upfilefiles2006619房地产经营管

1、房地产经营管理期末复习大纲一、考试题型及分数比例1、选择题 （20分）2、名词解释（15分）3、判断题 （10分）4、简答题 （32分）5、计算题（10分）6、问答题（13分）二、主要内容第一章 房地产和房地产业1， 房地产是房产和地产的总称，是土地、建筑物和固着在土地、建筑物不可分离的部分以及附带的各种权益。2， 物质形态的房地产的构成主要有土地和建成后的物业。3， 建成后的物业指已建成并交付使用的建筑物及其附属物和相关的场地。主要分为居住物业、商业物业、工业物业和特殊用途的物业。4， 我国目前的房产所有制主要有全民所有制、集体所有制和个人所有制三种基本形式，此外还有涉外房产。5， 房地产的

2、特性：房地产位置固定性；房地产的异质性；地产的不可毁灭性；保值增值性；经济寿命的可延续性6， 房地产产权是房地产所有制关系在法律上得到确认而形成的权利关系7， 在我国地上权就是土地使用权8， 房地产业是指从事房地产开发、经营管理和服务的行业，并由从事以上活动的单位组成。房地产业包括土地开发、房屋建设、维修和管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁、产权产籍管理、物业管理、售后服务等。9， 房地产业的特征：房地产业的基础性；房地产业的先导性；房地产业的灵敏性；房地产业是支柱产业；房地产业的风险性。10，房地产业是支柱产业，在国民生产总值中房地产业站有相当的比重，一般为6%12%。11

3、，房地产开发用地一般采用两种供应方式：划拨方式和出让方式12，我国新的土地使用制度的内容是：在不改变土地国有的条件下，国家以土地所有者的身份将土地使用权有偿有期限的出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，出租、抵押或者用于其他经济活动。土地使用权期满后，需要继续使用者，经批准并补交地价款后方可继续使用。第二章房地产开发1，房地产开发指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求对土地投入人力物力财力，将农村用地变为城市用地，并在土地上建设建筑物和构筑物的一种生产性活动。2，从事房地产开发应遵循的基本原则。（1） 依法杂取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开

4、发的原则；（2） 房地产开发必须严格执行城市规划的原则（3） 房地产开发应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则（4） 地产开发是城市建设的社会化大生产行为，在开发过程中严格实行“统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理”的原则，有计划有步骤的进行开发建设（5） 房地产开发必须遵守按照土地使用权出让合同的约定开发土地的原则（6） 房地产开发坚持开发的产品质量合格的原则。3，房地产开发的内容：新区开发或称房地产第一次开发；旧城区的改造或称旧城区的再开发，第二次开发；新建城区和老城区改造相结合的开发。4，房地产开发的方式一般有：单项开发、小区开发和成片开发。5，按照社

5、会主义市场经济的运行机制作用要求和开发工作时间先后，开发程序依次为投资决策分析、项目前期工作、项目建设和销售管理四个阶段。6，投资决策分析阶段包括三个方面的工作：开发项目的初步设想，项目设想具体化和项目的可行性研究。7，项目的前期工作主要有：规划设计和征地拆迁。“三通一平”指通水、通电、通道路和场地平整。8，土地一级开发机构有：政府土地发展公司非盈利性公营事业单位土地发展有限责任公司。9，我国房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四共4个资质等级。其中一级资质的企业注册资本不低于5000万元，二级资质的企业注册资本不低于2000万元。10， 建筑容积率是指项目规划建设用地范围内，全部建筑物

6、建筑面积之和与规划建筑用地面积之比。建筑容积率=11,折旧额的计算年折旧额=年折旧额=折旧总额=年折旧额房屋已使用年限12、 房屋的成新度房屋的完损等级根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度划分为五类，即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。完好房的成新度为十、九、八成新；基本完好房的成新度为七、六成新；一般损坏房的成新度为五、四成新；严重损坏房及危险房为三成新以下。第三章 房地产市场1、 市场机制的运行过程就是竟争机制、供求机制、价格机制互相联系相互作用的过程。2、 市场行为是指市场主体在市场交换过程中为了某种目的而进行的市场活动，包括购买行为、销售行

