房地产楼市走势十大分析预测doc 21页

1、2006年楼市走势十大预测1、政策趋于平稳，调控精细入微 2006年房地产市场在政策层面的关键词主要是平稳和细化，尤其是针对北京地区不会出现更为严厉的宏观层面政策。然而，2005年的若干宏观调控政策可能会有一些后续的具体执行细则出台，进而对市场产生局部的影响，例如税收等政策的细化可能对二手房市场带来不确定因素。总体来看，宏观调控转向微观调控，平稳的政策环境将使得房地产发展商及购房客户均有较大信心，对年度市场的发展保持乐观积极的预期。 论述： 宏观调控影响不大 国家对房地产行业的宏观调控始于2003年，2005年上半年是政策出台最为集中和最为严厉的时期。这些政策出台的主要目的是力图解决当前一些地

2、区存在的房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。 回顾2005年全年市场表现，可以认为宏观调控在华东等地区产生了十分明显的效果，而在北京虽然一段时间内出现十分浓厚的观望气氛，但总体而言政策影响并没有预期的大（见图1-1）。据北京市市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合公布的行业统计数据来看，1-10月北京市全市期房价格同比上涨21.4，普通住宅的价格涨幅也达到11.3；另据预测，全年商品房的交易量也会比2004年有所上升。这主要是由于北京市场刚性需求的特点造成的。 政策跟进 细则尚待落地 政策的具体实施细则是其达到调控效果的重要基础，然而由于本次

3、调控出台政策密度很大，加上涉及到的部门较多，因此各项措施的具体落实还需要一个过程。特别是目前很多政策措施尚未达到可以实际操作的阶段，还需要进行相应的细化工作。例如： （1）普通住房标准制定及其优惠措施的细化。2005年北京公布了享受优惠政策的普通住房标准：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。此后出台的补充通知划定，已购公房、危改回迁房等六大类具有保障性质的住房首次上市交易，也可享受免征营业税的优惠。2006年，不排除出台其它普通住房标准的细化条款和优惠措施的可能。 （2）银行按揭贷款的细则。121

4、文件中提出对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的贷款业务进行限制，但当时并没有出台具体实施细则；2005年3月央行调整房贷利率针对这一限制的措施也仍然未全面落实；针对政策对供应结构不合理的调控，预计2006年银行系统将有具有实施力的细则出台。 然而上述细则的出台不会对市场产生较大的消极影响，比如银行出于自身商业利益的考虑已开始有相对放宽贷款的趋势。相对而言，可能更应关注的是二手房市场的政策细化动向。 二手房税收政策值得高度关注 二手房转让征收个人所得税，是一个相当复杂的问题。政府在制定相应政策及实施细则时，既应充分考虑二手市场的培育，成为一手市场的有力补充，又要打击过度投机行为

5、；既要考虑现实情况，又要兼顾历史遗留问题。由于相关政策的出台，不仅会对二手市场产生一定的影响，甚至会波及到一手市场的交易和价格变化趋势，因此值得业内高度关注。 2、市场供不应求，价格借势上扬 2006年北京新房市场将出现总体上供不应求的局面。由此带来的房价上涨，将不低于2005年的市场涨幅（20%左右）。二手房买卖价格也将随供不应求格局的加剧、新房市场价格上涨而有所攀升；租赁市场则细分为两大类，普通住宅租金水平普遍上升，而高端物业租金将呈现稳中有降的趋势。 论述： 新房市场供不应求，价格攀升 从近几年的房地产市场供需数据对比来看，2003年上市2354.6万平方米，2004年为2665.1万平

6、方米，2005年预计为2200万平方米；而2003年的成交规模2507.4万平方米，2004年成交规模3182.7万平方米,2005年预计成交规模3300万平方米。新增供应一直低于成交规模，亦即持续性呈现出消耗历史存量的局面。这是造成北京市房地产市场供不应求的最主要原因。图2-1给出的数据显示，仅在考虑供求关系的影响下，2005年同期同质价格指数比2004年上涨10以上。 除此以外，需要特别指出的是，2006年的新房价格还将受到供应结构、刚性成本以及装修升级等诸多因素的影响。综合考虑上述原因，可以预计，总体价格上涨不会低于2005年的涨幅，即在20%以上。 二手房买卖价格水涨船高 目前北京二手

