泰州坡子街项目市场分析及投资测算管理报告

1、泰州坡子街工程市场分析及投资测算报告 目 录 第一章、 工程简况及周边环境分析3 1.1地理位置 3 1.2工程现状 3 1.3周边环境 4 第二章、 泰州市宏观经济环境分析5 2.1经济发展 5 2.2生活水平 5 2.3人口 6 第三章、 泰州市商业房地产市场分析7 3.1泰州商业市场分析 7 3.1.1市场特点 7 3.1.2市场供给 9 3.1.3需求 9 3.1.4未来趋势分析12 3.2问卷调查分析13 第四章、 泰州市住宅、办公楼、酒店（公寓）市场分析 18 4.1住宅市场分析18 4.2办公楼市场分析21 4.3酒店（公寓）市场分析22 第五章、 工程SWOT分析及产品定位24

2、 5.1工程SWOT分析 24 5.2工程风险提示27 5.3商业部分产品定位30 5.3.1产品定位31 5.3.2产品分区32 5.3.3客户定位33 5.3.4价格定位33 5.4住宅、办公、酒店式公寓部分产品定位34 第六章、 营销推广35 6.1广告策略 35 6.2租售策略 36 6.2.1租售面积的确定 36 37 销售进度6.2.2 6.3招商经管37 6.3.1目标商户设定与选择 37 6.3.2 招商流程38 第七章、 财务分析 38 7.1工程开发进度计划38 7.2技术方案1（出售为主）的财务测算38 7.3技术方案2（出售为主）的财务测算43 7.4技术方案1和技术方

3、案2的比较 46 第八章、 结论和建议 47 第一章 工程简况及周边环境分析 1.1 地理位置 本工程位于泰州市坡子街，为原金鹰服饰广场、天福商城、凤凰商场旧址。工程北面聚集了泰州商城、泰州第一百货和锦泰购物广场等众多商业设施，是泰州市最为繁华的商业区；工程南面将建设贯通东城河和西城河的护城河；工程东面是在建的滨河绿地广场。人文、景观、商业，独一无二的地段优势，为本工程的开发提供了有利的条件。 1.2 工程现状 2004年5月坡子街进行拆迁改造后建设本工程，目前，工程用地尚未拆迁完毕，还有部分住宅用房待拆迁。工程已经于去年年底开始销售，目前购物中心底层部分已经销售70%左右。 该工程用地共六块

4、，土地用途为商业和住宅。较大的两块用地上规划建造一个大型购物中心，其下面三层为Shopping Mall, 上面四至六层为办公用途；其余四块用地规划建造住宅，下面作为商业用途。 工程主要经济数据 4103占地面平M 4.33 容积率59.7% 建筑密度21.1% 绿化率地上部分（平方M） 商业部分 82105.12 23664.66 办公楼60292.50 住宅 10929.24 酒店式公寓 749.35 屋顶楼梯间 合计 177740.87 地下部分（平方M） 大卖场 16000 24382.36 车库及设备用房 40382.36 合计车位部分（个） 地上车位 70 424 地下车位1.3

5、周边环境 工程周边商业氛围浓厚，为泰州市最具影响力的商业区域。工程用地为原金鹰服饰广场、天福商城、凤凰商场旧址，而在周边聚集了众多的商业设施，工程北面为第一百货，东进西路对面为泰州商城和锦泰购物广场，工程南面为泰山购物中心，工程东面已经建成滨河商贸城，在工程东面的新民路上仍然聚集着较多的小商贩，目前人流量比较大。工程东面已建成下沉式滨河绿地广场，待工程南面贯通东西城河后，该广场将成为泰州市民的一大休闲场所。工程南面附近聚集了中国银行、中信实业银行和农业银行等多家金融服务设施，东北面则有中医院北院和仁济药房，西面为大浦中心小学，各种生活配套非常齐全。工程北面的东进路贯通泰州东西，泰州市交通主干道

6、之一的海陵路穿本地块而过，可谓交通非常便捷。 第二章 泰州市宏观经济环境分析 2.1经济发展 近年来，泰州市经济发展迅速，GDP 连续多年保持两位数增长。2004年，泰州市GDP达到705.2亿元，开始步入全国百强市行列，列第75位。人均地区生产总值14014元，增长14.8%。 1999-2004年泰州市GDP 20.0%1000 15.0%10.0500 5.0%0.0%0 200420001999200120022003GDP(亿元)368.92405.25449.97504.26580.04705.2 增长率14.7%13.4%11.6%11.0%11.0%10.5% 年都地区生产总值

7、排13但从经济总量来看，泰州在江苏省个地级市中相对较少，2003从城市规模以及整体经济实力上看仍与其苏中连云港和淮安三市，在第十位，仅高于宿迁、 重要地区的地位难以匹配。 2.2 生活水平631813.8%元，泰州市城市居民人均可支配收入2004年度，9695增长；人均消费性支出 15.4%元，增长。全市城镇职工平均工资10.0%元，增长13188。 2.3 人口比万人，502.77年末，泰州市户籍总人口为2004截至近年来，泰州市人口持续下降。上年下降1.8。其中，市区62.81万人，增长8.3。全市城镇人口比重达到44.4%，较上年提高2个百分点。 第三章 泰州市商业房地产市场分析 3.1

