合肥南一环项目营销沟通报告.ppt

1、合肥南一环项目营销沟通报告,第一部分 住宅公寓产品建议,住宅产品创新研究,户型产品创新解析,入户花园、露台、阳台、内庭院,凸窗,夹层、复式结构,根据调查统计， 对于居家类小户型产品，客户关注的主要因素为户型面积弹性、实用性及产品舒适度。其中面积弹性是目前购买客户关注小户型的核心因素，故在此只对面积弹性进行深入研究,本案公寓产品实际上市销售的月1万方左右，基本没有去化压力，故此处主要围绕产品提出建议,方式：赠送一半面积,凸窗,夹层、复式结构,目前市场常用户型创新方式,阳 台,阳台、露台、入户花园、内庭院,阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞感，赠送一半面积。 对小户型而言，赠送面积较少，逐渐被露台取

2、代,奇偶层送露台，赠送全部面积,赠送全部面积,露 台,阳台、露台、入户花园、内庭院,凸窗,夹层、复式结构,目前市场常用户型创新方式,方式：赠送全部面积,入户花园,阳台、露台、入户花园、内庭院,凸窗,夹层、复式结构,目前市场常用户型创新方式,方式：赠送一半面积,入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度,内庭院,凸窗,夹层、复式结构,目前市场常用户型创新方式,阳台、露台、入户花园、内庭院,方式：赠送一半面积,内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间。赠送面积效率非最高，但实用性较强,凸 窗,阳台、露台、入户花园、内庭院,凸窗,夹层、复式结构,目前

3、市场常用户型创新方式,方式：赠送全部面积,凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小,层高小于2.20米的夹层不计建筑面积,夹 层,阳台、露台、入户花园、内庭院,凸窗,夹层、复式结构,目前市场常用户型创新方式,方式：赠送全部面积,在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵活性，赠送的面积较多，但空间舒适度一般，市场接受度不高,复 式,阳台、露台、入户花园、内庭院,凸窗,夹层、复式结构,目前市场常用户型创新方式,方式：以自然层计算建筑面积,复式产品分区明确，通高空间有较高舒适及尊贵感，以自然层计算建筑面积，面积有较大弹性,全部赠送,赠送一半,改房,按奇偶层，利用内庭院，结合露台，提高户型

4、舒适度及品质，并为改房提供可能，增强实用性，达到提升产品价值的目的,赠送：6,改房,赠送：8,阳台、内庭院改房,户型创新实例,阳台、内庭院改房,户型创新实例,内庭院，可改 房，赠送面积9平米,内庭院，可改 房，赠送面积9平米,入户花园改餐厅,入户花园，可改 餐厅或洗手间,户型创新实例,入户花园既改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容,入户花园改 餐厅,内庭院改餐厅,户型创新实例,内庭院，可改 餐厅,阳台改厨房,预留生活阳台，在装修时改为厨房，可为其它功能空间节省面积,户型创新实例,生活阳台改 厨房,大进深阳台,

5、户型创新实例,进深稍作调整的阳台，赋予更多的功能：阳光书房、餐台、花厅,L型阳台,户型创新实例,双L型阳台（加花架）形成错层赠送阳台,较好解决露台私密性问题,主卧L型落地凸窗赠送，形成温馨休闲空间，同时使主卧得到三面采光和景观,主卧送双凸窗,双凸窗,卫生间带凸窗,户型创新实例,凸窗赠送面积最大化: 大面积落地凸窗，主卧送双凸窗，卫生间带凸窗,卫生间灵活隔断，在有限面积条件下，保障私密性。同时过道被利用为衣帽间,衣帽间,户型创新实例,主人房通过衣帽间与卫生间相连，缩短交通路途，增加使用方便性； 衣帽间的设置，增加小户型的豪华和舒适元素，是小户型重要创新点,说明：预留户型的功能弹性。让客户有更多的

