光大证券房价泡沫是经济复苏的必经之路(PPT 67页).ppt

1、房价泡沫是经济复苏的必经之路 后金融危机时期的中国房地产市场,赵强、翁非玉 2009年11月,P2,主要内容,前言：一个扩展的分析框架 国际：跨国利差交易对中国房地产的影响 国内：主要供求影响因素的分析 策略：策略（波段）+ 策略（选股） 附录：区域房地产市场数据,P3,P4,P4,金融危机中的全球房地产市场,资料来源：Knight Frank,P5,对我们以往观点的回顾,P6,宏观经济 VS 房地产市场,P7,为什么要把国外因素纳入分析框架？,全球经济一体化的加深 金融危机后，各国政策的协同性加强 中国大国地位的确立 中国经济资本市场对外开发程度的扩大,P8,P8,一个扩展的分析框架,房地产

2、市场,需求,供应,投资需求,自住需求,支付能力,房价,收入,利率,升值预期,租金收益,资金成本,房屋土地,投资机会,融资条件,国内宏观经济与相关政策,全球宏观经济与各国经济政策,进出口,货币政策,资本流动,P9,2010年，会发生哪些大事？,新兴市场国家的经济过热与资产价格泡沫？ 全球经济的持续复苏？ 各国政府相继实施“退出”措施，全球资产价格回落？,P11,P11,G7和金砖四国的经济增长率,资料来源：Bloomberg,P12,P12,国际资本的流动方向,发达 经济体,新兴市场国家,GDP 增长,货币升值预期,P13,P13,新的跨国套利模型,发达经济体国家,新兴市场国家,P14,P14,

3、人民币升值预期加强,巴西 澳大利亚 印度尼西亚 挪威 俄罗斯 瑞典 加拿大 英国 以色列 瑞士 新加坡 泰国 中国,注：各国货币相对于美元汇率,P15,P15,中美利差形成套利空间,P16,小结,新兴市场国家经济率先复苏，而发达经济提前复苏之后。这将导致后者继续维持低利率，而迫使资本向新兴市场国家流动，而前者只能被迫接受。这种情况，与当年的东南亚金融危机前的情况类似。 跨国利差交易有可能进一步推高中国以及亚洲国家（印尼、泰国等）的房价。 新兴市场国家政府虽然会采取政策工具来管理资本流入，包括货币升值、提高税收、央行回收流动性等。只有当资产价格泡沫发展到相当严重之后，才会考虑加息。,P17,P1

4、8,需求层面的讨论,自住需求：一线城市难以负担，二三线城市仍可负担 投资需求：租售背离，保值升值预期支撑房价 结论：市场已经出现一定程度的泡沫（高估），但继续宽松的货币政策和外资流入，将进一步推动投资性需求。“涟漪”效应，可能推动一些二线城市和风景度假区的住宅价格。,P19,房价究竟上涨了多少？,图：全国商品住宅销售均价,P20,负担能力平均下降20%,表：全国平均房价的负担能力变化,P21,上海房价收入比创历史新高,表：上海平均房价负担能力变化,资料来源：光大证券研究所,P22,北京房价收入比接近历史高点,表：北京平均房价负担能力变化,资料来源：光大证券研究所,P23,深圳房价收入比回到历史

5、高点,表：深圳平均房价负担能力变化,资料来源：光大证券研究所,P24,广州房价收入比相对安全,表：广州平均房价负担能力变化,资料来源：光大证券研究所,P25,小结,从房价收入比的角度，当前居民对房价的负担压力已经接近或超过07年了，这是值得警惕的信号。 一线城市（上海、北京、深圳）的房价收入比创新高，泡沫程度明显大于二三线城市。 从自住需求的角度，房价已经很难负担。支持房价的唯一因素是：低利率。,P26,影响投资性需求的三要素,租金收益率：房价上涨，租金维持低位，租金收益率下降 资金成本：利率维持低位 升值预期：升值预期强烈。国内担心货币贬值，国外博取货币升值 结论：投资性需求是支持房价的最主

6、要因素，当前的状况还将维持一段时间，直到进入加息周期和人民币升值兑现，房价的泡沫将难以为继。,P27,租金触底回升，但离高点仍有距离,图：三大城市住宅租金指数,资料来源：光大证券研究所,P28,租金收益率创历史新低,图：三大城市住宅租金收益率与国债利率的关系,资料来源：光大证券研究所,P29,利差提示“房价从合理走向高估”,图：租金收益率与国债利率的差值变化,资料来源：光大证券研究所,P30,小结,从资金的角度，低利率是投资性需求旺盛的主要原因。这个趋势短期仍旧维持，长期难以为继。 从预期的角度，货币贬值预期强烈，迫使资金进入房地产市场。如果CPI加速上升，会使预期上升。 有两种方法可以抑制泡