8、商业市场分析 3.1.1市场特点 根据对泰州市商业市场以及居民消费的接触了解后发现，泰州市商业市场主要呈现以下特点： ? 整体消费水平不高，以中档消费为主； ? 影响居民消费的主要因素是价格，其次才是品牌，反映了泰州市居民对价格的敏感度较高； ? 人口结构对消费观念的影响。目前泰州市年轻的群体很多在上海、苏南，他们消费主要在外地，而在本地的消费群体以满足生活必需品为主，主要去超市购物，很少去其它商业网点；部分高收入群体选择去外地进行较高档次的购物消费； 其余其中七八成为城区居民消费，目前泰州主要为本地消费，地区差异对消费的影响。 ?二三层为周边区域消费者。消费区域集中在工程周边区域； ? 交通

9、情况对消费者的影响。泰州市交通工具以自行车和摩托车为主，但主要商业街和商场等没有足够的停车场所，无法驻留，对商业消费影响较大； ? 目前，泰州商业经营以服装和餐饮为主，尚无经营状况特别好的经营种类，目前经营状况相对较好的为网吧等低消费娱乐场所和超市等，中高档消费群体比较有限。 3.1.2市场供给 目前泰州市商业分布主要在以下几个区域： （一） 第一百货周边区域 沿东进路沿线，分布了金贸大厦、时代购物中心、太平洋电脑城、泰州市第一百货、泰州商城、锦泰购物广场、滨河商贸城、天孚银楼珠宝世界等多个商业工程。总面积约175000平方M。 东进路沿线主要商业分布 工程名称 城市居民可支配收入位置 规模

10、经营品种 经营状况 200420022003969577888517家用电器、小家电等,主力店为苏宁2一般 60000m 金贸大厦 东进西路/青年路 约电器 可支配收入增长13.80%9.40%9.50%时代购物中心 东进西路2/青年路 约30000m 百货、超市、餐饮、产权式酒店 尚未开业 太平洋电脑市东进西路 场2/青年路 约3000m 电脑主机、配件、电脑耗材 经营较好 200东进西路 泰州第一百货工程名称 位置海陵北/2经营较好 约20000m 日用百货 现在价格 开盘价格涨幅 工程名称 建筑形态 价格 总价 备注 路海陵北东进西路/23% 2700 新世界花园 2200 目前 在东进

11、售一幢11层，454006900元的28.878 巴黎时光万/青年路泰州商城 路路2已关闭 服装为主 约25000m 3060% 盛和花园 （多层）185825003000 是 611层的装户，共梯34/平M 修带电全锦泰购物广场 东进东路2经营惨淡 /新民路 约24000m 日用百货 但人气不足，4664% 天阳花园 2128 30003500 部分，6160计套， 但销售器2 服装、皮革、箱包、餐饮约 13000m 东进东路滨河商贸城 /新民路 出租率较高情况。以楼下开发商是时此外，在原坡子街周边，分布了华联商厦、月星广场、泰山购物中心等多个工程，总面积超过16000平方M。 （二） 五一

12、路沿线区域 五一路沿线主要是海陵路和五一路的商业街以及在建的财富广场后续部分。目前在海陵饰品等为主，箱包、皮革、鞋类、以经营品牌服装、路和五一路上分布了一百多家沿街铺面，铺面面积在20-90平方M之间，总建筑面积估计约6000平方M。由于区域临近坡子街，且具有较好的文化底蕴，加上坡子街正处于改造阶段，坡子街原有的不少消费者转移到该区域。目前该区域经营较为成功，一层沿街铺面人流量比较大，经营效果较好，但二层经营较差，还有不少空铺面，人流量非常少。不过财富广场二期估计还将会有部分商业工程推出，保守估计将达到10000平方M。 在五一路和青年路交汇处聚集了两个新的商业工程，一个是泰山行宫步行街，建筑

13、面积约3000平方M；另一个是现代城，建筑面积不足1000平方M。这两个工程目前销售情况均不乐观，招商难度较大。 （三） 文峰千家惠周边区域 这一区域拥有文峰千家惠商场、文峰千家惠超市、时代超市。文峰千家惠商场目前是泰州市经营规模最大、经营品种最齐全、经营情况最好的一家大型商场,总面积约30000平方M。文峰千家惠超市位于文峰千家惠商场一楼的东侧，相互之间连通的，总面积约6000平方M。时代超市位于它们的南侧，距离200M，面积约为5000平方M。此外，紧邻时代超市还有即将搬迁的港澳家具城。 （四） 济川东路沿线区域 本区域集中了太阳商业广场和世纪联华两个较大的商业工程。太阳商业广场位于济川路

