某房地产楼盘市场分析报告

1、恒大翰城市场报告 纲要： 一、浦东大市场的趋势引导房地产走向健康光明的未来 二、区域市场 ? 区域板块的简介 1. 本案区位 恒大翰城位处浦东西南角的上南镇上南路3895号，与徐汇、卢湾隔江相望。上南路是浦东新区重要的地区干道之一，它从黄浦江边周家渡起至三林镇接周周公路，沿途经过上南新村、昌里地区、杨思地区、凌兆新村和三林地区。 最早上南所谓的居住概念，是江南造船厂、上钢三厂、耀华玻璃厂等大型厂矿企业的职工生活区，以后又成为浦西和浦东动迁人口的主要安置地。开发范围由北向南逐渐推进。 九十年代房地产业蓬勃发展，加上产业结构调整，上南地区物业开始向商品化、市场化方向迅速转变。川杨河以北的上南路沿线

2、首先闻风而动，因为其本身就是工人聚居区，拥有良好的配套设施及市场人气，开发之初就成了浦东房地产开发的骨干地区之一。 1998年开始的新一轮房地产开发热潮使该地区的房价直线飚升，物业规模和种类急剧扩大，并与金桥地区一起，构成了浦东房地产市场格局中以中档物业为主的“两翼”。 目前，上南地区的生活居住条件已实现了最优化。出行便捷：上南地区已有近30条公交线路，组成了极具浦东特色的捷运网。新区政府的出行“45分钟”计划在上南地区得以完全实施。即使到浦西最繁华的地方也无需换乘，真正快捷方便。正在施工的五大市级工程之一的卢浦大桥将在2003年完工通车，其后连接外环线的高速干道工程也将完工。另外规划中的浦东

3、中环主干道华夏西路，将向西直入过江隧道，轨道建设也将提上建设日程。届时上南与市区及浦东各处的交通将变得更加“直接、快速、方便”。 生态环境建设由量变转为质变。上南地区绿色环境建设成绩斐然，区域内各新建居住区的绿化整体水平均高于市区，绿化率达到40在上南已不算是高的。两年内，政府还将规划在川杨河以南，外环线以北，济阳路以西，黄浦江以东的范围内植树造林，一个壮阔达760万平方M的国家生态公园即将展现。周边房地产开发也将进一步借重生态效应，实现“绿色生活”、“生态居住”。 生活设施的配套较为完备。上南路上拥有易初莲花超市、家得乐大卖场、宝丰市场等大型购物中心；区域内有杨思幼儿园、三林小学、上南中学、

4、清流中学、杨思高级中学、三林中学、第二工业大学等各种教育场所，让下一代受到良好的系统教育；上南医院、浦南医院、上钢地段医院及各级地区卫生院组成医疗保障网络，确保居民的健康；其他通讯、邮电、银行金融等居住生活设施完备，生活的便利不亚于市区。良好的配套使上南路沿线的生活形态趋于理想，带动了周边房地产开发向优质化、品质化迈进，市场呈现出以下特点：档次提升，价格上扬，增值潜力大。 2. 上南房市 上南地区与卢湾、徐汇仅一江之隔，浦西房地产市场的热力影响至深。随着这两区特别是卢湾区土地供应日益萎缩，房价上涨，市场发展的后劲已显不足，上南地区的“后院”和“延伸”作用开始显现。卢浦大桥建成后，上南与浦西的联

5、系进一步加强，市场趋向融合，上南居住概念面临着一次时代性的飞跃。 该地区两年前开始出现一些小型楼盘，大多针对的对象是当地居民及原南市、卢湾的动迁户，价格低廉，规模小且总体档次不高。近年来，该地区大片土地的开发呈热火朝天之势，大型楼盘不断涌现。该地区已俨然成为一块新兴的“居住热土”，平均价格也比两年前翻了一倍有余。在建的卢浦大桥和规划中的轨道交通支持了市场信心，价格还有不断抬升之势。目前，上南地区仍有大片土地可供开发，随着市场认知的不断提高，市场发展的后劲十分充足。楼盘人气足，销售业绩名列前茅。该地区人流量集中，新兴住宅区的态势已悄然形成。关注该地区的人越来越多，看房的人也越来越多。整个市场的成

