深圳海悦华城商业裙楼项目策划方案

1、海悦华城商业裙楼项目策划方案目 录1.项目概况41.1项目区位41.2项目基本资料41.3项目实景图51.4项目交通网络62.项目S.W.O.T.分析72.1 Strength优势72.2 Weakness劣势102.3 Opportunity机会122.4 Threaten威胁133.周边市场分析153.1商业整体分析153.2商业业态分析153.3结论154.项目定位174.1功能布局定位174.2规划改造建议175.项目客户定位175.1消费群定位175.2客户群定位186.项目售价定位及建议196.1深圳各口岸同类商业物业租售情况调查196.2 福田口岸周边商业物业租售水平206.3项

2、目定价建议217.价值提升方案228.推广活动建议238.1 项目形象定位238.2 销售周期建议238.3 中原内部推广活动建议248.4 外部推广活动建议258.5 外部推广活动费用初步预算271.项目概况1.1项目区位海悦华城商业裙楼位于福田区南端的新皇岗口岸（福田口岸）地区、香港落马洲大桥西侧， 其扼守广深港高速铁路、深圳地铁4号线、广九东铁上水落马洲支线、香港西铁北环线四铁交汇要塞，将以门户之名，成就商业地标之作。1.2项目基本资料项目位置深圳市福田区渔农村海悦华城商业裙楼开发商鼎太房地产开发（深圳）有限公司竣工时间2001-4-1总建筑面积4600平方米容积率3.5绿化率40%住宅

3、入住时间2001-4-30 停 车 位250个经营商家业态以便利店、地产中介行、小型餐饮等生活配套为主配套设施：中小学皇岗中学、皇岗小学幼儿园皇岗幼儿园银行深圳发展银行、建设银行等医院皇岗医院1.3项目实景图 A 、B座商铺实景图C座一层商铺实景图 C座一、二、三层商铺实景图 1.4项目交通网络项目门前公交线路大巴起点站终点站52路、渔农村东昌总站203路(环线:)渔农村东昌总站241路(渔农村渔农村紫薇阁当前，项目所处区域的公交系统不发达，但福田口岸开通后，新的公交线路将会增设到项目门前的公交站。大量的公交线路的引入，必然会带来滚滚的人流，从而带旺当地的商业人气。2.项目S.W.O.T.分析

4、 2.1 Strength优势2.1.1 系出名门海悦华城商业裙楼由鼎太房地产开发（深圳）有限公司开发，其分三层，建筑面积共计约4600平方米。1976年在美国创立的鼎太集团，投资区域涉足中国、美国、东南亚及台湾地区。 鼎太的盛名，在全球地产界都家喻户晓！在美国，加州圣地亚哥的造镇计划、G R A Y H A WK 3 6 洞高尔夫球场及别墅社区以及洛杉矶、拉斯维加斯等地投资开发，成就了鼎太的伟业；在台湾每十大名宅中，鼎太系至少占有三席；而在泰国、香港、深圳、厦门、长春都留有鼎太的丰姿；海悦华城作为其立足深圳的第一个作品，在1999年上市后，不仅空前以短短的45天创造出100%的销售成绩，连续

5、两年获得深圳外销楼盘销售冠军。楼盘的火爆势必为商业裙楼的销售铺垫璀璨的未来！2.1.2区位优势项目所处的区域为福田区渔农村，与福田口岸几步之遥。其承渔农村改造、福田口岸座落之契机，坐镇香港与深圳商业共融的门户重地，集口岸（福田口岸）物业、地铁（深圳地铁4号线、香港东铁）物业、铁路（广深港高速铁路、广九东铁上水落马洲支线、香港西铁北环线）物业于一身，滚滚人流将在此穿梭不息，地段优势无可比拟。2.1.3 项目大环境商业繁荣项目大环境福田CBD中心区的商业以社区临街商铺为主，业态与居家生活息息相关，涉及生活日用品、五金家电、文具玩具、家具、休闲娱乐及餐饮，还有众多的大小地产中介。其中休闲娱乐设施比如