6、想象空间，根据自己需要决定功能的分配,弹性空间预留,户型创新实例,多用间设计，使居室使用增添灵活性，提供多种实用可能，读书、家务、健身、临时居住可变的空间体现居住的个性,多功能房,夹层空间,户型创新实例,赠送夹层，可作卧室使用（带独立卫生间,二层面积全部赠送，作为带独立卫生间的卧室，并赠送一间多功能房,夹层空间,户型创新实例,通过夹层设计，提高了对空间的利用率，有力提升产品附加值，对本项目的设计有借鉴意义,根据景观资源的不同设置不同的户内花园/形成丰富的空间形式/同时赋予空间不同的功能,全部赠送,赠送一半,改房,借助复式户型自身特点，可在二层改房，结合入户花园、露台的全部赠送，成为小户型产品中

7、赠送面积最多，产品附加值最高的明星产品,赠送：12.6,赠送：10,赠送：9.6,精品小复式,户型创新实例,下层,上层,精品小复式,户型创新实例,公共空间,共享空中花园,户型创新实例,楼内空间每隔一定层数设置空中庭院，让住户有更多邂逅的机会，更多活动的空间,社区内围合的中庭或架空层泛会所为住户提供户外交流场所,社区外周边酒吧、茶苑、小画廊等，供社区内外的朋友休闲娱乐,第二部分 办公商务楼市场营销,合肥写字楼进入市场化阶段，价值标准尚未建立传统写字楼逐渐没落，新型领袖项目尚未出现,2000年以前,老式办公楼,一批形象落后的低档次办公楼,合肥写字楼市场发展历程,2000年左右,大型国企高档办公楼,

8、邮电大厦 金城大厦 润安大厦,2003-04年,写字楼市场化起步,财富广场一期 美地阳光大厦 仁和大厦 天徽大厦,2005年今,写字楼市场化发展期,财富广场二期 CBD中央广场 徽商国际大厦 香港广场 中环国际广场 新都会环球广场 圣大国际广场,逐渐被市场淘汰,部分进入租赁市场，标定了合肥高档写字楼的形象,个别开发商进入市场化写字楼开发，产品以中低端为主,写字楼开发被市场看好，供应量放大，市场快速发展，产品开始细分,写字楼市场化时间不长，对诸如地段、产品、服务、客户素质等写字楼评价标准尚未建立。 邮电大厦、金城大厦等传统领袖项目逐渐没落，能够成为市场领袖的新型写字楼尚未出现,合肥写字楼集中分布

9、区域,主要分布四个区域： 北一环片区 长江路片区 美菱大道沿线 政务区,北一环片区,政务区,美菱大道,长江路片区,核心驱动力,未来发展趋势,租金/售价,租售状况,片区分析,长江路片区以三孝口为核心，辐射周边区域,本区是传统的市中心，人气很旺，交通方便，区位优势明显,租金：2060元/m2/月,本区是传统的商业中心，集中了邮电大厦，百大CBD等高端楼盘，未来几年的供应量变化不大,本区写字楼供应接近饱和程度，不是合肥未来几年写字楼的增长点,出租率在85以上,市场环境,核心驱动力,未来发展趋势,租金/售价,租售状况,片区分析,美菱大道片区沿美菱大道展布，项目较老，聚集合肥当地企业,交通方便 物业价格

10、相对较低 产业结构稳定,租金：2045元/m2/月,本区写字楼众多，但是品质偏低，国际商务中心作为填补区 域内高端写字楼的市场空白的形象出现。与本项目的可比性 很低，不做具体分析,本区写字楼未来规划较少,出租率在80以上,国际商务中心,市场环境,核心驱动力,未来发展趋势,租金/售价,租售状况,片区分析,政务新区合肥政府搬迁，带来一定的发展，但要 形成气候尚需一段时间,未来规划 价格较低 项目新,租金：2040元/m2/月,涌现出新城国际、绿地蓝海等项目，但区位竞争优势不大,政府大力开发，但认知度不够，成熟期将较长,出租率在80以上,绿地蓝海,新城国际,市场环境,写 字 楼 硬 伤,1,大堂小、

11、挑高低、形象不佳,写 字 楼 硬 伤,2,停车位严重不足,市场上各大写字楼，包括百大CBD、邮电大厦、中环 国际、财富广场等知名项目，停车位严重不足。交通组织也不合理，客户停车出入需要很长时间。但也有新的项目正在弥补这点缺陷，比如香港广场设置了208个车位，已经满足甲级写字楼停车位标准（100平方米/0.5车位,写 字 楼 硬 伤,3,物业管理公司档次较低,物业管理主要是发展商或本地物业管理公司 物业管理仅限于简单的保安和保洁服务,一般甲级写字楼拥有名声卓著具备相关经验的物业管理公司,写 字 楼 硬 伤,4,电梯数量少，服务面积过大,甲级写字楼电梯单部服务面积通常在50006000平方米/部,

