浅析房屋买卖合同纠纷

1、浅析房屋买卖合同纠纷 伴随大力构建社会主义和谐社会，我国物质文明和精神文明的发展均取得了前所未有的进步，中国特色社会主义市场经济健康有序发展，在提高人民物质生活水平的同时，也丰富了群众的精神文化生活，全民素质得到了极大提升。近年来，房地产市场持续升温，在大中城市房屋价格普遍上涨的同时，有些地方房市出现供不应求的情况。在高房价的背后，房屋买卖合同纠纷逐渐增多，滋生社会矛盾。伴随人民群众的维权意识不断增强，加之诉讼成本的相对低廉，更多的当事人选择通过司法途径来解决矛盾，2007年1月到2008年12月，我院立案的房屋买卖合同案件共23件；2009年1月到2010年12月共立案212件；2011年1

2、月到2012年12月共立案111件。 房屋买卖主体法律关系有三种表现形式，即个人对个人、个人对法人和法人对法人。本次调研对象主要是针对个人与个人这一法律主体关系。个人之间的房屋买卖由于个体之间法律知识的欠缺和差异，在双方签订的房屋买卖合同中，有的表现为形式不规范；有的表现为权利义务不明确；也有应当签订书面合同而未签订合同的情况发生。很多当事人基于社会信用关系而发生买卖行为，但并未及时办理房屋产权过户手续，由于房屋市价的突增等其他原因，出卖方便起诉要求确认合同无效，这既不能为法律所支持，也违背了诚实信用原则，扰乱房屋市场交易秩序。根据物权法第九条之规定，这时买方不能请求确认房屋所有权，而只能诉求

3、合同有效。结果无疑，双方之间签订的房屋买卖合同有效，合同应继续履行。 一、 案例实举 下文实举四个不同类型的房屋买卖合同纠纷案例，均是在房屋买卖行为实际发生但并未办理产权转移登记的情况下提起的诉讼。 （一） 房屋共有人不知情 成某与王某系夫妻关系，成某是李某姨父，李某母亲与王某系姐妹关系。王某、成某在甲工作并居住在甲市区。成某于2000年继承了父母位于乙市武庙街45号计建筑面积18.41平方米的木结构房屋一间。2005年成某要将乙市武庙街45号木结构房屋一间予以出售给李某。李某于同年7月29日到王某、成某的甲家中商谈购房事宜，双方约定售房总价为30,000元，李某付清房款后其房屋产权就不属于成

4、某。当日，李某向成某交付购房款30,000元，成某亦向李某书立了收款收据代售房协议，同时成某将该房屋连同物权证书一同向李某交付。此后，李某对该房屋实际进行占有使用并得到收益；该房屋至今未办理产权登记过户手续。法院认为，号的木结构房屋45日将乙市武庙街29月7年2005成某于出售给李某并书立收房款收据，成某将房屋出售给李某，是其自愿且意思表示真实，李某亦及时将全部购房款交付给了成某，成某也将房屋及物权证书交付给了李某，李某对该房屋已实际占有使用，故成某与李某之间建立的房屋买卖协议应属有效。成某将争议房屋出售给李某时，虽无直接证据证明王某表示同意，但王某与成某作为在一起共同生活的夫妻近7年时间未对

5、争议房屋行使其共有财产权利的职能，说明王某事后同意或默许成某处分共有财产的行为。因此王某称在2012年夏天才得知成某将共有财产处分的事实有悖常情，对其诉称不予采信。故王某要求确认成某与李某之间建立的房屋买卖协议无效及返还房屋租金的诉讼请求，不予支持。 （二）非真实意思表示 李某、唐某某系夫妻关系，任某某、张某系夫妻关系。1995年4月1日唐某某与张某签订了房屋买卖协议书：“卖方：任某某、张某，买方：李某、唐某某，卖方在某市胜利路84号29号一室一厅建筑面积32.8平方米卖给唐某某，1995年4月1日唐某某已将房屋折价壹万贰仟伍佰元(12500元)全部付给任某某，从今以后，不论房价上浮、下降买卖

