天津拿地方案新开路项目报告

1、新开路可研报告 北京蓝图房地产经纪有限公司 2007 年 3 月 3 日 第一部分 报告摘要 .4 一、前言 .4 二、项目概况 .4 1、项目简介.4 2、项目区域在城市规划中的定位.5 3、宗地现状.5 4、项目规控的要点.5 5、 项目 SWOT 分析.6 三、产品（商业）定位建议.7 第二部分 新开路可研报告.8 一、基本概况 .8 1天津市总体概况.8 11地理位置.8 12人口统计.8 13行政区域.9 14经济.9 2河东区总体概况.11 21地理位置.11 22人口.11 23自然条件.11 24文化产业.11 25河东规划.11 二、天津房地产市场分析.12 1天津历年市区土

2、地出让面积（实际成交） 单位：公顷.12 22003 年-2006 年中旬开工及竣工面积走势图.13 32005 年-2006 年中旬开工（复工）面积量和投资额度.13 4价格走势.15 5商品房成交情况（2005 年 7 月2006 年 6 月）.15 6天津房地产近期市场特点.16 7 天津房地产发展趋势.16 三、河东区土地交易情况.17 1、天津市区 2006 年土地供应情况.17 2 河东区部分土地交易情况汇总表.18 四、项目概况 .21 1、宗地位置.21 2、项目区域在城市规划中的定位.22 3、宗地现状.22 4、项目周边情况.23 4.1交通状况.23 4.2项目周边配套环

3、境.26 5、大市政配套.27 6、项目规控的要点.27 五、市场分析预测及项目定位研究.27 1、市场供给与可比项目.27 1.1 市场供给分析.27 1.2 周边项目分析.30 1.3 本案（普通住宅）与周边项目价格比较.38 1.4 商业部分的研究.40 1.5 项目SWOT分析.49 2、市场需求与目标客户.51 2.1市场需求.51 2.2目标客户群.52 3住宅部分客户群深化分析.55 3、住宅部分产品定位与建议.59 3.1可比项目户型配比分析.59 3.2产品配比建议.62 3.3建筑形式建议.62 3.4房型平面设计建议.62 3.5产品优化建议.63 3.6铁路对本项目的影

4、响：.63 3.7“7090平米”政策对本项目的影响.64 3.8销售策略建议.64 4、公寓部分产品定位与建议.65 4.1周边公寓户型比例.65 4.2公寓户型配比建议.66 4.3建筑立面建议.67 4.4部分配套建议.67 4.5产品优化建议.67 5、商业部分建议.69 5.1商业规划设想.69 5.2商业平面形式和业态布置.70 5.3产品优化建议.70 第一部分第一部分 报告摘要报告摘要 一、前言一、前言 天津房产市场在二十世纪九十年代起步后，发展至今已成为中国房产市场的一块新热 点，市场开发力度不断加大，未来的开发将向规模化、集团化发展。 天津市场价格由 1999 年到 200

5、1 年温和发展后到目前来看，房产市场价格开始呈现大 幅上升态势，天津南部及中心区域，市场最高价格已达到 800010000 万元/M2的高点， 同时天津整体价格从 04 年的 3350 元/平米至 06 年 10 月份一路上升到 4933 元/平米。上 扬势头强劲。由此可见，天津房产市场目前已进入了高速发展时期。 天津房产价格突飞猛进，市场产品总价一再提高，同时，总体消化状况却保持了旺盛 态势，这进一步证实了天津市场强盛的需求市场。天津目前客源倾向明显，南部和东南部 区域包括滨海区域已成为关注焦点，不过在天津中心城区，随着规划与建设的不断进行， 却呈现出了遍地开花的共同发展局面。同时河东区目前

6、随着交通与环境的提升，加之该区 域的土地供应非常有限，房产市场一直较为火热，未来市场属于“寸土寸金”之地，发展 潜力巨大。 天津未来发展是跟随上海及北京这类国际大都市的整体发展，建设一个有特色的现代 化城市，使天津经济社会各项事业实现跨越式发展，体现中国直辖市的经济实力和水平， 体现北部代表性城市的功能地位，房产市场作为国民经济发展的重要组成部分，也将跟上 天津的整体发展脚步，体现出支柱产业的号召力。 二、项目概况二、项目概况 1 1、项目简介、项目简介 本项目所在区域隶属于河东区。本项目所在区域隶属于河东区。项目西至新开路、南至华龙道、北面和东面为规划路。 如图所示： 位置详图 2 2、项目

7、区域在城市规划中的定位、项目区域在城市规划中的定位 该地块已拆迁完毕，并完成三通一平。河东区政府预规划该地区为住宅用地 38237 平 米，商业用地 12702 平米。 3 3、宗地现状、宗地现状 地块西至新开路、南至华龙道、北面和东面为规划路。 商业和居住地块被铁路单身五十五宿舍所间隔开来。 项目西面距天津站 1.3 公里，赤峰桥 0.5 里，东面距外环线津汉桥 8.7 公里，距天 津滨海国际机场不足 10 公里。 拆迁基本完成，地势平坦。 4 4、项目规控的要点、项目规控的要点 可用地面积：50939 平方米 总建筑面积：156000 平方米； 居住建筑面积：122000 平方米；（其中住

