物业公司制度程序高层综合楼的物业管理

1、高层综合楼的物业管理高层楼宇的出现 ,是人类有效利用土地资源的结果。近年来,各种用途的高层楼宇在全国各地迅速崛起 ,与此同时 ,高层楼宇的物业管理问题也不容忽视地摆在了人们眼前。中国当前 许多高层楼宇多为出租出售混合 ,具有多种功能的综合楼 ,以下我将就高层综合楼楼宇的物业 管理问题来谈一谈。一、高层综合楼的物业管理特点1、高层综合高度大、层数多 ,功能复杂 ,人口稠密 ,物业管理任务较为艰巨。高层综合楼 宇多包括停车场、商业、餐饮、娱乐健身场所、写字楼、酒店、公寓、常住流动人口极多。 要管理好高层综合楼 ,确保大楼各部分正常运作 ,确保物业和楼内居民的生命财产安全,任务十分艰巨。2、高层综合

2、楼设备多、结构复杂、管理起点高,对物业管理队伍的素质要求较高。高层综合楼一般设有中央空调系统、上水排水、排污系统、高低压供电系统,煤气供应系统、电梯系统 ,有些较为高级的、现代化程度较高的大楼还设有楼宇自动化系统,通信自动化系统、办公、保安、消防自动化系统。物业管理公司需要建立一支素质较高的专业人员管理队伍 运用先进的管理手段、 方法 ,对大楼各系统进行维护、 保养和管理 ,保证这些系统的正常运转。 高层综合楼能源、动力消耗大 ,管理服务人员多 ,管理成本高 ,收取的物业管理费也高。二、高层综合楼物业管理的原则1、早期介入原则早期介入的作用有三 :一是熟悉物业情况；二是参于大楼的工程管理；三是

3、可提出整改 意见。2、统一管理原则首先 ,大楼是一个整体 ,各系统都是为整个大楼服务的,多头管理势必影响大楼整体的正常运行；其次 ,多头管理易造成职责不清 ,使出现的问题和故障无法及时解决；第三,多头管理会造成管理死角。因此 ,高层综合楼应坚持统一管理。3、收费合理原则。 这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。 不论如何 ,物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。4、依法管理原则。物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原 则。5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。物业管理要通过科学管理、良好的服 务、优美的环境、合理的收费 ,树立自身的良好

4、形象 ,增强知名度 ,赢得用户和住户的信任。6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。高层综合楼内有许多不同性质的住户 和用户 ,各户所需的服务也不尽相同。因此物业管理不仅要做好供电、供水、供住、用户需 要做好专项服务与特约服务 ,为用户、住户提供最大的方便。三、高层综合楼物业管理的内容1、房屋建筑主体应有的维修管理。 物业管理应定期掌握房屋的基本情况 ,对大楼的楼面、 楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理,使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户、用户的房屋装修进行严格的监督管理,使大楼不因装修而影响寿命和危及他人安全。维持大楼价值 ,创造增值潜力。2、大楼各系统设备设施的管理。 物业管理人

5、员要经常对大楼的供电供水及排水、 电梯、 消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查,发现问题 ,及时处理 ,保证设备完好的运行状态。3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责大楼各房屋以及公共场所的清洁和保洁 工作 ,保持公共部位不被占用 ,垃圾日产日清。4、绿化管理。 绿化人员应对大楼周围及内部的花草树木和景点进行养护和管理,为用户、住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。5、停车场、车辆及交通管理。管理人员要对用户、租户以及外来人员的车辆进行管理 保证停车场的车辆停放整齐、管理有序,保证车辆安全。6、消防及治安管理。保安人员对大楼及其范围内进行全天候保安值勤,设立固定保安岗位和流动巡逻岗。

6、确保用户、住户人身财产安全。监控系统要保证 24 小时值班监控。做好 消防器材的维护 ,对违法违纪行为要及时处理。7、收费管理。 要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准,及时、定期收取租金及管理费用 ,并接受用户、住户监督。8、全方位服务。物业管理应对用户、住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务 使用户、住户更为舒适便利。可开设常规性服务,如:机车船票代办、办设储蓄所等；委托性服务 ,如 :代住户、用户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、雇佣保姆等；经营性服务 如: 开设餐饮、娱乐场所、开设健身房等。并根据用户、住户需要,提供特约服务。四、当前高层综合楼物业管理需要注意的

7、问题1、产权问题 建成的楼房分层、分套或分间出售后,就把整个大楼划分为大小不同的多个产权,从而出现了以下的特征 :一是产权“私”有和楼宇结构的不可分割。高层大楼的单个产权证书,能真正体现私有份额的主要是建筑平方米 ,而分解为单个构件时其产权属性就被淡化。如某一业主的 地板可能是另一业主的天花板 ,一堵墙可能为两位业主共有等。二是共有部分只能在价值上 分割而难以在实物上分割。因此物业管理公司须协调好各业主的关系,并完善该类法规。2、消防问题 高层综合楼的消防问题较为严重 ,因为 ,一是通道单一 ,易被堵塞。特别是消防通道 ,一般只有集 中的几个 ,有被占用或被擅自增设铁栅门 ,增大了灾害疏散的难

8、度。二是,电梯井具有抽风效应。高楼原本招风 ,再加象烟囱一样的井道就更有助于火势蔓延。其三是易燃的装饰材料,只追求美观舒适 ,而轻视饰材的防火性能系统。四是外部救灾困难。目前其中许多问题尚待解 决。可行措施有 :一是必须建立严密规范的消防责任制。落实任务、明确责任。二是消防人 员须熟悉消防设备设施的部位和性能。 对各种消防用具及报警系统须经常检查、 试验、保养、 检修和维护 ,使其处于良好的使用状态。三是消防通道不得占用,须畅通无阻。四是对用户住户进行消防知识宣传教育 ,使其掌握消防器材的使用方法。3、治安问题 高层综合楼由于具有较多的公共区域,任何人都可借故在这些公区区域滞留,而业主并不十分关心这些区域的使用。特别是用户、住户中许多“鸡犬之声相闻、老死不相住来”,互不关照,给大楼安全带来不利影响。针对这些情况,保安部门更需不断加强完善保安工作。一是必须掌握大楼各用户、住户的基本人员情况 ,掌握楼内重点要案部位 ,可装监视器。二是定期检 查楼内安全设施 ,对监控设施经常进行维修、保养、监控室要 24 小时有人监控。三是对停车 场、电梯间、通风口等部位要做到安全防范。四是对大楼实行巡逻制度,特别是