土地管理复习材料

1、P144城镇国有土地使用权出让：指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。特征：受让主体广泛性有偿性计划性基本原则所有权与使用权分离原则平等、自愿、有偿原则国家主权神圣不可侵犯原则充分合理利用土地原则出让方式（1） 协议是指土地使用权的有意受让人直接向作为出让方的土地所有者提出有偿使用土地的愿望，由出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判、协商达成出让土地使用权一致意见的方式。 （2） 招标是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标形式，竞投某宗地块的土地使用权，由招标人择优确定土地使用者的出让方式。（

2、3） 拍卖是指土地使用权出让人在指定的时间、地点，利用公开场所，就所出让的土地使用权公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让人的方式。 （4） 挂牌是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。土地用途管制定义内涵P214是一种土地利用约束机制 必须经过科学程序和法定程序，确定土地具体用途 土地用途变更的申请许可制擅自变更土地用途的责任定义：国家为了保证土地资源的合理利用，通过编制土地利用规划、依法划定土地用途分区，确定土地使用限制条件，实行用途变更

3、许可的一项强制性管理制度。目标：土地利用整体效率最大化 协调“吃饭”、“建设”、“环境”的矛盾 消除土地利用中不利外部性因素影响，保护环境，实现土地资源的可持续利用所谓城市土地储备制度，是指由城市土地收购储备机构，通过征收、收购、置换、到期回收等方式，将土地从分散的土地使用者手中集中起来，由土地收购储备机构统一进行土地整理后纳入土地储备库，再根据城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划，通过招标、拍卖、挂牌等方式有计划地将储备土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种土地管理制度。意义有利于充分发挥政府对于土地市场的宏观调控作用有利于盘活城市存量土地资产，提高土地资源利用效率

4、有利于土地利用总体规划和城市规划的实施有利于推行土地招标拍卖制度，建立公开、公平、公正的土地市场运作程序1、土地收购，是指土地储备机构根据城市总体规划的要求、社会经济发展的需要，城市政府的授权以及土地储备计划，收购集体土地所有权和国有土地使用权的活动收购方式：土地征收土地收回土地置换土地购买2、土地储备：土地进行开发和再开发储备2、 土地供应：根据城市发展需要和土地供应计划，采取竞争性的出让方式向用地者供应土地P252城市土地市场价格管理简称地价管理，是指政府为了规范土地市场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和国家等各方面的合法利益而采取的以土地价格为核心的各种调控、引导

5、和管理措施。（一）目的通过地价管理，使土地价格合理化通过地价管理，使土地价格在一定时期内保持稳定通过地价管理，使土地价格与国家地价政策一致（三）作用调节土地供求关系，抑制土地投机，保证土地市场均衡、平稳发展促进土地资源合理配置，充分有效利用土地为土地市场管理提供依据-基准地价体系规范土地市场中交易各方行为-地价登记制度规范土地估价方法，培养土地估价人才，不断提高估价水平防止国有土地收益流失通过地价管理，合理分配社会财富土地征收：指国家为了公共利益的需要，依法将农民集体所有土地变为国有土地的行为。特征：公益性、强制性、有偿性、程序的合法性补偿：1、土地补偿费被征地农户2、 青苗费一季3、地上附着

6、物补偿费4、安置补助费5、社会保障费用长远6、新菜地开发建设基金7、拆迁补偿费补偿标准土地补偿费：前3年平均产值的6-10倍安置补助费：S（46）P人均耕地面积新菜地开发建设基金：郊区连续3年商品菜地建设基金土地补偿费、安置补助费不超过30倍补充规定：1、补偿后依然不能维持原生活水平省级、区、市政府应当批准增加安置补助费3、 补偿上限依然不能维持原生活水平当地人民政府用国有土地有偿使用收入予以补贴3、同地同价4、入股5、城区内就业、保险 城区外：口粮田、就业、移民安置P152土地使用权转让是以出让方式取得的国有土地使用权在民事主体之间再转移的行为，是平等民事主体之间发生的民事法律关系。特征1、

7、土地使用权转让是发生在平等民事主体之间的民事法律行为，是当事人之间进行的民事活动，遵循平等、自愿、等价有偿、诚实、信用、不损害社会公共利益等民事活动基本原则2、土地使用权转让，只是转让一定年限的国有土地使用权，所有权仍属于国家3、转让时，原受让人同时转让了该土地使用权出让合同中规定的权利和义务，新的受让人成为出让合同规定的权利和义务的新的承受者4、土地使用权与其地上建筑物、附着物在转让时不可分离。条件（1)直接通过出让方式取得土地使用权的转让条件按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25以上属于成片

8、开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书(2)以划拨方式取得的土地使用权转让的条件首先应当报经有批准权的人民政府审批由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金，受让方由此取得出让土地使用权。有批准权的人民政府按照国务院规定，决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将转让划拨土地使用权所获土地收益上缴国家或作其他处理。土地利用的外部性是指土地利用中一个经济主体的行为，不通过影响价格而直接或间接地影响另一经济主体的经济环境和经济利益的现象。合理的土地利用方式会给他人带来有利的外部影响，即外部经济性，如一片树林可以改