8、宅 118000 平方米，公建 4000 平方米） 商业建筑面积：34000 平方米；（其中住宅 16000 平方米，商业 18000 平方米） 住宅容积率：3.19 商业容积率：2.68； 5 5、 项目项目 SWOTSWOT 分析分析 优势：优势： 该地块处于天津市内环中心区，属河东区核心地块，地段优势不可复制。 紧邻新开路商业街，配套设施非常成熟，且有浓厚的商业气氛。 周边诸多老社区和近年新盘驻入，该区域已聚集很高的居住人气。 地块离天津站只有 10 分钟车程，且有多条公交线路通过，交通十便利。 通过津滨大道到达滨海新区十分便捷。 地块所在区域有地铁 2 号线停靠，地铁 2 号线是东西向

9、贯通，可以解决居住者的外 向型交通，即为居住者向城市外围区域出行提供便利。 劣势：劣势： 住宅用地地块形状不规则，尤其是北端狭窄区，域加大了设计、利用难度，同时提 高了单位开发成本。 紧邻铁路、高架桥，有噪音污染，同时影响地块景观和视觉效果。 商业地块临街面窄，容积率高，不利于商业成型。 机会：机会： 国家宏观政策的扶持，天津向国际化都市靠拢，将首先带动该区域的发展，为该区 域提供高端人群。 地块河东区规划的三条商务楼宇发展带之一，加大商业发展前景； 规划中的新开路嘉华商业聚集区距项目地块步行 20 分钟，增大地块的商业潜力； 地块将处于河东区规划的中心商务区（CBD）辐射区域，和平路商圈均近

10、在咫尺， 区域内商务、商业氛围未来将会更加浓厚。 天津市规划的多条地铁线在未来都将贯通，将缩短河东中心区与郊区的距离。 部分地铁线在天津站汇合（2 号线、3 号线、9 号线） ，新开路距天津站只有一站， 未来交通和转乘都更将方便。 随着附近住宅及商业的项目供应量的减少，该区域的产品将越来越紧俏。 该区域以小户型和部分大户型（远洋天地）为主，且均为高端项目，目前该区域住 宅项目备受关注，对本项目入市时形成更强的市场关注度具有有利影响。 威胁：威胁： 周边在售项目和部分项目的二期（远洋天地二期） ，会对本项目形成潜在的竞争。 地块处于天津市中心区，且周围形成的商业氛围，将会影响一部分有追求宜居心理

11、 的人群。 天津站今后将是地铁 2、3、9 号线的换乘点，也会产生大量的地铁人流，对区域内 楼盘在居住环境、区域治安、路面交通方面带来较大的压力。 该区域目前面临的拆迁问题将会影响拿地及后期相关时间进度安排。 三、产品（商业）定位建议三、产品（商业）定位建议 根据本案商业部分的控规指标，结合项目目前周边环境和所在区域的经济发展，我们 认为： 1本案商业地块属于临街，通达性和可视性都较强，适合开发集中购物中心。 2项目商业潜力较大，但短时间内不能收效，需要等待区域经济的进一步发 展和区域内消费能力的提升； 3地块位置在老的居住区内，且商业与住宅部分隔离，周边被旧社区所包围， 会影响项目整体品质，

12、无商务氛围，不适合办公； 4需要很精细的业态组合，鲜明的商业主题，来吸引客源，提升商业品质， 在新开路日趋成熟的商业氛围中脱颖而出。 5提供消费者高档次的商业精品，引进有竞争力的产品线，提倡品牌消费概 念，提高项目品质，加大项目升值空间，挖掘投资潜力，从而带动整个项 目的销售。 综上所述，我们认为项目运作综上所述，我们认为项目运作“酒店公寓酒店公寓+ +集中商业集中商业”有一定的可行性。有一定的可行性。 第二部分第二部分 新开路可研报告新开路可研报告 一、基本概况一、基本概况 1 1天津市总体概况天津市总体概况 11 地理位置地理位置 天津市位于北纬 38 度 34 分至 40 度 15 分，

13、东经 116 度 43 分至 118 度 04 分之间， 地处太平洋西岸环渤海湾边的华北平原东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山，与 首都北京毗邻，东、西、南分别与河北省的唐山、承德、廊坊、沧州地区接壤。从市中心 区向西北行 137 公里即达到中国的首都北京。天津处于国际时区的东八区。 天津总面积 1.19 万平方公里。南北长 189 公里，东西宽 117 公里。其中市辖区面积 7417.86 平方公里，市辖县面积 4501.84 平方公里；陆地面积 8772.30 平方公里，水域面 积 3147.40 平方公里。 12 人口统计人口统计 2005 年本市的常住人口为 1043 万人，与

14、2000 年第五次人口普查相比，五年来增加 了 41.62 万人，平均每年增加 8.32 万人，年均增长率 0.82% 。其中，五年来外来常住人 口年均增长率 5.54%，占五年来常住人口增量的 64.9%，是全市人口快速提升的主要因素， 反映出随着本市综合经济实力的进一步增强和经济建设的快速增长，正在愈来愈多地吸引 着外来人口到本市投资、经商、务工和居住。 2005 年全市常住人口为 1043 万人，户籍人口 939.31 万人。全市常住人口中，共有 家庭户 335.10 万户，平均每个家庭户的人口为 2.95 人；集体户人口为 53.47 万人。 2005 年末分区县的总人口年末分区县的总

15、人口 名称数量名称数量 和平区30.21 万人东丽区47.89 万人 河东区75.74 万人西青区46.40 万人 河西区77.93 万人津南区45.06 万人 南开区89.85 万人北辰区46.92 万人 河北区65.11 万人武清区85.41 万人 红桥区54.89 万人宝坻区68.64 万人 13 行政区域行政区域 天津现辖 15 个区 3 个县。其中，6 个市区（和平区、河东区、河西区、南开区、河北 区、红桥区），6 个环城区（东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区和宝坻区），3 个滨海区（塘沽区、汉沽区、大港区）。3 个市辖县（宁河县、静海县、蓟县）。 14 经济经济 2005 全年

