荣华国际中心项目市场调研及定位方案写字楼

1、荣华国际中心项目 市场研究及定位方案 （写字楼部分,一、项目本体分析,本体指标 区位条件 交通条件 配套设施,本体指标,项目为公建立项，所含物业类型丰富， 未来将成为一座集办公、酒店、商业等于一体的综合商务体,本案,区位条件,项目地理位置优越、位于亦庄中央核心区。 其位置的特殊性使地块具备开发写字楼、酒店以及商业等物业的区位条件,本案,北侧,东侧,南侧,西侧,荣京东街,旧宫,豆各庄,南苑,交通条件,紧邻荣华路，建设中亦庄线和规划中L5线使交通更为便利， 为写字楼、酒店、商业等物业提供了有利支撑,目前，亦庄线已于2010年年底通车。本项目距离荣京东街站、荣昌东街站直线距离不足800米,本 案,宾

2、 仕,富 士 康,国锐 广场,亦 庄 线,规划 L5,宾仕,郁金香舍,兴基铂尔曼酒店,北大药业,悦康药业,日本SMC,大仁商务楼,周边环境,目前高端商务氛围尚未形成，商务配套缺失， 随着未来周边地块的逐渐开发，逐渐满足高端商务需求,项目南侧与“北京兴基铂尔曼饭店”隔路相望； 其余周边项目如：台湾富士康、悦康药业、北大药业等，均为工业园区； 生活配套设施尚未完善,项目本体分析小结,从地块各项因素看，项目拥有较为优质的开发条件， 适合写字楼、商业、酒店多种物业类型开发， 并具备高端物业的发展基础,二、区域发展分析,新城发展 区域政策,两轴两带多中心”的发展格局： 两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴

3、线的南北轴。 两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。 多中心：中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区（CBD）、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等,中心城新城镇的城镇体系： 新城是在原有卫星城基础上，承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区，具有相对独立性。规划新城11个，分别为通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟,在北京，亦庄不仅是京津城镇走廊起点，更是东部发展带上的高新

4、技术产业发展中心， 还是北京十一个承担疏解中心城人口和功能、带动区域发展的独立新城之一,新城发展发展背景城市规划,2900亿 城南绘就新蓝图,建设“一轴一带多园区”的城南产业发展格局： “一轴”主要指南中轴。自北向南，包括“前门-天桥历史文化风貌集聚区”、“永外-大红门服装文化商务区”、“大兴新媒体基地”。 “一带”则指永定河产业经济带。 “多园区”规划了丽泽金融商务区、中关村丰台科技园的产业功能区、大兴生物医药基地、龙潭湖体育产业园、广安产业园区等,交通：7条地铁有望通车 到2010年底，城南地区开通亦庄线、大兴线和房山线等三条线路。 到2012年底，力争建成地铁10号线二期及地铁9号线两条

5、线路。地铁7号线和14号线力争2013年、2014年建成通车,城南地区包括崇文、宣武、丰台、房山和大兴五区，总面积 3367.1平方公里，占全市的 20.5%；2008年底常住人口461.2万，占全市的27.2%；地区生产总值1400.4亿元，占全市的13.4,最新出台的城南行动计划，将推动城南五区在现有基础上实现飞跃式发展， 在强化城南区域居住职能的同时，促进城南地区产业和商务职能的发展,新城发展发展背景城南计划,在城南计划的推动下，大兴与亦庄进行行政整合，两个规划中的“新城”相互融合， 强化产业职能，催生商务功能，以成为真正意义上“宜居宜业”的南部新区,大兴区与北京经济技术开发区资源行政整

6、合的契机 南部现代制造业发展新区,新城发展发展背景大兴亦庄行政整合,新城发展发展背景小结,在三大城市发展背景的作用下，将推动亦庄快速发展，促使新城城市基础设施建设不断完善， 推动区域产业快速升级，加快区域商务及相关配套发展，使亦庄向“南部新区商务中心”方向发展,北京城市 发展格局,北京城市发展格局中，亦庄作为独立的新城，承担了高新技术产业发展中心的职能,城南发 展计划,城南计划将推动城南五区在快速发展，强化区域居住职能的同时，促进区域产业和商务职能的发展,大兴亦庄 行政整合,大兴与亦庄的行政整合，强化产业职能，催生商务功能，势必拉动亦庄作为产业园区的商务功能的升级,亦庄经济的快速增长，致使区域

7、竞争力不断增强，产业发展进行良性循环。其发展方向由劳动密集型产业向高新科技产业及高端服务产业过渡，将成为北京经济增长的第三极,2010年，地区生产总值（GDP）达到650亿元，对北京市的贡献率约为8.5；2020年，地区生产总值（GDP）预计达到3000亿元，对北京市的贡献率约为15。 走科技含量高、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到发挥的新型工业化道路，大力发展循环经济,依托中关村科技园区，实现从资源依赖型、对国外技术的依赖型向自主创新型转变的决策和部署，提升高新技术产业和现代制造业的层次和国际竞争力，积极发展商务、物流等生产性服务业,新城发展发展基础经济,人口规模 2020年，亦庄新