6、交量在浦东地区位列前茅。2001年9月份，该地区上市量达514万平方M，进至浦东新区第一。 A. 从产品设计来看：上南地区楼盘大多以多层建筑为主，前阶段小高层也渐渐兴起，甚至出现了部分联体别墅。近两年诞生的新建楼盘，在外观和内外在品质上都有了极大的进步。楼盘朝着多样化的方向发展，在许多方面，已彻底打破了“价低质次”的认识，而向着“价低质优”迈进。面积控制合理，房屋总价受欢迎。该地区楼盘的房型面积控制非常合理，明显表现出“工薪购房、实惠居住”的特性。一房的面积在60平方M左右，两房的面积在80100平M，三房的面积在100120平M，复式房大多在140150平M左右，这样的面积控制使得销售总价得

7、以控制在40万元左右，其中2030万元的房价特别受欢迎，大大方便了有一定经济基础的工薪阶层购房。 B. 从销售情况来看：作为西南楼市的典范，上南地区2001年秋季个别楼盘单价一度突破5000元平方M大关，有效提升了市场形象并随之拓展了昌里、杨思、三林地区楼盘的上升空间。值得一提的是在这片仅占浦东16大小的土地上，2001-2002年度新上市楼盘22个，占该地区上市楼盘总量的二分之一，累计预销售额达到了浦东市场份额的四分之一。 据浦东房地产交易中心统计显示，2001-2002年度上南地区楼盘在浦东新区预售面积前二十名中占据了个位置。与此同时，新开楼盘的价格和档次也不断提升，预售均价的涨幅高于其它

8、地区，平均每平方M达到600元。目前上南区域楼市价格以川杨河以北上南新村地区略高，在45005800元/平方M之间，平均成交价格在5000元/平方M以上。但是这个区域由于土地供应问题，开发空间不足，未来价格将继续保持在5000元/平方M以上，可能略有上扬，但空间不大；上南新村以南、川杨河两岸四面目前的开发热点，各大中型工程4000之间，平均成交价在M平方/元45003500基本上集中于此。目前价格在元/平方M以上。未来两三年中有可能向5000元/平方M这个平均线冲击，但要看川杨河以南后续工程的供应量。 C. 从楼盘规模方面来看：不完全统计：这个区域前阶段销售的2万平方M以上的工程有上南花城、博

9、爱家园、兴荣家园、昌里花园三期、恒大华城、岭南苑二 期，中星云庭、锦绣华城等，其中不乏10万平方M以上的大型工程。浦东新区 2002年以来的销售排名，上南地区表现相当抢眼，以4月份为例，前10名中上南地区占了3席，分别是上南花城、博爱家园、锦绣华城，其中前两者分别名列第一、二名。 D. 从市政方面来看：上南地区房地产市场的增长，最大的带动因素，是目前正在热火朝天施工的卢浦大桥。大桥如果2003年顺利通车的话，从耀华路、济阳路上桥走鲁班路、重庆南路高架，到市中心只有1015分钟的车程。另外，生活配套、生态环境的完善化更是其价格稳步上扬的催化剂，从城市规划的角度看，上南地区是居住区的最佳地段。上南

