房地产开发经营与管理复习

1、房地产开发经营与管理选修课复习第一章一. 房地产（1）房地产的概念 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权属关系。（2）房地产的特性位置的固定性、 异质性、 耐久性、投资的大量性、风险性、保值与增值性、双重性、敏感性二. 房地产业(1) 概念 房地产业属于第三产业，专门从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业。 (2) 地位和作用 以住宅业为主的房地产业已成为国民经济的重要支柱产业之一 房地产业的发展是城市经济发展的基础和条件 房地产业的发展能带动相关行业的发展 房地产业的发展有利于调整消费结构，提高居民居住水平和生活质量 房地产业的发展有利于促进住房制度改革，减

2、轻国家财政负担三、房地产开发与经营的基本含义(一) 房地产开发 广义：国土开发、区域开发、城市开发等 狭义：由特定的经济实体按照城市建设总体要求和社会经济发展的需要，在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行动迁、土地开发、基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动，从而获得经济利益的过程。(二) 房地产经营 房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 广义的房地产经营不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，还包括消费环节中的物业管理服务活

3、动。 狭义的房地产经营仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。四、房地产开发与经营的程序与内容 (一) 开发企业的设立和资金融通 (二) 开发项目的立项和可行性研究 (三) 开发项目规划设计和市政配套 (四) 开发地点的选择和土地使用权的取得 (五) 开发项目的前期工作 (六) 开发项目的建设管理和竣工验收 (七) 房地产商品的销售 (八) 房地产商品的物业管理第二章一、房地产企业的概念 房地产企业是指依法设立，以营利为目的并从事房地产开发和经营、具有企业法人资格的经济实体。它是房地产开发和经营的主体，是房地产市场中的主要角色。二 房地产开发企业的资质等级与管理 1. 房地产开发企业的资质等级

4、四级 2. 房地产开发企业资质审批 分级审批制度 核定资质等级 3. 房地产开发企业业务范围4. 房地产开发企业资质实行年检制度第三章一房地长融资(一) 房地产开发项目融资的概念 房地产开发项目融资是指房地产开发企业为了确保房地产开发项目顺利进行，通过各种融资渠道，运用多种融资方式，以最优的资金结构融通资金的过程。(二) 房地产开发项目资金基本的概念 房地产开发项目资金是指房地产企业用于房地产开发项目的财产和物资的货币表现，通常包括以下类别： 按资金所有权不同，可分为自有资金和负债资金 按资金使用时间长短不同，可分为短期资金和长期资金 按资金转移的方式不同，可分为固定资金和流动资金二、房地产融

5、资方式1. 银行借款商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金的贷款 2. 发行企业债券 3. 发行房地产股票4. 预售房屋三、融资方案的优选 考察安全性、经济性、可行性。 比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。四房地产开发项目抵押贷款 抵押贷款利率是指房地产抵押贷款金额占抵押物价值的比例 贷款期限是指贷款从投放到收回本息的期限五金融机构对开发项目贷款的审查（一）、审查内容 1. 开发商过去的业绩表现 2. 开发商近三年的财务报表 3. 拟开发建设项目的情况 4. 开发商拟贷款数量 5. 贷款期限 6. 贷款利率 7. 拟开发项目收益率 8. 其他因素 （二）

6、、贷款综合评价 计算贷款综合风险度。 某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款风险额/某笔贷款额）*100%=信用等级系数*贷款方式系数*期限系数*项目等级系数 某笔贷款风险额=某笔贷款额*信用等级系数*贷款方式系数*期限系数*项目风险等级系数 凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。(1) 信用等级系数的取值规则是：AAA级企业为30%，AA级50%，A级70%，BBB级90%(2) 贷款方式系数的取值规则是：信用贷款为100%；由银行金融机构提供的担保为10%-20%，由省级非银行金融机构担保的为50%，AA级以下企业担保的为100%；用商品房抵押的为50%，由其他房屋及建

7、筑物抵押的为100%(3) 贷款期限系数的取值规则是：中短期贷款期限在半年以内的为100%，半年以上不满1年的为120%；中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%；期限在3年以上不满5年的为130%，5年以上的为140%。(4) 项目风险等级系数的确定：四个风险等级AAA、AA、A、BBB，其对应的风险系数分别为80%，70%，60%，50%。第四章一市场调研(一) 房地产市场调查的类型 1. 探索性调查 2. 描述性调查 3. 因果性调查 4. 反馈性调查 5. 预测性调查(二) 确定资料收集方法 收集一手资料常用的四种方法： (1) 观察法 (2) 访问法（结构化访问、无结构化访问和集