8、城人口规模规划控制在70万人左右，年均增长率控制在12%以内。其中常住人口33万人左右，居住半年以上暂住人口37万人左右。阶段目标到2010年达到30万人，2015达到47万人。 以就业为主的人口迁移模式成为新城人口集聚的主导方式。 新城人口迁移的来源包括三个部分：承接中心城人口疏解、吸纳外来人口、本地城镇化人口。 年龄结构 至2020年，新城人口年龄结构逐渐趋于正常，形成以2545岁年龄段人口为主的结构，同时儿童、老年人比重逐步增加,新城发展和产业发展带动从业人口、常驻人口增多，从而促进区域基础设施的不断完善， 商务及相关配套的升级，以满足人口增加带来的各种需求,新城发展发展基础人口,亦庄交

9、通便利，区域内路网发达，轻轨的发展及第二机场落户京南区域， 将促使其城市职能的延展与升级，亦庄作为南城的商务中心将得到巨大的发展契机,对外交通便利，同外部各主要交通运输节点均有良好距离优势,多条道路直通市区，区域交通便利优势突出,新城发展发展基础交通,第二机场选址于北京南部：推进亦庄商务职能及物流产业的发展,由京津城际铁路、地铁M12线、市郊铁路S6线、亦庄线、L5线组成的快速轨道交通网，贯穿新城南北及东西,新城发展发展基础小结,经济,经济飞速发展，由劳动密集型产业向高端服务产业过渡，成为北京经济第三极,人口,新城人口的增多，将促进区域商务及相关配套的升级，以满足各种需求,交通,道路交通路网发

10、达，轨道交通逐步便捷，同时机场建设将拉动区域经济及产业的快速发展,亦庄新城经济基础雄厚，人口数量稳步增长，交通便捷， 各个层面构筑亦庄新城坚实的发展基础，使亦庄具备成为“南部新区”商务核心的条件,新城发展发展前景亦庄新城定位,北京市委十届七次全会提出：2010年北京积极推动大兴区和北京经济技术开发区行政资源整合，理顺管理体制，打造新的发展空间，建设南部现代宜居宜业新区,亦庄新城定位：亦庄新城的规划区范围为通州区行政区域京津第二通道以西地区及大兴区旧宫镇三海子等地区，承担北京高新技术产业中心的城市职能,新城的定位决定了亦庄将是由高端产业发展为主导的新城发展模式。新城发展随产业带动向国际化新城发展

11、，形成“以业兴城，以城促业”的发展格局。新城的发展和产业发展密不可分,国际高端产业新城： 高新技术产业中心提升高新技术产业和现代制造业的层次和国际竞争力，成为京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地。 高端产业服务基地-积极发展自主创新、研发、商务、物流等生产性服务业，构建以区域产业集群为依托的高端产业服务基地。 国际宜业宜居新城以高新技术产业和先进制造业集聚为动力推动综合产业新城可持续发展，建设具有国际水平的适宜就业和适宜生活居住的现代化新城,新城发展发展前景新城格局,构建“两带七片多中心”的“组团网络式”城市空间结构。 （1）两带：指沿京津塘高速公路向东南方向协调发展的生活带、生产

12、带。 （2）七片：核心区、河西区、路东区、亦庄枢纽站前综合区、马驹桥居住组团、物流基地、六环路路南区。 （3）多中心：包括面向区域的亦庄枢纽站前综合服务中心，荣华路高端产业服务中心，凉水河滨水科技中心及六环路南区公共中心。 本项目位于新城规划中生产带之上，七片中的核心区，荣华路高端产业服务中心之内,新城的空间格局，以荣华商务轴为发展主线，全面引领产业和新城发展。 本项目地块位于亦庄商务区的核心位置，地域价值凸显,荣华商务轴位于亦庄中心地段，全长4.5公里，路宽64米。在亦庄新城规划中已被定义为亦庄核心商务区,荣华路是亦庄核心商务区的中心商务轴，是新城主要商务活动的集聚地。本地块所在的南部节点业

13、态结构以满足产业发展需求和实现企业总部办公为主，集合商务办公和商务配套等业态,新城发展发展前景荣华商务轴,整个荣华商务轴根据功能定位，规划由北向南分为七个功能片区,总部办公区在现状国际企业大道、中铁十九局总部集聚的基础上，结合轻轨荣昌街站建设中睿葡京商务酒店、新城大厦写字楼等设施，规划引导国内外知名企业总部入驻,新城发展发展前景小结,亦庄新 城定位,新城定位决定亦庄将是由高端产业发展为主导的新城发展模式，新城发展随产业带动向国际化新城发展，形成“以业兴城，以城促业”发展格局,新城 格局,新城的空间格局，以荣华商务轴为发展主线，全面引领产业和新城发展,荣华 商务轴,荣华路是亦庄核心商务区的中心商