9、善周围的小气候与农田的生态环境。不合理的土地利用则会对他人造成不利的外部影响，即外部不经济。这种外部不经济性的本质是经济个体利用土地资源的社会成本大于经济个体的个人成本。P128土地制度：作为一种制度安排，是一定社会制度下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用制度。它反映着因利用土地而发生的人与人、人与地之间的社会经济关系。土地制度的主要内容包括土地所有制度和土地使用制度。土地所有制度：是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的经济形式。它表明土地这一生产资料分配问题，谁应当享有土地所有权及其责、权、利。它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。土地所有制的法律表现形式是土地所有

10、权，即土地所有者对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地使用制度：是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定，它表明人们如何对土地加以利用和取得收益，谁应当享有土地使用权及其责、权、利。土地使用制的法律表现形式是土地使用权，即依法对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利。P139土地所有权包括土地占有权、土地使用权、土地收益权、土地处分权等四个方面的内容。1 、土地占有权 指对土地进行实际支配和控制的权利。土地占有权可以由土地所有人行使，也可以根据法律，以契约的形式依土地所有人的意志由他人行使。2 、土地使用权 指土地使用者依法对土地进行实际利用和取得收益的权利。土地使用

11、权与土地所有权既可结合，也可分离，即土地使用权既可由土地所有人自己行使，也可以从土地所有权中分离出来，由非所有人行使。3 、土地收益权 指依据法律和契约取得土地所产生的经济利益的权利。尽管土地收益权是与土地使用权紧密相连的，但土地所有者在将土地使用权分离出去后，仍可以享有收益权。 所以说，土地收益权是一项独立的权能，它是土地所有权的标志。土地所有者可以将土地的占有权、使用权，甚至部分处分权分离出去，而仅仅保留收益权。4 、土地处分权 指土地所有人依法处置土地的权利。包括对土地的出租、出卖、赠送、抵押等等，它决定土地的最终归属，是土地所有权的核心。P155土地使用权出租是指合法取得国有土地使用权

12、的民事主体（即出租人）将土地使用权及地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给他人（承租人）使用，承租人为此支付租金的行为。P157土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。P183土地利用管理是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然、经济规律，对土地的开发、利用、整治和保护所进行的计划、组织、控制等工作的总称。是土地管理的核心。P41土地管理的基本任务是维护社会主义土地公有制及土地所有者和使用者的合法权益，保护、开发、合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。土地管理的主

13、要任务：1.坚持“一要吃饭，二要建设”的方针，加强耕地保护，实现耕地总量的动态平衡 实行最严格的耕地保护制度 转变用地方式，实行节约、集约用地，制约非农建设用地随意、无序地扩张 开展农村建设用地整理 提高土地质量和生产能力，建立土地数量、质量的调查、评价、监测、预警制度2.控制“土地供给闸门”，参与宏观经济调控3.加强土地资源的调查评价和科学规划4.加强土地资源信息系统建设，实现信息服务社会化5.深化改革，建立适应社会主义市场经济的管理新体制、新机制6.健全法制，依法行政，实现土地管理秩序的根本好转P28相对封闭原理在一个管理系统中，管理手段必须构成一个封闭的循环回路，即要通过分馈信息检验决策

14、的正确性，同时作出新的决策。在我国土地管理系统中，国土资源部是全国土地管理的指挥中心，当它向全国各省、市、县土地管理机构发出“保护耕地，禁止乱占滥用耕地”的指令时，同时也发布给监督机构。 各省、市、县土地管理机构，作为执行机构，对辖区内各用地单位（接受单位）的耕地加强管理和保护，严格执行作为指挥中心的国土资源部的指令。 监督机构则对各级土地管理机构执行指令情况进行监督，以保证指令执行到位。 反馈机构（如监测机构、情报机构，各种形式的调查组等）到实地调查指令执行的效果和问题，并提出建议，将信息返回指挥中心。指挥中心根据反馈信息，修正指令，或纠正执行过程中的偏差，再发出新的指令。基准地价指在城市规

15、划区范围内，对现状利用和规划利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途分别评估确定的某一估价期日上法定最高年限土地使用权区域平均价格。标定地价（marked price of land）是指以基准地价为基础确定的标准地块的一定使用年限的价格，是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。P263地价指数：反映土地价格随时间变化的趋势与幅度的相对数，它是反映一个城市或地区，各类土地（商业、住宅、工业）价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数。定基地价指数：是将各报告期平均地价分别与基期平均地价相比较

16、而得的相对指数。环比地价指数：是将各报告期平均地价逐期比较而得的相对指数，它所反映的是某年地价相对于前一年的变化方向和幅度。 P277土地信息就是用文字、数字、符号、图件、声音、软件等不同形式定性、定量、定位、定时、可视化地表示土地的位置和依附于土地位置上的自然、社会、经济属性特征。土地数据库：是某区域内土地要素特征的数据集合，主要涉及对图形和属性数据的管理和组织。土地信息系统利用现代计算机技术将各种土地要素信息有机地结合在一起，并以数据流的方式在信息系统中构成一个复杂而有序的整体，这个整体就是土地数据库系统。土地产权的涵义土地产权指有关土地财产的一切权利的总和，它包括土地所有权、土地使用权、