7、房市场的发展一直处于供不应求的格局中，2006年二手房供应量增加的速度不及需求量增加的速度迅猛，导致市场供不应求格局难以改变。 随着2008年奥运会的临近，市政基础建设进一步加大，危房改造和老城区改造力度加强，从而导致城市拆迁加快，拆迁户人群增加。而城区居住情结和恋旧心态促使这部分人群更加倾向于选择原居住地周边购房，城区日益攀高的一手房价又促使购房需求向二手房转变，导致二手房的购买需求会迅猛增长。 相对于二手房需求增加的速度，供应量的增加速度则显得缓慢的多。主要因为交易环节税收的增加抑制房源的释放；以租养房，部分二手房业主持房待沽、观望房价，对中介及二手房市场的不信任及交易的不透明等原因导致房

8、源无法释放；由于住房分配制度的历史原因，使得经济适用住房、央产房、已购公房等房产的产权关系较为复杂，再上市交易的手续繁琐，这也在很大程度上抑制了房源的大幅度放量。 而2006年的二手房市场买卖价格亦将随着供不应求形势的加剧持续上升，预计升幅可达20%。主要原因有： （1）供不应求的局面是推动2006年二手房交易均价上升的主要所在。 （2）2005年相关税收政策的延伸将加剧供求之间的矛盾，对二手房交易均价的上升起到推动作用。 （3）持续上涨的住宅新房市场价格也将拉动二手房交易均价的上升，出现水涨船高的现象。作为房产市场的两个重要组成部分，住宅新房市场和二手房市场的关系相当紧密，两者为相辅相成的关

9、系，因此，持续上涨的一级住宅市场价格对二手房交易均价的上升必起到拉动作用。 （4）北京城区土地供应量的减少导致住宅新房市场新增供应减少，且开发区域外伸，导致城区二手房市场供求矛盾加剧，进而推动二手房交易均价的攀升。 （5）2006年受房源的限制，已购公房和二手经济适用房的成交比例将有所下降，进而造成二手商品房成交比例的上升，对二手房交易均价的上升起到拉动作用。已购公房由于其首次进入二手房市场转让后将被视同二手商品房，而其福利分房源头已经不复存在，造成其房源越来越少，从而造成已购公房越卖越少，在整体二手房交易中所占的比例也将会逐年下降，进而促使二手商品房成为二手房市场交易的主力，从而对二手房的交

10、易均价起到推动作用。 租赁市场细分，高低变化不同 2006年北京租赁市场仍要面临着庞大的租房队伍，这些租房客户的需求使得更多的业主因为看好租赁市场的前景，出租房屋意愿也随之加强，使房源供给逐步放量。而伴随着政策的持续影响，部分央产房和经济适用房的投资客也将转换投资回收方式，纷纷出租这部分房屋。因此，以上原因将促使2006年北京房屋租赁市场房源供给有望持续增长，呈递增趋势。 与此同时，随着越来越多的外地人进入北京，以及一部分准备购房的消费者开始把目光转向租赁市场，促使房屋租赁市场租赁需求将有很大的提升空间，市场发展势头良好，有可能引发租赁市场又一次的火爆。加上政府对租赁市场管理力度将逐渐加大，2

11、006年的租赁市场会更加规范，如果北京成功实施房屋租赁强制备案，房屋整体租金水平会小幅上升。但不同档次的房屋租赁市场的表现是有所不同的：由于面临着房屋租赁市场供求两旺的态势，以及闲置空房的良好调剂作用和北京房屋租赁市场已经进入平稳发展时期的局面，2006年普通住宅租金将有平缓上涨趋势。而对于高端租赁市场来说，主要由于供求关系的作用，租金水平将稳中有降，但波动幅度不会太大。 3、土地短缺，上市新房锐减 2005年新开工面积和开发投资的减少，以及土地市场供应的短缺，将会造成2006年新房有效供应持续减少，预计新增供应项目可能会在260个左右。同时，二手房的房源虽然供应量呈现增加的趋势，但是相对于购

