房地产发展PPT课件.ppt

1、三门峡职业技术学院经济管理系,第一讲 房地产发展历程,07房地产经营,三门峡职业技术学院经济管理系,授课提纲,房地产发展史 房地产困局 房地产融资 房地产调研 房地产项目定位 房地产开发 房地产品牌 房地产销售 房地产中介 房地产物业 房地产纠纷 房地产发展战略,案例分析,三门峡职业技术学院经济管理系,本章节内容导读,A：中国房地产发展历程故事版 B：图表分析房地产发展 C：中国房地产市场发展的历史 D：现阶段国内房地产市场发展和运行的主要特点和变化,三门峡职业技术学院经济管理系,中国房地产发展历程故事版,三门峡职业技术学院经济管理系,中国房地产发展历程故事版（1,以前，有个地主有很多地，找了

2、很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着，一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做-公房出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来，地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个日本名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊,三门峡职业技术学院经济管理系,过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫做旧城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他

3、们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱,中国房地产发展历程故事版（2,三门峡职业技术学院经济管理系,又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名堂叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么办？谋士说：从咱家的钱庄借前给他

4、们，一年6分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢,中国房地产发展历程故事版（3,三门峡职业技术学院经济管理系,于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远,中国房地产发展历程故事版（4,三门峡职业技术学院经济管理系,图表分析房地产发展,三门峡职业技术学院经济管理系,宏观经济与宏观调控对房价走势的影响,三门峡职业技术学院经济管理系,持续增长的需求支撑房地产

5、投资的增长,三门峡职业技术学院经济管理系,2003年以来房地产价格加速膨胀,三门峡职业技术学院经济管理系,固定资产投资热:2007年房地产投资增速30.2,三门峡职业技术学院经济管理系,房地产发展路线图,三门峡职业技术学院经济管理系,中国房地产市场发展的历史,三门峡职业技术学院经济管理系,19781991年的理论突破与起步阶段,土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推,三门峡职业技术学院经济管理系,19911995年非理性炒作与调整阶段,19911995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发

6、的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期,三门峡职业技术学院经济管理系,19952003年相对稳定的协调发展阶段,19952003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道,三门峡职业技术学院经济管理系,1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前

7、沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展,19952003年相对稳定的协调发展阶段,三门峡职业技术学院经济管理系,20032007年，调控、反调控与总体反思阶段,2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而20052006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济

8、适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小,三门峡职业技术学院经济管理系,20032007年，调控、反调控与总体反思阶段,20062007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温,三门峡职业技术学院经济管理系,2007年2010年，房地产行业全面调整的阶段,2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008

9、年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。 从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009年下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更远的未来,三门峡职业技术学院经济管理系,现阶段国内房地产市场发展和运行 的主要特点和变化,三门峡职业技术学院经济管理系,一、房地产资金来源结构单一,整体来看，国内房地产企业的资金大多来自银行及其他金融机构的贷款和借款，企业自有资金比例较低，行业对

10、资金市场的变化敏感。 随着信贷政策的改变，国内房企的资金来源结构正在发生变化，自有资金和自筹资金的比例快速升高，大型房企的抗金融风险能力正在增强,三门峡职业技术学院经济管理系,二、圈地的可能性依然存在,由于地方政府仍需要通过土地出让获取的收入进行城市基础设施建设，因此，即使中央不断收紧和规范土地出让市场，各地仍旧在可变通的范围内对土地市场进行政策倾斜，也就是说，仍旧存在“圈地”的可能，只是由于国内开发商资金链存在较大困难，现阶段进行“圈地”的大多为外资、海外资本支持的合资企业，以及资本金充裕的国有大型地产集团等,三门峡职业技术学院经济管理系,三、住宅供应不足，结构不尽合理,宏观调控在给房地产行

11、业降温的同时，也带来了住宅供应量的持续减少，同时，产品结构的不尽合理，使得针对普通居住群体的产品供给更是不足，未来几年这一供需矛盾仍旧较为突出,三门峡职业技术学院经济管理系,四、住房保障制度尚不健全,国内的住房保障制度尚处在建设的初期，其受惠面较窄，且门槛较高，可操作性一般。随着国内各地逐渐加大对各类政策保障性住房的建设力度，之前的情况将有所改观，未来的受惠群体较逐渐向中等收入人群过度，而随着经验的积累，其操作性逐渐得到改善,三门峡职业技术学院经济管理系,五、房地产企业数量众多、负债率较高,到2007年底，全国有各级房地产开发企业约5万家，行业集中度较低，而平均的负债率则高达80%。 随着国内

12、房地产行业调整的深入，未来将可能有超过三分之二的企业会退出房地产市场，而行业的资源将央企集团、外资地产集团和各地国资房地产企业集中，行业的集中度将大幅提高，TOP100的房企市场占有率将可能超过50%。 另一方面，房企融资结构的调整将有效降低企业的负债率，虽然短期内房企从资本市场融资和再融资的能力明显减弱，但长期来看，房地产对于资本的吸引力仍旧很大，而行业龙头和上市公司的盈利能力与市场占有率，更将成为各类资金追逐的对象,三门峡职业技术学院经济管理系,六、房地产交易体系不够完善,在房地产交易体系中，一二级市场交易以及房地产中介服务机构等，存在较多的不规范行为，同时交易诚信的缺失，也成为房地产服务业发展急待突破的瓶颈。 随着政府调控的深入，房地产市场行为将逐渐趋于规范，之