6、水疗、足浴、按摩等分布广泛，规模较大的有在水一方、蔚蓝海岸休闲会所、宏昌休闲会所等。在小区物业的底层或底下几层分布有众多的商铺，尤其是在一些临街的商铺，分布有大型的商场超市，比如：人人乐超市、人人乐崇尚百货、兴万家、国美、万佳、百佳、天虹商场及金海马家居等。而纯商业物业有时代广场和福民文具玩具批发市场。2.1.4项目周边消费力强项目以及周边近年开发楼盘预计居住人数项目以及周边近年开发楼盘预计居住人数皇御苑8500水围新家园1100华尔登府邸（保税区）2000港田花园1200云顶翠峰8000阳光城市家园1100金港豪庭2000绿茵阁1100福民佳园1200星河华居1100宣嘉华庭1500皇庭居1

7、100骏皇名居1200紫光名苑1000海悦华城1500御庭园1000港城华庭1500嘉意台1200天泽花园1400精彩24家园（晨晖家园）500江南花园1300皇庭彩园1400金怡华庭1300总计43200项目周边除近年来开发的楼盘外，还有水围村、福民新村、渔农村（改造后）等大型社区将近15万居住人口，加上福田口岸建成后25万人次的日通关量。项目拥有流量极高、体量庞大的消费人群，带来滚滚商机。2.1.5展示性优势v 项目距离福田口岸几步之遥，人流、车流量巨大，从而有很好的关注度，对项目商业运做非常有利；v 项目C座商铺顶层可安放巨型户外广告牌，其正对福田口岸的住处入口，展示性很好，将无形中节约

8、大量推广费用，并产生联动效应，促进项目商业环境的成熟。v 项目一层街铺外立面装潢优良，方正实用，显著提高整个项目档次。2.2 Weakness劣势2.2.1目前项目小环境商业气氛不成熟目前在项目所在区域渔农村还没有形成浓厚的商圈气氛，周边大型卖场仅有档次低档的港城超市，在项目附近居住的客户中普遍还没有养成在项目周围进行购物、休闲的习惯，人们还是喜欢外出去相对成熟繁华的商圈中进行消费，因此，从目前状况看，本项目所在区域的商业氛围还有待福田口岸的开放以及渔农村改造的完善。2.2.2项目硬件劣势v 项目二、三层商铺外立面陈旧v 项目二、三层商铺通透性和展示性差v 项目二、三层商铺楼梯通道窄小，位置不

9、明显2.2.4项目当前的租金水平低由于前期培育商业氛围和租约期短的原因，项目当前的租金水平偏低。A、B座商铺租赁情况表铺号面积单位租金（元/平米/月）总金额租期102006/04/192007/04/301021031002006/04/252007/10/3112006/04/252007/10/3110681.438871662006/01/012007/10/3112006/04/192007/04/3012006/04/192007/04/30109100.79100100792005/10/112007/10/31112006/04/092007/10/311111001191190

10、02005/09/012007/08/31C座商铺租赁情况表铺号面积单位租金（元/平米/月）总金额租期100536534452005/10/162007/10/31101292.10110321312005/11/012007/10/31B127002006/04/132007/04/30102171.40110188542005/10/242007/10/31103170.49110187552005/10/242007/10/31A117002006/04/182007/04/30104166.00110182602005/12/122007/10/31105149.00115171352

11、005/12/242007/10/31106157.07110172782005/10/242007/10/31107162.21110178432005/10/242007/10/31108A约2814039202005/10/242007/10/31108B约7912094802005/10/242007/10/31109A约2414033602005/10/242007/10/31109B约6513084502005/10/242007/10/31110A约5013065002005/10/242007/10/31110B-111约125118147502005/10/242007/10

12、/31201203631.58204207625.1650312582005/10/242007/10/31三层546.782.2.5租约期满后，加租或清场改租的过程操作难度大现实的租金回报低，客户购铺后，加租或清场改租的操作对其来说，过程繁琐。存在的困难主要有：1部分租客社会背景复杂，对加租或清场改租的操作造成负面压力；2部分租客在地域有势力，对加租或清场改租的操作造成负面压力；3有关加租、装修赔偿、退租等细节的谈判艰难漫长；4可能出现租客既不接受加租又迟迟不退场的尴尬情况；5租客在同等条件下享有优先购买权，将影响营销操作；6清场重新招租的不确定因素将直接影响客户的投资信心；7重新招租期间的

