XX县城镇基准地价更新技术方案

1、XX县城镇基准地价更新技术方案一、更新的目的和意义由于XX县经济社会发展迅速，以至土地市场发展迅速，原基准地价与现行土地市场价格发生了变化，部分地区的基准地价与市场价严重脱离。上一轮发布的基准地价标准已难以适应地产市场发展和政府宏观调控土地市场的客观要求，因此，按照国家有关规定并结合XX县实际，对原有的基准地价标准和相应的修正体系进行调整更新是全县土地市场发展及地价管理的迫切要求。基准地价体系的更新为进一步建立和完善土地市场经营管理机制，发挥城镇国有土地的经济效益，促进土地的合理利用、流动，防止国有土地资产流失，促进市区建设和发展，同时为有关部门制订规划、计划和有偿使用土地提供科学的依据。开展

2、更新工作目的在于全面掌握城区和更乐镇、固新镇、河南店镇、偏城镇、索堡镇、西达镇、西戌镇7个镇区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深发展。基准地价的制定与更新为XX县全面推进土地有偿使用奠定了基础，为XX县的地价管理及建立公开、公平、公正的土地市场发挥了积极作用。二、工作任务本次项目的工作目标是对XX县土地利用总体规划中心城区控制区域和更乐镇、固新镇、河南店镇、偏城镇、索堡镇、西达镇、西戌镇7个镇区土地定级与基准地价进行更新。 具体工作任务：1、根据XX县土地利用总体规划中心城区控制区域和更乐镇、固新镇、河南店镇

3、、偏城镇、索堡镇、西达镇、西戌镇7个镇区当前的土地市场实际情况，确定影响各镇土地价格的因素因子体系，体系，收集资料并整理，指标定量化处理。按综合定级的技术方法， 初步划分土地级别。2、验证并确定土地级别，在划分土地级别的基础上，分别测算 商业、住宅、工业用地的基准地价；3、制定完整的基准地价影响因素指标说明表和修正系数表，以 及地价指数、容积率、开发程度、楼层分配等修正体系，以便于宗地地价评估；4、编制技术报告、基准地价图及数据库成果。三、对象与范围根据城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程的要求：土地定级估价的对象是“城镇总体规划确定的规划建设用地范围内的所有土地”。土地定级估价应“以城镇总

4、体规划确定的规划建设用地整体为单位进行，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定”。本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的范围为基础，并考虑到城区和城镇发展的趋势，确定本次工作的评估的范围。四、基准地价内涵与期日基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。此次基准地价更新的基准日是2015年01月01日。法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。五、更新依据1、中华人民共和国土地

5、管理法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院199055号令）；4、河北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法（冀政（1990）76号）；5、城镇土地定级规程；6、城镇土地估价规程；7、城市地价动态监测体系技术规范；9、国家、省市及地方有关的法规、政策、文件。10、实地勘察、调查、获取的相关资料；11、其它相关资料六、技术路线 图1 土地定级程序框图各种税费和参数及指标资料的调查市场交易样点的调查土地定级成果的获取交易样点的分类整理交易样点的地价计算交易样点地价修正应用评价单元土地级别网格单元样点所在单元级别、总分值获取，样点检验剔除基

6、准地价计算地价分值关系图绘制地价分值模型选择建立模型迭代计算网格基准地价模型迭代计算应用评价单元基准地价模型迭代计算级别基准地价计算级别内样点均价计算样点与土地级别的模型建立级别基准地价比较验证基准地价检验宗地地价修正系数建立编写评估报告绘制基准地价图图2 基准地价评估的具体工作流程七、工作时序与流程根据中华人民共和国城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程的要求，土地定级估价工作具体分以下阶段进行的。1、准备工作本阶段于2016年6月中旬至2016年6月下旬进行，主要工作是建立领导小组和工作小组，制定工作方案和经费预算等。同时对工作方案、技术路线和经费预算进行可行性研究和论证，确定工作人员的具

7、体分工，并集中进行培训。2、外业调查从2016年6月下旬至2016年7月下旬进行了外业调查工作，由国土资源局协助我公司技术人员进行外业调查。完成了土地定级估价资料的调查、收集和土地级别的初步划分。外业调查共分十组，三个组主要负责调查和收集土地定级资料，另七个组主要负责调查土地估价市场资料。（1）土地定级资料调查资料调查过程中，采用分片分组方式收集资料，由项目工作人员加上一定数量的外业调查人员进行资料收集。资料收集的项目具体包括：商服网点、集贸市场、宾馆酒店、道路通达度、长途汽车站、公交便捷度、火车站、供水、排水、供电、供热、电讯、中小学、医院、公园、邮局、银行、大气污染、水污染、噪声污染、绿地

8、覆盖度、人口密度等。（2）土地估价资料收集资料调查过程中，采用分片分组方式进行各类地价样点的实地调查，资料收集的项目具体包括：土地使用权出让、土地使用权转让、房屋出租、房屋买卖、土地使用权出租、征地、拆迁、土地开发等估价资料收集。（3）其它资料收集其它与地价评估有关收集的资料有：各类房屋重置价格、耐用年限明细表、金融系统定期存款利率变动情况、总体规划、统计年鉴、基础资料以及当地政府规定的有关税费收取及标准资料等。3、内业资料整理、测算本阶段于2016年8月初至2016年8月中旬进行。在完成外业调查后，对各种资料进行全面分析、整理、加工，初步剔除存在一些明显问题的调查资料，在此基础上，进行城镇土

9、地分等定级和基准地价评估工作，并编绘各种图件。（1）城镇土地定级根据城镇土地分等定级规程要求，定级因素权重值确定采用派生特尔斐法，邀请有关专家、学者进行征询，对反馈意见进行统计处理，计算因素因子平均值和方差等一系列工作。根据分值计算的原则，确定或计算各定级因素的指标值、指数、距离及作用分，通过一系列严格科学计算，认真鉴定，土地按商业、住宅、工业、综合用地四个类别进行划分。（2）测算基准地价基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的

10、区域平均价格。此次基准地价更新的基准日是2015年01月01日。法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。（3）编制宗地地价修正系数表编制宗地地价修正系数表是利用系数修正法评估宗地地价的一种极其重要的方法。一般多用于地价体系中为政府管理地产市场服务的标定地价评估。所以编制宗地地价修正系数是土地定级估价重要成果之一。编制工作以基准地价为基础，按优、较优、一般、较劣、劣五个标准计算出级别商业、住宅和工业用地地价的因素修正系数并确定各种修正系数下的因素指标。在此基础上按照城镇土地估价规程编制修正系数表的要求格式，编制出商业、住宅和工业在不同级别上的宗地地价修正系数表，并通过已有地价样点进行检验、校核，直至所编制的修正系数表符合当地市场价格为止。4、成果编绘阶段本阶段于2016年8月中旬进行。主要工作是整理基础数据；向国土资源局汇报任务完成情况及意见征询；数据库建设及申请检查验收上报审批相关事宜。八、领导机构和工作机构土地定