14、务轴，是新城主要商务活动的集聚地,亦庄新城的功能定位明确了区域发展的城市职能，而以荣华商务轴为发展主线的亦庄新城空间格局的确立，更是带动该区域乃至整个亦庄核心商务区的经济与产业的全面发展,新城发展小结,发展背景：在城市发展背景下，亦庄新城将加速发展，力图成为 “南部新区商务中心,发展基础：亦庄经济发展稳定，人口持续增长，交通便捷，各个层面构筑亦庄新城坚实的发展基础,发展前景：亦庄定位为国家化高端产业新城，而荣华路商务轴是其商务职能的核心，本项目位于其南段，发展前景极佳,在亦庄面临成为南部商务中心的机遇下，位于荣华南路的本案拥有极佳的发展前景,亦庄作为产业新城，其特定的区域政策更是吸引大中型企业

15、及个人的关注,二、区域发展分析,新城发展 区域政策,区域政策现状分类国家级经济技术开发区政策,投资方向调节税 开发区内外商投资企业免征投资方向调节税,国家级经济 技术开发区 优惠政策,企业所得税 从事生产经营所得和其他所得按15的税率征收企业所得税。 外商投资兴办的产品出口企业，凡当年出口产品产值达到当年企业产品产值70以上的，可减按10税率征收企业所得税。 外商投资企业的外国投资者，退还其投资部分已缴纳所得税的40税款,场地使用费 在开发区内以土地出让方式取得土地所有权的外商投资企业，不再缴纳,营业税 开发区内外商投资企业（包括外商投资设立的研发中心）取得的技术转让收入，免征营业税,增值税

16、外商投资企业在投资总额内采购国产设备，如该类设备属免税目录范围，可全额退还国产设备增值税，并按有关规定抵免企业所得税。 企业销售其自行开发生产的软件产品，对实际增值税税负超过3%的部分即征即退；企业销售其自产的集成电路产品，对实际增值税税负超过6%的部分即征即退,进口关税和进口环节税 开发区内鼓励类外商投资企业（包括外商投资设立的研发中心）进口自用设备及其配套的技术、配件、备件，可按有关规定免征,国家对于扶持的经济技术开发区统一给予相应税费的减免， 政府的扶持有利于开发区未来持续稳定的发展,区域政策现状分类高新技术企业政策,企业所得税减按15%税率征收。出口产品产值达到当年总产值40%（不含）

17、以上，按10%税率征收。企业自注册之日起，3年内免征所得税，第4至第6年减半征收,新创办的企业经认定后，自获利年度起，第1年和第2年免征企业所得税，第3至第5年减半征收。 对一般纳税人销售其自行开发的产品，2010年前按17%征收增值税，对实际税负超过3%的部分实行即征即退政策。 对软件企业进口所需的自用设备，均可免征关税和进口环节增值税,集成电路生产企业的生产性设备，经主管税务机关核准，其折旧年限可以适当缩短，最短为3年。 经认定的高新技术成果转化项目，自认定之日起3年内，所缴纳营业税、企业所得税税、增值税的地方收入部分，由财政安排专项资金支持，之后2年减半支持。 对单位和个人在本市从事技术

18、转让，技术开发业务和与之有关的技术咨询，技术服务取得的收入，免征营业税,高新技术产业,软件企业,集成电路企业,区域内通过给予不同类型的高新技术企业减免相关税费等政策， 吸引大量实力企业公司进驻园区，从而带动高新技术企业整体水平的发展,区域政策现状分类其他优惠政策,同时，亦庄开发区还向入园区企业提供了其他优惠政策，如下所示,资金支持优惠政策：信息产业部发展基金。在符合国家相关规定的条件下，可申请信息产业部、财政部电子信息产业发展基金。其支持方式分为无偿资助、贷款贴息和资本投入三种。 个人所得税优惠政策：对在高新技术成果转化中做出重大贡献的专业技术人员和管理人员，市政府授予荣誉称号并给予奖励，所获

19、奖金免征个人所得税。 入区服务优惠政策：为了尽早协助项目方开工建设，开发区将派出专人协助办理相关手续，并在项目方入区后继续提供优质服务。数字电视产业园企业可申请公共租赁住房，并在同等条件下优先给予考虑。数字电视产业园企业员工租用总公司投资的职工公寓的，可享受租金补贴。 人才引进优惠政策：海外高层次人才入住开发区博士后公寓，可享受博士后入住待遇；租赁房屋居住的，一次性给予5万元的房租补贴；在开发区购买由政府或北京经济技术投资开发总公司投资兴建的住房，给予总房款20%-40%的购房补贴,多种政策优惠中，资金支持和企业税收将吸引大量企业进驻，而个人所得税及人才引进等优惠政策将吸引大量人才进入，从而带