10、地区有上钢三厂、浦东钢铁公司、耀华玻璃厂等重工业企业，未来将会搬迁。另外，上南新村是上海较早的经过认真规划的大规模的成熟的居住区域。消费者对这个区域接受和认可的程度很高。上南地区的配套改造也正在逐步展开。房地产开放商已经纷纷看到了这个地区的前景，高品质的新工程、大工程在这个地区不断涌现。 E. 从板块分割方面来看： 上“上南”板块：位于川杨河以北。是整个上南路沿线最 早开发的板块。卢浦大桥建成后，这里将是“大桥脚下”的前沿阵地，正如当初的塘桥和罗山地区一样，升值潜力和移民效益最为显著。板块内拥有众多的居民新村，人气鼎沸、商业发达，昌里路商业街有浦东的“南京路”之称，科教文卫配套也最为齐全。目前

11、，板块内楼盘价格已上升到了5000元以上，许多楼盘都曾名列全市或浦东新区的荣誉榜位。 中“上南”板块：川杨河以南，海阳路周边。大桥和生态公园建设将直接提升这 里的居住品质。除海阳新村外，这里大都是近2、3年内建起的新型商品房，“鸟与花乡上南山水苑”曾是这里的标志性楼盘，现已售罄。体现浓郁欧风的“日月新殿”以其开发商良好的品牌效应、物业的均好性和优越的性价比正赢得市场的好评。板块内楼盘价格在32004500元之间，均价在3300元左右。板块内有家得利大卖场，农工商超市等一系列生活配套，782路公交车直通淮海路，生活、出行都很便当。 下“上南”板块：主要指三林、凌兆一带。板块内集聚了大量动迁人口，

12、生活基 础设施完善。三林地区是浦东新区重点建设的“现代居住区”，市场建设已经起步，房地产开发正在由安居型向康居型转变。板块内楼盘现时价格水平已突破了3500元，均价在27003000元左右。由于地域空间大，建设速度快，定位较高，居住和投资价值都十分可观，前景看好。 产品地价比的分析 ?2 /m楼盘均价为7500元陆家嘴金融贸易区： 2 / m6000元陆家嘴北部住宅区（锦绣路以北，东方路以东）：楼盘均价为 2 元5500/ m陆家嘴南部住宅区（浦电路以南，杨高南路以西）：楼盘均价为 2 元/ m花木地区（绵绣路以南与内环高架所围部分）：楼盘均价为5000 2 / m3700上南、六里地区：楼盘

13、均价为元 2 / m楼盘均价位3900元张江、金桥开发区： 我们比较一下浦东各大板块的价格，不难发现上南、六里地区的价格处于最低档次，其关键原因在于： ? 历史问题：低层次、动迁基地的印象使购房客户对其认知度不高 ? 交通问题：市政府、区政府以及有关部门由与规划、资金、成本等不是理由的理由导致交通跟不上区域内日益膨胀的人口。 ? 配套问题：当然因为交通的不便使得很多配套无法深入社区。 但根据区域的位置现状来讲它仅次于陆家嘴金融贸易区： ? 首先离浦西（卢湾、徐汇）高档生活区都相当的近，几乎接近陆家嘴与人民广场的距离； ? 其次区域含有滨江概念。纵观黄浦江沿线房地产价格的走势以浦江为中心向四围逐

14、降，价格基本从USD2000递减。 因此，可以这样讲该区位楼盘价格在大环境彻底完善的态势下弹升空间相当 高，也就是说目前情况下区域的地价比（地段价值，和产品价格的比）最高。 ? 申博成功带来市场机遇 2010年世博会 2010年世博会，上南地区位于世博会主会馆规划选址的范围。在年的准备期内，市政府将投入大量的人力、物力进行场馆规划和道路建设。目前，市有关部门已明确表示，选址内正在建造的工程要提升档次，使其符合申办世博的要求，与之相呼应的物业档次也不断提升。目前，被纳入世博会规划选址范围的楼盘有上南花城、新世纪花园、中星雪野家园和中星云庭等工程。这些楼 盘正在提高小区的建设规范，这也在很大程度上