14、和青年路交汇处，主力店是好易家装饰城，总面积约24000平方M， 附近还将有主营板材、五金、综合材料的二期工程启动。世纪联华位于济川路和鼓楼北路交汇处，主要为莲花小区提供生活日需品，总面积约10000平方M，沿街部分转租作餐饮和电信。 此外，在泰州市西部扬州路上的新港澳家具城约30000平方M，经营品牌家具，该工程出租率较高，目前月租金在25元/平方M。江洲广场附近的海鸟家具市场经营档次较低，约2万平方M。泰州市东部的泰东镇南通路上分布有多个综合市场，总建筑面积约74000平方M。主要是两个较大的商业市场：苏北商业广场和温泰小商品市场。苏北商业广场以经营床上用品、窗帘布匹、日用百货、办公用品、

15、服装批发、鞋帽针织、箱包、电器等为主，总面积约30000平方M。温泰小商品市场分为四个区，以经营建材、服装、百货、鞋类、五金、电器等为主，总面积约30000平方M。此外，嘉诚五金装潢电器市场（约4000平方M）、永安装饰材料批发市场（约7000平方M），天中市场（3000平方M）。 以上各主要商业设施累计面积达到39万平方M，还不包括住宅底商以及规模较小的商20000（如大学城附近的易初莲花随着部分规划和在建中的商业工程陆续完成，此外，业设施。平方M），泰州市的商业供给非常迅猛，竞争也将日趋激烈。 3.1.3需求 近年来，随着居民生活水平的快速提高，社会消费迅速增加。2004年，泰州市全社会消

16、费品零售额首次超过200亿元，达到200.69亿元，增长达15.5%。 1999-2004年泰州社会消费品零售额40020.00% 15.00%10.00%2005.00%0.00%0200420032001200219992000社会消费品零售额123.22133.57146.16161.19173.76200.69增长7.40%8.40%9.40%10.3%12.4%15.5% 而从消费结构来看，仍以批发零售贸易为主。2004年，泰州市批发零售贸易业零售额达到172.26亿元，增长15.4%。其中，食品、饮料、烟酒类商品增长达16.2%，服装、针纺织品类商品增长11%，日用品类增长4.3%

17、，家用电器和音像器材类商品增长15.0%, 通讯器材类商品增长72.3%。 2002-2004年泰州市批发零售贸易业零售额（亿元）20.00% 15.00%10.00%1005.00%0.00%0321批发零售贸易业零售额172.26116.05149.34增长15.40%14.50%9.60% 2002-2004年泰州市餐饮业零售额(亿元)5040.00% 30.00%20.00%10.00%0.00%0123餐饮业零售额25.3521.516.11增长17.90%33.50%15.70% 此外，餐饮业增长也很迅速，2002年至2004年，泰州市餐饮业零售额连续三年保持两位数的高速增长，20

18、04年为25.35亿元，增长17.9%。 2004年，泰州市居民可支配收入大幅度提高，城镇居民可支配收入增长达13.8%, 农民可支配收入增长12.1%。 2002-2004年泰州市城市居民可支配收入(元)2000015.00% 10.00%100005.00%0.00%0 2002-2004年泰州市农民可支配收入500014.00% 12.00%450010.00%8.00%40006.00%4.00%35002.00%0.00%3000200220032004457438344079农民可支配收入12.10%5.10%6.40%可支配收入增长 收入的提高为居民改善生活提供了必要的条件，20

19、04年，泰州市居民消费支出增长较快，市区居民生活消费支出达到6318元，增长10%，农民生活消费支出达到2924元，增长 。12.2%2002-2004年泰州市区居民生活消费支出(元)800015.00% 10.00%60005.00%0.00%4000200420032002市区居民生活消费支631855505743出消费支出增长10.00%12.20%9.40% 2002-2004年泰州市农民生活消费支出(元)300015.00% 10.00%25005.00%0.00%2000200420022003农民生活消费支出292426032606消费支出增长12.20%11.00%0.70%

20、3.1.4未来趋势分析 从泰州市目前商业供给和需求状况来看，商业供给增长较快。2005年新增了滨河商贸城、五星电器、苏宁电器、九州商厦、金贸大厦、锦泰购物广场等多个工程，远远超出泰州市GDP和居民可支配收入增长速度。其结果是市场竞争激烈，几家欢喜几家愁。从泰州市目前的主要商业网点经营状况来看，泰州市第一百货、文峰千家惠、时代超市、世纪联华超市、太平洋电脑市场经营状况都不错，而锦泰购物广场、滨河商贸城、泰州商城、泰山购物中心等经营状况堪忧，泰州商城经营到现在约两年时间，现在已经关闭。锦泰购物广场开业不久又准备重新调整业态布局，滨河商贸城虽然现在多数铺面已经招商完成，但很少有人气。 根据前面的分析

21、，预计到2005年底，泰州市主要的商业设施面积超过40万平方M，这还不包括沿街商铺以及住宅商铺。而从泰州市发展来看，泰州市区还是以海陵区所在的老城区为主，新城区以及所辖四个市与市区的联系不够密切，泰州市区的商业对周边区域的辐射力不够强，泰州市区商业工程所面对的消费群体主要是泰州市区居民。目前，泰州市老城区0.5-1远远高出发达国家人均商业面积，M平方1.2人均拥有商业面积超过万人，34人口约平方M的水平。 从泰州市商业业态来看： 百货商业过多。老城区内目前有泰州市第一百货、泰州商城、锦泰购物广场、滨河商贸城、月星广场、华联商厦、时代购物中心、文峰千家惠、泰山购物中心等多个工程，由于工程众多，相