20、动区域内高端商务需求的增加,区域政策小结,亦庄开发区通过出台优惠政策和扶持鼓励，引入大量企业和相关人群的进入，推动区域产业和新城发展进入良性循环模式。 本项目应着重解决高端办公、商务服务以及高端休闲娱乐的建设开发，以满足区域高端企业及商务人群的需求，形成对区域企业引进政策的支持，同时借助本项目地块优秀的开发条件，建设一批符合高端企业办公要求的产品,从新城发展及政策两大方面，区域将衍生出大量的商务、相关商业配套及酒店需求，项目做为区域的核心地块，将承载上述需求的开发,区域发展分析小结,在北京“南部新区”发展的驱动下，发展基础雄厚的亦庄面临成为南部商务中心的历史性机遇。 在亦庄这一历史性机遇下，位

21、于荣华路中段的本案拥有极佳的发展前景,开发区通过出台优惠政策和扶持鼓励，大量引入企业和相关人群的进入，推动区域产业和新城发展进入良性循环模式。 从而促使办公、酒店、配套商业等需求的增加,新 城,政 策,三、市场分析,宏观市场表现 整体行业市场 区域竞争市场,宏观市场分析经济表现,2010年10月北京居民消费价格指数(CPI)同比上涨3.4%，涨幅比9月提高0.8个百分比。 2010年实现地区生产总值13777.9亿元，按可比价格计算，比上年增长16.1%。 产业结构中第三产业占75%左右，处于全国领先水平，第三产业是就业主体，也是办公物业、商业等公建物业的需求主体,经济稳步向上，但通胀预期增强

22、，货币贬值将拉动固定资产的投资需求的增加。 第三产业的主导地位奠定了公建物业的发展基础，并引发与就业的相关需求,CBD东扩：2009年5月份，北京市政府同意将CBD沿朝阳北路、通惠河向东扩展至北京东四环路，新增面积约3平方公里，并在朝阳北路与农展南路之间增加约3.97平方公里的规划控制区。这标志着CBD东扩正式拉开序幕,金融街西扩： 2007年10月，北京市批复“金融街拓展和功能完善意见”，决定从东、南、西三个方向适度拓展金融街。 根据规划，金融核心区将从原来规划的1.18平方公里拓展为2.59平方公里。除新建项目外，西城区还通过置换存量资源的方式获取金融产业发展的“新楼盘”。把不符合产业定位

23、的企业迁出。目前，国内外30多家大型企业正在和西城区洽谈，争取入驻金融街,中关村转型： 2009年7月20日，海淀区政府发布关于加快推进中关村西区业态调整的通告(以下简称通告)，活跃在中关村西区的电子卖场、商场、购物中心、餐饮等业态被列为“不鼓励发展业态”，鼓励科技型和创意产业落户,南城开发：11月5日,北京市发改委等部门宣布了促进城市南部地区加快发展行动计划(以下简称“计划”)。未来3年内,北京市区两级财政将对南城地区投资500亿元,由此带动社会投资等投资总规模可以达到2900亿元,在政府规划政策下，北京公建物业将进入全面发展阶段， 项目所在的南城区域将迎来发展机遇，但值得注意的是竞争也逐渐

24、加剧,宏观市场分析政策表现规划政策,保险资金可投资除住宅以外的不动产：2009年10月1日新保险法正式施行：保险公司从2009年10月1日起可以直接投资境内房地产。根据规定，保险资金可投资不动产；并对投资不动产的类型有明确规定，其中包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体、商业物业四类物业，也就是说不准购买住宅,鼓励在京设总部：2009年5月21日北京市政府重新印发关于鼓励跨国公司在京设立地区总部的若干规定，并于6月24日，出台关于鼓励跨国公司在京设立地区总部的若干规定实施办法,据保监会发布的数据，截至2009年11月，保险资产总额为3.9万亿，若按照5-6%的比例推算，未来可能将有2000亿

25、元左右的保险资金涉足房地产市场。而这些资金最有可能进入有着稳定租金收入、升值潜力较高的商业地产，尤其是写字楼物业，商业地产将成为最终受益者,重要政策,政策影响,利好政策引导下，大量的跨国企业将逐步进入北京，成为写字楼市场重要的客户来源，直接带动北京写字楼市场发展,在政策限制下，公建用地都转向写字楼、商业、酒店物业产品，将直接加大这些物业市场的竞争环境。而经营风险较低，收入稳定的写字楼将成首选 ，竞争环境态势更加激烈,公建用地限制居住类产品：从规划部门的审批来看，公建用地的规划审批监管力度明显加强，公建立项地块不能规划居住类物业,限定住宅产品投资及公建用地限制居住类物业等政策的颁布，将使公建物业