6、双方都不存在房屋价格问题。该协议上有唐某某和张某的签名。李某、唐某某签订房屋买卖协议后，搬进了该房屋居住使用。2011年12月起李某、唐某某将该房屋出租给他人使用。事后任某某、张某将该房屋二证及任某某、张某的身份证复印件交给李某、唐某某。2013年2月21日某市房管局向任某某补发了房产证。诉讼中李某、唐某某向法院申请财产保全，查封了本案争议的位于某市胜利路84号3单元3层29号房屋。法院认为：本案争议焦点是房屋买卖协议是否有效。1995年4月1日唐某某与张某签订的房屋买卖协议书，该协议书对房屋位置、价款及支付、以及房价涨跌的风险、办证费用都作了明确约定，虽然张某辩称对该协议内容不清楚，是李某、

7、唐某某欺骗自己所签，并非自己的真实意思表示，但未向法庭提交相应的证据证实，故对张某的辩称理由本院不予采信。虽然该协议任某某未签字，但从卖房到现在已近十八年，且任某某在取得房屋产权证后将房产证、土地使用证交给李某、唐某某，应视为对妻子张某行为的追认。李某、唐某某已按协议内容支付了全部房款，且已实际使用，任某某、张某有义务向李某、唐某某交付标的物，并转移标的物所有权，故任某某、张某有义务协助李某、唐某某办理产权证书。 （三）合同形式不规范 何某、高某某与张某某、徐某系亲戚关系。2000年3月，张某某经与何某协商将自己修建的位于某县相如镇文君路74号的房屋卖给何某，何某于2000年3月17日给张某某

8、预交了购房款10,000元，张某某在收条上注明“何某购张某某文君路2/元360.00，单价173.8m靠酒厂住房第四楼壹层，面积大约平方，先预交壹万元。收款人张某某，2000年3月17日”；2000年12月21日，张某某之女在何某之父处收房屋款50,000元；2001年3月20日张某某又在何某处收门面预交款，该收条上注明：“今收何某购门面预交款五万元正（50,000.00元）收款人：张某某，2001年3月20日”；2001年6月13日、2002年4月12日、2002年8月5日高某某分三次通过建设银行汇入张某某在农业银行账户共计60,000元（每次2万元），张某某在汇款时间为2001年6月13日

9、和2002年4月12日的中国建设银行电汇凭证的回单上分别批注“此款查清后，如属实，张某某退还，2011.9.30”；2003年1月22日张某某又向何某出具收条，收条上注明：“今收到何某购房款伍万元正（50,000.00），收款人张某某，2003年1月22日”；2003年5月13日，何某存入张某某在农业银行开设卡号为1038321111XXXX23791账户内人民币50,000元；2006年10月12日，何某存入张某某在农业银行开设卡号为95599804610XXXX7110账户人民币20,000元，以上共计29万元。2001年2月12日何某、高某某在此地址上登记了有线电视户头，其家人也搬入购买

10、的住房内居住，并相继登记了水、电、天然气户头，并将何某、高某某及其家人的户口住址登记为某县文君路74号。张某某亲笔书写了便条一张，该便条由何某、高某某持有，具体内容为“住房：22270,000.002,500108m元，门市：350=62,400.00178.3m元，合计332,400.00元，实收：32万，欠：1.7万”。该房屋因一直未办理土地使用权证，故张某某、许菊芳也一直未给何某、高某某办理房屋登记手续。2010年7月20日，张某某办好整幢房屋的土地使用权证后，何某夫妻要求张某某办理房屋产权手续，但张某某以房屋并没有出售给何某夫妇，便条只是自己闲来无事写的，便条格式和房屋买卖合同格式不一