12、合肥现有的写字楼存在着一些的硬伤 本项目正处于设计阶段，可以完全避免这些缺陷,合肥市场写字楼总结,1、写字楼前景比较乐观： 市场在售的纯写字楼前景比较乐观，纯写字楼的供给出现空档；纯写字楼的形象、档次对自用类客户的吸引力大；老项目存在着一定硬伤； 2、办公楼区域化： 写字楼市场区域性特征尤为突出，各区域中心已成为写字楼的发源地，伴随办公楼区域化的是办公楼客户的区域化和集群化。这已成为市场明显特征。 3、区域形象重要： 香港广场症结在于价格期望值太高；同地段的天徽大厦的成功销售但入驻率低、租金水平低、打击了投资信心，也对其形象形成致命影响。由此可见毗邻的写字楼形象的重要性。 4、商务公寓渐渐弱化

13、： 以徽商国际大厦为代表的商务公寓价格上也呈现出过渡性产品的特性，整体价格介于住宅与纯商务写字楼之间，价格在34005500，但电梯配备不足和空调问题影响其建成后的入驻率、出租率。 5、24小时办公： 24小时办公是财富广场区别于市场同档次产品的重要卖点。主题空中花园已成为财富广场的重要特色，但其与商务活动的结合还不够密切，应该加强其沟通功能,核心问题：市场容量面临考验，传统价值体系下无明显竟争优势，项目如何实现较好市场反映,本体条件,目标,市场环境,片区有一定优势；片区内地段优势共享,问题解析,树立高形象，成为市场明星，提升企业品牌,1,实现较好的价格和安全的现金流,2,新起项目逐渐改善原有

14、项目各项缺点，产品竞争无明显优势,1,办公区域集中化，越来越明显,2,本项目要成为市场领袖，必须突破写字楼传统价值体系，寻求差异化的高档写字楼营销方向,高端写字楼 价值体系,二元价值体系,市场现象解析,项目本体,产品,地段,产品,地段,模型研究：高端写字楼价值体系,在传统的“地段+产品”价值体系之外，优质的租户结构是高端写字楼极其重要的隐性价值,租户,地段,产品,收益保证 租金承受力 经营稳定性,建筑形象 内部配置 服务水平,成熟性 昭示性 可达性,本项目在地段和产品方面处于市场第一梯队，通过优化租户结构成为市场领袖是我们的机会,档次标定 企业知名度 企业形象,打时间差”和“适度前瞻”是当前市

15、场环境下保证回款安全的整体战略，从租户结构上发力，产品配合,打时间差,适度前瞻,抓住北一环片区发展速度，超前于政务区形成规模 片区内金色地带、众城国际等项目先与本项目投入市场，与财富三期联合造势，后发制人,引领租户结构升级，差异化营销，奠定领袖地位； 产品配合：增强产品竞争力，配合租户升级策略,整体战略,我们对合肥写字楼市场的客户进行了深入的分析，以此指导租户升级，实现项目目标,使用者,购买者,行业分布 企业性质 租金承受能力 需求面积 价值关注点,购买动机 面积需求 行业特征 价值关注点,中高档写字楼中企业以商贸物流、信息科技、电子电器设备及咨询服务行业为主，本地企业占70,统计范围：财富广

16、场一期、邮电大厦、CBD中央广场、金城大厦、润安大厦、国际商会大厦、天徽大厦、万通大厦办公企业，以下的图表除特殊说明外均基于上述样本,外地企业和外企租金承受能力较强，但企业数量较少，主力租户决定写字楼租金水平,随租金上升，各写字楼中本地企业的数量占比呈明显的下降趋势，而外企数量明显上升； 写字楼租金水平由其主力租户决定，因此，邮电大厦能实现明显高于其他项目的租金,外企和外地企业平均租金明显高于本地企业； 本地企业数量占70,金融保险、电子信息及建材装饰行业租金承受力相对高，商贸物流和咨询服务业租金承受力相对较弱,金融保险、现代科技制造行业能承受高租金； 咨询服务业目前整体发展水平一般，表现为租

