林州加美国际建材家居博览园贷款项目可研报告

1、资料清单1、借款申请有2、营业执照补3、法人代表身份证补4、代码证补5、税务登记证补6、开户许可证补7、贷款卡补8 土地证（容积率）补9、项目开发许可证补10、政府相关政策文件补11、项目可行性分析有12、项目推进计划书有13、项二财务预算书有14、项目批准的优惠政策补林州加美国际建材家居博览园贷款项目可行性报告、 项 目概况1）、公司基本情况公司名称：林州加美城市发展有限公司 注册号： 410581000013373成立时间： 2011年 11月 21日企业法人：赵夕太 公司注册地址：林州市太行路与鲁班大道交汇处西南角 注册资金： 5,000.00 万元 经营范围：市场筹建。公司类型：有限责

2、任公司（自然人投资或控股）2）、公司高管及员工基本情况赵夕太，总经理，生于 1965 年，文化程度：大专， 1985 年毕业于烟台海运大学，1986年至 1998年在威海海运公司任机仓管理员、 副总经理，1999 年至 2010年在北京汇丰汽配商业城任副总经理、 总经理， 2011 年 3月至现在任林州加美城市发展有限公司总经理;安雪莲，财务总监，文化程度：大专，1986 年至 2000 年在吉林省白山市铝型材厂任出纳员、记账员、成本会计、财务科长， 2001 年至 2002年在白山人寿保险公司白山分公司任主管会计，2003年至 2006 年在白山市天维水泥制造有限公司任财务总监， 2007

3、年至 2010 年在白山市傲峰煤业有限公 司任财务总监，2011年7月至现在在林州加美城市发展有限公司任财务 总监。公司现有在职员工 60 人,拥有各类高中级经济管理人员 12 人、高中级 工程师及技术人员 30 人，是公司的主力军。公司采用现代管理模式，以公 司为核心决策层， 构筑了一个精简高效的组织框架。 拥有一支技术专业、 团 结合作、开拓上进的优秀员工队伍，充分保证公司的专业水准和创新能力， 以科学的经营管理保障公司长期稳定的发展。3）、项目基本情况黑龙江加美地产股份有限公司联合上海绿地集团、红星美凯龙家居集团该项目股份有限公司在林州投资建设的林州加美国际建材家居博览园项目。由林州加美

4、城市发展有限公司建设实施。项目情况简要介绍如下：该项目拟建于东南公路和鲁班大道交汇处西北方向，约占地面积为2000 亩。先行建设林州加美国际建材家居博览园，该项目占地 439 亩，建 筑面积 60 万平方米，预计总投资 18亿元。目前已与国内建材家居第一品牌红星美凯龙达成签约入驻意向， 项目建成后可容纳 3000 余商家入驻， 可安 排就业 18000人，项目可实现销售总额 34 亿元，利税 9亿元。将成为三省交界最大的集建材、洁具、家俱、灯饰、装饰材料等为一体的大型集散地。该项目计划今年 12 月份开工建设，明年 12月份建成投入使用 。在林州房地产市场发展中，公司抓住机遇，开拓发展，快速成

5、长为管理严密、实力雄厚的房地产公司。在取得成绩的同时，林州人不满足现状， 正向着集团化公司的方向发展。 装饰工程有限公司、 物业管理公司正在组建 之中。我们将以雄厚的经济实力、 先进的技术、 优质的服务为主提供优越的 居家氛围，让业主买得放心、住得舒心。经过加美员工的艰苦创业、 奋发图强， 加美房地产公司从无到有， 由弱 到强，在强手如林的房地产业中求得生存与发展。 公司在取得良好经济效益 的同时，其社会效益也影响深远。 目前，公司立足林州， 放眼国内大中城市， 以中、高档住宅和商业地产开发为主攻方向， 持续提升公司业务水平， 加强 企业文化建设， 打造一流开发团队， 将加美地产打造成豫北地区

6、一流的房地 产开发企业。二、区域市场分析引领晋冀豫三省交界区域新商圈的全线升级，加美国际建材家居博览园是林州市第一家大型的三产综合性项目， 也是市政府十二五规划建设的重 大战略性项目，她以林州全新市政规划为契机，城市中心主体北移为基础， 通过规模升级、 功能升级、品牌升级， 将着力打造成为晋冀豫三省交汇区域 的首个集建材、家居、五金机电、数码电子、仓储、物流、展示等功能于 体的现代化综合贸易园区。1）城市轴心：未来城市发展的重心区域，实现项目经济效益的同时，兼顾环境效益和社会效应，展望其前景，实为城市轴心。2）规模专业商业：项目规模及辐射效应对市场的冲击性意义非常大，规模化、专业化运作项目，

