鞋帽，其他为针织品、箱包、饰品等。1、经营户分析服装381户，占61%鞋帽131户，占21%针织箱包56户，占9%其他（工艺品百货美甲等），52户 占9%。如图所示：2、租金价格分析一类位置15平米2000元/月，12平米2100元/月，二类位置19平米1000元/月，9平米800元/月，三类位置16平米800元/月。3、进货渠道分析4、市场经营分析市场开业时间为1999年，现为经营户最多的市场，虽然档次为棚户式，由于靠近大润发，加上太白路上服装等品牌店众多，因此太东市场生意较好。但由于硬件较差，交通拥挤，停车位严重不足

34、，太白路车流太大，因此购物存在着众多弊端。九、秦庄日用品市场秦庄日用品市场位于洸河路175号，市场经营户110户，以百货、服装、五金家电为主，其他为纺织品、布艺、玩具、箱包等。1、经营业态分析百货、五金家电：28户 10户 占34%服装、鞋帽、床品：26户 16户 10户 占47%其他（工艺品布艺玩具饰品箱包）19%。2、租金价格分析一类位置8平米200元/月，8平米300元/月，二类位置20平米600元/月，三类位置15平米300元/月，21平米320元/月。如图所示：3、经营分析市场面积较小，经营户不多，生意一般，主要是周边社区购买人群。十、九巨龙（江浙、义乌、来鹤）九巨龙市场位于龙行路苏

35、果对面，经营户275户，以服装布艺为主，其他为五金家电、工艺品、茶叶、箱包、针织品等。1、经营业态分析服装布艺：127户 占46%五金家电鞋帽：26户 27户 占19%玩具工艺品：12户 26户 占14%其他（针织箱包茶叶等）：57户 占21%。2、租金价格分析一类位置25平米2000元，24平米1800元，二类位置15平米600元，三类位置20平米300元，25平米350元。如图所示：3、市场经营分析该市场总感觉定位有问题，原来的市场开发商跑路后被九巨龙接过来开发经营，里面空铺较多，空置率达30%，虽然交通方便，市场结构为三层，但由于市场经营没有特色，市场内死气沉沉，若该商场改造成电脑数码城

36、预计两年后生意将超过亿维和仙营。十一、大观园市场大观园市场位于车站西路，与鞋城对面，市场96年就有，经营户76户，市场破破烂烂，没有任何特色可言，唯一的优势就是时间比较长。1、经营业态分析，糖果2户，百货17户，五金家电8户，办公用品3户，服装29户，工艺品4户，玩具2户，箱包6户，床品1户，饰品1户，体育用品3户。2、租赁价格：15平米380元/月，18平米300元/月，15平米200元/月。济宁百货小商品市场总体分析：1、市场硬件环境普遍太差。即使有个像样一点的，像秀水（2006年开业）城，比起面积仅2万来平方的邹城亿丰来讲也是差很多。十一个市场，除了个别市场外，都藏匿在有着二十年高龄的住

37、宅小区中间，有的甚至别周边住宅小区时间还有长久。2、严重的消防隐患是第一个问题（硬件环境差）的延续。不知是因为市政府领导特别放心还是济宁市老百姓比较胆大，十一个市场有十个市场居然连一个消防栓都没有。此种情况的延续只能说明济宁市政府城市改造的能力太差，怪不得市中心那么多的旧村没有改造，却一直在起高层，估计重大原因就是起高层的地方是空地，没有什么拆迁任务和压力。3、十来个破旧市场居然生意都不错。除了大观园和金世纪外，其他八九个市场依靠自身的地理位置，均能吸引到不少消费者。因此也就造成各个市场的商铺购买者（买断经营权者）还是经营商家，无一不在炒铺。在鑫宇市场甚至刚刚转租过来自己经营的商铺上也贴上转租

