荆门儿童城商业中心招商计划书

1、荆门儿童城商业中心招商计划书 荆门市童世界儿童城商业中心招商计划书 一 项目介绍 荆门童世界儿童城商业中心（以下简称“中心）位于湖北省荆门市掇刀区，属荆门市南城重点开发地段。目前，荆门市政府提出了“重点开发南城，适度建设北城”的规划，该项目即隶属于重点开发商圈。荆门市人口总数在2011年达到300万。 1.项目位置 项目位于富兴园小区临街商业区，儿童城商业综合体由5层商业楼组成。新崛起的荆门新商业聚集圈星球商业中心紧邻对面，占据这一商圈的黄金地段。 2.项目规模 项目总占地： 4813.93 项目总建筑： 24624.72 项目住宅面积： 19169.53 项目商业面积约：7000 3.区域优

2、势 项目商业城位于荆门虎牙关商圈核心位置，虎牙关大道与象山大道相向而行，这里将是荆门最具规模新的商业中心。沃尔玛、苏宁电器、横店影视城、7天酒店、上岛咖啡、星球商业中心等新型商业业态。为周边商业形成奠定了基础。 4.交通优势 项目商业城交通便利仅虎牙关大道就有多达7条公交线路经过，虎牙关大道也是进出荆门的必经之路。 5.消费力优势 本区域来来5年居住人口将会达到30万人，随着项目落成这里乃至整个荆门都会成为新的消费增长极，同时这里是荆门消费最具潜力的区域之一。 6.荆门概况 荆门位于湖北中部，东眺武汉，西临三峡，南望潇湘，北通川陕，素有“荆楚门户”之称；荆门市先后成为中国优秀旅游城市、全国科技

3、进步先进城市、全国造林绿化十佳城市、国家循环经济试点市、国家现代林业建设示范市、全国农机化示范区、国家节水型社会试点市、国家生态示范区试点城市、全国创建创业11 / 1 荆门儿童城商业中心招商计划书 型城市和国家加工贸易产业梯度转移重点承接地，是湖北省历史文化名城、湖北省A级金融信用市。 二 整体经营业态定位 本项目经营业态定位为荆门市及周边城市提供最全面，最专业的儿童生活娱乐综合性商业城。 项目涵盖婴孕童五大主力业态: 一楼定位 国际国内一线品牌儿童孕婴精品服饰，西式餐饮，休闲食品 二楼定位 款式国内最齐全，风格最丰富的童装商品汇 三楼定位 儿童家居生活馆 儿童孕婴日用大型超市 童鞋及饰品区

4、 四楼定位 儿童动漫城 儿童游乐场 儿童主题餐厅 玩具应用俱乐部 五楼定位 儿童早教及培训 儿童摄影 儿童音像乐器 文教用品 本项目集聚荆门及周边区域内主要儿童商业形态，以规模性制胜，一站式购物，全面体验消费模式，商品多层次、购物无拘束。 三 项目定位优势 1.儿童产业发展市场前景 随着中国经济的飞速发展，人民生活水平的不断提高，尤其是计划生育政策在中国的实行，中国传统家庭结构已经发生重大变化，孩子成为家庭中最受关注的成员之一。 几乎每个家庭都在不断增加儿童食品、教育、音像、玩具、服装等方面费用支出，今天儿童消费平均已经占到家庭总支出的 30%左右。子女教育与健康成长成为家庭建设中最重要的目标

5、之一，儿童产业已经成为中国最受关注和最具发展前景的产业之一。中国儿童产业市场被公认为世界最有商业机会和赢利空间的市场。据婴童产业研究中心的统计发现，中国16岁以下少年儿童已有3亿多，而城市儿童消费在家庭总支出比例已超过33。中国6岁以下儿童的消费市场将达到7000亿元左右的规模，到2015年，可望达到3万亿元的规模。 2.儿童城项目在荆门区域的优势 11 / 2 荆门儿童城商业中心招商计划书 目前荆门区域内有规模、专业化、最全面的儿童产业城还属于空白。那么，放眼整个华中地区有规模、专业化、最全面的儿童产业运营商也是少之又少，在荆门的庞大儿童消费群体已经形成。儿童产业包括儿童用品类、儿童创意类、

