住宅小区物业管理调研报告

1、住宅小区物业管理调研报告一、基本情况。我市现建成居民住宅小区X个，总建筑面积约X.X万，住宅约X.X万套，其中有物业管理的小区X个，服务面积约X.X万。近年来，特别是X年“物业管理服务年”活动开展以来，市委、市政府结合我市创建“全国文明城市”工作，以建设和谐小区为目标，以规范物业服务行为为抓手，统筹谋划，综合施策，推动全市物业管理质量明显提升。（一）配套政策逐步建立。我市先后制定了进一步加强全市住宅小区物业管理工作实施意见X关市物业管理办法X关市房屋专项维修资金管理办法等X项物业管理制度，为加强我市物业管理工作奠定了法理基础。（二）管理体系日益完善。实行市、区、社区三级物业管理模式，充分发挥社

2、区监督和指导辖区内业主大会成立、业主委员会选举、换届及日常工作的职责，将各社区的物业管理工作督查纳入日常管理，并在社区服务大厅设立物业管理服务窗口，实现对物业服务企业的常态督查和长效监管。积极推动物业管理纳入城市管理，按照条块结合的思路，明确职能部门、社区共同参与居民小区物业管理。（三）物业改造扎实推进。依据X关市人民政府关于印发进一步加强全市住宅小区物业管理工作实施意见的通知要求，以道路、保洁、照明、绿化等基础设施为重点，分批对x等老旧居民小区进行了环境综合改造，对X个小区的门禁系统进行了升级，为加强我市居民小区物业管理奠定了良好基础。（四）行业管理得到加强。坚持日常监督与季度督查相结合，加

3、强对物业服务企业的事中事后监管，对各物业服务企业和物业项目实施定期考核制度，将考核结果与物业服务企业项目评优、招投标、信用等级评定等挂钩，促进了物业管理行业健康发展。二、近年来物业管理问题投诉情况及成因分析。（一）物业管理覆盖面还不够广泛。我市现有的X个住宅小区中，有X个小区无物业进驻，无物业进驻的小区占小区总数的X%，大致分为三类：一是分布零散，规模较小，不具备物业进驻条件，如志强街X号楼等；二是原建设单位放弃管理，如五一街公安局职工住宅楼、阳光街区原国税局职工住宅楼等；三是原建设单位因机构改革已经撤并或破产，由业主实行自助式管理，如五一街区原振远糖酒公司职工住宅楼、原食品厂职工住宅楼等，这

4、些无物业进驻的小区大都基础设施薄弱、设施配备不全、小区环境无人清扫，环境卫生整治难度大、治安隐患多，成为提升居民小区物业管理水平的难点。（二）历史遗留问题还有较大影响。X年X月X关市建设工程竣工综合验收管理暂行办法出台之前，我市执行建设部于X年下发的城市住宅小区竣工综合验收管理办法，由建设、规划、人防、消防等部门负责住宅小区竣工综合验收，以上部门主要针对房屋主体进行验收，基础设施未纳入正规综合竣工验收范围，部分单位建设的住宅楼配套不齐、绿化率低、无停车位、甚至无门房，造成工程建设与物业管理配套设施建设脱节，如原棉纺厂职工住宅楼；部分小区由于土地分割，欠缴基础设施配套费、人防、消防等费用无法进行

5、综合竣工验收，导致业主无法办理权属登记，业主将矛盾激化为物业问题，我市共有X个住宅小区X户业主涉及此类问题。（三）维修责任落实还不够有力。从调研情况看，水电暖管线等公用设施维修方面的问题反映较为集中，主要原因是维修责任难以落实。虽然我市出台了X关市物业区域内相关设施设备管理规定，也建立了物业管理协调机制，明确了供能单位、相关部门、物业企业及业主的维修责任，但由于职责交叉，即有规章制度不健全，或对规则的不同理解等因素，公用设施维修事项，一旦涉及两个以上单位，往往各执一词，推诿扯皮，部分事项处理结果难以让群众满意，特别是供暖、供水问题得不到及时解决，容易形成上访、群访等不良后果，如嘉德苑小区供暖问

6、题。（四）维修基金使用还存在现实困难。部分老旧小区按照旧的维修基金标准（房价X%）予以交存，交存金额少，使用后，余额已不足原交存金额的X%，无法正常列支，如朝阳小区；部分老旧小区建成时未交纳维修基金，仅在X年起办理产权或存量房交易时，按X关市房屋专项维修资金管理办法的相关规定进行了交纳，由于交存的户数较少，无法支用，导致住宅屋面防水渗漏、供能管线老化、无外墙保温等问题得不到解决，矛盾日益加剧，如友谊街区、雍和街区等。（五）业委会作用发挥还不够充分。业主大会和业主委员会未能实现全覆盖，已经成立的业主委员会运作不够规范，有些形同虚设，当业主与相关单位产生物业纠纷时，难以发挥沟通协调、化解矛盾的桥梁