7、引领市场制高点， 达到项目地标意义及品牌形象的 目的；3）综合体开发：结合项目用地条件和环境，顺应时代发展潮流，多种物业聚集，业态多元，均衡发展，实现项目从产品表象转向提升内涵高度的有 效转变，使其 30 年不落伍，全新诠释项目商业综合体开发主题三、项目区域整体市场研究 市场需求的确定受到地3位S、交商业氛鬧、项a的制的；、. h符合龙脉fi业的卅稱引畫的发展导 /、】符合城帀经桥増签与需求；/r-Ii - . . . /r I由相关产业价值链的衍生 需求ft定先无条件缺;即使耙本秦定庇为城市级踪合件商业，本项 a的1（位和阳边城乡的览嘘期内也 離以存活.商业由恆域內，外居民 消费力4消费习攒

8、 决定旅游消贽诩匕=.二S目区也不是一个旅游齋点；-、 海谴力和吸引柑不足：、”与林州抱区发展定向和城市/4能不符._*-到底有ffi有以上的商业谄费和经营的需求-满足需求决电r我们的使命.（1）、商业发展方向论证从区位和地块的分析看，由于项目城市产业状况和专业商业网点性质分布，该项目不具备开发配套型商业物业的一般条件， 分析其区域属性和项目属性特征，该地块非常适合于开发专业型商业物业约束条件现状对商业的影响或启发区域属性新城规划区（农业区+更适合于作专业性质商住宅区）业设施可视性良好，紧临城市主干道适合大型专业商业开发周边环境配套设施较少，未来逐不适合高端商业物业（中渐好转端）交通条件较为便

9、捷，公交车站数口. Xz 里多具备作专业型商业条件区域现存商业多为专业零售或沿街商铺市场资源整合/化整为零项目商业发展方向：专业型商业市场四、市场定位体系(1) 、市场定位从企业操作可行性和土地价值最大化等角度选择三省交界专业商业城 市综合体”为项目市场定位。打造区域规模庞大、功能齐全、品类丰富、档 次高级、服务质优的一站式商贸总部基地;(2) 、发展理念及建筑规划建议豫北专业市场复合商业区，全方位提升本地专业市场形象，业态多元、均衡发展，采用商业热点与空白点相结合的模式， 构筑全新的引领市场需求的商业模式与商业文化，建议本项目建筑规划向中高端城市综合体方向打造，提升项目建筑外立面和内部经营环

10、境档次及人文环境；提高商业后期运营物业管理、营销推广水平等综合素质，从而占据市场的机会点，获得的市 场占有力与可持续发展品牌效应。(3) 、功能定位渗透林州，行销河南，ft射三省（河北，河南和山西）之复合型专业商业市场戏市工口鹅厲川时i 口?!虚（7A）城市A 口裁aMH3灌阳县11Q郑別市B65迂圏帀560清王县7075町30?TV0滑县123沁 FHTT4783宝阳a孟卅托7京阳市6?内蜀县70iS县4?X史市S21ED武ttfl65苟市马0淇县酋新纯565兰若县S3淺县65卫O50洛阻市E65覆阳甫站0握县ft81音计刊0福北省.邢台市67065鼠去帀12邯枷9CD1$县合计177山耐普

11、城市刀R卡治市市高乖市5121對H市30i临谕市430&计IMP忌计aji+1S射范邑三省；河北，河南和山西英竹河北3市2卽 山两和儿河南（ISfIjLI县J辐射人口1 8354；）?人， 其巾河北17U万人：山两 LIOTTjAe河南预。万人#SttA口応比情况pr*i山R13.9山山5心-广r 一亍 X-1 P二;.-F_ -iMilZ 、I0B如市11 -tSts Khi E fliwot说漕市牧申貝# I去宾f纭S富询S#BII5?阳市J)1 II &NL 135 市 N C*冲育0*_.- J -k 1PWH溟a；*#（4）、客户定位両巾一fl陆/貝一一rci Game I: p W