16、实现全市生产总值（GDP）3663.86 亿元，按可比价格计算比上年增长 14.5%。全市人均生产总值达到 35457 元，约合 4328 美元，增长 12.8%。 其中 GDP 比重：2005 年，第一产业完成增加值 109.42 亿元，同比增长 4.3%。第二 产业完成增加值 2050.34 亿元，同比增长 17.5%。第三产业完成增加值 1504.1 亿元，同 比增长 11.4%。三次产业对经济增长的贡献率分别为 1.0%、66.5%和 32.5%。三次产业结 构由 2000 年的 4.3：50.8：44.9 变化为 2005 年的 3：56：41。 2005 年全市财政收入突破 700

17、 亿元，达到 725.52 亿元，按可比口径计算比上年增长 26.8%。工业完成增加值 1884.8 亿元，增长 17.9%。其中，规模以上工业完成增加值 1783.02 亿元，增长 20.4%，完成工业总产值 6774.10 亿元，增长 20.8%。完成全社会固 定资产投资 1516.84 亿元，增长 20.5%。其中房地产业完成投资 339.47 亿元，增长 23.2%。 农业总产值完成 238.34 亿元，比上年增长 4.8%。外贸进出口总值 533.87 亿美元，增长 27.1%。其中出口 274.15 亿美元，增长 31.4%，进口 259.72 亿美元，增长 22.8%，实现 贸易

18、顺差 14.43 亿美元。新批外商投资企业 1309 家，增长 18.8%；全市直接利用外资合 同金额 73.23 亿美元，增长 31.0%；实际到位 33.29 亿美元，增长 34.6%。外商独资企业 成为直接利用外资的主要形式，全年实际到位 22.72 亿美元，占全市的比重达到 68.3%。 社会消费品零售总额完成 1190.06 亿元，增长 13.9%。全年城市居民消费价格指数为 101.5，涨幅比上年回落 0.8 个点。其中居住类价格上涨 6.7%，比上年上升 3.1 个百分点。 2005 年全年城镇单位从业人员人均劳动报酬 23929 元，增长 13.2%。城市居民人均 可支配收入

19、12639 元，增长 10.2%;农村居民人均纯收入 7202 元，增长 10.4%。居民生活 水平继续提升。2005 年城市居民人均消费性支出 9653 元，增长 9.7%。其中衣着、医疗 保健和交通通讯支出分别增长了 11.9%、20.9%和 26.7%。农村居民人均生活消费支出 3590 元，增长 8.9%，其中衣着、交通通讯支出分别增长 23.1%和 12.0%。 综述：综述： 天津已形成电子工业、机械工业、化学工业、冶金工业以及现代医药和新能源等 六大支柱产业。天津的金融、商贸等第三产业日益发达。 天津经济整体发展增长势头较为迅猛，同比增长幅度达到 14.5%，同时城市居民 人均可支

20、配收入增长 10.2%。 外商投资、合同金额比例逐渐加大，同比增长达到 34.6%，可见，外商对天津经 济发展的心理预期非常高涨。 城市居民消费价格指数为 101.5，涨幅比上年回落 0.8 个点。但居住类价格上涨 6.7%，比上年上升 3.1 个百分点。可见，天津的房地产在平稳中有所上升，发展 势头良好。 2 2河东区总体概况河东区总体概况 21 地理位置地理位置 河东区位于天津市区东部，因地处海河东岸而得名。东以万新村沙柳北路、双东路、 月牙河为界与东丽区相临；西、南以海河为界分别与和平区、河西区隔河相望；北以京山 铁路、真理道为界与河北区接壤。东西长 10 公里，南北宽 6 公里。河东区

21、距塘沽新港 38.4 公里，距天津机场 7.1 公里，距首都北京 120 公里。面积近 40 平方公里。 22 人口人口 常住人口 62 万人，辖 19 个街，316 个居民区。 23 自然条件自然条件 河东区是天津市中心市区之一，是天津的发源地之一，是市区连接滨海新区的前沿， 是实现天津市经济中心战略东移的要地。 海河水系是天津市工农业生产和人民生活的水源河道。河东区正处在海河东岸，有 其优越的地理优势。 24 文化产业文化产业 全国三大妈祖庙宇之一的天妃宫遗址、清朝末年的北洋机械局、北洋武备学堂、北洋 水师学堂、周公祠都始建于河东区。中国近代启蒙思想家、教育家严复也曾在河东区度过 他最光辉

22、的那段时光。这些都是河东区富含商机的宝贵资源。 25 河东规划河东规划 天津河东区“十一五”发展规划中强调努力构建服务业发展的“五三三”格局和建设“两园 和若干个工业小区”。 五”，就是天津中心商务区（CBD）、大直沽“洋务溯源”旅游观光区、天钢国际会议展 览中心区、新开路嘉华商业聚集区、滨海大道物流集散区等“五个聚集区”。第一个“三”，就 是打造“三条商务楼宇发展带”，即：规划建设十一经路金融发展带、卫国道商务商贸发展 带、新开路商务商贸发展带等“三条商务楼宇发展带”。第二个“三”，就是着力培育和发展三 大类服务业态。第一类是重点发展为制造业配套的生产性服务业；第二类是大力培育关联 度大的新