17、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。 土地产权的基本特性如下：1 具有排他性 即土地产权可以是个体独自拥有，也可由某些人共同享有，而排斥所有其他人对该项财产的权利。因此，界定产权十分必要。2 土地产权客体必须具备可占用性和价值性 土地产权客体指能被占用而且可以带来利益的土地。自然状态下的空气无法行使排他权利，不能称为财产。3 土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护 如果通过欺诈、暴力或其他非法手段获得，只能说明他具有了非法占有权，而不能说明他获得了产权。因此，在土地产权合法流转时，必须依照法定程序，到土地产权管理部门办理产权变更登记手续，否则，土地产权无法

18、律保护凭证。4 土地产权的相对性 产权具有排他性，但不是绝对的权利，而是要受到来自社会的或国家的最高权力机关的控制和制约。如在私有制国家，土地所有权主体，即使享有完全所有权，即在法律意义上有权支配、使用其拥有的土地，但是，他必须受到政府的行政管理限制和约束。P3土地资源是指，土地作为自然因素，在现在或可预见的将来，能为人们所利用并能产生经济效益的那部分土地。土地资产是指土地财产，即作为财产的对象。具有明确的权属关系和排他性，并具有经济价值的土地资源。土地具有资源和资产的双重内涵，前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉；后者是土地作为财产，其具有经济和法律意义。P238 假设条件：

19、一级市场土地总供给为S1，土地总需求为D1，某类用地的供给为S1h，某类用地的需求为D1h 二级市场土地总供给为S2，土地总需求为D2，某类用地的供给为S2h，某类用地的需求为D2h 城市土地供需平衡模型： S1 = D1 ; S2 = D2；S1h =D1h ; S2h = D2h城市土地供需不平衡四种情况： S1h D1h：说明一级市场土地供过于求，表现为城市开发区土地大量闲置 S1h D1h：说明一级市场土地供不应求，表现为城市建筑密度和建筑容积率极高 S2h D2h：说明二级市场土地供过于求，表现为大量的房地产未脱售而空置 S2h D2h：说明二级市场土地供不应求，表现为居民住房和营业

20、性用房极为紧张P249P135我国现阶段土地所有制我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。全部土地属于国家和农民集体所有，土地所有权不得买卖和非法转让城市土地国有制的建立方式：接管、没收赎买土地征收立法农村集体土地所有制的建立方式：土地改革农业合作化运动人民公社化运动P4 土地的基本功能1. 承载的功能 “皮之不存，毛将焉附”2. 养育的功能3. 仓储的功能4. 景观的功能5. 储蓄和增值功能土地的基本特性1. 土地是自然的产物 2.

21、 土地面积的有限性 列宁：“土地有限是一种普遍的现象。”？3. 土地位置的固定性4.土地质量差异的普遍性5. 土地利用的永续性土地市场存在失灵现象P34一般认为，通过市场机制，土地资源能够得到最优配置，但市场机制在某些情况下，不能有效运行，甚至不起作用，即市场失灵。通常造成土地市场失灵的原因是：1、公有土地资源和公共产品的存在 2、土地利用的外部性 3、不完全竞争和不完全信息 4、不确定性 5、土地投机行为。政府失灵的原因P361、公共决策失误2、政府庞大行政机构运行的低效率和“内部效应”3、寻租活动政府失灵的对策1、强化政府对土地的公共管理职能2、加强公共决策科学化、民主化3、建立良好的地方

22、政府与中央政府的互动合作关系4、强化监督机制和反馈机制5、建立健全土地法律体系和加大执法力度P23土地管理原理人本原理：一切管理，包括土地管理，应该将人的因素放在第一位，以做好人的工作，充分调动人的积极性和主动性为根本。行为原理：根据人的行为规律来进行管理，就是管理的行为原理。需要分为：物质需要、精神需要和社会需要。 动力原理:管理活动要达到预定目标，需要动力的推动。一般包括三种动力:物质动力、精神动力、竞争动力系统管理原理：任何管理都是对一个系统的管理，必须掌握系统本身的共性和特性，使整个系统达到最优化，实现最佳化管理。贯彻系统原理须把握住系统的三个环节：目的性一个系统中应针对不同层级设置总目标子目标整体性一个系统的各个部分应该是一个有机整体，部分服从整体层次性系统中各个部分有主次之分，形成有序的层次结构，从而影响工作效率整分合原理对于一个管理系统而言，首先必须是一个统一的有机整体，在整体规划的前提下，进行分工合作，做到优化组合。 在整体规划下明确分工，在分工基础上进行有效的综合合理的分工要遵循能级对应的原则相对封闭原理在一个管理系统中，管理手段必