7、纽带作用。目前，部分业主大会还存在经费无法落实，无办公场所等问题，导致业委会工作流于形式，职能很难得到发挥。（六）物业企业管理服务方式还不能适应需要。建管不分的落后管理模式还普遍存在，部分开发建设单位实行自建自管，导致业主对物业服务和房屋售后服务模糊不清，将一些本应属于售后的问题简单归结为物业管理问题，引发大量投诉；部分物业企业为迅速提高企业效益，降低承接标准接管物业，为日后的管理工作埋下隐患；大部分物业企业管理相对粗放，服务理念滞后，服务种类单一，仅能维持基础保洁和秩序维护，对业主反映的问题不能积极主动解决，不能满足业主的实际需求。三、意见建议。（一）强化物业维修责任落实。一是充分发挥市物业

8、管理工作协调推进领导小组的作用，加强对相关部门履行职责的督促检查，协调处理物业管理工作中的重大问题特别是公用设施维修问题。二是由市物业管理工作协调推进领导小组牵头，对物业管理区域内公用设施权属情况进行摸底调查，在供能单位、建设单位、物业公司等单位协商一致的基础上，围绕贯彻落实X关市物业区域内相关设施设备管理规定，区分不同情况，出台具体实施细则，明晰维修责任，有效解决群众诉求。（二）积极推进老旧住宅小区的物业管理。一是针对老旧住宅小区物业规模小，基础设施差，物业管理难以起步的情况，结合老旧小区改造，“三供一业”移交等工作，加快解决维修资金归集困难、物业管理设施缺乏等问题。二是对确实无法实现标准化

9、物业管理的居民小区，由物业管理主管部门牵头对这部分小区进行整体梳理，通过公开招标的方式确定有资质的物业服务企业，以企业为主体，建立专业化“社区管家”队伍，实施市场化运作、专业化保洁，达到改善小区环境的目的。三是在推进老旧小区改造的同时，充分考虑后期物业管理的需要，合理划定管理服务区域，完善物业管理用房及相关公共设施，规范后续管理行为，逐步建立健全以市场运作为主，业主自主管理为辅的长效管理机制，推动老旧小区物业管理走上规范化轨道。（三）加强住宅小区的工程验收管理。一是严格执行X关市建设工程竣工综合验收管理办法，按照“谁主管、谁验收、谁负责”的原则，依法加强对工程建设质量，特别是市政公用基础设施和

10、公共配套设施建设质量的检查验收，从源头上减少因工程质量引发的物业管理问题。二是严格落实物业服务承接查验相关规定，物业管理部门监督开发建设单位按标准向物业企业移交各类物业管理资料和设施，并向房管部门备案。（四）加快物业管理应急机制建设。一是针对冬季供暖、夏季供水、供气等对居民日常生活影响较大的物业问题，建立应急方案，出现突发事件时，第一时间恢复供能，解决群众燃眉之急。二是针对物业管理服务中涉及到的信访投诉问题，建立主管单位、物业企业、社区等多部门联动、快速响应机制，争取将矛盾消除在萌芽状态，防止矛盾激化。（五）提高物业企业服务能力。一是按照房地产开发与物业管理相分离的原则，规范物业管理招投标行为

11、，按照小区建设规模，设定物业企业竞标标准，依法选聘物业企业，通过市场竞争，加快物业管理市场化进程，逐步改变物业管理工作由开发建设单位“自建自管”的状况。二是加强行业监管，健全对物业企业检查、考核、奖惩等制度，建立物业企业信用档案和信息公开平台，推行以合同约束为基础的诚信管理，实现优胜劣汰，逐步规范物业管理行业。三是积极培育行业龙头企业，支持嘉恒、核诚等物业公司通过重组联合、产权转让等形式做大做强，带动我市物业管理向服务全面化、精细化、高效化方向发展。四是引导有实力的物业企业提供多元产品，如家政服务、医疗服务等，满足业主不同层次的需求。（六）认真落实房屋专项维修基金归集工作。一是多手段、多渠道、多部门联动，杜绝新建住宅小区开发建设单位代收维修基金行为。二是采取法律手段，对开发建设单位代收未交存至专户的维修基金进行追缴。构成犯罪的，由相关部门依法进行查处。三是通过办理产权和存量房交易手续时查验维修基金缴存凭证，对老旧住宅小区维修基金进行归集。四是在保证资金安全的前提下，尽可能简化维修基金提取手续，优化提取流程，保障居民住宅楼屋面防水、保温等维修工程的资金需求。（七）规范业主委员会建设。一是结合我市实际，加快推进物业管理委员会建设，提高业委