22、距较近，商品品种与经营经管差异性不明显，所以相互竞争非常激烈，导致多家商场濒临倒闭。 大型超市经营状况较好，尤其是时代超市和世纪联华，2005年，在大学城附近还将有易初莲花开业，届时，泰州市区大型超市供给也将基本饱和。 专业综合市场仍有潜力。从泰州市目前的几个专业综合市场来看，家具市场已经有港澳家具城、海鸟家具城、好易家装饰城等多个工程，即将开业的青年路、东进西路上的时代购物中心也将有一层作为家具市场，因此，泰州的家具市场基本饱和；目前，泰州市区仅有太平洋电脑市场，该工程规模较小，档次不高，经营状况较好，而随着信息化的普及，电脑以及相关服务将会有非常大的增长潜力，因此，电脑以及电脑耗材等专业市

23、场前景较好；目前，泰州市较大的家电专业市场是五星电器城和苏宁电器，其它的主要是综合百货中的家电市场，作为专业市场的苏宁电器在竞争中无疑占据绝对优势。因此，家用电器市场未来增长潜力不大。从2004年泰州市居民消费增长来看，通讯器材类增长高达72.3%，可以看出，未来几年内，泰州市通讯器材市场增长潜力非常大。 目前，泰州市休闲娱乐场所不少，舞厅、歌厅、咖啡吧、酒吧、健身房、美容美发中心、浴室等都有，但较为分散，没有专门的休闲娱乐一条街或者集中各种休闲娱乐于一体的综合休闲场所。未来几年内，随着居民生活水平的提高，精神消费将更为突出，具有精神消费功能的休闲娱乐业将迎来快速发展的黄金时期。 泰州市的餐饮

24、业不甚发达，这与当地居民生活水平息息相关。一方面，上规模、上档次的大酒店、大排挡等较少，经营状况也不甚理想。另一方面，沿街小吃生意红火，尤其是财富广场边上的海陵路，人流如织，路边上的小吃小贩经营状况非常好。此外，泰州市现有的两家肯德基经营状况也不甚理想，很少出现满座的情形，说明泰州市消费水平有待提高，餐饮消费还有待升级。 综上所述，泰州市现有的商业功能单一，还不具备同时提供购物、休闲、娱乐、餐饮等不注重经营经管与整多种功能，以至于市场竞争激烈，许多商家经营困难；经营业态单一、体形象等也是个比较突出的问题。因此，具备购物、休闲、娱乐、餐饮以及旅游观光等多功而完善的经营经管和经营服务也能于一体的综

25、合性消费场所是泰州市商业的必然发展趋势， 是泰州市商业发展的必然要求。 3.2问卷调查分析 调研问卷的统计分析结果如下： 现有的店面经营模式和倾向于获取店面的方式1） 倾向于获取店面的方式现有店面经营模式16% 41%59%84% 产权租赁购买租赁 只有少数经营者拥有产权商目前泰州绝大部分经营者是租赁商铺经营，问卷调查显示，反映了泰州是相当部分铺。与之对应的是，将近一半经营者希望将来拥有自己的产权商铺， 经营者有购买产权商铺的意图。 2对目前的营业状况的满意程度） ）的经营者表示对目前的经营状况感到满意，超过半数（52%问卷调查显示，大约42% 的经营者表示不满意。表示目前经营状况一般，只有7

26、%更换商铺倾向对目前营业状况的满意程度7%16%26%26%51%74%不满意会一般非常满意比较满意否 3）如果有更合适的商铺出租或出售，选择新的商铺进行经营或者投资的经营者表示，如果有更合适的商铺出租或出售，会选择新的74%问卷调查显示，约有设计、经说明泰州市的商铺市场还有较大发展空间，尤其是规划、商铺进行经营或者投资。新入市管较好的商业设施，经营者愿意而且需要寻找他们能够承受且认为有利可图的商铺， 的商铺是他们的目标选择。 4）认为店铺经营状况的主要影响因素决定店铺经营状况的主要因素4%4%4%37%15%20%16%自身经营方式商品种类市场竞争地段其它市场经营管理店面装修 ；其次是市37

27、%问卷调研发现，经营者最关注的是商铺所在的地段，占到被访者总数的。反映了泰州7%场竞争、商品种类和自身经营方式；而店面装修、市场经营经管等仅占到 市商业经营还停留在较低档次，经营者不是很注重店铺的环境与形象等。 5）商铺形式）的经营者倾向于选择店中铺，即商场问卷调查显示，对于商铺形式，绝大多数（79%的经营者表的经营者表示倾向于选择市场类商铺，18%或购物中心中的铺位或柜台，仅有3% 示倾向于选择沿街铺面。商铺形式18%3%79%沿街铺面市场类商铺店中铺 M）6）商铺建筑面积（平方222几,101-200M,51-100M平方M的店铺最受经营者欢迎，21-50M问卷调查显示，20-2002 1