11、致，并不能证明双方签订了房屋买卖合同，要求何某、高某某退还房屋。双方协商未果，何某、高某某遂起诉来院。法院认为：何某与张某某之间虽然未就买卖位于某县相如镇文君路74号门面及第四层住房签订正式书面合同，但从被告张某某所书写的收条“何某购黄吉中环城路靠酒厂住房第四楼一层，面积大约2，单价360.00元平方，先预交壹万元，收款人张某某，173.8m2000年3月17日”来看，该收条具备了买卖合同条款的主要内容，载明了房屋的位置、面积、单价，张某某收取了何某交纳的购房款10,000.00元，且何某、高某某现已实际入住该房屋，双方是以行为在实际履行房屋买卖合同。由于该便条涉及住房和门面的面积、单价、总价

12、，且对房款给付情况也作了结算，结合张某某向何某、高某某出具的收取购房款的收条及何某、高某某向张某某的银行账户存款，张某某当时没有拒绝，事后没有主动退还，均证明了双方都在履行住房及门面买卖合同。在无相反证据的情况下，何某、高某某作为便条应推定凭证持有人为合法债权人。持有该债权凭证，的持有人，张某某作为标的物的出卖人，交付标的物是其主要义务。 （四）非买卖而是租赁关系 张某与孙某某系夫妻关系，袁某某自2003年7月开始承租了二被告位于某市大西街安居工程27号楼2号门面房。2004年3月2日张某取得了上述门面房的房屋产权证，2006年2月20日，二被告在民政部门协议离婚，离婚协议未涉及上述门面房分割

13、，2007年6月29日二被告复婚。2009年6月18日，张某给袁某某出具了收条：“今收到袁某某购买张某大西街2号门市(建筑面积41.3平方米，双方自愿协议为壹拾壹万捌仟元正，小写118000元，现已付定金壹万捌仟元正，小写18000元。注：以购买之日起，由袁某某支付该门市担保的贷款壹拾万及利息，贷款到期时间是2010年11月底，如到期袁某某不还本金以及利息，支付张某定金就自动放弃，款还清后张某必须协助袁某某办理一切过户手续，一切费用由袁某某支付，双方签字生效。收款人：张某2009618”)。协议当日袁某某向张某支付定金18000元。庭审中，张某辩称，涉案房屋系自己与孙某某在夫妻关系存续期间于2

14、003年2月购买，2003年7月出租给袁某某，2004年取得产权。2006年2月，孙某某离家出走，与张某分居，2008年6月，张某向袁某某催收18000元的租金未果。张某为照顾小孩和双方老人，且购房时的债主也向张某讨债，张某在万般无奈的情况下将门面抵押向银行贷款100000元。袁某某得知张某想卖房后，企图以低于市场的价格得到该门面，张某在走投无路的情况下，套用了袁某某事先准备好的收条。张某无义务协助袁某某办理产权过户手续。袁某某举出了还贷款本金100000元、利息1993373元的存款凭证，证明履行了全部付款义务。2010年11月22日，涉案房屋设定的他项权被注销。法院认为，贷款凭证的借款人虽

15、然是张某，但袁某某持有该贷款凭证原件，结合2009年6月18日张某给袁某某出具的收条约定由袁某某代还银行贷款本息的事实，应认定袁某某已按约定向银行归还贷款本金100000元、利息1993373元的事实成立。袁某某和张某虽未签订买卖合同，但从张某给袁某某出具的收条内容上看，收条对房屋的价格、位置、面积，以及履行方式都有明确约定，该收条具备了买卖合同的实质要件，张某辩称向袁某某催收18000元的租金未果。袁某某得知张某想卖房后，企图以低于市场的价格得到该门面，张某在走投无路的情况下，套用了袁某某事先准备好的收条，但张某并未提供证据证明，此抗辩理由不能成立，故袁某某与张某房屋买卖合同关系成立。合法有