26、的市场竞争环境进一步加剧；同时相关利好政策也将拉升需求增加，利弊兼有,宏观市场分析政策表现行业政策,京15条：京籍家庭只可拥有二套住房；非京籍人员在北京连续五年缴纳社会保险和个人所得税的可限购一套住房,预计北京房地产市场将会减少30%的购买力，外地人在京的投资性购房行为被严格限制，未来地产投资将由商业地产替代住宅产品,宏观市场表现市场小结,良好的经济环境和利好政策将拉动公建类物业的发展， 同时相关政策限制也进一步加剧公建物业市场竞争，机遇与挑战并存,经济整体向好，国内经济稳定，北京经济发展迅速。 第三产业比例增加将拉动公建物业的发展,城市开发“四面”推进，南城未来发展存在机遇。 松驰有度的行业

27、政策，限购令颁布导致公建类物业市场竞争与机遇并存,经济表现,政策表现,三、市场分析,宏观市场表现 整体行业市场 区域竞争市场,厂房+办公区 低层建筑土地使用率低 土地价格低 生产基地,办公逐渐分离 产品多样化 售价、租金低 配套功能单一 办公升级、投资旺盛,保持多样化满足各类办公需求 持续价格优势 增加配套功能 总部基地、关联企业需求增大,1994-2004 初始阶段,2004-2008 发展阶段,现阶段 加速成长阶段,未来供需规模扩大，客群类型多样性，带动写字楼需求的多样化发展,目前亦庄 写字楼市 场正处于 “加速成长 阶段”初期,远期 成熟阶段,产品高端化、多功能化、多档次化发展 无价格优

28、势 各种配套功能完备 高端商务需求大量涌现，形成城市级商务办公,依托生产,独立办公功能,满足高端办公,城市级商务办公,整体行业市场写字楼市场发展历程,2010年写字楼市场需求较大，空置率也大幅降低，未来发展前景看好,整体行业市场2010年写字楼市场表现,2010年，北京市写字楼市场平均空置率为19.7%，与2009年相比下降28.3% 。 从供需关系来看，2010年写字楼市场新增供应达235.2万平方米，与2009年同比减少28.3%。同时市场整体吸纳量为156万平方米，较2009年上升18.2,数据来源：中国写字楼研究中心（CORC,2010年写字楼市场回暖趋势日以明显， 受空置率影响，写字

29、楼售价及租金水平均已达到历史最高位,整体行业市场2010年写字楼市场表现,2010年，北京市489个热点在租在售商业地产项目（写字楼、商铺）中，共有218个项目租售价格上升，占全部项目的44.59%；降价的项目共有50个，占全部项目的10.22%；另有221个项目的租售价格基本保持稳定,2010年北京写字楼市场平均售价24788元/平方米，与2009年相比上涨16.8%；平均租金169元人民币/平方米月，与2009年相比上涨29,2002-2010年北京写字楼历年租金与售价比较表,数据来源：中国写字楼研究中心（CORC,整体行业分析写字楼市场小结,2010年整体写字楼市场呈现稳中有升之态势。尤

30、其是销售与租赁市场的突出表现，充分说明了需求逐步增加，市场存在发展机会,三、市场分析,宏观市场表现 整体行业市场 区域竞争市场,区域竞争市场写字楼项目分布,亦城国际,BDA芯中心,北京国光高科大厦二期,汇龙森国际企业港,嘉捷科技园,经开国际企业大道,泽青科创产业园,隆盛大厦,BDA国际广场,力宝广场,在售,已售,朝林大厦,亦庄写字楼项目主要分布在京津塘高速公路西侧，亦庄线沿线附近,区域竞争市场写字楼项目汇总,基本情况,亦庄写字楼市场以独栋形式整售的项目较多，且基本为较早期开盘的项目,区域竞争市场写字楼项目汇总,项目配套,亦庄写字楼项目硬件系统配套基本均采用双路电源供电，中央空调+新风系统， 宽

31、带接入+无线手机信号覆盖等,基本情况,区域竞争市场BDA芯中心,项目南至地盛北街，东至地盛西街，西侧至西环中路、北侧至荣京西街。 项目位于北京经济技术开发区商务核心发展区，北有卡尔生活馆、上海沙龙生活商务区、瀛海名居，多条公交线路聚集；南有中芯国际、京东方、同仁医院；凉水河公园紧邻项目西侧；东侧为开发区管委会所在地博大大厦、中视联等。 开发区“十一五”发展规划提出“三业”、“三园”、“三带”、“三中心”的建设重点,区域竞争市场BDA芯中心,整体规划,区域竞争市场BDA芯中心,二期产品,可筛分为2000、4000、6000面积不等的户型,区域竞争市场BDA芯中心,二期产品,可筛分为2000、40