13、空置期将对项目的美誉度造成负面影响；8考虑现实情况，新业主为了减少出租该物业所交的税费，一般到租赁办登记的租赁合同价格都偏低，但拥有优先承租权的原租客可能去租赁办调查真实的租金，要求赔偿或导致新租赁合同失效，这将会影响到新业主重新出租。2.3 Opportunity机会2.3.1区域未来发展随着福田口岸的开放，大量的公交线路将引入项目门前的站台，必然会带来滚滚的人流，从而带旺项目的商业人气。其建成后日通关量约为25万人次，最大可达30万人次，势必成为深圳旅检口岸的旗舰，亦是亚太地区最大的客运口岸和陆路口岸。随着地铁4号线与香港铁路接驳，未来福田口岸将成为深圳又一主要进出关口。相对罗湖、文锦渡口

14、岸片区，由于有更加优厚的居住条件以及更加方便的交通，更多的港人选择在这里居住而不是投资，而重建后的渔农村将有9栋26至32层楼宇，总面积22万平方米，成为港人居住的核心区域，成为镶嵌在深圳河畔的又一美丽新社区，如海悦华城的绝大多数购房者都是港人，成为了深圳有名的港人小区。深圳的中部崛起，也将造成大量港人在福田工作，本片区既有港式生活氛围，价格相比罗湖口岸地区又较低，而且可供选择的余地也较大，虽然未来片区内新盘推盘减少，但由于二手市场的兴旺，也能吸引大批香港客来此长期居住。 2.3.2地段位置的特殊性，产品供应的相对稀缺性项目是距离福田口岸最近的商业物业，得天独厚的地理位置决定其在市场上的相对稀

15、缺性。2.3.3 新政带来的利好影响在新政的影响下， 住宅市场明显萎缩， 但注重长线投资的商用物业地产则稳中有升。新政对商业地产市场的主要影响是老调重谈,集中在土地以及金融管制方面，有一定的利空影响。加大土地供应调控力度、加强金融监管措施在之前出台的政策里已经提出，新政重申，表示力度将继续加强。商业用地进一步减少、银行贷款检查力度进一步加大，对商用物业的开发市场和买卖交易市场都将带来一定的利空影响，但经过旧政策的洗礼，新政的直接影响力度将非常小。反而，新政将间接给商用物业市场带来一定的利好影响。新政的实施，将给商品住房市场带来较大的影响，特别是市场的纯投资者，将造成部分投资者退出商品住房投资市

16、场，而其中一部分较有实力的投资者将转战商用物业市场，为商用物业市场发展推波助澜。2.4 Threaten威胁2.4.1来自口岸内商业配套物业的竞争福田口岸内也将有其配套的商业物业，从经营层面上说，分散了项目的人流量，对项目入驻商家的经营形成了强大的竞争，从而对项目的投资回报率造成负面影响，降低投资客户对项目的信心。2.4.2 出入口岸的人流也可立即换乘地铁或铁路，而不与项目接触地铁一方面可以吸引更多的人流，另一方面也会疏散人流，从而使人们忽略地铁上盖物业。所以从这方面来讲，地铁一响，未必就黄金万两，目前人民南的衰落，华联街的冷清就是明证。从这方面来讲，皇岗口岸地铁开通，接驳香港地铁，人流穿地而

17、过，未必就能对该片区商业的发展带来更多的推动力。 2.4.3来自渔农村改造后新建商业物业的竞争总面积达22万平方米的渔农村改造工程，将成为以9栋26至32层楼宇为核心居住群，生活配套齐全，功能完善的以港人置业为特色的大型社区。其配套商业物业的体量大，档次高，对产权期只到2066年的本项目（70年产权，19962066年）而言，是不小的竞争。2.4.4 来自莲塘口岸、西部通道等新开发的交通枢纽周边商业物业的竞争根据粤港合作联席会议第九次会议(2006年8月2日)决议，深港西部通道将于2007年7月1日之前通车；此外，发展东部通道（莲塘、香园围口岸）的评估及规划研究2006年底即将出台。西部通道和

18、东部通道的规划建设，使沿线的商业物业倍受投资客户的关注。同样是口岸物业的题材，投资客户有了更多的选择空间，自然会分散投资客户对项目的关注度和热情度。3.周边市场分析3.1商业整体分析项目所在位置位于福田CBD中心区、福田保税区和福田口岸接泊汇聚的核心地带。项目的大环境福田CBD中心区内座落深圳市标志性建筑和行政中枢 市民中心以及万商云集的会展中心，其甲级写字楼林立，商务资源、文化资源吸引着中外商务总部机构抢滩登陆。福田口岸毗邻深圳CBD中心区，强大的商务动力将带动高端过关人流。项目毗邻的福田保税区面积为1.35平方公里，是深圳接轨全球经济按照国际经济管理运作的先行区，目前已有包括索尼、IBM、