38、的字样。秀水城由于条件较好，人流量较大，短短4年多的时间一间商铺甚至几次易主，越来越高的转让金让现有经营者生意越来越难做。4、市场基本上没有管理。也许市场也太长久了，原来就没有管理意识，后来生意都不错了，管理方（一般都是居委会）就成了专门的收费部门，也就不用管理了。一个突出的例子可以看出来，在鑫宇市场，到处都是转租的A4纸贴在门口，居然没有人出来撕掉。5、以上特点说明，在济宁，小商品类的消费市场是充足的，一个硬件优良、管理优良、购物环境舒适的小商品市场亟需待建。而从十来个市场的生意状况来看，济宁人们还是比较喜欢逛这种状况的市场的（怪不得大润发几个超市的人流不是很大）。一个新的、经过升级换代后的

39、市场建成后如何改变其购物习惯是运营方面需要动一番脑筋的。第五章 济宁市街道网点分析一、东西走向道路项目金宇路吴泰闸路洸河路红星路车站西路总计服装1321471091建居495119厨具123百货2951202030150美容洗化51214121457数码家电291630271103玩具314文体用品459烟酒1820122061礼品41710536餐饮4487763853298广告17216751五金配件211126130汽车维修美容55191132207花卉123茶叶181916448娱乐休闲173213二、南北走向道路项目火炬路琵琶山路建设路共青团路古槐路济安路总

40、计服装10617382118建材199120家居11112722厨具134百货121984237109美容洗化1044220数码家电246438494文体用品612110烟酒13礼品1666221餐饮441128194238182广告411823230五金配件642477120汽车维修美容76511635茶叶26141711252娱乐休闲425114329三、道路抽样租金及售价（同时参考商品房底商价格）路段面积（平方）租金（月）售价吴泰闸路东部9042007000元/平方140600020000元/平方吴泰闸路中部60500017000元/平方14015000元/平方吴泰闸路西部7068009

41、000元/平方洸河路西部3010003206200洸河路中部14060001205000洸河路东部80420011500元/平方55300011500元/平方红星路东部708500红星路中部14元/平方红星路西部60420015000元/平方车站西路20600琵琶山路北部16130015000元/平方火炬路6022003015001503800802300建设路车站17014500建设路北部1004200共青团路2016003520001元/平方古槐路南部16013500古槐路内部沿街902000第六章 客户需求及愿望调查分析一、客户需求1、一期专业市场的征询被调查的经营业主希望未来市场应设置

42、开发建设的专业市场集中在以下三个：服装；日用小百货；糖酒食品。2、小商品城铺面面积有超过52%的被调查经营业主认为铺面面积应在20-30。3、单位售价的承受力对售价的承受力，被调查业主当然希望价格越低越好，这就造成了调查结果偏差，从上图可以看出29%的被调查业主选择3000-4000元/这个价位，这个数据不能采信。有30%的较为理性的被调查业主选择了6000元/以上单位售价区间，这个数据可以做为以后定价的参考。4、单位租金价格有近50%的经营业主选择的单位租金价格为1518元/月。5、配套内容占绝对比例的经营业主选择的配套内容为：仓库、餐饮和运输。6、小商品城扶持的优惠政策50%以上的被调查经

43、营业希望小商品城扶持的优惠政策为：税收减免、工商减免和第一年租金减免。7、小商品城的布局有58.4%的经营业主希望小商品城的布局要同行业集中。8、商铺结构的接受度对商铺结构接受度的结果为：（1）近50%业主不接受大棚；（2）超过70%的业主接受单层；（3）近50%业主愿意接受二层复式；（4）42%的业主接受二层结构；（5）71%的经营业主不愿意接受三层结构。二、客户愿望1、购租意向有超过85%的被调查业主对到小商品城购买和租赁都选择了“很可能去”或“不确定”，这反映出了经营业主们的观望心理。2、加盟小商品城的形式被调查经营业主加盟小商品城的形式为租赁经营，占比达85.5%。3、购房付款方式有5