23、兴服务业；第三类是全面提升满足群众生活需求的传统服务业等三大类服务业态。 “两园”即：金地物流工业园和现代工业园。“若干个工业小区”即：围绕加工制造业为滨 海新区配套服务，重点建设以电子信息、生物工程、机械制造、包装材料、纺织和食品加 工等功能各异的二号桥、天钢、春华等工业小区、楼宇工业园。 综述：综述： 河东区是天津城市发展的起源，是老城区。区域地位优势明显。 在整个天津经济东移的发展战略中，河东区是连接滨海新区和天津市中心的战略 要地，该区域的发展将受到城市中心板块和滨海区域板块的带动，形成“张力”效 用。 河东区拥有大量的旅游资源和文化产业，具有旅游产业开发、投资的先天优势。 对于区域房

24、地产发展有助推作用。 作为老一代的商务区域，天津市政府将对其进行大规模的改造工作。要把其打造 成以服务业（商业，旅游业、会展等）和轻工业为主的新一代商业商务区。政府 的此次运作，势必会促使该区域的居住人口的增加，而区域内人气的上扬将会促 使商气和财气的大幅提升。 二、天津房地产市场分析二、天津房地产市场分析 1 1天津历年市区土地出让面积（实际成交）天津历年市区土地出让面积（实际成交） 单位：公顷单位：公顷 市区出让面积 0 500 1000 市区出让面积 市区出让面积 13.5 32.5 36.5 39.1 36.3 78.9 180 64.5 18012620664068014081 19

25、92 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 从上图可以明显看出，2003 年2004 年是天津土地交易高峰期，而从 2005 年 以后，土地交易量明显下降，原因主要是国家宏观政策的调整导致。因此，可以看出， 目前天津土地交易属于政府部门严格控制阶段。 2 220032003 年年-2006-2006 年中旬开工及竣工面积走势图年中旬开工及竣工面积走势图 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 施工面积 新开工面积 复工面积 竣工面积 2006(1-6) 2005 2004

26、 2003 施工面积新开工面积复工面积竣工面积 2006(1-6)2338.27569.31768.97392.74 20052470.571579.87890.71479.22 20042040.1071216.220169823.891108.02996 20031950无数据无数据832 从上表可以看出，2006 年 6 月的施工面积基本上与 2005 年相差不大，其中复工面积 就达到 2005 年的二倍，这种现象是与 2005 年国家金融政策出台导致部分开发项目不能如 期开工有很大的关系。 依此类推，2006 年的未进行开复工的土地将集中在 2007 年运作，因此可以预计 2007 年

27、的施工面积比 2006 年仍将有一定上浮。 3 320052005 年年-2006-2006 年中旬开工（复工）面积量和投资额度年中旬开工（复工）面积量和投资额度 2005 年天津房地产投资额为 327.54 亿元，比 2004 年同期增长 24.1；住宅投资额 为 234.93 亿元，比 2004 年增长 34.1；经济适用房投资额为 28.27 亿元，比 2004 年同 期下降 17.1。房地产施工面积为 2470.57 万平方米，比上年同期增长 21.1；新开工面 积为 1579.87 万平米，比上年同期增长 29.9；竣工面积为 1479.22 万平方米，比上年同 期增长 33.5。

28、2006 年 17 月天津房地产开发投资额为 208.16 亿元，同比增长 21.4；住宅开发 投资额为 142.35 亿元，同比增长 30.6；经济适用房开发投资额为 15.11 亿元，同比下 降 13.1。 2006 年 16 月天津房地产施工面积为 2338.27 万平方米，同比增长 17.3；新开工 面积为 569.3 万平方米，同比增长 15.7；竣工面积为 392.74 万平方米，同比增长 15.9。 综述：综述： 综上可见，天津房地产市场仍处于上扬态势，不过发展势头（同比增长幅度）有所减综上可见，天津房地产市场仍处于上扬态势，不过发展势头（同比增长幅度）有所减 缓（这主要是受到近

29、期宏观政策调控的影响）。对于未来天津房地产市场来说，仍将处于缓（这主要是受到近期宏观政策调控的影响）。对于未来天津房地产市场来说，仍将处于 一个长期发展的时期。一个长期发展的时期。 预计预计 2007 年的年的施施工面积将有一定程度的上浮，短期内可能会出现集中入市的现象，工面积将有一定程度的上浮，短期内可能会出现集中入市的现象， 市场竞争压力将会加剧。市场竞争压力将会加剧。 天津房地产投资额度逐年递增天津房地产投资额度逐年递增 20%以上，可见开发商对天津房地产有着很高的心理预以上，可见开发商对天津房地产有着很高的心理预 期，对天津充满了自信。预测未来天津房地产市场将是全国各大开发商角逐之地，

30、竞争激期，对天津充满了自信。预测未来天津房地产市场将是全国各大开发商角逐之地，竞争激 烈是不言而喻的。烈是不言而喻的。 通过对天津通过对天津 2005 年年2006 年的房地产投资与房地产住宅开发投资额度的比较，发现年的房地产投资与房地产住宅开发投资额度的比较，发现 在总的投资额里，住宅开发的投资额度占到了一半以上，可见天津目前的房地产热度还是在总的投资额里，住宅开发的投资额度占到了一半以上，可见天津目前的房地产热度还是 在住宅开发方面。可以预见，未来天津住宅类市场的竞争非常激烈。激烈竞争的后果就是在住宅开发方面。可以预见，未来天津住宅类市场的竞争非常激烈。激烈竞争的后果就是 导致开发商拿地会