28、0M以下仅。10%个范围内均在25%-30%之间。而理想建筑面积1%6%6%5%28%29%25%5110010以下10202150500以上101200201500 ）价格承受水平7 平方5000问卷调查发现，72%的经营者只能够承受元的月租金，按照平均每个铺面505000-7000月租金约为100元。大约15%的经营者能够承受月租金水平为M计算，每平方M M月租金的不到13%100-140M月租金元。能够承受超过140元/。平方元，折算成每平方心理承受售价月租金承受水平7%17%13%38%15%18%20%72%5000以下500180008001100007000以上5000元以下50

29、01-700015000以上1000115000 当采用购买方式时，58%的经营者表示能够承受售价在8000元/平方M以内的商铺，35%的经营者能够承受售价在8000-15000元/平方M的商铺，超过15000元/平方M的商铺仅7%经营者表示能够承受。说明对于价格很高的商铺，本地经营者还有一定的心理差距，还必须 主要依赖外来品牌经营者。心理承受总价6%16%30%27%21%100万以上31-50万51-100万20万以下2030万 的经营万元以内的商铺，78%调查显示，对于商铺总价，30%的经营者表示能够承受20。6%，超过100万元的仅能够承受者心理承受总价在50万元以下，50-100万元

30、总价的占16%万元以内的小商铺为主50这表明泰州市经营者所能承受的商铺总价还比较有限，基本上以。对于面积较大的商铺还必须依赖外平方M以内）/20000元平方M计算，面积在25（按照 来经营者。 ）对坡子街商业前景8的经营者明确表示不看好。说明坡子的经营者表示看好坡子街的商业前景，仅有62%1% 街的确存在较为明显的地段优势，为多数泰州市经营者所看好。对坡子街商业前景13%1%24%62%非常看好一般不看好不清楚 依据以上分析结果以及在市场调查过程中与当地市民的沟通了解，就泰州市商业市场可以得出以下结论： 商铺投资需求较大 调查显示，目前属于投资的受访者比例只有16%，而倾向于购买商铺的受访者达

31、41%，相对目前的投资者数量有较大空间。 小面积、低总价商铺较为受欢迎 调查显示，面积在20-200平方M之间，总价在50万以下的商铺较为受欢迎，这与泰州市居民的购买力有关，大面积的商铺总价较高，一般投资者很难承受。 经营经管与经营方式未受重视 调查显示，商铺的市场经营经管并没有被经营者所重视，各个商家各自为政，因此容易造成无序竞争，产品同质化严重，很难聚集到足够人气。 对本工程地段认同度较高 由于本工程地段原为泰州市最繁华的商业中心，在泰州市居民中有着无与伦比的知名度，多数经营者比较看好本工程地段的商业前景。 第四章、泰州市住宅、办公楼和酒店（公寓）市场分析 4.1泰州市住宅市场分析 泰州目

32、前在售的楼盘主要集中在泰州老城区和新区，也就是东西至江州广场、东进广场，南北至凤凰路和扬州路的四方区域内，目前在售的物业主要是： 泰州主要在售楼盘汇总表（2005年3月） 工程名称 位置 建筑形态 价格 总价 备注 在售，目前泰左 5175小多盛和花园 层泰高路/凤凰、高万小高层3000州最大楼盘路 层、联体别墅 右，多层售完 多层、联体和西湖翠苑 1860元多，的新位于1225多层区附南车汽站叠加独，25003000 独栋别墅大盘，但销售50叠加万， 近 栋42004700 万，独栋情况不如盛120200万 和花园 鹏欣丽都 东进东路 小高层 小高层均价3070万 老城区目前在售的大盘300

33、03500 在售27003300锦绣华庭 城南板块 多层 元 3070万 位 景泰苑于新城南新区 区 小高层3070万 均价在3000 的纯小高层楼盘 莲花六区 城南新区 多层 均价在3000 3070万 民心工程的代表作 凤凰花园 城东板块 别墅 均价4500 70120万 基本售完 基本售完3500 万鹏欣丽园 3070 城南板块 多层 含车库3035004000元万50万 阳光花园 被内定完毕 迎春路 幢多层5 2045万元1869 启鼎花园 基本售完 东风路31号 多层 3月）年泰州住宅市场价格变动分析（20032005 2534% 2238 荣星公寓28003000 43% 2100

34、 3000 怡景花园23% 黄金家园2850 3500 56% 2500 西湖翠苑1600 附注：开盘价格一般是一期期房价格，现在价格，大盘指2期的价格，售完楼盘取二手房价 格，一般不包含税费。 从“泰州住宅市场价格变动表”中，不难看出，随着房地产市场的持续繁荣，泰州的房价（这里主要是普通商品住宅价格）持续走高，我们没有泰州整体价格的涨幅，但从上述个案分析后，泰州这两年房价年均涨幅至少在15%以上，不亚于上海、南京等热点城市，只不过因为泰州起点低，所以绝对值并不高。由于泰州老城区成片的破旧住宅需要改造，因此泰州人改善居住条件的愿望非常迫切，去年商品房成交面积约35万平方，但远远不能满足需要，因