7、为和竟争行为。3、 我国房地产法律体系由三部法律以及相应的法规和规章构成，三部法律是中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国城市房地产管理法。4、 房地产市场运行机制就是价值规律的作用机制，是价格、供求、竟争三大市场机制作用于市场运行，调节房地产市场供给、需求、价格，使它们从不平衡到不平衡再到平衡，波浪式运动，使房地产市场在运动中发展。5、 房地产市场特性：房地产市场具有不可分割性；房地产市场是房地产权益的交易市场；房地产市场具有区域性；房地产市场的不完全开放性；房地产市场是非完全竟争的市场，易于出现市场的不均衡和垄断；目前我国房地产市场具有多功能、多层次、多样形式的

8、综合性市场；房地产经济寿命长可多次重复交易。6、影响房产需要因素：社会经济状况；金融业的发展；人们观念的改变；住宅政策和住房制度；对未来的预期；6、 房地产市场研究是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，揭示市场信息的内在联系、预测时常未来的发展趋势，掌握市场动态，以指导人们的市场行为。市场研究的必要性： 房地产经营者决策以信息为基础； 市场研究与促进销售； 市场研究与经营管理； 市场研究与制定价格策略；7、 一元线性回归法第四章 房地产投资1、 房地产投资与其他投资行为一样，是以一定资金量在一定的期限内获取一定的预期回报的过程

9、。房地产投资是房地产投资主体，将资金投入到房地产开发、经营、管理和服务等经济活动中的过程和行为。2、 房地产投资特征： 直接投资费用较高； 直接投资回收期长； 影响投资的风险因素较多； 需要专业知识和经验； 难抵消通货膨胀的影响； 易于获取金融机构支持。3、 房地产投资的方式房地产投资的方式，一般可以分为两种主要方式：一种是从购买土地使用权开始的开发投资；另一种是物业建成后的置业投资。房地产开发投资是将所筹资金投入房地产开发建设，以期建成后通过物业的出租或者出售等方式，收回投资并获得预期回报的投资方式。4、 房地产投资过程风险分析这是个动态过程，一般可分为可行性研究、投资实施和房地产经营三大阶

10、段。5、 房地产投资风险种类 房地产投资风险又可分为商业风险、贷款利率风险、市场供求风险、购买力风险、或然损失风险和政治风险等。6、 房地产投资风险防范的若干对策 选择经济发展稳定、金融体系相对完善的区域作为投资区； 选择好投资方式； 选择好投资开发地段； 选择好房地产投资类型； 讲求适销对路，做好投资组合7、 房地产投资决策方法： 确定型决策方法 风险型决策方法 不确定型决策方法 竞争型决策方法 多目标决策方法8、 房地产投资决策程序机会研究与项目初选编制项目建议书并上报有关机构可行性研究、编制报告编制设计任务书项目评估与决策第五章 房地产开发项目可行性研究1，可行性研究是在投资前所做的工作

11、，它分为四个工作阶段，即：投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目的评估和决策。2，可行性研究的步骤：接受委托 、调查研究、方案选择与优化 、财务评价和国民经济评价、编制可行性研究报告。3，进行可行性研究的目的是选定市场制定策略，因此，在细致而有针对性的市场调研基础上进行市场分析和预测，是进行可行性研究的关键。市场分析包括：宏观因素分析、区域因素分析、微观市场分析。4，房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致分为三大部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。5，我国现行的土地费用大致包括：土地出让金、土地征用

12、费、城市建设配套费用、拆迁安置费用。6，开发项目的经济评价分为两个层次：财务评价和国民经济评价。7，财务评价的动态指标：财务净现值、财务净现值率、财务内部收益率、动态投资回收期。8，开发项目的不确定性分析包括：敏感性分析和概率分析。9，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括：封面、摘要、目标、正文、附件和附图6个部分。第六章 房地产开发的前期工作阶段1，城市规划：是城市政府为了确立城市性质、规模和发展方向，实现城市经济和社会发展目标，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署。城市规划按其规划的深度不同可问为：城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划。2，建设项目

13、的审批实行“一书两证“指的是选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。3，居住区一般实行三级布局结构，即“居住区居住小区居住组团“4，土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处置的权利。土地使用权是指土地使用者依法享有利用和取得收益的权利。5，我国土地所有制包括全民所有制和集体所有制。6，开发企业在确定开发地段时，应统筹考虑以下因素： 城市规划 自然环境和工程地质因素 现有的建设条件 地段面积与形状 投资经营计划 其他因素。7，开发商获得进行经营开发土地的使用权有市场和行政划拨两种。8，土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴

14、纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。9，土地使用权出让：是国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让又称“批租”属于土地一级市场。出让的前提是土地所有权和使用权相分离。10，土地使用权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。属于城市房地产的二级市场。它即受到市场价值规律的制约，又受政府这一土地所有者的垄断和控制。土地使用权转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。11，农地征用的特点：有一定的强制性须妥善安置被征用单位及人员的生

15、产和生活土地所有权性质发生转移。12，征用下列农地的，要经过国务院批准： 基本农田 基本农田以外的耕地超过35公顷的 其他土地超过70公顷的13，征用农地的土地补偿费包括：土地补偿费、土地投资补偿费、安置补助费、临时建设用地补偿费、税费等。 征用耕地的补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的610倍。每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不超过被征用耕地前3年平均产值的15倍。土地补偿费和安置补助费的总和不超过土地被征用前3年平均产值的30倍。14，房屋拆迁是指拆除用地范围内的原有建筑物，清理地上、地下障碍物，并将原有使用者或生产设施迁至异地回安排在其他地方临时过渡，待有关工程建成后将其迁回原地安置的

16、一系列工作。 拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人和使用人，按照规定给予补偿。 拆迁补偿方式：由拆迁人与被拆迁人协商确定，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿。拆除非公益事业房屋的附属物，不做产权调换，由拆迁人给予货币补偿。拆除公益事业用房的，拆迁人应依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。拆迁人应对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。第七章 房地产开发项目建设阶段1，法定的工程招标方式为竞争性招标，包括公开招标和邀请招标两种形式。特殊情况下经批准可采用协商议标的方

17、式2，现代管理科学运用系统控制论原理，把开发项目管理视作由5个环节组成的循环过程：即确定管理目标计划决策实施控制。3，房地产开发项目建设阶段的管理模式有：自行管理和委托管理。4，开发项目管理组织结构的形式： 直线制组织结构 职能制组织结构 直线参谋制组织结构 直线职能参谋制组织结构 事业部制组织结构 矩阵制组织结构5，工程项目管理的工作内容主要包括：进度控制、质量控制和投资控制。6，竣工验收是工程建设阶段的最后一个环节，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收后，房产即可投入使用。7、开发项目管理是以高效地实现项目目标为目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理

18、论和方法，对贯穿于开发经营的全过程进行有效的计划、组织、协调和控制的管理系统。8、建设监理包括政府建设监理和社会建设监理。第八章： 房地产经营1，房地产经营不仅包括房地产商品的买卖、租赁，而且贯穿于房地产开发、服务和管理活动中。狭义的房地产经营活动指房地产商品的销售、租赁、抵押等经营活动。2，房地产经营的特点： 房地产经营目标和经营策略的实现具有其自身特点 房地产经营直接受到环境的影响 房地产经营具有较大风险性3，房地产经营分为房产经营和地产经营。4，土地使用权出让：是国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。其特点如下

19、： 土地使用权的出让是以土地所有权和土地使用权的分离为基础的； 土地使用权的出让有年限。居住用地70年，工业用地50年，教育科技文化卫生体育用地50年，商业旅游娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。 土地使用权的出让是有偿的； 土地使用权的出让方只能是地方人民政府的土地管理部门。5，土地使用权出让方式：（1） 协议出让：又称为定向议标：是指出让方与受让方通过协议协商的方式有偿出让土地使用权。协商的内容：地价，出让年限，付款方式，付款期限，用地条件。特点：政府对地价较易控制，自由度大，缺乏公开性，不利于公开竞争。适用：工业项目、公共福利事业项目、非盈利性项目以及政府为调整经济结构、实施产业政策

20、而需要给予优惠、扶持的建设项目。（2） 招标出让：是指土地所有者向多方土地使用在者发出招标邀请，有意受让人在规定的期限内，以书面招标形式，竞投某片土地使用权，土地招标小组择优而取。有公开招标和邀请招标两种。特点：有利于公平竞争，能激发用地者对土地方案的积极研究，同时给土地出让者留有选择的余地。适用：一些大型或关键性的发展计划和投资项目。（3） 拍卖出让：系指在规定的时间、地点、利用公开的场合由政府的代表主持拍卖土地使用权。特点：有利于公平竞争，方法简便易行。适用：竞争性强、盈利大的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。6，土地使用权出让的几个有两种类型：（1） 以城市基准地价为基础，结合市