31、出现导致开发商拿地会出现“天价天价”。所以，未来住宅类用地的土地价格将会有一个上扬。所以，未来住宅类用地的土地价格将会有一个上扬。 4价格走势价格走势 近几年天津房地产销售价格走势 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 元/平米 销售均价 销售均价335041324933 2004年2005年2006年10月 天津房地产的价格在整个房地产市场走势和市场刚性需求等影响下，均价从 04 年的 3350 元/平米至 06 年 10 月份一路上升到 4933 元/平米。上扬势头强劲。 5 5商品房成交情况（商品房成交情况（20052005 年年 7 7 月月20062006

32、年年 6 6 月）月） 2005.7-2006.6天津各月商品房成交情况统计 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 元/平米 0 20 40 60 80 100 120 万平米 平均价格 成交面积 平均价格 4091 40954385 48804958 49254905 50855007 50905150 4964 成交面积 79.1 80.8 81.5 96.7 88.9 97.7 9047.9 80.3 94.7 102 103 200 5年 200 5年 200 5年 200 5年 200 5年 200 5年 200 6年 200 6年 200 6年 200 6

33、年 200 6年 200 6年 商品房价格一路都在上升，进入 06 年，上升辐度变缓，06 年 9 月商品房价格比 05 年同期增长 9.4%，十五条等一系列宏观政策 对房地产市场造成了较大影响，消费者对 房地产市场有观望态度，成交量在 06 年 2 月份出现明显下滑，市场进入低潮期。 随后开 始大幅反弹，成交额又创历史新高。目前来看，在不受各种政策影响下，天津平均房价将 进入一个长期上涨的时间节点，但涨幅波动不大。 6 6天津房地产近期市场特点天津房地产近期市场特点 天津房地产市场开发有以下特点： 市内土地供量逐步减少，居住向外发散已成为政府规划和市场主流； 出现了多个居住组团，凭借价格、规

34、模、交通、宜居程度等优势成为居住热点； 市场上产品出现了多样化，如市中心的精装小户型公寓、小高层、高层，城郊的 多层、小高层等，均受到了客户的欢迎； 天津目前地产界云集了众多知名开发企业，如万科、金地、泰达、阳光壹佰、复 地等； 产品品质日益提高，市场竞争逐步激烈，但推动了整个天津房地产更为良性、有 序地发展； 随着政府规划发展战略的实施和市政基础设施配套的逐步完善，河东区将成为最 有潜力的发展区域。 7 7 天津房地产发展趋势天津房地产发展趋势 未来天津房地产市场的发展因该具有 2006 年的惯性延续，同时也应该具有一些新的 特征。我们认为包括以下几点： 宏观调控政策影响直接，楼市发展将趋于

35、平稳，将会有一个持续上升的发展空间。 2005 年2006 年政策出台之密集，影响面之广前所未有。在土地、利率、营业税等 一系列政策影响下，2006 年中旬天津商品房成交量明显下挫。同时，房价快速增长势 头有所放缓。在经历一段观望期后，目前市场在自住型需求拉动下重回正轨。未来发 展潜力仍然巨大。 供需结构性失衡浮出水面，短期内无法根治。 目前来看，天津高档房供大于求，而中低档房供不应求。同时经济适用房供应下降， 从而促使供应结构愈加不合理。因此，中档房的开发将切入市场需求要点。 外地开发商加快步伐，品质提升决定项目成败 2006 年外地企业在津项目已经进入实质性开发阶段，以富力城、假日风景、阳

36、光星期 八为代表的外地开发项目，大多市场表现良好，这也反映出天津楼市的吸纳能力和辐 射能力都在加强。不过整体来看，天津新盘市场不仅供应规模较为有限，且整体品质 并无大的突破。今后围绕产品的创新力度和专业化提升将成为决定项目成败的关键因 素。 住宅供应整体品质进一步提升，高层产品日益普及。 理性购房成为主流，市场逐渐进入品牌消费时代。 天津市场将会进一步细分化，住宅消费的需求也会呈现多样化、个性化的倾向， 梯级消费的需求将会逐渐增多。 三、河东区土地交易情况三、河东区土地交易情况 1 1、天津市区、天津市区 20062006 年土地供应情况年土地供应情况 0 20 40 60 80 万平米 系列

37、110.883.1273.7946.988.9812.17 河东区和平区河北区南开区河西区红桥区 从上表看出，在整个天津市区供应量最大的是河北区，而河东区在六大市区只排列第 四，这是因为河东区在经过 2004 年2005 年的一个房地产快速发展阶段后已经步入 开发后期，实际土地供应极为有限所致。可以断言，未来河东区土地供应属于“寸土寸 金”的局面。 根据对河东区土地交易情况的分析，我们发现，在 2006 年上市交易的土地大部集中在 河东区西北角（三块），离本项目位置较近，但其总体量较少，共 15 万平方米左右。 因此，未来本区域产品供应量不会较大。 2 河东区部分土地交易情况汇总表河东区部分土

38、地交易情况汇总表 土地交易分布图土地交易分布图 河东区部分招、拍、挂土地交易情况汇总表河东区部分招、拍、挂土地交易情况汇总表 序序 号号 地块编号地块编号位置位置 出让面积出让面积 （平方米）（平方米） 用途用途 起挂价起挂价 （万元）（万元） 建筑面建筑面 积（平积（平 方米）方米） 成交价成交价 格格(万元）万元） 土地单土地单 价（万价（万 元元/亩）亩） 容积率容积率 楼面单价楼面单价 （元（元/ /平平 方米）方米） 土地使用土地使用 年限年限 成交日期成交日期土地使用权人土地使用权人 1 津东新（挂） 2006-014 号 东至新开路， 南至江西会馆， 西至巨福新园， 北至施工地块