35、此住宅尤其是市中心区域的商品住宅，呈现供不应求的局面。 目前在泰州，老城区和新城区的住宅略有不同，新区住宅以大盘为主，物业类型也覆盖了多层、小高层和别墅等等，如盛和花园和西湖翠庭均是泰州目前在售的较大的楼盘代表，而老城区更多的是以普通多层为主的中小型楼盘，如阳光花园（仅5幢多层）。 在价格上，目前老城区的住宅单价一般为25003500元/平M，总价在3070万之间，如新世纪花园、荣星公寓、怡景花园、黄金家园等，新区的多层住宅一般在20002500元/平M左右，如盛和花园和西湖翠庭，其开盘均价都低于2000元/平M，但由于楼盘品质优良去化情况很好，在后期价格有明显的上升，目前多层基本售磬了。 小

36、高层产品在泰州还不是主流的物业类型，目前主要在一些大盘中有存在，如鹏欣丽都和新区的盛和花园等，但价格基本都在30003500元左右了，明显高于多层住宅。已经售完的小高层产品是位于老城区的黄金家园，为2幢12层的，说明泰州市民对此类住宅接受情况比较乐观。但是目前泰州尚没有高层住宅，且由于物业经管费的提高，泰州市民的接受程度未必很理想。 别墅类产品主要针对高端客户，整体来看，纯别墅产品没有出现，主要还是大盘中有叠加和联体别墅的存在，或者有部分独栋别墅，一般叠加别墅价格在25003000元/平M，独栋别墅价格一般在45005000元左右，花园面积另行计算。由于泰州整体别墅供应量很小，目前市场消化程度

37、比较正常。 值得指出的是，老城区和新区虽然从地理上是相连接的（一般把济川路以南部分当作泰州新城区），但由于起步晚，商业、娱乐、餐饮和文化医疗教育等设施远不如老城区成熟，因此虽然营建了大批新住宅区，比如莲花住宅区，但无论是价格和市场接受度都不如老城区一些品质不怎么高的新楼盘，很多人在新区购置了物业并没有居住，或出租或准备转手套取利润，因此新区住宅的市场风险要高于老城区，去化速度也不如老城区，这种情况若干年内难以避免。 4.2泰州市办公楼市场分析 从严格意义上讲，泰州目前并没有完整的写字楼市场，因为泰州虽然有一些硬件上能称之为办公楼的物业，但真正进入市场赚取租金维持运营的很少，中高档的办公楼集中在

38、新区，但主要是国有大型垄断企业自建自用的，如中国移动、泰州电信、以及能源、银行、建设等系统自己拥有的办公楼，很少对外出租甚至出售。新区有部分产权办公物业，呈现出规模小、档次低、用途混杂的特点，比如金色广场、太阳广场、金茂广场等，一般底层作为招商用，楼上部分作为办公楼招租，基本面向当地的中小型企业或部分投资客。 泰州目前中高档办公楼汇总 名称 位置 备注 中国工行大楼 自用东进西路和青年路 泰州电信大楼 层，自用 凤凰东路25 凤凰东路自用 中国联通大楼 凤凰东路层，部分对外招租江苏一建 28 金茂广场东进西路和青年路底层苏宁电器，楼上招租 中国银行自用 人民路和青年路 泰州办公楼市场潜力分析：

39、泰州目前的经济发展水平办公楼市场的发展与一个城市的整体经济水平是密切相关的。与一线城市（上海）没有可比性，与省会城市（南京）也存在巨大落差，与经济发达的二、年以上的距离。但是泰州在江苏实行“沿江开发战略”后，三线城市如苏锡常，也至少有5目前第三产泰州有其自身优势，面临一个比较好的历史发展机遇，作为苏中一个重要城市，因此生产型和服务型杨子江药业等支柱型产业集团，并且有春兰、业的发展速度也非常快， 行业都有比较好的发展前景，对未来办公楼市场的发展提供了有力的支撑。 泰州未来办公楼需求群体特征分析：主要是大型生产型企业上海等拥有完备写字楼市场的城市客户群体类型分析，从北京、的研发、经管中心，外商投资

40、企业的总部、国内金融贸易企业，律师行、会计师行等专业型参考大城市办公楼客户群的构成，泰州将来办公楼主要机构。结合泰州城市的实际情况， 使用群体是：）泰州本地中小型商业贸易零售企业，以服装、家电、五金、医药、电信为主，他们1对办公场所的要求是面积小，一般在100150平方M，带有居住和会客的功能，交通便捷，离开经营场所近； 2）泰州周遍及下属城镇的制造型企业在泰州设立办事处和销售中心，以及江苏省内企业驻泰州的办事处，对办公场所的要求是兼带居住功能，面积合理租金便宜，位于市中心区域，出入方便； 3）泰州本地服务类专业机构，如会计师事物所、律师行、咨询和广告公司等，他们对办公部分的要求是中央商务区、