32、00、6000面积不等的户型,区域竞争市场BDA芯中心,二期产品,可筛分为2000、4000、6000面积不等的户型,项目配套,区域竞争市场BDA芯中心,项目特点,区域竞争市场BDA芯中心,地理位置优越，园区内采用低密度庭院式设计，独栋类办公产品畅销，户型面积在2000-3000之间； 该项目突破传统办公物业的刚硬形象，将社区的生态、宁静与和谐充分融入企业运营氛围中，并在在保证各企业独立私密的基础上，营造出浓郁的自然化氛围； 高端商务综合体，为企业提供技术支持，产品测试及展示的多功能综合服务楼； 整体销售势头良好，目前已售罄。未来还有近10套独栋供应，但目前销售面积等信息尚未公布。成熟的园区管

33、理，已汇集大量从事集成电路、软件研发、信息服务等领域的大中型企业入驻,区域竞争市场BDA芯中心,项目小结,基本情况,区域竞争市场亦城国际中心,整体规划,亦城国际中心是集5A写字楼、高端商务酒店、酒店式服务公寓、休闲娱乐中心于一体的大型城市综合体，构筑了国际化商务交流平台； 一期拥有商务中心、多功能厅、空中花园、多媒体会议中心及商务会所等国际化商务配套。 2010年底亦庄轻轨建成开通，亦城国际中心与亦庄轻轨万源街站紧密相连，提升项目整体价值,区域竞争市场亦城国际中心,项目配套,区域竞争市场亦城国际中心,项目小结,区域竞争市场亦城国际中心,亦城国际中心是目前亦庄区域最高端写字楼项目，其硬件设施标准

34、达到5A标准，是目前开发区内的领军项目； 整体规划设施齐全，致力于打造国际化商务交流平台； 该项目一期由A、B两座组成，分别可对外出租、销售，主力户型面积在300左右，标准层面积在1400-1600之间； 目前项目一期已售罄，销售均价20000元/；二期未开盘，预报A座租金4.5-5.5元/日，客户关注意向较强,基本情况,区域竞争市场经开国际企业大道,整体规划,经开国际企业大道以花园式独立企业建筑和16栋7-18层的建筑单体组成。 项目二期以每3-4栋建筑单体围合布局，共同组成了5个建筑组团。 中心组团两栋标志性建筑以88米“亦庄第一高度”处于地段中心，与其他两栋建筑围绕会所，共同形成显赫地标

35、,区域竞争市场经开国际企业大道,项目配套,区域竞争市场经开国际企业大道,二期产品,A01/A02户型，建筑面积9699/9715，其中地下建筑面积366/381,A03/B02户型，建筑面7716/7956，其中地下建筑面积0/372,B01/B03户型，建筑面4952,A、B组团为独栋，首层loft高达8.4m，总建筑面积约3万,区域竞争市场经开国际企业大道,二期产品,C02户型，建筑面积12358，其中地下建筑面积99,C02为分层户型，首层顶层双层loft，层高8.4m,一二层平面图,三十六层平面图,十七层平面图,十八层平面图,项目特点,区域竞争市场经开国际企业大道,入驻企业,区域竞争市

36、场经开国际企业大道,由于经开国际企业大道一期入市较早，发展较为成熟，客户行业构成较为广泛，主要有高新技术产业、先进制造业、批发零售业和金融服务业企业构成； 经开国际企业大道二期客户行业较为聚集，主要集中在高新技术产业和先进制造业企业,项目位置优越，两栋“亦庄第一高度”办公楼建筑更是提升了项目整体形象； 项目分为一、二两期，共计59栋办公楼，已售罄； 该项目二期由16栋7-18层的建筑组成，标准层面积控制在400-1000之间，可自由分割组合，便于不同类型企业的多样化选择； 该项目一、二期已有大部分企业入驻，主要集中在高新技术、能源、服装、电子研发及制造等行业,项目小结,区域竞争市场经开国际企业

37、大道,基本情况,区域竞争市场隆盛大厦,整体规划,由3栋写字楼组成，其中1-3层为商业配套，4-10层为商务办公,区域竞争市场隆盛大厦,项目配套,区域竞争市场隆盛大厦,购买客户主要特征,隆盛大厦由3栋标准层面积在1000-3000的写字楼组成，可自由分割，目前较为畅销的面积在600-700之间，吸引部分中小型企业入住，市场消化较快； 1-3层商业为入住客户提供了完善的配套服务 ； 整体配套设施齐全，但人性化设计及绿化率缺乏竞争优势； 目前已售罄，成交价在9000元/左右 ，租金3.5元/日，汇集了投资信托公司、能源公司等在内的中小型企业,项目小结,基本情况,区域竞争市场嘉捷科技园,整体规划,嘉捷