12、 -市场定位体系X群定位三省区域供货商、制造商、分销商及经营商：大疆本投薩者：合作运营商:30%I-j!经营商螺：小业主*生意人i!昏*源：二省区城(尤其足本项目周也区县)专业i i币场各经营业态业/经营崗家；!11林容户5-LO50%60=t害户厂重翌客户1来林州贼生息外地人(河北，山两 /专业批发市!场行销人5V对经莒网点和血积片待扩屎的商圈经J i营若i渔聲 応厂岸耳眉篁购物/甘购物1 i环境右所偏強的时咼消锻屮年群体！HI Bl nvnvnV 进更土 i_$ 莎一三石丘喩S a w)F/7石离五b丽 n i瞰鋭的前瞻曽:和理財能力-转粗运甘手段餾.!(5)铺投资者特征 、一方面，他们比

13、较理性，看重项目升值潜力，有自己的判断标准,要看见实实在在的利益；另一方面，他们又喜欢跟风，很容易被引导。 、他们大部分人厌恶风险，对没有稳定的投资回报的商业有所疑虑。 、大部分的投资意愿集中在面积100-200平方米的商铺，大部分投资者的商铺投资总价上限在100万以内，很少投资者能接受总价超过200万的商铺，总价50万的商铺是市场投资热点。 、投资客户财富实力的高低，成为决定其购铺选择的首要因素。五、产品定位及售价建议(1) 产品定位 、进行科学、合明确的功能分区及业态布局，统一招商、统一开业统一管理; 、产权式商铺销售商铺销售，间接抑制商户的流动性，采用独门独户的街区生活或侧重于商 品展示

14、的大厅式商业，使商户拥有更多的自主权，使项目成为商品展示、 货物临贮、商务办公与临时居住等数位一体式独立产权产品。使我们拥有 更高的客户忠诚度与达到快速回笼资金的综合经济效益。 、 “双首层”设计理念，客流强势引入，确保商铺价值最大化； 、采用全框架结构，商铺可自由组合、分割，充分满足投资、经营需 求；内部配备充足扶梯、电梯、楼梯、货梯等设施，经营采购两便； 、商铺首层高5.2米，实现买一用二”的目的，二层全连廊设计，超宽、连廊与跨街平台联通整体市场，实现栋栋相连，铺铺相通，经营无死角；充足机动车位，刷新当地物流市场形象，并将物流成本降至最低；、商住分离，避免商铺经营面积浪费；、40 年独立产

15、权旺铺，告别租赁经营时代，开启商业地产新格局；、商务配套服务，确保银行 /仓储/物流/会展区等设施的有效衔接；、组建专业的物业管理公司，为客户提供量身定制的配送和物管等相应服务。2）销售及定价策略、利用10月16日售楼处开放及12月工地动工等关键节点，增加建材城的客户蓄水量，为开盘做好客户基础。、采用“小批量，持续性推盘”的方法，并配合价格挤压的方式达到快进快出的目的，并使利益最大化。a蓄客方法:派单：对林州市所有沿街商铺、专业市场及各大商场进行派发单页，每名销售人员按区域划分， 每星期至少负责 200 铺面及部分专业市场和商场， 派单数量最低要求 1000 张。（注：派单前要培训销售人员统一

16、说辞，并且 在派单过程中需要收集客户的反应问题，具体类别将附表说明） 流动广告：对林州市各乡镇及安阳周边进行流动广告宣传，刺激投资者。可采用车体广告、公交报站等方式。建材博览园接待中心 10 月 16 日对外 开放，届时将邀约主要领导与各大商户参加，为项目宣传造势，为蓄客、 认筹做好夯实基础。并且于售楼处开放 5 天内，所有认筹办卡客户将在正 式开盘时享受100元/ m沖勺优惠。（结束）所有投资客户享受返租政策：返租 3 年，共为总房款的 20%，开盘签约时在总房款内一次性扣除。根据项目进度勺不同节点举办小型说明会，向客户传达项目进展情况、项 目品质及优势；利用此举可拉近项目与客户勺关系，让客