19、杜邦等33家世界500强企业战略性进驻。福田口岸与保税区无缝对接，作为中央商务口岸的地位倍加显著。与项目几步之遥的福田口岸是未来从深圳地铁4号线进入香港的关口要地，其贯通深圳CBD与香港商务中心，更携三铁交汇的千亿基建优势，服务南中国高频高端的商旅客流。其建成后日通关量约为25万人次，最大可达30万人次，势必成为深圳旅检口岸的旗舰，亦是亚太地区最大的客运口岸和陆路口岸。综上所述，项目的地段优势不可比拟。3.2商业业态分析业种明细表业种渔农村皇岗(福民路以南，益田路以东）水围村品牌数量品牌数量品牌数量餐饮润嘉茶餐厅、湖南人家、金凯泰食馆等16KFC、麦当劳、面点王等。27一品轩、翠华火锅等。31

20、休闲娱乐大眼健康桑拿中心、裕亨卡拉OK等6蔚蓝海岸国际会所、金龙岛休闲会所、森美保龄球等。20水上明珠国际会所（大型）、倾国SPA、夏威夷休闲岛等。24生活配套中国邮政、中国移动授权店等28中国移动授权店、屈臣氏等。35百里臣、李宁服饰专卖店等。42宾馆建设旅馆1皇岗宾馆、凯悦大酒店等8水都酒店等4美容美发裕亨美容美发等5马莎纤体美颜会所、TIGI国际发型空间等。7名匠美容美发等11大型卖场港城超市1人人乐、兴万家等。3国美、人人乐等。4银行深圳农村商业银行1建行、中国银行、上海浦东发展银行等11招行、建行等。6医药海王星辰、南北药行2一致药店、马文英诊所等。2友和医药、中联大药房等。73.3

21、结论根据上述调研统计分析，项目的地段优势无可比拟，其周边商业市场承载的消费人群随福田口岸的开通，流量和体量速增，商业物业的增值空间潜力巨大。项目周边商业以中小型餐饮、生活配套为主。中小型餐饮和生活配套行业的承租能力强，经营稳定。对项目而言，租金的递增空间稳定丰厚，则商铺的价值也将节节攀升4.项目定位4.1功能布局定位 根据对项目周边市场的调研分析，以及项目自身物业条件和地理位置等因素，为了让项目符合市场的生存空间以及获得更大价值的租金回报，建议开发商加快销售速度，在大部分铺位租约期满前，将项目销售完毕。4.2规划改造建议本项目C座二三层商铺的外立面陈旧，通透性和展示性差，如能够对项目进行适当改

22、善，装修排烟、排污等设施，对项目的销售进度和租金收益上都将非常有益处。5.项目客户定位5.1消费群定位针对项目的所处区域，我们认为项目的目标消费群为：项目周边所有社区居住消费人群包括社区住宅居民，从福田口岸出入境的消费人群，和从福田口岸过境来深消费的香港人士，地铁所带来的消费人群，以及其他消费人群v 核心客户群： 项目周边所有的社区住宅人口，v 重点客户群： 从福田口岸出入境的消费人群、从福田口岸过境来深消费的香港人士和地铁所带来的消费人群。v 游离客户群： 项目周边的被吸引至本项目来进行消费的人群v 偶得客户群： 来深圳的旅游、商务、购物、娱乐的广大消费群5.2客户群定位5.2.1目标客户群

23、定位由于项目同时具备地段佳、总价低的特性，本案将面对市级客户，香港客户甚至来源范围更广的目标客户。针对项目，我们的目标客户主要为投资客。投资客主要消费特征如下：v 期待获得更高的投资回报率v 看重产品的地段和总价特色v 多为二次或多次商业房产投资客户，属中端投资客v 看好福田口岸地区的商业价值与规划前景v 香港、境外投资客将占有一定比重客户资源按投资周期可分为短期投资行为客户、中长期投资行为客户和住宅投资市场转入的客户投资客户特点针对推广受众策略短期投资行为客户自有资金有限，但具有相当的专业投资技巧，其专于炒作短线，获利即走。建议将“福田口岸2007年上半年即开通，项目将迅速增值”作为推广点核