17、金承受力较弱； 传统的商贸物流企业数量最多，但租金承受力较弱,合肥写字楼租户特征总结,市场主流租户为本地中小型企业； 跨国公司和全国性公司租金承受力高，面积需求通常较大，部分知名企业承租小面积； 金融保险、电子信息等行业租金承受力高，商贸物流等传统行业租金承受力相对较弱； 租户结构决定写字楼租金水平,常规模式下的客户分布,收益水平与投资风险是影响投资决策的主要因素，市场对9%的投资回报率接受度高,高单价不成为写字楼投资障碍，租金回报及物业本身的保值升值是决定投资行为的关键因素。 目前合肥市场的投资客对9%的投资回报率接受度很高。 以财富广场二期的销售为例 开盘当天推出206套，成交185套，均

18、价5100元/平米，销售火爆； 按财富一期租金42元/平米/月计算，每年平均出租11个月，则财富广场二期的年投资回报率为42*11/5100=9,决定投资行为的另一个因素是投资风险性，就写字楼投资来说，主要表现为两个方面： 对开发商的信任度：按期交房、品质标准等兑现承诺 市场风险：能否实现预期的租金水平,合肥写字楼购买者特征总结,市场以中小投资需求为主，投资额100万以上的投资者占1/3左右； 投资者关注投资回报率与投资风险，对9%的回报率接受度高； 自用买家以本地企业为主，需求面积比投资客大，是稳定的现金流,通过内部差异化实现租户升级并控制风险,产权的整体性：协调租户关系，保证租户的整体素质

19、； 产品定位准确：昭示企业形象、适应其办公需求,保证产权不过于分散； 提升产品的适应性,完全排除中小投资客将影响销售速度，陷入潜在竞争风险； 完全排除市场主流租户，将有可能使项目面临有名无市的窘境,树标杆，租户升级,包容性，控制风险,以产品内部差异化为基础，营销策略为手段，实现双重目标,实现对中小投资客的包容性； 实现对市场主流租户的包容性,市场条件,策略,目标,对楼层分区，进行差异化的产品定位和客户定位,标杆性企业 外企和外地企业为主，部分本地领先企业； 金融保险、咨询服务、电子电器、信息软件等行业； 租金承受力强，形象要求极高； 租赁为主,跟随型企业 本地领先企业为主； 商贸物流、装饰装修

20、等； 租金承受力较弱，形象要求较高； 有购买需求,高端楼层,中端楼层,使用者,购买者,大单投资客 大单自用购买者 控制中小投资客比例,自用购买者 中小投资客,商业,项目客户核心驱动力,吸引标杆型企业入住,历程一,大量本地下游企业,历程二,带动,投资者跟随,历程三,吸引,10,20,70,客户特征,合肥市场写字楼主要以投资客购买为主 投资客对自处区域概念比较重 少量自用客户，改善办公环境,关键词：区位、品质、性价比,本区域投资客,自用客户,异地投资者,终端使用者（入驻企业）定位,预计总租赁面积1/2以上 外企和外地企业为主，部分本地领先企业； 电子电器、金融保险、咨询服务、信息软件等行业； 能承

21、受市场最高租金； 客户诉求： 顶尖形象 高档配置 成熟地段 租户匀质 一流服务,本地领先企业为主； 房地产、咨询服务、商贸物流、装饰装修等行业； 有购买需求，关注性价比； 客户诉求： 高端形象 成熟地段 顶尖企业聚集 合理的使用成本,物业购买者定位：自用30%，投资70,自用,投资,自用兼投资： 购买较大面积，为企业的长远发展打算，目前部分用于自用，部分作为投资,价值诉求： 租金回报率 物业保值升值潜力 投资风险,价值诉求： 高形象 性价比 服务,形象定位,核心商务区,纯商务,高品质办公楼,de,de,面对市场，我们应该如何表现,本项目战略定位,基础：南一环片区共同营造合肥顶级商务区，相互借势

