第二章-资产评估的基本原理课件

1、第二章-资产评估的基本原理,第二章 资产评估的基本原理,第一节 资产价值形成理论,第二节 资产的价值类型,第三节 国际评估准则定义的价值类型,第四节 资产评估的基本前提假设,第五节 资产评估原则,第二章-资产评估的基本原理,一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论,第一节 资产价值形成理论,资本 劳动 的报酬 土地,供给（生产）决定价值,生产费用价值论是成本法的理论基础,生产费用,商品的价值量,第二章-资产评估的基本原理,二、买方市场时期的价值观：效用价值观,需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。 效用价值论是收益法的理论基础。,第二章-资产评估的基本原理,三、供求决定价值论：均

2、衡价值观,均衡价格,需求价格：消费者愿意支付的最高价 供给价格：生产者愿意接受的最低价,在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。 供求决定价值论是市场法的理论基础。,第二章-资产评估的基本原理,第二节 资产的价值类型,一、对资产价值及价值类型的理解 （一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。 （二）价值与价格、成本 价格为取得一项资产所花费的实际货币量 成本为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值,价格 成本,不一定与价值相等,（三）资产评估的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式,第二章-资产评估的基本

3、原理,二、资产评估中常见的价值类型,（一）公允市场价值（fair market value) 指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。,公开市场价格 形成的条件,买卖双方地位平等 有充分的时间收集信息 有理智的经济人 自愿成交 买卖双方均是正常交易的当事人,第二章-资产评估的基本原理,（二）投资价值（investment value）,指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值 对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价值可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。,第二章-资产评估的基本原理

4、,（三）账面价值（book value）,指资产的账面原值减去累计折旧后的余额，或账面价值减去 负债后的余额（对企业而言）。 资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因： 1.财务报告中的资产是以历史成本计价的 2.企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。,第二章-资产评估的基本原理,（四）内在价值（intrinsic value） 指资产预期创造的未来现金流的现值。,对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的， 公允市场=内在市场,内在 价值,资产的获利能力,账面 价值,资产的创建成本,内在价值缺乏客观性和可审计性，但却

5、是投资决策时考虑的主要因素。,内在价值与市场价值,第二章-资产评估的基本原理,（五）重置价值（replacement value）,指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。 又称为折余重置成本。 一般在非市场和有限市场条件下运用。,第二章-资产评估的基本原理,（六）清算价值,指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。 强制清算与有序清算 与公允市场的区别： 1.买卖双方地位不平等 2.没有充足的时间询价 清算价值属于非市场价值，因此评估值低于市场价值,第二章-资产评估的基本原理,（七）在用价值（value-in-use）

6、,指属于企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值。 不考虑最佳用途或资产变现所能实现的货币数量。,第二章-资产评估的基本原理,第三节国际评估准则定义的价值类型,一、资产评估中价值类型的实质与意义 为不同的资产业务提供适用的价格标准,特定资产业务,决定,价值类型,第二章-资产评估的基本原理,二、资产评估中市场价值与市场以外的价值,根据国际评估准则的观点： 市场价值（market value basis of valuation） 非市场价值（valuation basis other than market value）,第二章-资产评估的基本原理,资产评估中的市场价值是指资产在评估基准

7、日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。 市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务。,（一）市场价值的定义 自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销 之后，所达成的公开交易中某项资产应当进行交易的价值估 计数额,第二章-资产评估的基本原理,（二）市场价值以外的价值 也称非市场价值，或其他价值。凡不符合市场价值定义条件的价值类型都属于市场价值以外的价值。,以非市场价值为基础的评估业务可分为两类： 一类属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权变动）,一类属于 特殊评估 对象,非经营性资产 非竞争性经济资源 特定地理位置的资产,商誉 专用资产,有限市场资产,无法单独

8、在公开市场出售,第二章-资产评估的基本原理,三、国际评估准则定义的价值类型及各种价值 类型的内在联系,1.公开市场价值=市场价值 2.投资价值=非市场价值,投资方,投资价值公允价值,投资交易中,出售方,投资价值公允价值,交易价格在双方投资价值之间:,作价基础,公允市价,第二章-资产评估的基本原理,5.清算价值 6.在用价值 =非市场价值 7.账面价值,3.内在价值,对于可在公开市场出售的资产而言： 内在价值=市场价值 不具有在公开市场出售条件的资产： 内在价值=非市场价值,4.重置价值,为公允市价 设定了上限,与内在价值相一致=市场价值 与内在价值不一致=非市场价值,第二章-资产评估的基本原理

9、,第四节 资产评估的假设,资产评估与其他学科一样，其理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列假设基础之上的，其中交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设是资产评估中的基本前提假设。 一、交易假设 假定被评估资产处于交易之中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。,第二章-资产评估的基本原理,二、公开市场假设 待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实现其市场价值。 适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用性。,第二章-资产评估的基本原理,三、继续使用假设,指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。 这一假设强调资产对未来的有效性。 采用继续使用假设的条件

10、： （1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。 （2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。 注意事项： 产权是否明晰；是否具有剩余经济寿命；是否允许转变利用方式。,第二章-资产评估的基本原理,四、清算假设 资产所有者在某种压力下（破产、抵押权实施等），将被迫以协商或拍卖方式，强制将其资产出售。即对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。 注意事项： 清算评估值通常要低于其他假设前提下同样资产的评估值。,第二章-资产评估的基本原理,第五节 资产评估原则,一、资产评估的工作原则,（一）独立性原则 独立、公正评估机构；评估人员与评估结论相独立 （二）客观公正性原则 资料客观真实，操作程序合理，结论经得起检验 （三）科学性原则 标准科学，方法科学，方案合理,第二章-资产评估的基本原理,二、资产评估的经济技术原则,（一）预期收益原则 资产价值高低取决于资产预期收益的大小。 （二）替代原则 在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品