44、6%的被调查业主愿意购房时分期付款。第七章 项目定位分析一、项目SWOT分析1、 优势分析（1）规模优势：本项目用地面积达 亩，总建筑面积达30多万平方，容纳住宅、商业街、超市、专业市场等多种业态。一期专业市场建筑面积达12万平方米，在济宁市如此大的商业地块开发，无疑可以形成规模效应，一方面有利于开发商降低项目单位开发成本；另一方面有利于专业市场群形成自我的独立环境。若配以完善的生活配套设施，优雅的绿化环境，营造小商品城的商业生活氛围，必能增强项目的市场核心竞争力。（2）区位优势：本项目北临金宇路,西靠济安桥路，地处济宁市商贸物流商圈，距市中心距离不过5-6公里，与济宁十二区县方便大货车出入,

45、在市内与市外交通上将为本项目运营成功的一大优势。（3）实力及经验优势：上海亿丰集团作为本项目投资开发商，实力雄厚。多年来市场开发及运营积累了丰富的抵抗风险的应验和能力。上海亿丰这一品牌效应会通过济宁项目在山东影响力更一步扩大。（4）传统优势：老振宇市场在济宁人人皆知，地块附近人流公交发达。2、 劣势分析（1）周围城市配套：地块为济宁城市发展带，济宁城市生活配套不发达，自身生活配套的完善，增强开发商投资压力。（2）商业环境：虽然地块周边人群较多，但均为郊区人群，地块商业环境与人气尚未形成，增加开发商宣传营销成本。3、 项目机会分析（1）蕴藏巨大的市场潜力，济宁是一个人口大市，在加速城市化进程中，

46、市场潜力巨大，本项目蕴藏巨大的目标消费群。（2）上升发展期的市场需求，济宁是一个上升发展期的城市，目前济宁专业化市场程度不高，远不能满足济宁发展的需求，为本项目创造一个独有的先机条件。（3）项目本身的机会:特别是用地规模，市场多元化建设，无疑是济宁目前各类小型市场所无法比拟的，因此，只要坚持走高质量、大、新、全的市场路线，充分发挥本项目优势，然后通过“全新”的概念导入，找准市场的时机，全面推向市场，占领市场。4、 项目的威胁分析（1）已形成市场对购买目标的区化威胁：济宁已形成一些有一定经营年史的各类专业市场，如秀水市场、太东等，对本项目的去化目标可能造成障碍威胁；（2）即将投资建设两个大型的商

47、贸城，比如豪德，在定位上和投资客户的争取上也是一定的威胁。（3）现在各县级市不同档次、不同规模上都有自己的商贸城，因此小商品城建成后的辐射力度不会是很大。（4）太东市场至秀水城地下人防工程已经开始动工，同样定位为服装和小商品，如何与之竞争招商客户也是需要认真考虑。结论从项目环境来看，地块是比较理想的专业化市场群的项目用地。根据SWOT理论分析，一要加快项目建设的步伐，提高投资商投资济宁专业化市场的门槛；二要导入“全新”市场经营理念，成为“引八方富商，富一方百姓”的商业重埠，聚集人气、商气、财气并在济宁确立商业航母级地位。二、项目的市场定位1、项目总体定位：亿丰时代广场 概念解释：该时代广场要求

48、总建筑面积30万-50万平方，像宝龙城市广场一样打造城市地标性建筑，以一个主题商业为核心，与商业步行街、五星级酒店、SOHO、酒店式公寓、高尚住宅等产品相结合，形成一个集“购物、美食、文化、旅游、娱乐、酒店、商务、休闲”等功能为一体的大型城市综合体。突破方能成器，建议亿丰以后30万平米以上的项目均以“亿丰时代广场”命名，抓住中国城镇快速化、城市商圈演变的机遇，打造城市综合体，逐步形成亿丰拿地标准化、规划设计标准化、经营管理标准化的趋势，提升亿丰品牌品位。概念支持：1) 采用先进的设计理念，建造当地城市的地标式建筑； 2)满足市民的消费需求，创新消费模式，为消费者打造集购物、餐饮、休闲、旅游、游