15、刺激了上南楼盘的旺销局面。 ? 市政配套的地段附加值 3. 近期市政规划对上南楼市的利好 轨道交通L4线： 浦东L4线是上海“十五”期间计划建设200公里轨道交通网络的重要组成部分之一，它北起外高桥，南至三林地区，沿线串连了外高桥保税区、金桥出口加工区和陆家嘴金融贸易区，全长约35公里，其中地下线8.5公里，地面线26.5公里，全程设站30座，并于2005年建成。 卢浦大桥： 被誉为世界第一钢拱桥的上海卢浦大桥主桥跨江550M，联通卢湾区和浦东上南的卢浦大桥将于明年建成通车，届时将和打浦路隧道、轨道M8线、轨道交通L4线、中环线形成立体网络交通系统。 轨道交通M8线：（成山路开鲁路） 又称上海

16、市轨道交通杨浦线，从新江湾城至浦东三林全长32公里的地铁M8线，作为全市十五规划中轨道交通线重要工程之一，日前已自北向南开工建设。他将联通地铁2号线、地铁1号线、明珠线使浦东西南的居民除性更方便。 中环线： 为缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间，上海将建设一条中环线，整个技术方案计划在2005年完成，届时，上海中心城区的交通状况将得到显著改善。将要建设的中环线是一条快速通道，主要是为了分流内环线的车流量。中环南道(浦西段)则为上中路一段，并通过上中路越江隧道与中环线浦东段相连。 除上述所讲到与本案切切相关的市政建设，同步进行的还有轨道M5、M7线以及多条高速公路线。经过整合的交通

17、网络当地居民来往市中心及各级交通枢纽仅十余分钟，借此提高区域的认知度 ? 区域三级市场的利弊 ? 本案及周边区域房价的上升空间 ? 竞争个案罗列 所谓典型参考个案的规范是由这些楼盘的基本元素所决定的，其中地理位置、楼盘规模、上市时间将是尤为关键的。 博爱家园?景苑 发展商 上海南博房产有限公司 上海中房设计院 建筑设计2002-3-7 开盘时间 现场售楼处：东明路355弄地址 1号 1.63 容积率100000 总建筑面积 平方M 3600- 4810元 单价/平方M 45% 绿化率二房 89.8111.6平方M 110.8三房 144平方M 89%左右（多层）、得房率 82%左右（小高层）

18、2003/5 交屋时间0.90元/平方M/月（多层）、物业经管费 1.35元/平方M/月（小高层） 配套：融汇昌里、上南两大成熟社区之便利，3000平方MVIP会所，近200个车位、寓所、幼托、方圆10余所中小学铸就完整人生。环境：水简述 景、花木、园林、亭、桥、楼、台，用一切触觉架构完整生活空间；交通：南浦大桥、卢浦大桥左右逢源，大桥一线、980、572等15余条公交线路纵横沪上，更有M8、M5、M7、R3、L4等从多轨道远景规划。 上南花城一期（金玉良园） 发展商 上南集团.上海浦东上南房产有限公司 上海城乡设计院 建筑设计 2001-9-14 开盘时间浦东新区耀华路85号；分售楼处：浦东

19、新区上南路地址 388号 M 平方129500 地块面积总建筑面积 230000平方M 由25幢高层、小高层、多层现代风格住宅组成。社区形态 42006800元/单价 平方M 52% 绿化率84二房 113.平方M 117.5三房 154平方M 75% 得房率 2002/8 交屋时间 多层：0.95元/平方M/月；小高层：1.4元/平方M/物业经管费 月 入选申办世博会的前期大规划中，上南集团继上南花苑后又一钜作。公园、超市、邮局、银行、医院、菜场近在咫尺，全方位收纳繁华生活。新时代小学、上南中学、雪野中学、清流中学，好学区是父母送给子女的无价之宝。出门右是打浦路隧道约50M，左为周江线轮渡约