41、面积合理、物业和信息配置良好，交通便捷； 4）泰州和周遍投资客，比较看中市中心、面积合理总价不高，转手方便兼带居住和办公两重性质的办公楼。 4.3泰州酒店（公寓）市场分析 由于坡子街工程体量庞大，在规划技术方案中，也涉及到了酒店式公寓，因此我们在做市场分析时也把泰州的酒店市场作了考察和分析。泰州目前的酒店比较集中，主要分布在老城区中心和新区的凤凰路沿线。泰州的星级酒店比较少，目前四星和准四星酒店一共2家，即泰州宾馆和金钱豹国际大酒店，三星极酒店是花园假日、银河宾馆、原野大酒店。从目前来看，随着泰州在“苏中崛起”，经济发展看好，因此酒店市场整体经营状况比较理想，市内高星级酒店出租率居高不下，主要

42、客户是政府及非政府会议、来泰州经商和办公人士，少量旅游者。 泰州主要星级酒店汇总表 酒店名称 位置 星级规范 建筑形态 客房套数 房价范围 出租率 一幢14层 73套准四星级 280凰凤国金钱豹东路元标房 较高 号 际大酒店83 较高套约层一幢14 三星级 70 320800 花园假日凤凰东路 一般 标房 套100 银河宾馆层92三星级 幢约320 西仓路 原套252 层与路进东酒大野22一幢 一般220680 三星级 南通路 店 国泰宾馆 鼓楼南路二星级 一幢10层 106套 2201180 较高 15号新嘉年华青年南路、无星级 一幢6层 30 220680 一般 酒店 永泰路 泰州的酒店式

43、公寓产品出现得比较晚，目前市中心一共2 个工程。金通现代城已经销售完毕，由于体量适中，地段良好，起初定价也不高（4000左右，总价在2560万），因此销售情况非常理想。而地段更好的“巴黎时光”产权式酒店，目前推出60套在销售，由于其价格定位较高（单价58007000元/平M，总价2878万），而且和商业部分相连接，因此销售情况只能说一般。但其3年返租，每年8%的回报率的销售模式，显然借鉴了大城市投资类产品的销售方式，但泰州地区的接受程度，只能说是一般。 泰州酒店式公寓汇总表 提供3代超市。 年8%的回报。 金通现代城 五一路/青年一幢6层 开盘时39202560万 已经销售完 毕。 路全装修M

44、 平/元 第五章、工程SWOT分析和产品定位 5.1工程SWOT分析 优势（Strength） 商业中心地段优越 本工程地处泰州老城区中心位置，是传统商业中心；其商业地位在本地人心目中有不可替代的作用。原先在此经商者及本地居住者都对之怀有浓郁的区域情结，为本工程后期销售打下良好人气基础。 交通便利四通八达 南北向主干道青年路、公交线路众多；北面即为东西向主干道东进路，本工程四面临街，鼓楼路分别距离本工程不到500M，对外交通枢纽汽车西站距离本工程不到3公里，为引导各区人流汇聚以及外地旅游客源创造有利交通条件。 环境景观增加卖点 本工程被东城河、西城河三面环绕，是泰州城区内主要景观地带，随着沿河

45、治理整顿，其景观功能将会逐步得到体现，为本工程后期住宅部分入市加分。 周边配套设施完备 地处老城区中心位置，本工程周边500M范围内银行、邮局、医院、学校配套设施具全，方便日常生活及办公需要。 地块形状规则便于规划 本工程地块规整，由海陵路、天禄路天然分割，可以节省建设成本。另外工程规模较大、易于统一规划、合理配套，形成自身风格，在后期销售中树立品牌形象。 劣势（Weakness） 大规模改造建设破坏商业气氛 市中心区域的大规模拆迁改造致使原有的商业气氛被大大破坏，百货零售经营惨淡，商场一层租金普遍跌至3元/平M/天以下。而另一方面，五一路等商业街的崛起大大冲击一百商圈，消费人流被分流，一百等

46、传统百货的没落使得市中心商业凝聚力大大减弱。小商户难以维持、纷纷撤走，原有商业价值一落前丈。这种局面对于本工程吸引外来投资者及本地商户经营者非常不利。 工程体量大建设周期长 本工程将近10万平M的商业体量使得建设周期和销售周期都相对较长；6层高的商业中心设计使得高楼层商铺的去化难度更大；资金投入大而回笼速度慢，后期不可预测的风险也变大。 投资总价过高客户面窄 万以上；与300之间，总价达到M平方160140本工程商铺面积（一层）分割普遍在财富广场和锦泰城市购物广场120150万（一层沿街）相比大大抬高了投资门槛，这也必将延长销售周期。 机会（Opportunity） 政府大力扶持 根据近期规划

47、，泰州要加大力度改造老城区，而本工程是泰州市老城改造的重中之重，是规划中金融商贸区的核心，市政府一直予以高度关注。周边城市环境的改善、道路配套的完善都将为本工程创造良好的外部条件。 外地开发商大量涌入 随着近年来泰州开发建设脚步加快，上海、无锡、常州等各地开发商大量涌入，带来先进的开发理念和建设经验，同时也带动泰州的房地产市场的快速成长、有利于本地房地产市场规范化。 市场引导创新 目前泰州的房地产市场刚刚起步，比起常州、南京都有很大的距离。无论是商业还是住宅当地的开发建造水平都还在初级阶段，市场上尚未出现形态新颖、经营较好的大型商业中心，如果本工程能从较高起点出发，引进先进的规划设计、灌输新颖