12、房需求而言，仍会出现房源供给相对不足的局面。 论述： 新房市场供应不容乐观 2006年的房地产市场新房供应量主要可以从以下两个方面来看：首先，上年度的土地供应会对其产生较大的影响。根据经验推算，2006年的新房主要会来源于2004年初至2005年末出让的土地。如图3-1所示，虽然2004年的土地供应很大，但主要原因是由于831大限促使土地集中上市交易，这种现象具有极大的不规律性，不能做为常规判断依据；而2005年1-10月的土地供应是近年来供应量最低的，因此会对2006年的新房市场供应产生较大的影响。其次，2005年的新开工面积也会直接影响2006年的新房供应。根据北京市市建委、市统计局、市国

13、土局、市发改委联合公布的行业统计数据来看，今年1-10月商品住宅新开工面积1265.5万平方米，同比下降22%。同时根据对上市商品住宅的跟踪数据显示，2005年1-10月北京市上市商品住宅13.9万套，由此预估，2005年全年上市套数约比2004年减少20左右。因此，2006年的新房供应也将不容乐观。然而，如果政府通过更为严厉的手段促使发展商所持有的存量土地加快进入市场，也不排除新房供应的矛盾有所缓解。 伟业顾问日常项目监测数据库的统计表明：2003年新上市项目280余个，2004年307个，2005年1-10月共推出新项目不足270个。根据以往经验预估，2006年新上市项目的总量可能在260

14、个左右。 二手供应持续增加，但供不应求仍难改变 根据我们的分析，由于存量房基数本身较大，以及客户置业升级需求的增加等方面的原因，2005年二手房房源供给量比2004年增加了37.6%,预计2006年的二手房供应量仍会持续这种增长趋势。但是，目前北京市二手房市场上的供需比例依然有极大的不匹配，大致在1：5左右，而且更值得关注的是，我爱我家的数据显示，2005年二手房的客户需求增加量比同期的房源供给增加量高出80%。由于供应量增加的速度远不及需求量增加的速度迅猛，导致市场供不应求格局越来越难以改变。 4、利好逐步兑现，需求开始爆发 中国承诺2006年银行业和流通领域的全面开放，以及人民币升值的预期

15、，主要吸引以外籍客户为主的投资购房需求；奥运基础设施的逐步完成及奥运概念的强力推广，将进一步激发以外地客户为主的投资加自住型购房需求；而对今后房价仍会上涨的预期，将使得北京本地客户刚性的自住需求得到更大的释放。 论述： 外籍客户投资京房 一方面，中国加入WTO后，在2005年底到2006年底期间，将全面开放货运代理、邮递服务、保险业、银行业和流通领域，这些领域的外资进入将为北京带来更多的实际需求；另一方面，2005年7月21日19时起，人民币开始实行浮动汇率制度，人民币实际升值2，这更巩固了外资对人民币进一步升值的心理预期。两方面合力带动下，公寓、别墅、写字楼、商业等收益型物业将成为外籍客户投

16、资的重点。 外地客户兼顾自用、投资 奥运设施周边道路（24条）作为配套设施建设的一部分，成为2005年及今后一段时间内道路建设的重点，目前13条奥运周边设施道路正在施工建设。轨道交通方面，地铁4号线、地铁5号线、地铁10号线一期工程、首都机场轨道交通、京津城际轨道交通线正在紧张施工中，地下直径联络线工程已取得国家发改委批复,2005年内完成前期工作。预计2006年开始这些道路设施将逐步竣工并投入使用，届时将大大缓解奥运设施周边乃至整个北京的交通压力。同时，其他奥运基础设施的建设和陆续完工，将进一步改善北京的居住环境和居住质量。 2005年，北京奥组委发布了北京2008年奥运会吉祥物和口号，从2