21、场价格进行适当调整而形成的出让价格（2） 完全以市场评估价格为基础而制定的出让价格。7，土地使用权转让：是指土地使用者将有偿取得的土地使用权单独或者随同地长建筑物、其他附着物转移给他人的行为，也就是通过出让方式取得土地使用权后，按照土地使用权出让合同规定的期限和条件，对土地投入一定资金进行开发后，将出让年限余期内的土地使用权转移给他人；远行政划拨方式获得使用权，补办出让手续后，再转让经营。土地使用权转让的方式主要包括出售、交换和赠与。8，土地使用权转让的条件：（1） 以出让方式取得土地使用权的，转让时应按照出让合同约定已经支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，

22、属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。（2） 以划拨方式取得土地使用权的，转让时，应当按国务院规定，报有批准权的人民政府批准，由受让方办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。（3） 以出让方式取得土地使用权的，转让年限为原土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。9，土地使用权出租：是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用者通过出让方式获得土地出自用外主要通过两种方式收回投资：即通过转让的转让金和出租的租金中收回投资

23、。10，土地使用权抵押：是指抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。土地使用权的抵押，抵押的对象不仅包括土地使用权，还包括地上建筑物和其他附着物。11，以出让方式获得的土地使用权可以设定抵押权；设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖给房地产后，首先应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款额。12，出售的房地产的种类：商品房、经济适用房、微利房、安居房、平价房、集资房、公房、私房、新房、旧房、现房、预售房。13，商品房预售的条件： 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证 按提供预售的商品房计算，

24、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进程和竣工交付日期。 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。14，房屋租金的构成：折旧费、地租、维修费、管理费、利息、税费、保险费、利润。15，房屋租金价格形式：低租金、成本租金、商品租金、福利租金。16，房产互换一般分为所有权互换和使用权互换。17，房地产抵押是指房地产抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。第九章 房地产金融1，房地产金融就是发生在房地产领域中的货币资金的筹集、融通和清算，提供相应服务的所有的金融行为。2，房地产金融的特点： 具有较强的针对性 房地产金

25、融的中长期性 房地产金融的服务性强 房地产金融的复杂性 政策性3，我国房地产金融组织体系：住房储蓄银行、房地产信贷部、住房公积金管理中心、住房合作社。4，房地产开发融资渠道：内部融资、银行贷款、房地产金融机构贷款、其他融资渠道。5，个人住房消费信贷：商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款6，个人住房抵押贷款：指个人以住房产权、金银首饰、有价证券作为抵押物而从银行取得的贷款。7，个人住房抵押贷款的要素中供银行决策组合的最基本的要素是：抵押率（最高目前是70%）、利率（资金的投资收益、承担的风险和费用）、期限和贷款方式（等额偿还法、等额累进偿还法、等比偿还法）。8，按揭是指按揭人将物业产权转让给按

26、揭受益人作为还款保证，按揭人在还清贷款及利息后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人的行为。9.按揭贷款和抵押贷款的区别和联系： 区别：按揭贷款涉及按揭人、按揭受益人和住房销售公司三种主体，而抵押贷款只涉及借款者和贷款者两种主体按揭贷款的抵押品是以按揭方式所购住房的所有权，而住房抵押贷款的抵押品可以是各种财产按揭贷款的目的是完成住房买卖，住房抵押贷款的目的是为购房者实现购房提供信贷。联系：两者都是个人住房信贷方式，解决了需求资金不足的矛盾，实现了购房需求。10：房地产投资信托：是指由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，然后将资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管

27、理及未来的出售，所获得利润在扣除一般的房地产管理费用和买卖佣金以后，由受益凭证持有人分享。11、物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已经投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理、经营服务为一体的有偿劳动，按照社会化、专业化原则进行管理。第十章：房地产价格评估1，房地产估价是指估价专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适当估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。2，房地产价格的特征：（1） 价值实体的双源性（2） 价格的高位性（3） 价格的区位性（4） 价格的上升性（5） 价格的单件性（6） 价格的扩散效应性（7） 价格的计划性3，房地产价格的影响因素：自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素4，房地产估价常用方法：收益还原法、比较法、成本法、路线价法、假设开发法5，房地产估价的经济学原理：供求原理