24、心，并帮助其妥善处理加租或清场转租的操作，以吸引此类客户的关注。中长期投资行为客户更务实、客观的看待商业投资市场，更加看重未来的项目升值潜力，拥有较强的投资实力。根据项目的投资特色，此类客户将是主要的推广受众。建议通过投资研讨会、投资品评会等形式为此类客户进行项目的客观、翔实、专业的投资分析讲解，让客户充分认识到项目的未来升值的巨大潜力。住宅投资市场转入客户对商业投资市场了解不深，受国家对房地产市场宏观调控政策波动影响转入商业投资市场，观望情绪浓重，信任感有限，部分有较强投资实力。充分将住宅投资市场的客户资源调动起来，充分挖掘受新政影响而从住宅投资市场转入商业投资市场的巨大投资资金资源。6.

25、项目售价定位及建议6.1 深圳各口岸同类商业物业租售情况调查（*文锦渡口岸由于很少商业物业，因此排除调查）时间租金（元/平方米/月）销售价格（元/平方米）投资回报率（%）罗湖口岸2003年180380005.682004年220500005.282005年260580005.382006年320680005.65沙头角口岸2003年47108005.222004年60180004.002005年73250003.502006年117350004.01皇岗口岸2003年115220006.272004年145320005.442005年220480005.502006年250600005.00沙

26、头角口岸商业物业罗湖口岸商业物业皇岗口岸商业物业结论：口岸商业物业投资回报的增长点不仅仅来自现实租金回报，更重要的是来自商铺价值增涨6.2 福田口岸周边商业物业租售水平根据中原资料平台，我们抽样调查了福田口岸周边与项目相似质素的商业物业的租售水平，整理数据如下：福田口岸周边商业物业租售水平明细表（抽样调查）物业面积（m2）单位租金（元/平米/月）单位售价（元/平米）回报率楼层裕亨花园67.5296.3(每年递增5%)700005.081中港城47.6241.648319.336.001众孚新村262.04190.81380006.031汇港名苑3849.5110180007.331福涛东苑63

27、190.47550004.161京隆苑49.5137.3740404.044.081宝田苑59.78147.21280006.311骏皇名苑76.8720040000616.75152.3170400005.101165120400003.60171.59170400005.101广业大厦4.131皇御苑26926048320.76.461平均（与本案进行比准折算）19042574.585.4416.3 销售定价建议根据以上调研数据，项目一层朝福田口岸街铺平均租金水平约为230270元/月，一层朝东面街铺铺平均租金水平约为190230元/月，二层平均租金水平约为5065元/月，三层平均租金水平

28、约为3040元/月。 另外，按深圳各口岸商业物业投资回报率平均水平（5.08%)及项目周边商业物业投资回报率平均水平（5.44%）估算，项目整体的净投资回报率可达到5%以上，但根据开发商的期望销售利润进行调整为4.5%5%（调低后项目的投资回报率不具有竞争优势）。通过中原的策划和包装推广能够溢价20%，则A、B、C座的一层朝福田口岸街铺某单铺销售价格可高达100000元/平米，具体数据如下：铺号租金水平空间（元/平方米/月）投资回报率（%）理论销售均价（元/平方米）中原策划和包装推广后的溢价空间溢价后的销售均价一层朝福田口岸的街铺2302704.55550006500020%660007800

29、0一层朝东面的内铺1902304.55500005500020%6000066000二层商铺50654.55140001600020%1600019000三层商铺30404.557000900020%8500110007. 价值提升方案针对的问题解决方案价值提升途径一目前项目周围商业气氛不成熟建议将福田口岸2007年上半年即开通，项目将迅速增值作为推广点核心，并结合福田口岸的整体规划以及渔农村改造后的高档社区前景，消除投资客户疑虑，增强投资信心价值提升途径二项目硬件劣势：二三层商铺：1外立面陈旧；2通透性和展示性差；3楼梯通道窄小，位置不明显。建议开发商对项目的外立面、管道系统和楼梯通道进行装