38、地产三个项目的布局，对亦庄乃至北京的未来发展思虑深远。BO2X企业汇位于亦庄的未来商务都心，毗邻五环路，两条轻轨交汇，便捷的交通体系，将这一区域纳入了市区商务扩张的版图； 嘉捷科技园位于亦庄东区的启始地带，是东区发展的率先受益者，毗邻大型物流基地，扼守京津塘高速，是亦庄未来发展的重心。 嘉捷科技园分东西两个规划区，西区、东区已全部售罄,区域竞争市场嘉捷科技园,项目配套,区域竞争市场嘉捷科技园,项目特点,嘉捷科技园区布局完整、规划有序，分为东、西二个区域，东、西区现已售罄； 该项目写字楼产品分为整售及散售两种，整售面积集中在1200-5800之间，散售面积集中在150-450之间； 该项目拥有高

39、端的节能环保技术，在节约经济的同时，也避免了环境质量退化和生态失衡； 项目东区入驻企业以高新技术、先进制造业为主，其次是批发零售及商务服务类企业。（天申集团、北京清润国际建筑公司、美宝集团、包钢集团、北京唯优信达信息技术有限公司等）； 目前在建集约型写字楼及企业独栋，预计今年上半年开盘,项目小结,区域竞争市场嘉捷科技园,基本情况,区域竞争市场汇龙森国际企业港,整体规划,汇龙森国际企业港项目位于北京经济技术开发区东区D4地块，占地五公顷。 依美丽幽静的凉水河，与京津溏高速路相邻，系京津溏高架桥出口与地铁5号线交汇处，地理位置极占优势，交通十分便利。 园区既有独栋式的企业办公研发组团，也配备了集合

40、式的企业商务组团，同时考虑到有些小型高新技术企业可能刚刚起步，提供了更为灵活的酒店式小面积科研办公用房，而且还配置了独立式的多层专业生产厂房,区域竞争市场汇龙森国际企业港,项目配套,区域竞争市场汇龙森国际企业港,项目特点,入驻企业,区域竞争市场汇龙森国际企业港,汇龙森企业国际企业港项目客户行业主要以高新技术产业为主、能源、研发及制造业次之,该项目在规划布局上包括独栋式的办公组团、集合式的商务组团以及小面积的科研办公用房等多种类型产品，户型面积在300-10000之间； 该园区硬件设施完备，为国内外中小型高新技术企业搭建合作平台，创建中外企业技术合作服务体系； 后期产品以定制性服务为主，满足不同

41、企业的特殊需求； 目前园区内综合楼可租可售，项目属于工业厂房立项，不能取得商品房预售证，售价8600元/、租金2.6元/日，具有一定得价格优势，整体销售速度较为稳定,项目小结,区域竞争市场汇龙森国际企业港,区域竞争市场北京国光高科大厦,基本情况,国光高科大厦位于亦庄经济技术开发区地盛南街1号，紧邻西环中路，交通较为便利。 1号楼（L型建筑物）、2号楼（I型建筑物）和3号楼（长方形建筑物）， 4号楼（半圆形建筑物）1-3层为员工食堂,整体规划,区域竞争市场北京国光高科大厦,配套设施,项目小结,该项目为工业用地，共四栋，整层出租或整栋购买；标准层面积为681-2607。 目前处于完善区内绿化工作阶

42、段，预计2011年5月左右正式入住。 交通较为便利，现代化服务较为完善。 目前大厦租金为2.8元/日，售价16000元/；1号楼已售,区域竞争市场泽青科创产业园,基本情况,整体规划,区域竞争市场泽青科创产业园,泽青科创产业园位于亦庄经济技术开发区同济南路，占地0.26万。 紧邻西环南路和东环南路，距离亦庄线同济南路站较近，交通较为便利。 该项目一期建设4栋独栋办公楼，园内配有多层厂房及单层厂房。 该园区以研发、办公为主，生产为辅,配套设施,项目小结,区域竞争市场泽青科创产业园,该项目位于亦庄经济开发区同济南路，周边配套较为稀缺，主要以工业厂房及待开发用地为主，整体商务氛围极度缺乏。 该项目为工

43、业用地，一期共建4栋独栋办公楼，配有多层及单层厂房 目前在建，预计2011年4月竣工。 由于是工业用地性质，因此该项目只能采取整售或散租的销售模式。目前租金为1.6元/日，售价8500元,区域竞争市场BDA国际广场,基本情况,整体规划,邻近西环中路，附近有亦庄线荣京西街站，交通比较便利。 该项目一期为现房仅剩1栋，二期在建，最小面积为4500,区域竞争市场BDA国际广场,配套设施,项目小结,区域竞争市场BDA国际广场,该项目分二期建设，一期为现房共8栋目前仅剩1栋；二期在建中，共14栋，最小面积4500平方米。 项目配套设施完善，功能齐全，下沉式园林广场及空中花园极具特色。 目前二期售价100

