前期物业期间建设单位是否有权更换物业服务企业

1、窗体顶端前期物业期间建设单位是否有权更换物业服务企业案情简介：2008年8月，上海某物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）与上 海某房地产发展有限公司（以下统称“开发商”）签订前期物业服务合同 约定由该物业公司为上海市浦东新区某小区提供为期两年的物业服务，后开 发商决定不再续约，开发商将另行选聘物业服务企业接管该楼盘。开发商的 行为遭到业主的极力反对，最终更换物业管理未能成功。本案的主要争议焦 点是建设单位是否有权在前期物业期间更换物业服务企业，针对本焦点，笔 者将在下文中具体予以阐述。一、前期物业服务期间建设单位是否有权解聘物业服务企业讨论建设单位是否有权在前期物业期间解聘物业服务企业，也

2、就是讨论 建设单位在前期物业期间是否有对物业服务企业享有单方解除权。当事人单 方解除合同的方式主要有两种，一种是法定解除，另一种是约定解除。法定 解除是指合同成立之后，没有履行或没有完全履行完毕之前，当事人一方通 过行使法定解除权而使合同效力消灭的行为。约定解除是指当事人双方在合 同中约定，在合同成立之后，没有履行或没有完全履行完毕之前，由当事人 一方在某种解除合同的条件成就时享有解除权， 并可以通过行使合同解除权, 使合同关系消灭。本案中不涉及法定解除合同的相关规定。具体到前期物业 服务合同，如果建设单位与物业服务企业在合同中约定了解除条款，守约方 有权根据合同的约定要求与违约方解除合同，并

3、根据合同的约定追究违约方 的违约责任。本案中，开发商与物业公司签订的前期物业服务合同第二十二条约 定：“经全体业主所持投票权（按首次业主大会会议的投票权计算规定确定） 2/3以上通过解除本合同的，甲方应当解除合同。”前期物业服务合同 第十八条、二十二条的约定属于解除合同的条件， 根据业主提供的证据材料,不能证明开发商在提供物业服务的过程中的管理服务达不到合同约定的服务 内同和标准，某小区也没有出现二分之一以上业主（本案合同中约定的“三 分之二以上是基于2007年物权法之前物业管理条例的规定，现物 权法规定应当是二分之一）不满意开发商提供的物业服务的情形。因此， 合同约定的解除条件未成就，建设单

4、位不享有合同的解除权。从理论角度来说，建设单位在前期物业期间能否解除合同关键要看其是 否拥有解除权。学界观点基本认为，前期物业服务合同虽是双方签订的，但 物业服务企业对建设单位是受托人的身份完全明知，业主才是物业的实际享 用者和义务承担者，这是一种商业惯例，因此，物业服务合同是一种特殊的 委托合同关系，不能简单的适用合同法中关于委托合同的一般性规定。例如,委托合同的双方当事人可以随时解除委托合同，而物业服务合同的解除需要 有严格的条件，对此，物权法第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企 业或者其他管理人由业主共同决定。但是，如果建设单位在预售或者出售房 屋时便在合同中明确约定业主授权开发商代为解

5、聘物业服务企业，建设单位 经全体业主授权有权代理全体业主行使解聘物业服务企业的权利，则开发商 在前期物业服务期内根据合同约定作出单方解除合同的决定是不存在问题 的，但是本案中，开发商与业主签订有房屋预售合同并没有业主这方面的授 权，仅凭开发商与物业管理公司的前期物业管理服务合同来行使所谓的 解除权是难以得到法律上的支持的。二、前期物业服务期间建设单位是否有权选聘物业服务企业本案中，开发商与物业公司在前期物业服务合同第三十一条约定：“本合同期限届满前两个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本 合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后继续 履行合同，甲方应在此期间聘请新的物业管理企业。”某小区的业主在本案 中的诉讼请求就是针对前期物业服务合同中的第二十二条、第三一条 约定提起的，业主认为这两条约定限制了业主选聘物业服务企业的权利，是 对业主合法权利的剥夺，属于违