22、，共同提升片区价值，以片区概念赢得市场。 形象：以高档纯商务写字楼概念进入市场。 角色：本片区内的挑战者，挑战竞争者的领军地位。 竞争力：以入驻客户、产品力作为项目的核心竞争力，超越竞争者,比硬件、比客户,BUSINESS,商,体现纯商务感,STANDARD,标,精品写字楼、合肥标杆,适度超前水平，引领合肥写字楼市场，体现品质感,纯写字楼，区别于办公公寓，体现专业性,SAILING,起航,写字楼起航、企业起航,形成南一环CBD核心区，带领片区共同发展，对入驻企业未来发展体现稳定、长久感,体现项目差异化，主打纯商务感及产品路线,怎样体现商务感及产品优势,体现商务感四大要素,交通便利，基础设施完备

23、，位于城市CBD，行政配套齐全 先进的智能化系统，提供24小时电力、空调供应 拥有声名卓著具备相关经验的物业管理（顾问）公司 相关配套到位，包括银行、商务中心及餐饮等系列，且均以服务于大厦客户为主,1、内、外交通组织顺畅,内部交通组织独立性 办公区高楼层与低楼层形成交通分离 电梯等候时间小于30秒,外部位于南一环主干道 写字楼办公客户拥有专用通道 设置出租车下客、等候区 市政规划在项目前设置大型公交枢纽站,2、智能化系统、24小时水电,优点： 保证入住客户私密性、安全性 体现楼体高档品质 24小时分控水电，客户享受自用自给的便利 智能化会议中心，提供对话平台,3、知名的物业管理公司,优点： 服

24、务水准高，形象好，知名度高 对于外企及由发达城市进入合肥的企业有相当的吸引力 可以借助物业管理公司的渠道，接洽潜在客户,聘请知名物业管理公司，提升写字楼综合形象，适当提高物业管理费，与市场形成品质差异化。建立采用国际知名物业管理公司输出管理（顾问）的形式，成本较低，实施灵活，又能起到物业管理国际化的市场效果,4、完善的配套设施,包括： 银行 餐饮 商务中心 咖啡厅 便利店,体现 产品优势 五大要素,总结合肥市场写字楼现有不足，做到产品创新优势,建筑外立面 大 堂 停 车 电 梯 细 节,1、建筑外立面,关键词：风格鲜明、气势宏大,在低部及入口处做足文章,2、大堂,关键词：简洁、明亮、高大,大堂

25、挑高810米 面积600700平方米 （大堂作为正式售楼处，以给客户直观感受,3、停车,关键词：车位比高、进出方便,设置23个出口，方便进出 地下连通，满足200平米/1车位的甲级标准 项目停车位300350左右，如空间不够可设置双层机械停车位,VIP车位,4、电梯,关键词：高速、单部服务面积、缩短等候时间,满足6000平米/1部电梯，等候时间不超过30秒的甲级标准 项目两塔楼各配四部（高速1350KG）电梯，高低层区分流 电梯厅简洁、明亮，公共空间不一定要用最好的材料，但要有视觉冲击 推荐品牌:迅达、三菱、OTIS,5、细节,关键词：实用、品位,建筑分割： 建筑形态在追求独立的同时，内部空间

26、要求能灵活分割，要注重内部空间的实用性。 面积分割可达到70200平米。 尽可能设立独立的入口和进出通道，同时保证业主之间不互相干扰。 适应不同规模的企业发展需求的任意组合,卫生间设置： 有前室将外部空间与卡位空间隔离； 地面防滑； 卫生间吊顶：铝板吊顶； 卫生间洁具：名牌洁具，如TOTO、Kohler等； 通风良好； 设置感应式自动龙头，直供热水； 前室应设干手机、洗手液盒； 卡位内设厕纸盒、手袋挂钩、搁物架等,区位优势是基础，北一环的价值需要更深一步的挖掘和表达； 与财富共炒区域概念，提升片区价值； 差异化是关键，和直接竞争对手在细节上的差异决定销售结果； 提高性价比，截流分财富广场三期客