39、 2926.9 办公用 地 30995.87 1 6037 1375.06 8 10.591947.6740 年2006-4-24 天津市自来水 集团有限公司 2 津东王（挂） 2006-032 号 王串场一号路 西侧 13422.4居住 59998.12 8 9288461.3214.471548.0470 年2006-9-11 天津市津房置 业发展有限责 任公司 3 津东七（挂） 2006-033 号 东至八纬路， 南至十经路， 西至七纬路， 北至德元里 12854 住宅及 商业金 融用地 16759 63512 住宅： 45912 商业： 17600 16769869.7214.9426

40、40.28 住宅 70 年，商业 金融 40 年 2006-8-14 天津世昌房地 产开发有限公 司 4 津东广（挂） 2006-063 广瑞西路15220.4居住 4353 18264.484373191.5421.22394.2670 年 2006-11- 30 天津市红鼎房 地产开发公司 5 津东万（挂） 2006-064 河东区万东小 马路 46998.3居住 13200 9000034120483.9921.913791.1170 年 2006-11- 30 广西阳光股份 有限公司 四、项目概况四、项目概况 1 1、宗地位置、宗地位置 项目地块属于河东区，项目西至新开路、南至华龙道、

41、北面和东面为规划路。如图所 示： 1、区域位置示意图 2、位置详图 2 2、项目区域在城市规划中的定位、项目区域在城市规划中的定位 该地块已拆迁完毕，并完成三通一平。河东区政府预规划该地区为住宅用地 38237 平 米，商业用地 12702 平米。 3 3、宗地现状、宗地现状 地块西至新开路、南至华龙道、北面和东面为规划路。 商业和居住地块被铁路单身五十五宿舍所间隔开来。 拆迁基本完成了，地势平坦。 4 4、项目周边情况、项目周边情况 4.14.1 交通状况交通状况 新开路站：距离小区步行 2 分钟路程， 407、653、870、821、841、861 路； 和平村站：距离小区 400 米，步

42、行 6 分钟路程，观光 2 路、 7、653、678、828、841、861、868、870、907 路； 小树林站（狮子林桥大街）：距离小区 1 公里，步行 15 分钟路程，观光 2 路、 14、15、39、172、600、633、675、653、675、856、804、908 路； 金狮立交桥站：距离小区 1.5 公里，步行 20 分钟路程，22、27、908 路 第三十二中学，位于华龙道与新广路交口处，距本项目约 700 米 河东实验小学，位于新开路与华兴路交口处，距本项目约 700 米 河东一幼，位于华龙路，距本项目约 400 米 菜市场，位于城市之星项目旁，一居民小区内，距本项目约

43、400 米。新开路区域内 无大型菜市场。 三十二中学三十二中学 河东一幼河东一幼 菜市场菜市场 项目周边规划有地铁二、三号线经过，一号线已开通。 如下图所示： 天津地铁规划线路天津地铁规划线路 项目西面距天津站 1.3 公里，赤峰桥 0.5 里，东面距外环线津汉桥 8.7 公里，距天 津滨海国际机场不足 10 公里。 4.24.2 项目周边配套环境项目周边配套环境 中小学:天津二中、昆纬路小学、天津美术学院、小树林教育中心 幼儿园:河东一幼 综合商场:中山路商业区、东北角商业区、古文化街 银行:商业银行、工商银行、农业银行 医院:天津市第一医院、天津市第一中心医院（东院） 、天津市第二医院、天

44、津市中 医医院、二五四医院 其他:乐购超市、世纪联华超市、嘉华商业中心、米兰超市、大中电器、家乐福超 市 5 5、大市政配套、大市政配套 周边居住区大市政配套状况：周边居住区大市政配套状况： 道路状况：项目紧邻内环新开路， 供水状况：市政供水； 污水、雨水排放：市政排水； 通讯（有线电视、电话、网络）：市政网络； 燃气：燃起管线已铺至地块周边； 供暖：集中供暖。 供电：市政电网。 6 6、项目规控的要点、项目规控的要点 可用地面积：50939 平方米 总建筑面积：156000 平方米； 居住建筑面积：122000 平方米；（其中住宅 118000 平方米，公建 4000 平方米） 商业建筑面积

45、：34000 平方米；（其中住宅 16000 平方米，商业 18000 平方米） 住宅容积率：3.19 商业容积率：2.68； 五、市场分析预测五、市场分析预测及项目定位研究及项目定位研究 1 1、市场供给与可比项目、市场供给与可比项目 1.11.1 市场供给分析市场供给分析 （1）天津总供给 2005 年天津房地产投资额为 327.54 亿元，比 2004 年同期增长 24.1；住宅投资 额为 234.93 亿元，比 2004 年增长 34.1；经济适用房投资额为 28.27 亿元，比 2004 年同期下降 17.1。房地产施工面积为 2470.57 万平方米，比上年同期增长 21.1； 新

46、开工面积为 1579.87 万平米，比上年同期增长 29.9；竣工面积为 1479.22 万平方 米，比上年同期增长 33.5。 2006 年 16 月天津房地产施工面积为 2338.27 万平方米，同比增长 17.3；新 开工面积为 569.3 万平方米，同比增长 15.7；竣工面积为 392.74 万平方米，同比 增长 15.9。2006 年 17 月天津房地产开发投资额为 208.16 亿元，同比增长 21.4；住宅开发投资额为 142.35 亿元，同比增长 30.6；经济适用房开发投资额 为 15.11 亿元，同比下降 13.1。 （2）河东区供给量 2006 年 1-10 月份天津共