17、006年开始，奥运形象的打造也将全面展开，奥运概念的推广将在全国范围内深入人心。 随着奥运建设的逐步完成所带来的居住环境的确实改善和奥运概念推广的深入人心，外地客户在北京的投资兼自用需求将在2006年得到更广泛的发掘。 本市需求自用为主 据伟业顾问市场研究中心为此次预测专门组织的伟业客户需求问卷抽样数据（见图5-1）显示，截至2005年底，在北京购房客户中，以投资为目的的购房客户仅占10.5，自用兼投资型购买目的的也仅为21.0，其余68.5均为自用需求，可见北京的刚性需求仍然很大，预计2006年仍将保持这一特点。 购房者判断房价仍会上涨 北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合公布200

18、5年1-10月，全市商品住宅期房平均价格6781元/平方米，同比上涨了1196元/平方米，涨幅为21.4；其中普通商品住宅6754元/平方米，同比增长11.3。尽管我们知道21.4的价格涨幅更多的来自于消费结构的变化，但这个数字带给消费者的心理冲击仍然是不可小觑的。一年的观望却等来了价格的更快上涨，其结果必然导致越来越多的潜在购房客户倾向于加快购房进程。而从伟业顾问市场研究中心为此次预测专门组织的伟业客户需求问卷抽样数据显示（见图4-1）：74.6的受访者判断未来房价仍会上涨。 综上所述，随着各项利好消息的逐渐落实，各类购房者的购房信心越来越足，加上北京需求市场刚性特征显著，可以预计，2006

19、年是有效需求开始放量的一年。 5、客户认知归于理性，一、二手间藩篱渐破 宏观调控后的北京房地产市场，购房客户逐渐成熟，形成对房地产市场发展的理性认知，如房地产短期投资行为逐渐减少，购房者对欲购房屋的面积、总价都即将回归到合理的范围，购房甄选中的影响因素逐渐理性，开始拒绝概念的引导等。同时，购房者对于购买二手房的心理芥蒂正逐渐淡化，加上北京城市中心区可开发土地的减少，使得二手房正成为一手房强有力的补充。 论述： 短期投资行为减少 此次预测专门组织的伟业客户需求问卷抽样数据显示（见图5-1）：一手市场单纯投资型购房客户比例为10.5，自用兼投资型购房客户比例为21.0，自用型购房客户比例为68.5

20、%。而2005上半年的另一次市调表明当时的购房客户中单纯投资型比例比目前高出一倍，接近20%，这意味着宏观调控形势下的短期投资客户大为减少，多数购房客户认同房地产长期投资方式，同时也说明了他们在正确的解读了宏观调控措施后，对市场预期依旧充满信心。 需求总价、面积回归合理 市调结果同时显示，无论从需求总价还是从需求面积上看，不同层次的比例呈现类似正态分布（见图5-2）。特别值得注意的是60-100的供应量在目前市场上仍为数不多，应可成为2006年市场定位、产品定位的方向之一。 购房甄选拒绝概念 对购房甄选因素进行重要性指数分析（见图5-3）：以区位因素重要程度为1000点，交通条件重要程度为75

21、0点，排在第二位，房屋总价重要程度为600点，排在第三位。其余购房因素的重要程度均不足500点，说明区位、交通和总价因素在购房者甄选房屋时成为绝对主因，消费者的购房理念正在进行理性的转变。 二手房成为新房有力补充 据我爱我家市场研究中心数据显示，在宏观调控的大环境下，2005年北京二手房交易量为65000套，与2004年北京二手房交易量的57374套相比，成交量增加了7626套，环比增长13.3%。 长期以来，二手房因房屋结构过时、外观形象不好等各种问题，一直无法被绝大多数购房者所接受。然而房价经过2004年和2005年的高速上涨，潜在购房客户的资金压力越来越大；并且近年来因为城八区土地供应明