6、儿童文化类、儿童服装类、儿童食品类、儿童玩具类、儿童医疗保健类、儿童教育培训和儿童成长发育用品类、儿童保险及家政服务类。荆门需要铸造出一个，整合周边产业、与儿童文化产业、儿童创意产业有机结合；达到产业升级、品牌升级、综合效益升级。时尚化、品牌化、城市化，这是“荆门儿童产业”的必然目标。 儿童城紧密贴合当前流行儿童主题元素，整合儿童产业优质商家，共同打造荆门第一儿童商城。 聘请专业的商业地产运营团队以及儿童产业管理人才，凭借多年的市场研究分析以及成功的项目运营案例，为荆门市儿童市场打开一片新天地。 四 （优势、劣势、机会、威胁）分析 优势 1、专业的商业地产运作团队，使商城运营能够规范化、体系化

7、、市场化，结合荆门市现状实施行之有效的营销策略，于短时间内扩大中心知名度以及吸引大量消费者。 2、专业的儿童产业业内营管专家，对中心商户进行资源整合、活动更新，创造系统完善的儿童产业链。 3、品牌专业化。中心是湖北首家以儿童为主题建造的商业中心，中心内部装修装潢以儿童元素为主，细节处更设置了儿童洗手间、哺乳间，儿童座椅以及儿童推车等设施。 4、地理位置。 劣势 1、市场养成周期。由于新型的童世界儿童城中心模式在全国属于新兴地产模式，故无法完全复制传统的营销模式，在推广过程中将建立庞大的儿童业内合作经营理念，故需要1-2年的市场培育周期。 2、周末经济。儿童行业普遍存在周末经济状况，节假日人流量

8、充足，工作11 / 3 荆门儿童城商业中心招商计划书 日则人流相对较少，需中心及商户利用活动与促销手段结合拉动工作日消费。 机会 1、荆门市目前儿童行业较为混乱，不成体系，家长也无从着手为孩子寻找一个娱乐、休闲、学习的场所。 2、中国公立幼儿园不允许幼儿园学生学习课外额外课程。中国一线大城市儿童平均从一周岁开始介入各类体能、智能、创意、语言、艺术等早教机构，童世界各培训机构为家长提供了一个良好的学习平台，使孩子不至输在起跑线上。 威胁 儿童商业地产是中国地产行业的发展趋势，通过母婴、儿童来带动周边商业地产的模式将呈现良好势头。随着市场的认可与关注度，地产商终将大面积涉足儿童地产行业。荆门市新兴

9、商圈必定将儿童地产作为重中之重来运作，此时进入市场虽占尽先机，也将受到新兴项目的冲击。我们可通过不断更新服务内容与产品品质来维护中心商户品牌，从而达到历久弥新。 五 商场商品布局及人流动线涉及 商场商品布局及人流设计遵循购物和行走习惯进行设计。 1、水平人流设计 遵循由动到静、由商品吸引到品牌吸引、由随意消费到目标 消费的原则，如中岛属于闹区，人流量比较大，因此主要安排大众、随意性消费 商品，以商品吸引促进销售。边厅处于静区，人流量相对小，主要安排一些品牌 个高档次商品，以品牌和目标消费促进销售。 主通道设计2.8米，形成O型的水平环行人流，保证购物距离最短，商品展 示区域最大。辅助通道设计1