48、的居住、消费理念，则将成为泰州房地产市场的领跑者。 吸引投资目光 泰州不断增长的人均可支配收入和居民储蓄余额显示出大量未被释放的潜在消费需求；而随着泰州城市建设加快，对外的知名度和影响力也在不断提升。如能有效引导本地投资需求和吸引外地投资客户将是本工程快速去化的关键。 威胁（Threat） 市场竞争压力 ，包括财富广场二M万平方30公里范围内新建商住综合工程将达到3今年本工程周边期及鹏欣丽都的商业工程部分，都将在年内上市。“鹏欣”先期小高层住宅的热销为其后期商铺预热打下良好的市场基础；财富广场一期沿街商铺的销售和开业旺场经营状况为其赢得了市场口碑和起到极佳的市场号召力。相对于这两个工程，本案在

49、抢占市场先机方面已失去优势。 供应量的压力 此外，新区28万平方M的大型商业综合工程新纪元商业广场也已启动，对于地域选择面较广的投资客户的争夺将趋于激烈。对直接及潜在竞争工程的追踪调研将是本工程制定营销策略的重要依据。 5.2工程风险提示 商铺销售风险 ? 主要商场经营状况差影响投资信心 随着2003年2004年泰州房地产市场开始上升，产权式商铺销售如火如荼，仅市中心区域就有财富广场、锦泰购物广场、府前路商业街、泰山行宫商业步行街等多个大中型工程投入市场。但是这些工程于2004年底至2005年初交付使用后的经营状况却多数差强人意，一层沿街租金从57元/平方M/天迅速下降至目前的3元/平方M/天

50、以内，投资回报率从1217%下降至67%。 面对这样市场局面部分中短期投资客户信心将会大跌，过热的商铺市场也会开始降温，未来价格的提升将不会非常乐观，对于本工程试图冲击22000元/平方M以上的高额利润也将会非常困难。 ? 高楼层商铺的销售压力 目前泰州已运营中的商业物业普遍存在3层以上（甚至2层以上）人气严重不足、商业价值低靡的状况，因此对于高楼层商铺销售多数采取包租、办公楼（如锦泰购物广场、府前路商业街等）或酒店（时代超级购物中心）的形式进行销售。 但“锦泰”的3、4层商铺包租5年8%一次性返还实际是打了个6折；5、6层的“全装修办公楼” 3500元/平方M的价格还有不少于3个点的折扣可谈

51、，去除全部装修成本和各种形式的明折暗扣，其最后的实际价格都不会超过3000元/平方M。根据目前泰州出租型办公楼市场需求较小、市场租金行情徘徊在0.3元/平方M/天左右计算， 。3.6%投资回报率只有“时代”69层的产权式酒店可说是“另辟蹊径”，通过10年8%的返租销售营造了“貌似酒店”的投资产品。然而实际上由于根本没有可供担保的酒店运营公司去执行酒店运作，所谓的产权式酒店完全是先期回笼资金的一个营销噱头。可以预见这种“产权式酒店”对泰州的房地产市场会产生何种负面影响。 从上述市场案例可知，高楼层商铺的后期销售压力巨大，其目前的市场状况甚至低于住宅的销售价格，且将来极易成为死铺。若长期持有对招商

52、又是一个考验，并且也不符合我们公司一贯的经营策略。 ? 招商难度大对后期销售贡献小 为缓解后期的销售压力，采取前期招商、引入核心主力店的方法被许多商业工程所采用。但是对于像泰州这样的中小城市要引入主力店的存在颇多难点。 首先，在拆迁未完成、工程建设没有正式启动前，大型商家一般不会签定正式协议，而意向性谈判则不确定性因素较多，区域内越来越多的商业物业也使零售商或服务商有更多的选择机会。 其次，零售商在考虑租金时是以商圈内租金水平做为参考，而非以物业投资方式计算，如果为了借助其品牌知名度或市场号召力带动客户群、增加人气、推动物业销售而引入的话，则必须牺牲一部分租金利益作为代价。这也是主力店招商的难

53、度所在。 另外，一些大型零售商通常会对商业物业设施有其特殊要求，如在工程前期策划阶段未进行准确功能定位就进行设计施工，则后期发现问题就可能牵涉到改造及额外资金投入，甚至可能陷入谈判瓶颈。 因此，在没有专业商业公司介入、而我公司又没有任何招商经验的情况下，去运作如此大型商业工程的招商工作将是攀爬摸索、举步维艰的，由此付出的“学费成本”也应考虑在风险之内。 目标客源定位不清 本工程的前期定位包括面积分割无不是以本地自营客户为主要目标消费群。但是从目前已售商业工程来看，买家仍以本地及周边地区投资客为主，自营客户所占比例相当有限，这是其一。 根据零售商的运作，即使有银行按揭贷款，购买物业所需的四成购房款也足以使其开办三、四家同样规模的分店；且一旦市场发生变化，导致此店无法生存时，零售商多数采取撤因此希望而物业能否升值尚未可知。若自置物业则要死撑下去，走的办法以避免更大损失。以经营