22、显不足，房地产开发向外围扩展，对区位与交通条件的挑剔使购房者对比之下，更愿意选择具备价格和区位、交通等比较优势的二手房。 据伟业顾问市场研究中心日常客户需求问卷抽样调研数据（见图5-4）统计显示：43的受访者表示，当一手新房中不能选出自己满意的房屋时，他们会考虑购买二手房作为一手房的替代品，二手房市场正在逐渐成为新房市场的强有力补充。 6、热点区域，更加分散 东区激变：东部区域仍然聚集着主要的新房供应，2006年将会出现大大超出局部市场普遍认同价格的若干楼盘,我们称之为星河湾现象；西南补涨：西南区域一直具有交通条件便利的优势，随着基础设施的进一步改善，特别是人们居住理念的极大改变，使得该区域出

23、现量价双增的态势；双村提价：奥运村周边区域的价格将会由于2008奥运的临近而继续提升，而中关村周边区域的价格也会由于供应的严重稀缺而继续提升；老城活跃：90年代开始开发建设的地段好、交通便利、配套成熟的小区，将是二手房成交非常活跃的区域，如方庄、望京、劲松、紫竹桥等。 论述： 供应热点锁定东区 从2005年1-10月北京市不同行政区划的土地供应情况看，朝阳区土地供应面积居全市首位，海淀和通州供应量并列排在第二位，其后为丰台、密云；东城区和崇文区。从地理区划上看，2006年供应量最大的区域仍将是由朝阳、通州、东城和崇文（部分）四个区共同支撑的东部地区。 另一方面，东部区域也是最具矛盾的一个区域。

24、这里地域广阔，四环内有北京市最高档的商务及居住板块；四环外生活配套不足，区位总体房价水平较低。然而在目前并不成熟的区域里，随着城市的不断建设，发展商有可能跳出现状， 做出面向未来发展的、面向全国乃至国际客户的高端定位，使得楼盘价格大大高于该区域历史水平。例如CLASS之于望京，以及2005年的星河湾之于朝阳北路。 交通、配套催热西南 西南三环、四环被京石、京开两条高速路所夹，历史原因造成这一区域人口密度相对较低，房价相对经济，区域认可度也不高。近年来受到万年花城等几个品质较高的大盘项目影响，西南区域开始受到外界关注。其良好的交通条件、自然环境和日益完善的生活配套对金融街、长安街沿线的有车上班族

25、构成强大的吸引力。由于该区域供应量与价格的起点均比较低，所以随着购房者消费理念逐渐理性，这一区域在2006年有望形成房地产量、价方面的后发优势。 双“村”区域房价热涨 中关村是北京市重点发展的三大商务区之一，核心区以及周边地区聚集着越来越多的科研机构、高校和创投企业的各层面购房需求，其独一无二的学区优势也吸引着大量的外地购房客户，同时逐渐显现出来的国际化趋势还使其成为全市投资回报率最好的区域之一。然而由于政策等多方面原因，中关村区域的居住型物业供应一直受到限制，这种严重的供需不匹配是构成在2006年房价持续增长的最主要因素。 奥运村及其周边区域是在1992年亚运村的基础上兴建的，历来受到各个层

26、面主要购房客户的高度认可。由于该区域的新增供应亦十分有限，在奥运场馆、国家森林公园以及交通配套设施建设逐步完成的带动下，该区域的房价在2006年还会继续攀升，并且后劲十足。 老城区域二手火热 海淀、朝阳、丰台作为中心城区的外围部分，具有房源多、地理位置优越、交通便利、经济繁荣、人文历史深厚等诸多优点，历来就是二手房市场的热点关注区域。此外，这三个区具有较多的已购公房房源，促进了该类区域二手房交易的更加活跃。 与之前出现的沉寂相比，方庄地区的二手房市场经历了从逃离方庄到回归方庄的转变。劲松地区的二手房市场表现突出，户型小、总价低、房屋性质分类均衡、小区物业成熟、配套设施完善等优势使之成为不可小觑