47、批准预售许可证 357 个，批准套数为 80702 套，批准预 售面积 877 万平方米，其中市内 6 区占批准总量的 20%，即 175.4 万平方米。 20062006 年年 1-91-9 月天津商品房预售批准情况月天津商品房预售批准情况 批准预售许可证批准销售面积批准销售套数每套平均面积区县 个数平方米套平方米/套 和平区 4119926791151.6 河西区 235101193170160.9 南开区 449352667497124.8 红桥区 112459932175113.1 河北区 167042736271112.3 河东区 22504357565989.1 从上表可以看出 2

48、006 年 1-9 月份河东区住宅市场供给量是 504357 平米，占市内六区 总供给量的 16.7%。经济较繁荣的和平和河西区主要以 150 平米以上的大户型供给为主， 而河东区则以平均 100 平米以下的中小户型供给为特色。 （3）新开路板块供给量 新开路板块位于河东区，东至王串场一号路，西至京山铁路、海河，南至十一经 路、卫国道，北至狮子林大街、金钟河大街，本板块是河东区的繁华地段，商业气氛 较为浓厚。配套成熟，交通便捷，区域升值潜力较大。此板块的位置如图蓝色区域所 示： 新开路板块示意图 综合评价：综合评价： 新开路板块自 2005 年以来共开发了 12 个住宅类项目，住宅类总供给量为

49、 106.76 万平米，其中普通住宅供给量为 74.25 万平米，占总供给量的 69.5%；公寓供给量 为 32.51 万平米，占总供给的 30.5%。本板块无经济适用房供给。 北斗星城自 2006 年 8 月 8 日开盘以来销售良好，目前仍在销售中；远洋新天地二 期即将开盘，除此之外无其他楼盘销售信息。 新开路板块基本已经拆迁重建完毕，地块供应量不大。 （4）新开路板块价格走势分析： 成交状况： 2006 年 1-10 月份新开路板块实现销售套数 1118 套，成交面积达到 13.71 万平方 米，月均成交面积为 1.371 万平米，成交均价 6793 元/平方米。 新开路均价走势分析： 2

50、006年1-10月新开路板块成交均价走势图 0 2000 4000 6000 8000 12345678910 月份 元/平方米 成交均价 从成交价格来看，在 2006 年，成交均价从年初的 6000 元/平米，经过 5 个月的时 间迅速攀升到 7400 元/平米后，一直维持在 6900 元/平米以上。随着该区域政策的利 导，商业的繁荣及住宅需求的强劲和供应量的下滑，预计均价将进一步盘升。 1.21.2 周边项目分析周边项目分析 （1）按区位汇总的可比性项目： 表 1 附近楼盘基本信息对比表 销售阶段 项目状况 项目名称 产品形式 装修 状况 价格(元/平米) 开盘入住 非常公馆 酒店式公 寓

51、 精装7200（均价） 2005.8.202008-7-1 远洋天地（一期）高尚住宅毛坯7300（现价） 2006.5.202008-8-1 万春美钻时代公寓毛坯 6200（开盘价） 2005.11.122007-5-31 北斗星城 高层、小 高层公寓 毛坯6300（现价） 2006.8.82008-4-1 别馆公寓小户型毛坯7000（现价） 2006-1-12008-8-1 嘉华国际商业中心 (已售完) 商铺 全装 修 18500（均价） 2003-11-18 城市东景 (已售完)普通住宅毛坯 5300（均价） 2005-6-42006-6-10 东尚（城市之星）商铺毛坯6800（均价） 2

52、004-7-10 城市之星 (已售完)小户型 精装 修 4500（开盘价） 2003 聚安园二期都市风 景 (已售完) 普通住宅毛坯3600（均价） 2002 秋实园 (已售完)普通住宅毛坯2550（均价） 万春花园 (已售完)普通住宅毛坯5300（均价） 2001-8-1 2005-4-30 聚安园一期 (已售 完) 普通住宅毛坯3700（均价） 2000-4-28 巨福新园 福中苑 (已售完) 普通住宅毛坯2800（均价） 2002-9-202003-9-30 汇和家园 (已售完)高尚住宅毛坯 3200 （均价） 2000-3-12001-6-1 个案大致信息： 非常公馆推出 50-70

53、平米的公寓，此项目的优势优势在于物业方面增加了酒店式服 务，深度市场细分，深度挖掘小户型的中高档需求人群。 海河新天地位于河东区河东内环新开路与华捷道交口，椐了解一期已基本售完，二 期即将开盘。本项目销售状况良好。 北斗星城位于河北区新开路与金钟河大街交口，其和海河新天地远洋天地针对的 都是中高档人群，但北斗星城由于区位原因在平均价格上比远洋天地低 1000 元。 美震时区位于李公楼立交桥华昌大街与新兆路交口，与位于河东区华龙道与新开路 交口的万春美钻时代在平均价格上基本一致。 综合上述资料可以看出，周边可比楼盘均以中高档人群为目标客户，且销售状况均好，综合上述资料可以看出，周边可比楼盘均以中