7、沫的发生：加息和征税(提高交易成本)。在泡沫进一步扩大之前，政府不会行动。,P31,影响供应层面的主要因素,静态 库存,库销比：衡量短期静态的去化周期,潜在 供应,建销比：衡量中期的潜在供应,土地 获取,储销比：衡量开发商的土地储备周期的长短,融资 条件,财务杠杆及融资成本,P32,短期静态库存见底回升,图、全国主要城市新建住宅可售面积消化时间,注：消化时间=可售面积/三个月移动平均月销量，单位为月 资料来源：各城市房地产交易中心、光大证券研究所,P33,房地产投资增速V型反转,图、全国房地产投资同比增速,资料来源：CEIC、光大证券研究所,P34,新开工增速快速反弹,图、商品房新开工面积同比

8、增速,资料来源：CEIC、光大证券研究所,P35,在建规模低位回升,图、全国商品住宅在建面积同比增长率,资料来源：CEIC、光大证券研究所,P36,土地储备负增长,图、全国土地购置与开发面积累计同比增速,资料来源：CEIC、光大证券研究所,P37,销售面积止跌回升,图、全国商品住宅销售面积的同比增速,资料来源：CEIC、光大证券研究所,P38,潜在供应水平有上升趋势,图、全国商品住宅销售面积及潜在供应水平,资料来源：CEIC、光大证券研究所,P39,小结,相对于需求而言，供应对市场的反应是比较滞后的，表现出适应性。 从09年下半年起，供应方面出现明显的增加，但是仍在长期平均值之下，远未达到供大

9、于求的状态。 预计2010年，供应仍旧继续恢复性增长。估计房地产投资同比增速将在15%左右,P40,P41,房地产板块具有高贝塔值的特征,图：2005年以来，房地产板块相对于指数的表现,资料来源：WIND、光大证券研究所,P42,催化剂来自于政策与楼市表现,图：房地产板块及万科每月的相对表现,资料来源：WIND、光大证券研究所,P43,预测市盈率略高于平均值,图：A股四大住宅开发商的预测市盈率变化,资料来源：WIND、光大证券研究所,P44,相对市盈率在中轨附近,图：A股四大住宅开发商的相对市盈率变化,资料来源：WIND、光大证券研究所,P45,倒“V”型走势,“先上”：从现在起至明年上半年，

10、经济复苏基础 建不牢，货币保持宽松，政策维持中 性，股市趋于活跃，外资持续流入 房价有可能再上台阶，带动地产股上涨。 “后下”：明年下半年或者年底，经济稳健复苏， 央行回收货币，资产价格泡沫严重，政 府打击炒房 房价从高位快速回落，带动地产股下跌,P46,市值前20位的房地产股票的表现,资料来源：光大证券研究所,P47,市值前20位的房地产股票的表现,资料来源：光大证券研究所,P48,挑选“白马”的思路,一线城市房价涨幅大：中华企业、首开股份、 滨江集团 高端住宅房价涨幅大：招商地产、华侨城、 区域规划概念：上海浦东和崇明、天津滨海新 区、北京地铁假设、海南旅游 岛,P49,寻找黑马的线索,价

11、值发现：华丽家族、嘉凯城、鲁商置业、华 远地产、爱建股份、宁波富达、ST 科苑、ST中润、ST国祥、ST海星、 ST国药、ST东源、ST东碳、ST琼花 小市值： 海德股份、迪康药业、广宇发展、 香江控股、渝开发 业务转型：龙元建设、黑牡丹、天保基建、上 海建工,P50,重点公司盈利预测及估值,P51,谢谢！ 联系方式： 电话：22169113、22169116 电邮：,P52,P53,P53,上海,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：上海新建住宅日均成交量变化,P54,P54,上海,图：上海新建住宅可售面积及消化时间,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,P55,P55,杭州

12、,图：杭州新建房日均成交量变化,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,P56,P56,杭州,图：杭州新建商品房可售面积及消化时间,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,P57,P57,南京,图：南京新建商品住宅日均成交量变化,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,P58,P58,南京,图：南京新建商品住宅可售面积及消化时间,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,P59,P59,北京,图：北京新建住宅日均成交量变化,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,P60,P60,北京,图：北京新建商品住宅可售面积及消化时间,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,P61,P61,天津,图：天津新建商品住宅日均成交量变化,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,P62,P62,深圳,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：深圳新建商品住宅日均成交量变化,P63,P63,深圳,图：深圳新建商品住宅可售面积及消化时间,资料来源：各地房地产管理局、