8、体访问） (3) 问卷法 (4) 实验法二、市场分析1. 供给分析 (1) 调查房地产过去的走势、当前的存量和未来可能的供给 (2) 分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划 (3) 分析规划和建设中的主要房地产开发项目 (4) 分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况2. 需求分析(1) 需求影响因素分析(2) 需求预测(3) 吸纳率分析 就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量。(4) 市场占有率分析 基于竞争分析的结果，按各细分市场、估算市场供给总吸纳量和吸纳速度和拟开发项目的市场份额，明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争优势。 需求

9、预测 1. 市场规模的估计 (1). 市场规模 特定商品的潜在购买者数量。 潜在市场、有效市场（合格的）、服务市场、渗透市场 (2). 市场总需求 在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费群体可能购买的总量。 市场最低量 市场潜量 市场营销敏感性第五章一 房地产项目可行性研究的作用 1. 为项目投资决策提供依据 2. 为政府项目审批提供给依据 3. 为项目筹集资金提供依据 4. 为编制设计任务书提供依据 5. 为项目谈判额签订协议，合同提供依据 6. 为开发项目企业组织管理，机构设置，人员安排等工作提供依据 7. 是本开发项目建设的基础资料 二、房地产

10、开发项目的成本费用估算(一) 开发项目的成本费用构成 1. 开发直接费 土地费用， 前期工程费， 房屋开发建设费 2. 开发间接费 管理费用，财务费用，销售费用，其他费用，开发期税费，不可预见费 (二) 开发项目的成本费用估算的方法 1. 土地费用 土地出让金及征地费 城市建设配套费 拆迁安置补偿费 2. 前期工程费 规划设计 设计概算的0.5% 可行性研究 实际工作量 勘察 项目总投资的1%-3% “三通一平” 建安工程费的3%3. 房屋开发建设费 (1). 单元估算法 以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。 (2). 单位指标估算法 以单位工程量投资乘以工程

11、量得到单项工程投资的估算方法。 4. 管理费用 直接开发费 3% 5. 财务费用 6. 销售费用 销售额的3-6% 7. 其他费用 8. 开发期税费 9. 不可预见费 所有费用的3-7%三、房地产项目财务状况分析概述是根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判断项目的财务可行性。第六章一、开发用地的含义所谓开发用地，通常是指一宗（一片）位于城市规划区内的，适合开发企业有偿、有限期地进行基础设施和房屋建设的国有土地。二、对开发用地的开发程度

12、划分1.生地 完成土地征收，未经开发，不可直接作为建筑用地的土地 2.毛地 在城市旧区范围内，尚未经过拆迁、安置、补偿等土地开发过程，不具备基本建设条件的土地3.熟地 指经过土地开发，具备基本建设条件的土地三、土地使用权的获取方式房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式：划拨、由土地市场取得、由资本市场取得。开发用地的获取主要依靠市场机制取得。 通过市场机制获取土地使用权又有两种方式，一是在一级市场上通过招标、拍卖或挂牌的形式获取土地使用权，即国家作为城市土地的所有者出让土地使用权；另外一种方式是在二级市场上通过土地使用权的转让获取土地使用权。四、出让土地使用权年限城镇国有土地使用权出让和

13、转让暂行条例第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定： 居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。五、楼面地价 楼面地价=土地总价格/建筑总面积 建筑总面积=土地总面积*容积率 楼面地价=土地总价格/（土地总面积*容积率） =土地单价/容积率第七章一、 拆迁补偿方式 1. 房屋产权调换补偿方式 拆迁人对被拆迁人的拆迁补偿采取保留被拆迁人对房屋拥有的所有权形式。产权调换的面积按所拆房屋的建筑面积计算。 2. 货币补偿方式 根据被拆房屋的区位、用途，建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区

14、、直辖市人民政府制定。二、常见的住宅类型 1. 点式住宅 2. 条式住宅 3. 错层式住宅 4. 跃层式住宅 5. 复式住宅 6. 退台式住宅7. 别墅8. 综合商住楼三、住宅建筑净密度和建筑面积净密度住宅建筑净密度和住宅建筑面积净密度值分别不应超过表7-5 住宅建筑净密度 单位：%表7-6 住宅建筑面积净密度 单位：m2/ha第八章一、房地产交易的概念及形式 房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产权利的交易。 狭义的房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。 广义的房地产交

15、易还应包含国有土地使用权的出让。二、房地产市场 广义的房地产市场是指从事房地产买卖、租赁、抵押典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式的总称。 狭义的房地产市场则是指固定的房地产交易所。 按照房地产商品流通的环节，通常将房地产市场分为三级市场： 一级市场 土地使用权出让市场 二级市场 房地产开发经营市场 三级市场 存量房地产交易市场三、房地产管理基本制度 我国城市房地产管理法对房地产管理规定了五项基本制度、五种合同、五种登记备案制度和五种证书，这些构成了我国房地产管理的基本制度体系。 五项基本制度：国有土地有偿有期限使用制度；房地产价格评估制度；房地产价格申报制度；房地产评估人员资格认证制度