27、的新兴热点地区。而望京区域随着周边交通条件的逐步改善，以及生活条件设施的极大完善，也由之前的睡城重新成为广大购房者的投资热土。紫竹桥地区由于受高教产业、办公商务效应的影响，以及中关村高科技园区的产业效应的辐射，二手房市场日趋火爆。我们的统计数据显示，2005年紫竹桥区域二手房成交量稳步上升，与2004年同期相比增长65%；房源释放量加速，同比增长较为显著，涨幅70.8%；客户需求量也迅速攀升，同比增长66.7%；二手房价格与2004年同期相比增长8%。 7、资金渠道多元化，投资、融资两紧两松 宏观调控政策之下，房地产发展商的资金链一再地被收紧。面对此趋势，2006年房地产市场投融资渠道将持续多

28、元化发展格局，REITs、基金、整售等仍是房地产金融的热点话题。同时，境内金融机构的投融资控制会相对较紧，境外投融资渠道会相对更多；国内银行针对发展商的贷款相对依然较紧，而针对购房终端客户的贷款则有望相对放松。 论述： 房地产融资渠道进一步多元化 自2003年以来，国内银行针对发展商的贷款规模不断紧缩，贷款门槛不断提高，使得发展商越来越难以从银行取得贷款支持。在此背景下，国内发展商不断拓展融资渠道，如上市、与境外房地产投资基金合作、股权转让及企业联盟等；而212号文件的颁发与实行，使得发展商从信托公司获取融资的门槛被大大提高，对发展商而言无疑是雪上加霜。因此，国内发展商必然会进一步拓展其他各种

29、融资渠道，以解决其资金需求，房地产融资渠道会进一步多元化。 境内金融机构信贷继续紧缩 2003年121号文件颁布以来，国内银行不断加强对房地产开发贷款的控制力度，表现为信贷规模紧缩及贷款审批更严格。而由于政策的惯性，银行信贷紧缩的局面短期内将无法得到缓解，预计2006年国内银行房地产信贷仍将处于紧缩状态。 而2005年颁发的212文件事实上已经明确表达，监管层对房地产信托贷款在短期内是持限制态度的。这主要基于下面三个原因：其一，信托对房地产企业的贷款支持一定程度上干扰了宏观调控的正常进行；其次，由于信托公司相关业务人员经验不足，而且从信托公司获得贷款的多为业务运作尚欠规范化的中小发展商，导致房

30、地产信托贷款风险加大；而近期部分到期的信托计划出现的问题也加剧了房地产信托贷款的紧缩。 综上，预计2006年境内金融机构信贷会继续紧缩。 境外融资渠道增加 2006年，境外资金将进一步加大了对中国房地产市场（尤其是北京和上海）的投资力度，而国内发展商境外融资渠道则相应增加。基于以下原因：（1）境外金融机构受到国内相关政策的影响少于境内金融机构，而外汇管制方面也出现了日趋灵活和市场化的倾向；（2）对人民币升值的预期；（3）国内房地产市场高速发展的同时，市场规范化与透明化进一步提高。 银行开发贷款进一步紧缩 从图7-1中可以看出，2003年以来我国银行的房地产开发贷款紧缩的趋势已经形成。从近一两年

31、宏观调控的力度和趋势来看，2006年房地产开发贷款的紧缩局面几乎难以改变。 另一方面，由于宏观调控的影响，房地产发展商逐渐两极分化，大发展商会相对较容易的从银行取得贷款支持，业务处于良性运转状态中；而中小发展商更难以从银行取得贷款支持，使得这些中小发展商业务运作风险进一步加大，而导致银行对其发放贷款更加谨慎。 个人购房按揭贷款相对较松 由于个人购房按揭贷款是银行的优质资产，在宏观调控不断加紧的同时，各家银行始终在争夺按揭贷款市场份额；而随着2006年银行业对外资的开放，外资银行亦会加强对优质客户的按揭贷款业务的争夺。两方面因素使得银行在2006年会相对放松对个人购房按揭贷款的审查，争取更大的市