10、.9米，呈S型分布于中岛区域，保证人流畅通。 2、垂直人流设计 遵循人气对流和疲劳指数进行规划，人气对流指项目顶层和 底层规划商品吸引力业态，如一层儿童孕婴精品服饰，西式餐饮，休闲食品和五层的早教及培训 儿童音像乐器等引导人流上下运动，形成对流。中间层规划品牌吸引力业态，如精品百货业态，通过品牌吸引客户消费。根据人体疲劳指数，四层以上规划为休闲和娱乐性消费项目，满足消费人群在2小时购物疲后休憩和就餐。 11 / 4 荆门儿童城商业中心招商计划书 六 招商总体原则 1.主力店、品牌店引入 主力店、品牌商户的进驻能有效提升项目的品位、吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多知名品牌商户进驻，项目形象

11、越佳。品牌商户的进驻，一方面对消费的核心消费者形成吸引力，另一方面，知名商户的形象也能使商场的形象更加深化。 2.同业差异、异业互补 同业差异就是市场不能盲目招同一品类的店进入，如果引进商户过于重叠，在经营上将造成竞争的激烈，也有损项目整体的经营特色。异业互补的目的就是满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验化，提高其消费兴趣与欲望。 3.适当铺位预留 预留商铺，可以掌握掌上主动权。 七 招商政策及优惠 由于本项目商业不成熟，应给予不同商家适当的免租期，降低联营商户的扣点比率，达到刺激商家早日入驻，同时也是给本商业一个市场培育期，符合商业运作规律。 1 招商政策 联营形式 由童世界提供场地，商

12、户提供商品或服务和人员的形式，以销售额抽成扣率的招商方式进行联营经营。 2招商政策 租赁形式 由童世界提供场地，按照商户的经营面积收取租金的方式进行招商经营，建议采用不同的期限给予不同比例的优惠招商措施 3 租金优惠策略 1）主力商家签订经营合同时间为5年的，进入第一年免收租金。 2）为了鼓励客户长期经营，项目将采取依合同签订年限的方式提供不同的租金优惠政策 A.租约签订时间1年，一次性免租60天。 11 / 5 荆门儿童城商业中心招商计划书 B.租约签订时间3年，一次性免租90天。 C.租约签订时间5年及以上，一次性免租365天。 4 租金递增策略 A第一、二租约年租金不递增； B第三租约年

13、开始在原始租金的基础上，递增10%； C第四租约年在第三租约年租金的基础上，递增6%； D第五租约年在第四租约年租金的基础上，递增7%； E第六租约年在第五租约年租金的基础上，递增8%， 且以后租约年保持8%递增率不变。 八 招商优惠政策权限 1.租金优惠审批： ? 招商员没有租金优惠权限 ? 招商经理租金优惠权限3元/月/平米 ? 项目副总租金优惠权限5元/月/平米 ? 总经理租金优惠权限8元/月/平米 2.免租期优惠审批： 招商经理正常招商情况下普通商家可享受免租期60天。 ? 项目副总可增加免租期90天。 ? 总经理可增加免租期365天。 ? 上述增加免租期限累计原则最高不超过365天，

14、若有知名品牌或龙头商家，且对招商有重大带动或贡献者另外需求优惠，经核实由招商经理提出申请，项目副总及总经理审核批准。 申请条件需求 A、知名品牌（具有政府、行业协会颁发证书或相关认证） B、为项目招商工作做出重大贡献（如介绍5批以上的商家进驻） C、经营面积大，有在行业中起到带动作用，并且为经营中行业A类商家 九 招商对象的选择 通过四个主要步骤，我们能够更加明确的认清我们的目标招商对象，并通11 / 6 荆门儿童城商业中心招商计划书 过全方位的评估选取最适合的商家，从而实现招商对项目运作的最大化价值。 1. 评估市场消费需求 充分考虑荆门及周边地区消费者的消费特性、消费能力和消费习惯，选择能