44、00元/，由于单栋建筑面积较大，销售速度较为缓慢,区域竞争市场朝林大厦,基本情况,朝林大厦位于亦庄经济技术开发区荣华中路，占地1.9万。 紧邻五环路和京津唐高速公路，周边公共交通十分便利，出行方便。 朝林大厦与管委会入驻的博大大厦为姊妹楼，税务、工商职能部门大厅敞开办公，开辟一站式服务大厅，与政府部门零距离接触，大大提高申办效率,整体规划,区域竞争市场朝林大厦,项目配套,区域竞争市场朝林大厦,入驻企业以科技类为主，企业具有一定实力，对办公有较高要求。 办事处类企业所占比例较大达到30%，说明企业具有较高资质,项目小结,该项目为办公及商业为一体的综合性写字楼，户型面积在50-600之间； 该园区

45、硬件设施完备，拥有先进的各项自动化系统，人性化设计为入住企业提供更为方便快捷的办公条件； 项目拥有中小户型，空间紧凑布局规整，可满足中小企业的入住需求； 目前大厦租金为3.5元/日，出租率达90%以上,区域竞争市场朝林大厦,区域竞争市场力宝广场,基本情况,力宝广场位于荣华中路与北环中路交口处，占地5万。 地理位置优越，紧邻亦庄线万源街站，公共交通便捷。 该项目是大型的国际综合体项目，包括5A级写字楼、大型shopping mall、集中式商街、高端国际公寓等多种品牌资源的组合 。 A座为80米高主楼，20000平米超大规模。B、C、D三座为6000-7000平米的单栋规模,整体规划,项目小结,

46、区域竞争市场力宝广场,力宝广场是大型的国际综合体项目，包括5A级写字楼、大型shopping mall、集中式商街、高端国际公寓等。 未来将建4栋5A级写字楼，A座为20000平方米超大规模主楼，其余三栋建筑规模在6000-7000平方米。 该项目综合规划全面，定位高端，且在我项目附近，未来将重点关注。 预计2011年上半年开盘，具体配比标准等尚未公开,区域竞争市场潜在供应,拿地未建项目,未来区域写字楼规划供应量较大，市场竞争激烈,未来亦庄核心区域除本项目外，仍有8块土地尚未开发 ； 目前26C1、C2地块为宾仕国际，主推100以上商住豪宅；49C1地块与其同属一个开发公司，预计未来产品与此产

47、品相似；35C1地块据内部消息未来产品以住宅为主，综合配套越15万； 因此预计亦庄公建类产品潜在供应面积超过120万，其中亦庄核心区域超过60万，竞争激烈,区域竞争市场市场小结,亦庄写字楼10年租赁市场、销售市场均有回暖迹象，与整体经济的复苏有很大关系。 区域内产品出现明显两极分化现象，中小面积产品多为租赁项目，销售类产品开间面积较大。 相对于市区写字楼市场，亦庄区域具有明显价格和办公成本优势，具备一定的竞争优势。 目前亦庄在售项目多采用租售并举的销售策略，纯销售或纯出租的写字楼较少。 区域内写字楼产品档次不高，主要为中低端产品。区域虽有高端产品但与市区相比项目配置并不突出。 拿地未建项目较多

48、，未来市场供应较大，竞争较为激烈,四、项目定位,市场定位 功能定位 产品定位 客群定位,项目定位定位梳理,项目开发需满足区域发展带来的高端商务需求及相关高端商务配套需求。 因此，以高端写字楼为核心，辅以配套商业、酒店等高端商务体项目是本项目的发展方向,区域发展 新城的发展促进区域产业升级，加之利好政策推进，将引发区域大量的高端商务、酒店及商业配套的需求,市场分析 写字楼市场逐渐回暖，亦庄写字楼市场存在需求，具有一定发展空间,本体条件 项目基本条件良好，具备写字楼、商业、酒店多种物业的开发基础,本体分析,市场分析,区域发展,项目发展方向,项目定位市场定位,新城核心国际综合商务体,项目定位功能定位

49、,写字楼为核心，商业、酒店为配套的国际化商务体,表明项目的主体功能，立足于项目所承载的社会效益和产业责任,为高端办公人群提供配套服务，并具备一定的外向性,结合国际化商务办公标准，打造亦庄高端商务体,项目定位产品定位,现代生态 低碳科技 商务综合体,现代风格,低碳建筑 科技理念,商业配套完善高品质物业服务体现园区优势,优良的办公环境，独特的生态观景空间,项目定位客群定位需求发展,产业主体特性： 劳动密集型和资本密集型的外资为主。 产业组织的特性： 工业企业的地理聚集，尚未形式主导产业,产业主体特性： 企业质量逐步上升，出现龙头企业。 产业组织的特性： 相同或相关企业地理集中，开始出现产业链的上下游企业,产业主体特性： 精品项目入区加速，出现旗舰企业。 产业组织的特性： 由旗舰企业引领相关产业快速发展，并涌现出大量上下游及服务性企业，产业链经济明显,1992