27、户； 形象是旗帜，将产品优势上升到形象高度，成为能让客户兴奋的焦点； 售楼处做足展示，给客户直观感受,营销总策略： 项目成功驱动策略,总营销举措,区域论坛,区域价值 整合提升,公司品牌 价值推广,建立产品 体系,推广策略,展示策略,客户策略,联合炒作,政府文件,招商发布会,围墙包装,产品发布会,精品办公楼巡展,物业管理公司签约,报纸媒体,平面媒体,路旗路牌,电视媒体,临时售楼处展示,大堂展示,项目物料展示,围档 、楼体展示,扫楼客户单,买客户名单,销控,客户三年发展规划,区域论坛,使用目的：使南一环CBD核心概念深入人心,具体方法： 由开发商牵头，请合肥市政府官员，或者大学教授、经济学家等高级

28、学者对南一环区域作前景规划论坛，使本区域成为CBD热点,区域价值整合提升,营销推广攻略,紧急性： 重要度,内容：片区规划及合肥商务远景,报纸媒体配合报道,联合炒作,使用目的：为项目入市共同营造气氛，提升南一环价值,具体方法： 共同召开新闻发布会，合力炒热南一环CBD区，建立投资者，自用者信心,区域价值整合提升,营销推广攻略,紧急性： 重要度,内容：与其他写字楼项目联合炒作项目,报纸、平面媒体配合报道,政府文件（如有,使用目的：体现项目真实性、可靠性,具体方法： 项目围墙上可设置宣传栏，将政府文件、获奖文件等张贴在宣传栏内，体现政府的规划力度，侧面反映开发商背景实力,区域价值整合提升,营销推广攻

29、略,紧急性： 重要度,内容：政府对片区规划文件、项目文件,产品发布会,使用目的：展示项目、提高项目知名度、 蓄客期开始,具体方法： 以新闻发布会的形式，在XX酒店展开产品介绍。邀请各大媒体、各方配合大力炒作,产品体系建立,营销推广攻略,紧急性： 重要度,内容：项目产品介绍、新工艺、新材料,报纸、平面媒体加大力度推广,精品办公楼巡展（房展会,使用目的：给合合肥客户直观感受、 精致产品的尊贵感,产品体系建立,营销推广攻略,紧急性： 重要度,内容：一线城市甲级写字楼标准,物业公司签约仪式,使用目的：高品质服务形象 给到客户最安全、最人性化的物管信心,产品体系建立,营销推广攻略,紧急性： 重要度,内容

30、：物管、物管顾问签约,报纸、平面媒体进行报道,本项目以报纸作为主要媒体手段；建议客户积累期，报纸交替整版广告，高频率报广主要集中在开盘前，并随销售状况调整报广策略 杂志推广可间歇性伴随销售全过程，主要集中在经济类、房产类杂志，辅助推广手段 由于合肥当地写字楼项目网络使用率低，房地产信息更新慢，不作为主要媒体手段,主要媒体途径：报纸,营销推广攻略,报纸、平面媒体,推广策略,营销推广攻略,广电媒体,推广策略,使用目的：项目入市信息告之,媒体建议：交通频道、房产节目,投放节点：交通高峰期,投放方式：在路况信息节目中间插播,信息投放量不宜过多，越简化的信息越能让人记住,设计原则,音乐绝不是背景，是吸引

31、听众注意的最重要工具,商务经典，坐落南一环CBD核心区域 商务快线：0551-XXXXXXX,路旗,使用目的：引导、形象推广,推广策略,营销推广攻略,紧急性： 重要度,内容：LOGO、案名、电话,路旗布置区域,高塔路牌,使用目的：形象推广展示,推广策略,营销推广攻略,紧急性： 重要度,内容：项目SLOGEN 案名、电话,选址建议： 1.马鞍山路与长江路交汇处 2.徽州大道与长江路交汇处 3.桐城路与南一环交汇处 4.市中心商业区,临时售楼处,功 能：内部认筹正式售楼处开放之间 接待场所,展示策略,营销推广攻略,紧急性： 重要度,选址位置要求：昭示性强,昭示性强 截流客户,大堂展示,功 能：作为