17、户随时了解项目 进度及可购买性或可投资性，即便部分客户在开盘时不予选铺，也会介绍 其亲戚朋友等购买。即日起可对外公布建材城项目勺均价为 5000-6000元/只说明此价格区间，具体价格于正式开盘时公布。推广方面配合：明 确产品特点、产品优势及投资可靠性，根据不同节点明确推广主题，大肆 宣传，覆盖林州市每个角落。对林州市各大中型企业进行拜访，找企业后 勤负责人洽谈团购事宜，说明相关团购政策（另定） ，为建材城火爆项目开 盘提供更好勺客户资源。b开盘及计划:通过以上项目各关键节点和活动（售楼处开放、工地进场等）及派单、 项目推广、认筹优惠等，为建材城项目进行客户蓄水，蓄客目标如下： 蓄客时间截止至

18、 2012年 1 月15日，商业部分客户数量积累目标达到 1000组以上，认筹VIP卡达到300-350张。客户积累达到预期目标，建材城项目 计划将于2012年2月28日正式开盘销售。六、项目方案分析方案一：小批量，持续性推盘，可控制房源数量，并且人为调节供需状况，提高成交率。具体销售回款计划见下表时间事件目标销售 面积目标销售均 价目标销售额目标回款额（50% 计2011 年12 月至2012年3月15日工程队进 驻20000.005,518.52110,370,400.0055,185,200.00开槽动工8000.005,518.5244,148,160.0022,074,080.00做

19、基础3000.005,518.5216,555,560.008,277,780.00正负零8000.005,518.5244,148,160.0022,074,080.00合计39000.005,518.52215,222,280.00107,611,140.00备注：上述计划除市场与客户支持外，还需要开发商方面的事件支持（如表所示），如有变动，此计划可根据市场情况及项目进展随时进行调整。方案二：建材城一拖一、一拖二部分共 13万山2, 次性全部推出，下表为2012年的销售回款计划。时 间业态推出面 积目标 销售 率目标销售 面积目标销 售实际 均价目标销售额目标回款额（50% 计201家居

20、家具 城38735.1811,620.555,518.5264,128,237.5932,064,118.792建材 城38620.4230%11,586.135,518.5263,938,290.1331,969,145.062五金 城20578.36,173.495,518.5234,068,528.0317,034,264.0228陶瓷 城22445.046,733.515,518.5237,159,009.6018,579,504.802012灯饰城9859.26130238.230%2,957.7839,071.465,518.525,518.5216,322,568.09215,6

21、16,633.448,161,284.04107,808,316.72备注：此销售计划除市场与客户支持，还需要开发商方面支持，如：树立围挡、工程队进驻、开槽动工及证件办理等。如有变动，则销售回款计划可根据市场情况及项目进展随时进行调整。匕、项目经济测算项目总成本及收益指标测算项目方案一方案二方案三总宗地279,997.20279,997.20279,997.20容积率2 52 52 5建筑总面积（rf）600,000.00600,000.00600,000.00单位面积平均建造成本（元 / rf）2,503.142,503.142,503.14建造总成本（万元）150,188.20150,18

22、8.20150,188.20销售总成本（万元）267,435.70266,874.70266,313.70单位面积加权平均售价（元 / rf）5,518.525,203.704,888.89销售总收入（万元）341,800.00324,800.00307,800.00综合利润（万元）74,364.3057,925.3041,486.30综合利率21.76%17.83%13.48%注：方案说明方案一代表商铺销售单价为：6,500.003,500.00 元/ rf、公寓 4,000.00 元/ rf元/ rf、电子数码城，7,000.00元/ rf、住宅方案二代表商铺销售单价为：6,000.003

23、,500.00 元/ rf、公寓 4,000.00 元/ rf元/ rf、电子数码城，6,500.00元/ rf、住宅方案三代表商铺销售单价为：5,500.003,500.00 元/ rf、公寓 4,000.00 元/ rf元/ rf、电子数码城，6,000.00元/ rf、住宅（1）、销售收入明细方案一类别名称建筑面积单位销售价格销售收入销售收入商铺300,000.006,500.001,950,000,000.00销售收入电子数码城40,000.007,000.00280,000,000.00销售收入住宅100,000.003,500.00350,000,000.00销售收入公寓100,0

24、00.004,000.00400,000,000.00销售收入 总计2,980,000,000.00租赁收入家居旗舰店60,000.002.00 （按每天 算，租期十年）438,000,000.00合计3,418,000,000.00方案二类别名称建筑面积单位销售价格销售收入销售收入商铺300,000.006,000.001,800,000,000.00销售收入电子数码城40,000.006,500.00260,000,000.00销售收入住宅100,000.003,500.00350,000,000.00销售收入公寓100,000.004,000.00400,000,000.00销售收入 总