49、乐、娱乐、商务、文化为一体的一站式消费体验； 3) 多业态互动经营，为入驻的大小商家创造了极大商机； 4) 坚持持有大部分物业，统一经营管理，确保旺场经营和物业增值。城市的价值：缔造城市新商圈，完善城市功能配套，带动城市发展;缓解中心城区的交通压力，改善城市生活环境;打造城市新景观，提升城市的商业和消费品味。2、一期专业市场定位 小商品城概念导入小商品城定位在一个大型综合性、专业化细分程度高的市场群，大规模、高品味、国际理念、世纪财富的，并立足济宁、面向鲁西南、辐射周边的商业重埠。为实现上述定位，须导入如下概念：（1）信息导入：在进入信息化时代的今天，要充分利用现代信息技术，建立小商品城信息资

50、源平台，打造“信息化市场”的品牌。（2）生态导入：小商品城城与居民环境不同，绿化只是其中一项生态内容，在废物处理，垃圾，污水等排放、收集、打包、清运都要体现现代生态技术，不仅从市场管理行为主张生态，同时要引领经营者与消费者感受和遵从生态意识。（3）财富导入：小商品城作为现代流通财富的发动机，通过规模与信息渠道，倡导创造财富的意识和方法，引导与推进小商品城的经营者快速致富，永久致富的步伐。（4）人文导入：小商品城要打造现代物流信息品牌市场，就需导入全新的人文思想，将“以人为本”的服务理念从意识形态转化落实到市场运营。同时在小商品城广告宣传上，一切“以人为本”；在市场经营服务上，更要体现“以人为本

51、”。 小商品城市场定位以商品流通为主渠道，开展批发、零售、开发第三方物流集交易，交易、展示、信息与生活配套为一体，多功能、综合性强、具有相对独立能力的现代化小商品城区。 市场管理模式定位商场化管理、市场化经营、大营销服务。商场化管理：运用现代大商场集约化管理，实行六个统一，即：统一服务标准、统一票据管理、统一业态招商、统一服装系列、统一售后服务、统一广告宣传，体现大市场的、集约化程度高的管理模式，为消费者提供最好的服务。市场化经营：体现现代化专业市场大规模经营特点，充分让市场各经营业主发挥各自经营优势，利用小商品城大市场辐射网络，拓展货物流通渠道，丰富市场经营内容，增加经营活力。大营销服务：体

52、现小商品城大市场群的主渠道威力，整合资源，强势宣传，运用专业媒体与区域主导媒体联动，打造小商品城大品牌地位。 小商品城市场细分随着济宁城市化进程的加快，人们需要有一个可以发展的专业化大市场群，从经营者的角度希望有一个管理规范、经营有方的市场。从消费者角度希望有一个满足“一次购齐”。质量有保障、服务有保障的市场群，小商品城的建设即可以满足经营与消费的需求。从经营业态上的细分工艺品类 首饰类 玩具类 五金类 电子电器类 文化办公用品类 体育用品类 服装服饰类 鞋类 箱包类 护理及美容用品类 日用品类 副食类 辅料包装类从小商品城经营主体上细分（1）经营业主(购房自营)占20%（2）投资业主(购房投

53、资)占80%（3）本地块经营业主占70%（4）对外引入经营业主占30% 小商品城招商目标市场小商品城作为以商品流通、展示、信息为一体的现代化、规范化经济行为，需要广大经营业主共同营造，济宁亿丰作为产业的客观主体，是小商品城赖以生存的主体。所以，小商品城的目标市场应是行业内市场的经营业主和行业商品供应商。（1）第一期第一阶段的目标市场，济宁市场的经营业主，应占小商品城第一期第一阶段的60%左右。（2）小商品城总体各市场的目标，以济宁其他同类市场与商业街面经营户为主。（3）根据对市场各类供货渠道分析，产业链上游的目标主要分布在郑州，临沂和济南。（4）由于小商品城具有一定的投资功能，所以小商品城另一个大的目标市场是济宁中产阶级房地产投资者，包括邹城、兖州、金乡等周