16、；土地使用权和房屋所有权登记发证制度。五种合同 土地使用权出让合同；房地产转让合同；商品房预售合同；房地产抵押合同；房屋租赁合同。五种登记备案制度：房地产开发企业及房地产中介服务机构的设立登记制度；商品房预售合同登记备案制度；房地产转让、抵押或变更时的房地产权属登记制度；房屋租赁合同登记备案制度；土地使用权、房屋所有权的取得登记制度。五种证书：土地使用权证书；房屋所有权证书；房地合一的房地产权证书；房地产估价师资格证书；商品房预售许可证书。四、预售和限售一级市场商品房销售市场，按期交货方式不同，可分为预售和现售两种 1. 商品房预售 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给承

17、购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 2. 商品房现售 商品房预售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给承购人，由承购人支付房价款的行为。进行预售的条件： (1) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； (2) 持有建设工程规划许可证和施工许可证 (3) 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 (4) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得了商品房预售许可证 (5) 商品房预售方案 (6) 需向境外预售的，应提交允许向境外销售的批准文件 商品房现售条件： (1) 开发商应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 (2

18、) 取得土地使用权证书或使用土地的批准文件 (3) 持有建设工程规划许可证和施工许可证 (4) 已通过竣工验收 (5) 拆迁安置已经落实 (6) 配套基础设施具备交付使用条件或已经确定施工进度和交付日期 (7) 物业管理方案以落实五、 影响房地产价格的因素 1. 政策环境 2. 经济环境 3. 社会环境 4. 自然环境 5. 开发商的市场地位 6. 商品房的地段 7. 商品房的楼层、朝向、面积 8. 房屋装修， 房屋设备及附属设施五、 房地产置业投资中常用的贷款工具 (一) 等额本金偿还的抵押贷款 贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。计算非常简便，实用性很强。

19、其计算公式为: Mk=p/n+1-(k-1)/n*p*i式中：Mk为第k期的还款额；p为贷款本金；n为还款期数（以月为单位）；k为还款第k期；i为贷款利率。例：张先生近期购买商铺一间，申请商业贷款60万元，年利率5.94%，贷款期限20年，假设贷款期内利率不变，则按等额本金偿还贷款方式还款，张先生首月及第120各月各还款多少？解：M1=/240+1-(1-1)/240*60 0000*5.94%/12=5470元 M120=/240+1-(120-1)/240*60 0000*5.94%/12=3997.38元 。(二) 等额本息偿还的抵押贷款它与等额本金偿还法相似，假设利率在贷款期间内固定不

20、变，所不同的是每月付款是恒定的。计算公式如下： A=P*(1+i)n*i/(1+i)n-1算例同上，改变一下付款方式：A=*（1+5.94%/12）240*5.94%/12/（1+5.94%/12）240-1 =4277.60元(三) 贷款余额的计算设贷款本金为P，月利率为i，贷款期为n，当贷款人偿还t期后，利率调整为i，求A为多少？第一步：先计算未清贷款余额p。即求t时点上尚未还清的贷款本金。这可用两种方法来计算。可采用将年金转换为现值的公式计算，即等于t期后的月还款额的现值之和。 P=A(1+i)n-t-1/(1+i)n-t*i第九章一、房地产市场细分战略 1. 房地产市场细分的含义 房地

21、产市场细分，是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程，其中每个消费者群即为一细分市场。 2. 房地产市场细分的作用 有利于房地产企业发现新的市场机会 有利于房地产企业选择目标市场和制定市场营销策略 有利于房地产企业集中资源开发市场 从企业的角度而言，不论从何种角度进行市场细分，所确定的市场必须具备可衡量性、可实现性、可盈利性和可区分性。 3. 市场细分的依据 一个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性，人们可以运用影响顾客需求和欲望的某些因素作为细分依据（

22、细分变量、细分标准）。 消费者市场细分标准可归纳为四大类： 地理环境因素 人口因素 消费心理 消费行为 4. 房地产市场细分的程序 (1) 选定产品市场范围 (2) 列举潜在顾客的基本需求 (3) 初步细分房地产市场 (4) 初步筛选房地产市场 (5) 分析市场营销机会 (6) 确定可进入的细分市场、设计市场营销组合 5. 目标市场选择 目标市场选择一般有以下几种模式： (1) 市场集中化 企业只选择一个细分市场 (2) 选择专业化 企业有选择地进入几个不同的细分市场 (3) 产品专业化 企业同时向几个细分市场销售一种产品 (4) 市场专业化 企业集中满足某一特定消费群体的各种需求 (5) 全面覆盖