54、高档人群为目标客户，且销售状况均好， 验证了中高档人群对于此区域内高档项目有很大需求。验证了中高档人群对于此区域内高档项目有很大需求。 （2）典型项目研究：海河新天地远洋天地 项目介绍项目介绍 海河新天地是由天津远驰房地产开发公司在天津投资开发的集住宅、商业、写字楼为 一体的项目，项目位于河东区河东内环新开路与华捷道交口。其中，海河新天地的高档住 宅部分远洋天地，占地面积约 11 万平米，建筑面积约 23 万平米，共有建筑 22 幢，分 割为东西南北以及中心区 5 个部分。 此项目一期已经销售完毕,二期即将开盘。公建部分紧邻新开路，总占地 1.1 万平米， 地上建筑面积为 2.31 万平米，地

55、下建筑面积为 1.34 万平米，公建分为 3 大板块：北端写 字楼、南端商业和小区入口南侧的中间商业，高层部分主要用于商务办公，低层部分可用 于购物、餐饮、零售商业和休闲娱乐等。远洋天地已成为此板块最具吸引力的楼盘。 项目位置图： 河东内环新开路与华捷道交口 物业类别：高尚住宅 建筑类别：高层 装修状况：毛坯 占地面积：113000 平方米 总建筑面积：230000 平方米 容积率：2.10 绿化率：45% 停车位：1:1 投资商：中远房地产开发有限公司 开盘时间：一期 2005-11-26、二期 2006 年 5-20、三期 2007 年 3 月 入住时间：一期 2006-12-31、二期

56、2007-8 销售均价：一期 6650 元/平米、二期 7200 元/平米（其中 1 号和 9 号楼均价已 达到 8000 元） 、三期预计 8500 元/平米 楼层状况：共有建筑 22 幢，一期共推出 13 幢楼、二期共推出 8 幢楼、三期 共推出 1 幢楼。 户型：一居室: 74-82、二居室: 93-110、三居室:125-145、跃层 200 以上 周边配套：中小学:天津市第四十八中学、天津第二十四中学、河东试验小学、 天津第二中学、天津市耀华中学等，幼儿园:河东一幼，综合商场:乐购超市、 米兰超市、家乐福、家世界、国美、沃尔玛、大中电器、苏宁电器，医院:工 人医院、市第三医院、市第一

57、医院、一中心医院，其他:天津美术学院、天津 音乐学院 、中心公园 小区公建：幼托、物业用房、配电室、垃圾站等，总建筑面积 6000 平方米左 右。 装修标准装修标准 室内部分 层高：层高：结构层高为 3.0 米。 地面：地面：各厅、室、厨厕、阳台地面均为毛面交活。 露台：露台：上人屋面，铺缸砖。 墙面：墙面：抹灰墙面，腻子膏罩面交活。厨房及卫生间刮水泥腻子，毛面交活。 顶棚：顶棚：腻子膏罩面交活。厨房及卫生间为毛面交活。 分户门：分户门：四防门。 对讲系统：对讲系统：户内安装可视对讲终端。 外檐窗：外檐窗：采用断桥铝合金窗，配中空玻璃及纱扇。 卫生间：卫生间：卫生间防水采用 JS 复合防水。

58、室内厨、卫、中水、上水、热水只预留接口。 室内门洞预留哑口。 公共空间 单元首层入口大堂：单元首层入口大堂：入口处设雨蓬，石材踏步与残疾人坡道。 楼梯间：楼梯间：楼梯设铁艺栏杆、木扶手，首层楼梯间踏步为面砖，二层以上的休息台、踏 步面层为水泥压光完成面，设触摸延时吸顶灯，墙面环保涂料饰面。 电梯及电梯间：电梯及电梯间：高档品牌电梯，电梯井道内采取隔音措施。电梯间高档地砖地面。墙 面环保涂料饰面，设声控延时吸顶灯。 楼栋门：楼栋门：主入口选用可视楼宇对讲中控门。 配套部分 上水：上水：变频供水系统，户内管材采用 PPR 管材，立管采用钢塑复合管；水表一户一表。 中水：中水：预留中水系统（使用依据

59、天津市有关规定执行） 。 热水：热水：24 小时供应热水，干管采用钢塑复合管，支管采用 PPR 管，水表一户一表。 下水：下水：采用 UPVC 下水管（采用降噪管材） 。首层厨卫为独立下水。 采暖：采暖：地热供暖，地板采暖(卫生间采用散热器供暖)；地埋管采用 PE-RT 管材。 燃气：燃气：管道天然气，一户一表。 电表：电表：一户一表。 电视：电视：有线电视、卫星电视入户。 电话：电话：起居室、主卧室预留电话接口。 网络：网络：宽带入户。 安防：安防：每户设置手动报警按钮及燃气泄漏报警器，首层及顶层设置门磁、窗磁、红外 探测器。 小区智能化：小区智能化：小区设置周界防范系统、闭路电视监控系统、

60、车辆管理系统。 外檐部分 主体：主体：钢筋混凝土框架剪力墙结构，抗震设防烈度为 7.5 度。 墙体：墙体：保温采用外保温系统，主体为高级涂料，顶部为铝幕墙，底部为高级面砖。 空调机位：预留空调机位和冷凝集水管。 主力户型图主力户型图 2 厅 2 卫 17、18 号楼东 2-24 2 厅 1 卫 17、18 号楼中 3-26 2 厅 2 卫 17、18 号楼西 2-24 2 厅 1 卫 二期 4、5 号楼左中 2-22 2 厅 1 卫 二期 4、5 号楼 右中 2-22 产品特色产品特色 规划： 海河新天地的建筑群北社区内的东西水轴、南北绿带、中央公园环路分割为东西南 北及中心区五个部分。整体群