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1、2015年物业 项目经理培训课程 物业管理风险评估及防范 培训人,课程目录,第一部分：什么是风险管理？,第二部分：物业管理服务风险管理,第一节：风险管理的概念,第二节：风险管理实施的步骤,第一节：物业管理风险评估,第二节：物业管理风险的转移,第三节：物业管理外判合同管理技巧,CB Richard Ellis | Page 3,第一部分,什么是风险管理？,CB Richard Ellis | Page 4,假设您是一名飞行员，你所驾驶的飞机飞越在非洲丛林上，热带雨林吸引 了您，突然，飞机发生故障，你必须马上跳伞。与你一起降落在非洲丛林 中有14样物品，这时你们必须为生存作出一些决定。,先带走那些

2、？那些可以帮助我？,游戏,1、药箱 2、手提收音机 3、打火机 4、三只高尔夫球杆 5、七个大的绿的垃圾袋 6、指南针 7、蜡烛 CB Richard Ellis | Page 5,8、手枪 9、一瓶驱虫剂 10、蛇咬药箱 11、大砍刀 12、一盒轻便食物 13、一张防水毛毯 14、一个热水瓶,游戏 一起降落的14 样物品,CB Richard Ellis | Page 6,你的选择？,游戏,CB Richard Ellis | Page 7,1、药箱 2、手提收音机 3、打火机,( ( (,) ) ),4、三只高尔夫球杆 (,),5、七个大的绿的垃圾袋 (,),6、指南针,(,),7、蜡烛,

3、(,),8、手枪 9、一瓶驱虫剂 10、蛇咬药箱,( ( (,) ) ),11、大砍刀,(,),12、一盒轻便食物 (,),13、一张防水毛毯 (,),14、一个热水瓶,(,),游戏 写下您的选择,CB Richard Ellis | Page 8,1、你的选择？,2、请说出你的理由？,3、你的选择里潜有危机吗？你有何考虑？,CB Richard Ellis | Page 9,一、风险管理,机率结果,反映出某特定危害事件之发生机率与该有关事件所造成果之综,合评估。,第一节、风险管理的概念,风险管理是一个过程，包括运用既定的步骤去辨别、评估和控,制风险，从而减少事故发生可能性或使受影响的范围和损

4、失控制,在一个可接受的程度。,CB Richard Ellis | Page 10,二、危害的定义,第一节、风险管理的概念,危险的来源；产生不幸或损失的机会,第一节、风险管理的概念 三、危机定义,- - -,个人、群体或组织无法用正常程序处理，而且突然变迁所产生 压力的一种情境。 任何对企业的生存和前途构成威胁的事件。 须考虑两个条件：发生机会率和事件响应的迫切率,例如： 三聚氢铵事件对乳制品行业的影响 国家政策调控对房地产开发企业的影响 CB Richard Ellis | Page 11,第一节、风险管理的概念 三、危机风险？,风 险 危 机,1、可预知，可评估 2、可管理、消除、转移及降

5、低 1、突然发生的，可以预知或 评估的机会比较低 可预知，可评估 2、不可消除、转移及降低，只,可以管理 2 CB Richard Ellis | Page 12,未 发 生 已 发 生,建立组织,确认危害类别,分析危害类别,评估,降低风险,第二节、风险管理实施的步骤,一、风险管理步骤,建立组织 1、目的 2、责任人 3、实施准则 4、定下主要 因素,确认危害类别 1、会发生的 情况？ 2、发生形式,分析危害类别 1、检讨控制 体系 2、可能性 3、结果 4、风险水平,评估 1、评估风险 2、风险评级 3、统计高及 中风险,降低风险 1、确定降低 措施 2、建立风险 管理计划 3、实施,监管及

6、检讨 CB Richard Ellis | Page 13,1、建立组织,2、专职工作小组 3、执行层面的的参与,准则：风险等级、可能性、影响因素及结果 确定主要因素：1、资源运用 2、培训 3、汇报机制 CB Richard Ellis | Page 14,第二节、风险管理实施的步骤 目的：降低管理风险、减少财务风险、制定 标准？ 负责人：1、管理层的重视,运作体系风险 人为风险 财务风险 CB Richard Ellis | Page 15,仪器/物料风险 环境风险 政策/法律风险,第二节、风险管理实施的步骤 2、确认危害类别 寻找危害,2.1 运作体系危害,1、制度的缺失,2、程序/流程

7、的不正确 3、管理工具使用不当，如计算机系统数据 4、确误的决策 5、监控体系（未建立，或监管执行实施不到位） CB Richard Ellis | Page 16,第二节、风险管理实施的步骤,2.2 人为危害,1、专业责任（错误的建议、疏忽、不称职）,2、丑闻 3、工作质量 4、职业健康及安全 5、恐怖活动 6、性格（种族歧视、人格分裂） CB Richard Ellis | Page 17,第二节、风险管理实施的步骤,2.3 财务危害,1、利率,2、汇率 3、信贷 CB Richard Ellis | Page 18,第二节、风险管理实施的步骤,2.4,仪器及物料,1、设计缺陷,2、施工质