32、正式售楼处、给客户直观冲击,展示策略,营销推广攻略,紧急性： 重要度,包括： 接待区 洽谈区 体验区 展示区 办公区,关键词：装修到位，展示做足,售楼处布局,展示策略,紧急性： 重要度,核心筒,入口,门 口 广 场,接 待 区,展 示 区,隔 墙,洗 手 间,办 公 区,体 验 区,洽 谈 区,放映厅,签 约 室,售楼处布置,接待区,目 的：进门就给以客户足够的冲击力， 体现尊贵之感 关键点：1、引导处安排2名中年稳重绅士风 度的物业管理人员做指引 2、入户给客户以大气、高服务的冲击,展示策略,售楼处布置,展示区,目 的：甲级标准，体现高档写字楼标签；提高其购买欲 推动销售进程。 关键点：材料

33、、工艺展示：工程材料、洁具、LOW-E玻璃等 模型、沙盘等,展示策略,售楼处布置,体验区,目 的：让客户切身体验项目特点；提高其购买欲，推动销售进程 关键点：工艺展示（如隔热玻璃、净水设备等） 办公空间（模拟样板间,展示策略,售楼处布置,洽谈区,布局原则：可围绕楼体沙盘布置，也可根据需要在大堂靠近窗户 一侧布置，目的要最大限度体验大堂的阔气。 关键点：1、接待用桌距要适量增大，减小互相干扰。 2、可以在桌椅之间布置隔帘，提高私密性，感受尊贵感,展示策略,售楼处布置,签约室,关键点： 1、可分割为几个相对独立的空间 2、各室互不干扰，增加私密性 3、提升服务品质，体现尊贵感,展示策略,售楼处布置

34、,围墙,围墙做法,紧急性： 重要度,形象墙高9米 传达纯商务理念，突出项目精品气质 展示本项目突出卖点 树立合肥高档写字楼标准 营造项目气势,8888888售樓処,xx国际广场,区域 前景 价值 展示,项目卖点罗列,纯商务感写字楼演绎,商标起航 LOGO,备注：该形象墙部分为中英文对照，体现国际感,围墙,围墙做法,东南向围挡23米， 以挡住路人视线为 准，主要是项目形象 展示,备注：该形象墙部分为中英文对照，体现国际感,开发商,项目介绍,SLOGEN LOGO,三跨为一组沿红线布置,楼体展示,展示策略,营销推广攻略,紧急性： 重要度,广告面,广告面,南面布置在两幢板楼南面广告语配以英文，突出纯

35、商务信息,关键词：精简、直观、冲击力,扫楼、针对性营销,作 用：最直接的方法，针对目标客户营销,客户策略,营销推广攻略,有效性： 可行性,买客户名单,方 法：捕捉其他项目的B类客户,客户策略,营销推广攻略,有效性： 可行性,实 施：向本地中介、其他项目销售经理购买客户资料 包括：外溢客户、观望客户、感觉其他项目不适合客户,A类客户,B类客户,销控,原 则：给客户选择越少越好，更不要自己打自己,客户策略,营销推广攻略,有效性： 可行性,实 施：将东楼西楼各分为高、中、低三个楼层段，共6个区域 推售次序,广场,广场,高,中,低,高,中,低,1,2,3,4,5,6,1,2,3,4,5,6,7,商铺,

36、7,客户三年发展总攻略,客户策略,营销推广攻略,有效性： 可行性,目 的：为客户量身定做的企业发展与办公楼需求关系分析,包括： 办公楼规划布局 三五年发展调整格局变化 企业规模扩大，办公仍可合理利用,关键词：灵活性、可持续发展,一切营销举措，都为客户成交,目的：项目启动，高调造势，大力传播 主题：经典商务，从此起航 途经：媒体，报广,关键事件一,开工仪式,紧急性： 重要度,具体事件营销攻略,其他内容：LOGO，项目位置,目的：意向客户登记接待 主题：项目蓄客 途经：媒体，报广，路旗，广告牌,关键事件二,临时售楼处开放,紧急性： 重要度,具体事件营销攻略,其他内容：SLOGEN，LOGO，咨询电话，项目位置，项目介绍,目的：大力宣传项目，增加意向客户数量及信心 主题：纯商务感、高品质办公楼 途经：媒体，报广，路旗，广告牌,关键事件三,产品发布会,紧急性： 重要度,具体事件营销攻略,其他内容：SLOGEN，LOGO，咨询电话，项目卖点，项目介绍,目的：开始确定意向客户，营造社会影响力 主题：项目介绍，VIP增值卡推介 配合软文推广：