16、效的合同对签约各方当事人均有约束力。故袁某某要求二被告按协议履行协助办理房屋所有权证及土地使用权证变更登记手续，并提供办证所需资料的诉请应予支持。 现象产生的原因与危害 （二）近年来房屋买卖合同纠纷大量产生的缘由，一方面源于房价迅猛增长，当事人受到利益驱动，另一方面由于合同双方的法律知识欠缺。 （一） 利益驱动 通过改革开放我国的市场经济得到了迅速发展，伴随生活质量和经济水平的提高，近几年来我国的房屋价格呈现阶梯状增长趋势，特别是在大中城市表现尤为明显。很多当事人在房屋买卖行为发生后，并未及时的办理房屋产权过户手续，作为卖方，受到高房价的诱惑，便抱着通过诉讼确认买卖合同无效的侥幸心理。这既扰乱

17、了正常有序的房产市场交易秩序，也有悖于诚实信用的交易原则，极大浪费了司法资源。 （二） 权利滥用 随着人们法律意识的提高，通过司法途径维护自己的合法权益成为一种常用的救济手段。然而，在司法实践中，当事人滥用民事诉讼权利的现象日益突出，不仅干扰了民事诉讼秩序、造成司法资源的浪费、拖延了诉讼进程，也给对方当事人造成了不同程度的损害，“告死你”和“拖死你”，成为民事诉讼中不可忽视的现象。由于相关法律不够健全，缺乏相应的制约手段，司法机关和对方当事人均处于束手无策的境地，影响了司法权威。 诚信缺失)三(诚实信用是市场交易的基本原则，诚实守信也是我国的从古至今的优良传统，是维护市场秩序，建立有序稳定的信

18、用制度的前提。受到利益驱使而罔顾事实提起的“恶意”诉讼，不仅不能得到法律的支持，反而会受到法律相应的“惩罚”，同时浪费大量的物力、人力、财力，助长社会不良风气。 (四)法律意识淡薄 在我国社会主义法治不断完善的过程中，普通人民群众的法律素养和法治意识也得到了提高和增强，虽然整体而言我国的法律知识普及程度较之前取得了较大进步，但由于多种条件影响，大体呈现出城市和农村、东部和西部、政法从业者和非政法从业者之间的差距。具体而言，由于法律知识的限制，购房者可能在签订合同的过程中，或是在买卖行为发生后并未对自我的权益考虑周密，从而导致存在“权利瑕疵”，容易引发后续矛盾，本文所述的案例便是其“产物”。中华

19、人民共和国物权法自2007年10月1日实行以来，对物权行使和物权保护提供了法律保障，弥补了我国物权法上的空白。但其普及程度并不高，加之法制建设是一个需要不断实践和完善的过程，“物权”的执行之路并不是一帆风顺。 （三） 解决问题的对策 “恶意”诉讼不仅和当今的社会主义精神文明建设背道而驰，还扰乱了正常的社会主义市场经济秩序，损害了社会公 信力，这一问题亟待解决。 （一）稳定物价，维护市场交易秩序“稳定物价”的当务之急，在于是否能持续地、稳健地推 进相关行业的体制改革。国家应当从宏观上把握，从价格形成机制入手，优化市场竞争主体，杜绝和防范部门垄断利益要挟市场价格，逐步形成竞争性的市场价格。一是继续

20、加强和改善宏观调控。要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，通过政府行为调控房产市场的运行，从源头上遏制住不良发展矛头。二是努力保障市场供应。稳定市场的关键是抓好市场供应。政府可制定与当地社会、经济相适应的保障房政策，保障与市场供求相适应的经适房和廉租房规模，从根本上解决促使物价不断上涨的动因。 （二）加强思想道德文化建设 精神文明为物质文明的发展和社会全面进步提供强大的精神动力和思想保证。加强社会主义思想道德建设，是发展先进文化的重要内容和中心环节。必须认识到，如果只讲物质利益，只讲金钱，不讲理想，不讲道德，人们就会失去共同的奋斗目标，失去行为的正确规范。通过弘扬社会主义核心价值观，提高全社会成员的文明素质。