8、量 3、设备老化 4、规格不适 5、使用过期物料 CB Richard Ellis | Page 19,第二节、风险管理实施的步骤,2.5 环境危害,1、污染,2、风、火、水、电 3、化学用品 4、传染病 5、空气污染 CB Richard Ellis | Page 20,第二节、风险管理实施的步骤,2.6 法律及市场,2、社会及市场稳定 3、保险,4、新政策 5、客户及市场调整 CB Richard Ellis | Page 21,第二节、风险管理实施的步骤 1、违法运营,发生的可能性 CB Richard Ellis | Page 22,结果,监控系统,第二节、风险管理实施的步骤 3、分析

9、危害类别 3.1 检讨控制系统,CB Richard Ellis | Page 23,3.2 可能性级别,第二节、风险管理实施的步骤,CB Richard Ellis | Page 24,业主,物业运作,员工,租户,群众,管理公司,火灾,第二节、风险管理实施的步骤 3.3 如何决定结果,3.3,如何决定结果,大厦设备房发生水浸事件，不同的人仕评估等级结果不同,业主：严重 租户：中等 管理公司：严重 保险公司：灾难性 同一事对相关单位的影响不同，其评估等级亦不同 CB Richard Ellis | Page 25,第二节、风险管理实施的步骤,CB Richard Ellis | Page 26

10、,4、风险评估,4.1 评估风险,1、预防措施是否足够 2、监控措施是否到位 3、是否符合法规要求,4、培训是否到位？员工是否知道如何操作,第二节、风险管理实施的步骤,1,2,3,4,5,3 2,结 果 CB Richard Ellis | Page 27,可 能 性,低风险 1,高风险 中风险,第二节、风险管理实施的步骤 4、风险评估 4.1 风险评级 5 4,CB Richard Ellis | Page 28,高风险： 1、外包,2、风险转移 3、改善流程,中风险：,在资源允许的情况下，用外包、风险转移及改善流程方法降低风险,低风险：,可暂不采取额外行动,4、风险评估,4.1 风险管控方

11、法：,第二节、风险管理实施的步骤,CB Richard Ellis | Page 29,4、风险评估,4.2 制定风险改善计划,第二节、风险管理实施的步骤,CB Richard Ellis | Page 30,第二部分,物业管理风险评估,CB Richard Ellis | Page 31,第一节 物业管理风险评估,一、为什么要实施风险管理,1、物业管理行业发展和竞争的结果,2、保险范围所不及之处,3、物业服务多元化的发展,4、维护业主的财务,建立组织,评估,降低风险,建立组织,确认危害类别 分析危害类别,评估,降低风险,1、目的 2、责任人 3、实施准则 4、定下主要 因素,1、会发生的 情

12、况？ 2、发生形式,1、检讨控制 体系 2、可能性 3、结果 4、风险水平,1、评估风险 2、风险评级 3、统计高及 中风险,1、确定降低 措施 2、建立风险 管理计划 3、实施,监管及检讨 CB Richard Ellis | Page 32,第一节 物业管理风险评估 二、物业管理企业风险管理步骤,第一节 物业管理风险评估 三、物业管理企业危害分析外来危害，具有不可控性,自然,租户,环境,社会,业主 CB Richard Ellis | Page 33,群众,外来,管理体系,设备管理,行政事务 员工管理,安全管理 财务管理 CB Richard Ellis | Page 34,内部,第一节

13、物业管理风险评估 四、物业管理企业危害分析内部危害，具有可控性,CB Richard Ellis | Page 35,四、风险分析辅助工具制定危害查验清单,1、运营体系,2、采购管理,3、资产管理,4、合同管理,5、工程管理,6、客服管理,7、安全管理,第一节 物业管理风险评估,CB Richard Ellis | Page 36,五、建立四级风险管理体制,四级,三级,二级,一级,集团公司抽检,物业总公司抽检,分公司抽检,自检,第一节 物业管理风险评估,CB Richard Ellis | Page 37,一、物业管理企业所涉及的保险之法律责任保险类, 物业管理责任保险 公众责任保险, 电梯/

14、游泳池责任保险 火灾公众责任保险, 房屋出租人责任保险,第二节 风险转移,CB Richard Ellis | Page 38,二、物业管理企业之财产保险类, 财务一切险 财务保险, 利润损失险 财务基本险 财务综合险 机器损坏险 现金险 家财险,第二节 风险转移,CB Richard Ellis | Page 39,三、物业管理企业之员工保险类, 雇主责任 雇主忠诚 医疗,第二节 风险转移,CB Richard Ellis | Page 40,三、物业管理企业之其它类, 汽车险, 人身意外伤害（普通及交通）,第二节 风险转移,CB Richard Ellis | Page 41,三、物业管理外包合同管理技巧：,1、严审供应商资质,2、要求购买保险,3、严格执行验收,4、定期的检讨及数据数据,第三节 物业管理外判合同管理技巧,CB Richard Ellis | Page 42,第三部分 头脑风暴,CB R