30、修，整体提升项目的档次和完善其硬件配套。价值提升途径三项目当前的租金水平低由于前期培育商业氛围和租约期短的原因，现实的租金水平低。但租期最长的也只到2007年10月31日截止。建议向投资客户详细分析：“项目未来巨大的增值空间能够大大削弱当前的租金水平对项目的负面影响”，同时以翔实、专业的投资分析增强投资客户的投资信心。价值提升途径四租约期满后，加租或清场改租的过程操作难度大建议开发商加快销售速度，在大部分铺位租约期满前将项目销售完毕。价值提升途径五来自口岸内商业配套物业的竞争口岸内的商业物业往往是只租不售，因此建议将“项目是距离福田口岸最近的商业物业，得天独厚的地理位置决定其在市场上的相对稀缺

31、性”作为核心推广点，并结合项目的商业与口岸内的商业相互促进的优势，抬升项目的价值点。价值提升途径六出入口岸的人流也可立即换乘地铁或铁路，而不与项目接触通过口岸出入境的客户如果对口岸周边十分熟悉，也会在口岸周边消费。建议向投资客户详细讲解：“目前项目周边新开发的楼盘均以港人置业为主导，今后福田口岸区域也将成为港人最熟悉的深圳片区”，以此增强投资客户的信心价值提升途径七来自渔农村改造后新建的商业物业的竞争建议将“项目是距离福田口岸最近的商业物业，得天独厚的地理位置决定其在市场上的相对稀缺性”作为核心推广点，并结合项目的商业与渔农村内的商业相互促进的优势，抬升项目的价值点。价值提升途径八来自莲塘口岸

32、、西部通道等新开发的交通枢纽周边商业物业的竞争建议充分调动深、港投资客户资源，运用策划、宣传和包装一系列销售手段，充分提炼项目价值点，加快项目销售速度，与其他同类题材的商业物业达到良性共赢。8.推广活动建议8.1 项目形象定位MONEY MACHINE 摇钱树v 鼎太精心打造，值得信赖v 无敌区位，口岸物业，升值潜力巨大v 地段特殊，市场稀缺v 租金递增空间丰厚，收铺即收租8.2销售周期建议中原建议采取统一开盘认购的销售策略，将销售周期分为铺垫期（第一、二个月）、开盘准备期（第三个月）、开盘认购期（第四个月的某日）、持续销售期（第四、五、六、七个月）和清盘扫尾期（第八、九个月）。时间（月）12

33、3456789101112销售目标（间）1-24-66-95-73-41-2工作周期铺垫期开盘准备期及开盘持续销售期清盘扫尾期过户、过租约等后续工作销售工作计划表销售时期工作时间工作项目负责单位铺垫期第一、二个月项目组筹备、成立及培训；确定广告公司及宣传物料包装用品的准备；确定操作流程中原鼎太广告公司开盘准备期及开盘销售第三个月媒体宣传；中原内部推广；广告投放后项目组进场开办开盘认购会；鼎太中原广告公司持续销售期第四、五、六、七个月加大广告的投放；持续不断整合内外部资源以提高销售业绩鼎太、中原鼎太鼎太、中原清盘扫尾期第八、九个月针对尚未销售单位进行卖点挖掘，向客户进行宣传推荐鼎太、中原后续工作

34、第十、十一、十二月过户、过租约等手续办理的后续跟进鼎太、中原8.3中原内部推广活动简介内部推广方式主要包括中原内部网络推广，中原内部活动推广、针对香港同事的推荐会以及通过二三级市场的联动达到推广目的。一中原内部网络推广1通过公司邮件向同事推广公司采取定期或不定期方式适时向公司同事发送项目宣传的邮件，每位同事在自己的小电脑上可及时获取项目的宣传资料以及最新的动态，并及时向客户推荐，保证了对项目推广的持续性和时效性。2通过公司短信平台向同事推广 在必要的时候，公司还可利用公司的短信平台发布项目宣传的短信，主要是针对一些项目重大信息的传达，以便达到及时传送到目标群体的目的。3通过公司办公网络平台向同事推广 同事只要一打开公司办公网络平台就可以进入项目专区浏览、下载项目资料和最新动态，提高同事对项目的关注度和关注热情，以便更及时更便捷地向客户推荐。4与香港中原相关部门联系，取得其全力配合，通过公司邮件、办公平台等媒介将项目资料以及最新动态传达至香港同事，配合其对香港客户进行项目推