25、计2,810,000,000.00租赁收入家居旗舰店60,000.002.00 （按每天算，租期十年）438,000,000.00合计3,248,000,000.00方案二类别名称建筑面积（貳）单位销售价格（元 / mJ销售收入销售收入商铺300,000.005,500.001,650,000,000.00销售收入电子数码城40,000.006,000.00240,000,000.00销售收入住宅100,000.003,500.00350,000,000.00销售收入公寓100,000.004,000.00400,000,000.00销售收入 总计2,640,000,000.00租赁收入家居旗

26、舰店60,000.002.00 （按每天算，租期十年）438,000,000.00合计3,078,000,000.00（2）、销售总成本明细方案类别方案一.、亠 / A 方案二二方案二税金及附加112,794,000.00107,184,000.00101,574,000.00土地成本（注1）208,002,000.00208,002,000.00208,002,000.00前期费用（注2）11,880,000.0011,880,000.0011,880,000.00基础设施费（注3）252,000,000.00252,000,000.00252,000,000.00建筑安装工程成本（注4）1

27、,030,000,000.001,030,000,000.001,030,000,000.00管理费用（注5）897,681,000.00897,681,000.00897,681,000.00财务费用（注6）162,000,000.00162,000,000.00162,000,000.00销售总成本2,674,357,000.002,668,747,000.002,663,137,000.00（3）单位直接工程建造成本项目建筑面积土地成本前期费 用基础设施 费建筑安 装工程 成本单位面积造价商铺346.5719.80420.002,286.37300,000.001,500.00电子数码

28、城40,000.00346.5719.80420.002,000.002,786.37住宅100,000.00346.5719.80420.001,500.002,286.37公寓100,000.00346.5719.80420.002,000.002,786.37家居启航 店60,000.00346.5719.80420.002,500.003,286.37单位面积平均建造成本：2,503.14注1 土地成本、* i ? 、tz万案类别平方造 价（元）建筑面积方案一方案二万案三土地出让金336.57600,000.00201,942,000.00201,942,000.00201,942,0

29、00.00土地契 税10.10600,000.006,060,000.006,060,000.006,060,000.00土地成本合计208,002,000.00208,002,000.00208,002,000.00注2前期费用方案类别平方 造价（元）建筑面积m方案一方案二方案三规划设计审图费13.00600,000.007,800,000.007,800,000.007,800,000.00可行性研 究费1.00600,000.00600,000.00600,000.00600,000.00招投标费0.80600,000.00480,000.00480,000.00480,000.00建安

30、监理 费5.00600,000.003,000,000.003,000,000.003,000,000.00合计11,880,000.0011,880,000.0011,880,000.00注3基础设施费、.J ?、1 平方万案类别造价（元）建筑面积rtf方案一方案二方案三道路工程费50600,000.0030,000,000.0030,000,000.0030,000,000.00环境绿 化工程 费200600,000.00120,000,000.00120,000,000.00120,000,000.00配套工程费150600,000.0090,000,000.0090,000,000.0

31、090,000,000.00其他费 用20600,000.0012,000,000.0012,000,000.0012,000,000.00合计252,000,000.00252,000,000.00252,000,000.00注4建筑安装工程成本方案 类别平方造 价（元）建筑面积m方案一r*丿 P A 方案二二方案三商铺1,500.00300,000.00450,000,000.00450,000,000.00450,000,000.00电子 数码 城2,000.0040,000.0080,000,000.0080,000,000.0080,000,000.00住宅1,500.00100,0

32、00.00150,000,000.00150,000,000.00150,000,000.00公寓2,000.00100,000.00200,000,000.00200,000,000.00200,000,000.00家居 启航 店2,500.0060,000.00150,000,000.00150,000,000.00150,000,000.00合计1,030,000,000.001,030,000,000.001,030,000,000.00注5管理费用、* i ? 、tz万案类别平方造 价（元）建筑面积m方案一方案二方案三管理费用51.5600,000.0030,900,000.0030,900,000.0030,900,000.00销售费用170.9600,000.00102,540,000.00102,540,000.00102,540,