32、场份额。 8、收益型物业投资增速，自持优质物业前景看好 2006年，收益型物业的投资占房地产开发总投资的比例将快速增长，其中包括写字楼、商业、酒店、服务式公寓等，且持有型物业租赁比例增加。而商业物业在保持高速增长的同时，不同区域以及不同业态之间的租金水平差异拉大。 论述： 收益型物业前景广阔 根据伟业顾问统计，近三年来收益型物业（写字楼和商业）成交量增幅明显，2004年157万，2005年1-10月175万，占整个商品房成交量的比例也由2004年的7%提高至9.5%左右。相信随着2008北京奥运的逐步临近，中国面向WTO和世界的进一步开放，北京的收益型物业会被越来越多的海内外人士所看好。 特别

33、是受到人民币升值预期和国内优质收益型物业的高回报率的吸引，海外资本在北京的首选就是高级写字楼、商场、酒店等持有型物业，这已被2005年为数众多的资本购买案例所证实。由于2005年人民币升值2%的幅度远没达到预期值，因此短期内海外资本不可能套现回流，通过并购持有优质物业并坐等人民币再次升值无疑是最好的选择，2006年将是最好的购买时机。投资回报率方面，根据伟业房地产金融部所掌握的资料，海外基金对购买北京物业的回报率要求一般在税后8-10%，相对于新加坡4%、日本5%、美国6-7%的投资回报预期，明显高出不少。 持有型写字楼比例增加 写字楼方面，2004年全年成交91.5万。CBD、中关村、金融街

34、、亚奥等热点区域所在的朝阳、海淀和西城区共计成交68.7万，占总成交的75%，而2005年前10个月上述数据分别提高至117.9万、92.8万和78.7%；价格方面，根据对城八区的统计，2005年前十个月成交均价14366元/，比去年增长20.15%，超过住宅的11.47%。从上述数据可以看出，北京写字楼市场整体表现突出，价格上升很快，特别是热点区域写字楼表现出极佳的投资价值。目前写字楼市场已逐渐开始由业主市场向租务市场转变，持有型办公物业比例增加。 不同区域以及不同业态之间的商业物业租金水平差异拉大 从区域来讲，南城商业物业租金的升幅将达北京地区最高；石景山、望京等区域将成为投资的重点；国贸

35、商圈商业供应渐趋饱和；三环以内由于政策限制开发大型商业，2006年商业租金将上涨有望超过15%。 从业态来看，餐饮业作为全市零售总额增长最快的行业，2006年租金水平将继续大涨，娱乐业紧随其后，预计两者上涨幅度都将超过10-15%；服装、超市保持平稳增长速度；受到大型商业选址呈外移趋势的影响，百货商场整体租金水平轻微下滑。 酒店和服务式公寓是国外基金继写字楼、商业之后的投资新宠 北京酒店业的前景被一致看好，目前全球著名酒店集团几乎全部进入北京，像雅高、戴斯、洲际、香格里拉、希尔顿和万豪等品牌均在北京管理多家酒店。特别是知名品牌管理下的经济型酒店和商务型酒店，最受投资机构的青睐。 服务式公寓方面

36、，根据伟业顾问市场研究中心日常监测数据统计，从2003年开始，市场供应套数以超过每年200%的速度增长（见图8-1）。目前的服务式公寓多以销售为主，引入酒店管理机构以酒店经营方式统一经营，以较高的投资回报率受到投资者的追捧。 9、住宅产品标准化，装修关乎成败 首先，产品标准化将得到进一步发展，依靠产品创新的竞争逐渐弱化。其次，随着近几年世界范围内爆发的SARS、禽流感等疾病，引发了人们对于现状居住生活环境的高度关注，节能、环保、高舒适度将会持续成为产品发展的主要方向。第三，住宅产品精装修将成为提升附加值的主要手段，但精装修管理水平是决定项目成败的关键因素。 论述： 产品创新竞争弱化 北京房地产市场发展历程应包括以下几个发展阶段：关系竞争包装竞争产品竞争品牌竞争，而市场目前正处于产品竞争的后期。在产品竞争的初期，产品创新是项目之间竞争成败的关键，特别是一个创新产品出现时，都会带来一系列的产品跟风，如TOWNHOUSE、花园洋房、小独栋等。随着市场逐渐成熟，特别是针对居住类物业，由于产品设计更加规范标准、市场信息更加透明公开