20、1公里，北邻卢浦大桥（在建中）约1公里。82、83、 简述84、574、576、781隧道一线、二线、七线等几十条公交线路。园区退离马路人行道50M，遍植高大香樟、百年金桂、营造生态环境，拒绝噪音与繁尘。完善的住宅智能化网络系统，享受信息时代的高新科技成果。小区拥有大型地下车库， 余个。1000轿车车位达到 兴荣家园发展商 上海兴荣房地产发展有限公司 煤炭部济南设计研究院 建筑设计 2001-12-14 开盘时间 接待处地址：浦三路 858弄/昌里东路口 地址16152地块面积 平方M 57109平方M 总建筑面积 层3幢18由五幢板式住宅及商业用房所组成，两幢14层的小高层和 社区形态 的高

21、层形成了灵活多样的建筑群体。M 元/单价 平方3578439835% 绿化率 M 113.08平方98.8二房 M 平方 三房134.08152.1378% 得房率 2002/12 交屋时间 月 M/1.35元物业经管费/平方周边生活配套齐全，医院、学校、邮局、银行、超市等一应俱全，能满足人们日常生活所需。楼盘地处成熟社区，拥有便利的交通网络，多条 简述980715780786572公交线路，如路、隧道一线、路、路、路、771路、路、徐川线等，距打浦路隧道约数公里，这一切都为业主的上下班及出行提供了方便，这是较为理想的居住之地。小区内有多处集中绿地，以供人们休闲、散步、晨练之用。在小区的西北角

22、还有一块专供老人和儿童活动的区域。小区内设置地下车库和地上车位。 昌里花园三期（现代印象） 发展商 上海市城市建设综合开发有限公司 煤炭部济南设计研究院 建筑设计 2001-09-26 开盘时间浦东云台路179地址 号（好又多大卖场旁） 10万平方M 总建筑面积 幢18层板式小高层组成。小区由 社区形态 10M 平方/4200-5200元单价 50% 绿化率M 102二房 平方M 112.1-155平方 三房M 165-225平方其它83% 得房率2002/12 交屋时间物业经管费 1.2元/平方M/月 昌里花园三期采用雨水收集和中水回用技术，使用太阳能等清洁能源，全新科技环保型建材设施，七重

23、安保系统，可视对讲红外线监控，现代智能打造昌里路上的现代名门。位于浦东新区成熟地段的昌里生活区，拥有好又多大卖场、家得利、麦当劳、大食代、上南中学、浦南医院、浦东游泳馆等各种生活、娱乐、医疗、文化设施。打浦隧道、南浦大桥、简述 在建中的卢浦大桥和规划中的轨道M8线。公交线路四通八达，隧道一线、隧道二线、大桥二线、572、638、980等多达十余条线路。在较高绿化率的配合下，修建中心人工湖，并围绕湖区设置观景平台、亲水平台等，使之成为小区的公共交流场所和休闲空间。针对不同人的生活特性，“现代映象”提供了十余种房型可供选择。 锦绣华城一期 发展商 上海浦华房地产有限公司 投资组合：大华集团&复地集

24、团 加拿大K.F.STONE 国际建筑师事务所 规划设计2002-04-25 开盘时间 世纪大道1183号 售楼中心：锦绣路3218号 地址3300000平方M 地块面积 （总） 45总建筑面积 万平方 M 多层小高层为主的 社区形态单价 3500-4500元/平方M 60% 绿化率 87.81-107.7平方二房 M 112.83-135.52 三房平方M 160平方M其它 81% 得房率 2003/4 交屋时间0.80物业经管费元/平方M/月（多层），1.50元/平方M/月（高层） 万方。大华锦绣华城位于杨高路以东，博文路以整体规划面积逾330线将从园区穿过，、7#南，锦绣路以西，川杨河以