15、 够满足消费需求的商家 2. 辨别和选择目标招商对象并与其初步接触 广泛收集商家资料，并从资源库中选择符合条件的优质客户，进行有针对性的初步接触，并就合作的可能性进行初步沟通 3. 评估合作条件及对本项目的 讨论合作条件，并从合作成本和收益两方面判断目标商家对于项目的价值， 确定引进绩效高的优质商家 4. 选择招商对象并确定引进方式 直接引进 品牌加盟 联合经营 品牌代理 十 招商运行理念及招商资源档案的建立 1.童世界对招商营运工作实行统一运营 统一运营包含五个方面的内容： 统一经营管理 统一市场营销 统一服务监督 统一物业管理 统一收银管理 2.招商资源档案的建立 1.建立客户登记和档案制

16、度 2.建立客户拜访、回访制度 3.建立系统的管理表格 客户资源表 意向商家登记表 招商谈判跟踪表 11 / 7 荆门儿童城商业中心招商计划书 商家合同签订登记表 十一 招商目标客户 1、从事儿童产业业态的经营者； 2、有成熟儿童运作体系的机构； 3、热爱儿童事业，渴望自主创业的业主； 4、儿童行业内各领域的零售、批发商； 5、具有广泛知名度的品牌机构。 十二 招商管理流程 市场摸底、客户积累 来电、来客登记及洽谈 （招商部）（招商部） 登门拜访或电话邀请 填写商铺租赁意向表 （招商部） （招商部） 客户分类、评估及核准 （营运部） 与商户初步的沟通及谈判（招商部签定租赁意向书、交纳定（招商部

17、、财务部、商户与商户洽谈并落实合作条（招商部、商户签定商铺租赁合（招商部、商户提供装修方案、进场装（招商部、商户备货、开（商户 11 / 8 荆门儿童城商业中心招商计划书 十三 合同签定审批流程 根据洽谈情况，招商员填写 租赁合同及附件经营管理公约、物管协议 客户签名确认 租赁文件呈批表根据合同内容，招商员填写、租赁签办单 招商经理审核 项目副总审批 总经理审批 客户缴款 加盖合同章商铺交接验收清单招商员填写租赁商铺交房审批表 招商经理审 管理公司审核物业公司审核 客户签字确认 商铺移交 流程说明：物、招商人员根据洽谈情况，填写租赁合同及附件经营管理公约 ? 。管协议11 / 9 荆门儿童城商

18、业中心招商计划书 ? 客户按要求对以上文件逐一签名确认。 ? 由招商人员根据合同内容填写租赁文件呈批表、租赁签办单，报招商经理当场审核。 ? 由招商人员将租赁合同及附件经营管理公约、物管协议，连同租赁文件呈批表、租赁签办单报项目副总审批。 ? 由招商人员将租赁合同及附件经营管理公约、物管协议，连同租赁文件呈批表、租赁签办单报总经理审批。 ? 由招商人员带领客户至财务室缴款，办毕后，公司对租赁合同盖章。合同一式四分，公司2份，客户1份，项目部留存1份。 ? 招商员填写租赁商铺交房审批表、商铺交接验收清单，交由招商经理审核。 ? 交经营管理公司及物业管理公司审核后，由客户在商铺交接验收清单上签字确认。 ? 由经营管理公司查验上述手续办理情况后，发放商铺钥匙至客户，商铺移交完毕。 十四 招商媒体策略 1媒体选择 适用的招商推广的媒体均有各自的优点和缺点，我们将根据各大媒体的优劣分析，针对每个推广阶段的目标，制订最适当媒体组合策略。 各大媒体的优点、缺点分析： 媒 灵活、及时、有良好的当地市场覆盖面转嫁读者少、发布费用昂贵、地产广告集接受广泛、图文并茂、信息清楚、影响 报纸中、造成信息干扰大 力强制作费用昂贵；受播映时间限制，需一定传播范围广、受众面广、图文声并茂、的时间连续，才能出效果；观众可选择性电视 传播速度快、感染力强 差直邮 读者针对性强；灵活性好；同一媒体内广告面比较窄