25、北。规划中地铁5#万平20加拿大KFS国际建筑师事务独造泛公园、泛会所的理念，有逾 简述万平方为滨川杨河休闲2M的中央森林公园、3万平方主题公园、M方绿地形成整个地块中的一级绿色骨架。同时在配套型对落后的六里地 欧洲街。200M区斥资引进乐购大卖场，同时还有与大卖场形成互补的 中星云庭 发展商 上海云城房地产有限公司2002-04-11 开盘时间地址 德州路60弄 53000平方总建筑面积 M 由六幢板式住宅及商业用房所组成，两幢14层的小高层和1幢18层以 社区形态 及多层组合的建筑群体。 3128- 4400元/ 平方M 单价35% 绿化率 97.41-99.41 平方M 二房106.49

26、-138.88三房 平方M 138.61-180.32平方其它 M 83% 得房率 2003/5交屋时间 、二期2003/10 1元物业经管费 /平方M/月 周边拥有上南、蔓趣公园。5.5M超大客厅开间，4.2M超大卧室开间，8000平方M绿地，100M超长中庭景观。卢浦大桥、地铁M8号线、打浦路隧道全面提升区域品质。地处昌里、上南两大成熟社区，生活设施齐全。简述 电子对讲、周界红外线系统等立体守护。782、大桥一线、隧二、576、 等二十余条公交线路环绕。83 二、 浦东房地产版块综述 2002年是浦东开放的第十二年，在这十二年里，浦东新区的国民经济保持着快速、健康发展的态势。房地产业已逐步

27、成为浦东经济发展的支柱产业。根据调查的上百个楼盘，经分析比较后可看出，浦东商品房市场呈现明显的价格分区，其价格按到陆家嘴金融中心的距离呈递减趋势，按照楼盘集中情况和价格高低，可将浦东新区分成以下6个区域： 1、陆家嘴金融中心（浦电路以北，东方路以西） 2，是浦东的高级住宅区。该区域是浦东新区的核心/m此区域住宅均价为 7500元地带，早在开发之初，市政府就对其进行了重点规划，这里汇集了国内外众多金融机构，交通便利，各种生活、娱乐设施齐全，且与黄浦区商业中心隔江相望，所以该地区是浦东最成熟的地段。 该地区楼盘是以仁恒滨江园、菊园等为代表的高品质内销房以及一些受东南亚金融危机影响而转为内销的全装修

28、外销房为主。建筑形式多为高层，房型以三房二厅、2。其客户来源以在陆家嘴办公的外企高级白160 m130四房二厅为主，面积一般为领、海外归国人士及私企老板为主。 2，属于浦东的中高档住宅区 元/ m该区域背依浦东中央公该区域楼盘均价为6000园，东连内环高架及杨浦大桥，西望陆家嘴金融中心，内有源深体育中心，道路东西贯通，交通便利，公建配套设施齐全，是一个较为成熟的区域性都市中心。随着地铁2号线的通成通车，使该地区物业有了一个较大的升值空间。 该区域内楼盘以小高层为主，但部分楼盘采取了混合开发的模式，如：陆家嘴花园、天安花园、金露苑等。房型上，该区域以三房二厅为主，面积一般在120到150平方M之

29、间。其客户来源以外企高级白领、浦东本地居民，也有部分来自于杨浦、虹口的居民在此安家，另有部分外省市来沪老板在此购房。 该地区楼盘均价为5500元/ m2，属于浦东的中档楼盘。 该区域紧靠内环高架和南浦大桥，浦东的主干道之一浦东南路横穿其间，使其交通便利，另外，易初莲花、仁济医院、浦东儿童医学中心等公建配套设施点缀其中，使之成为一个较为成熟的地区。该地区的楼盘以混合开发为主，多层、小高层均有。如贵龙苑、宏润公2。其客户来源以浦东160 m寓等。房型仍为大房型，以三房二厅为主，面积为130本地居民、外企白领及部分南市居民为主。 2，属于浦东的中档楼盘。该区域虽在内环线以内，/ m该地区楼盘均价为5000元但交通并