房地产融资专题贷款报表重构培训稿

1、房地产融资专题贷款报表重构培训稿一流动资金测算流动资金贷款需求基于借款人日常生产经营所需运营资金与现有流动资金的差额（即流动资金的缺口）的确定。银监会流动资金贷款管理暂行办法规定，按以下方法测算借款人的流动资金贷款需求（一）估算借款人的运营资金量 运营资金量=上年销售收入*（1-上年销售利润率）*（1+预计销售收入年增长率）/营运资金周转次数其中：营运资金周转次数=360/(应收账款周转天数+存货周转天数-应付账款周转天数+预付账款周转天数-预收账款周转天数)周转天数=360/周转次数应收账款周转次数=销售收入/平均应收账款余额预收账款周转次数=销售收入/平均预收账款余额存货周转次数=销售成本

2、/平均存货余额预付账款周转次数=销售成本/预付账款余额（二）估算新增流动资金贷款额度将估算出的借款人营运资金量扣除借款人自有资金、现有流动资金贷款以及其他融资，即可估算出借款人新增的流动资金贷款额度。新增流动资金贷款额度=营运资金量-借款人自有资金-现有流动资金贷款-其他渠道提供的营运资金。其中：借款人自有资金是指期末未分配中运营流动资金周转的资金、当期净利润与折旧之和扣除资金性支出、股利支付、到期的银行借款和其他借款后，可用于弥补运营资金缺口的资金实务操作自有资金实务中一般有三种处理方法：货币资金、营运资金（流动资产-流动负债）、所有者权益中用于营运资金周转的部分。计算公式：借款人自有资金=

3、所有权益+长期负债-长期资产（固定资产、长期投资、无形资产 、其他长期资产）。适用范围货币资金法：计算期无流动资金贷款、流动资产大于流动负债，且已经进入稳定发展周期的企业；营运资金法：是最常用的方法，主要适用于计算期流动资产大于流动负债，且无长期银行借款的企业，一般性贸易企业可采用此方法计算。所有者权益用于营运资金周转的部部分：主要适用于资产负债比较复杂的集团客户和大中型企业，一般生产型企业也可以采用此方法。现有流动资金贷款：短期借款和承兑汇票的风险敞口部分。其他：包括发行债券、融资租赁、股东借款、吸收直接投资、发行股票、商业信用、财政拨款 、非银行金融机构等案例：案例表：（三）根据融资金额构

4、建财务报表总体思路是在保证周转率、盈利能力、长期资产与其他负债不变的情况下，根据融资金额测算收入、成本、应收、应付、预收、预付、存货等流动资产与负债的期末金额。具体案例如下：二、企业银行贷款难点（一）贷款指标主要包括产品、技术、市场、管理、财务、人力资源等六大指标。1.产品主要产品及功能；生产设备、生产能力、主要生产原材料、设备利用率、目前产量2.技术知识产权、领先程度、研发能力、内外研究机构写作能力、科研成果3.市场市场占有率，营销模式，主要客户、主要客户变化，结算方式及结算周期4.管理公司治理机构、运作情况、股东情况、高管人员素质、信誉状况5.财务资产总额、负债总额、销售收入、净利润、现金

5、流量、财务比率6.人力资源 员工总数，员工素质、人员流失情况（二）财务指标分析偿债能力1.流动比率：计算公司：流动资产/流动负债，一般情况下合理的流动比率为2，不低于1,52.速动比率速动资产衡量立即可以变现的资产。速动资产/流动负债=流动资产-存货/流动负债。大于1不低于0,83.现金比率现金比率=现金及现金等价物/流动负债大于30%4.资产负债率负债/资产 一般情况不低于70%，不低于55%。5.利息保证保障倍数EBIT=利润总额+利息费用（仅指财务费用）/利息费用（包括资本化费用）。大于46.营运资本流动资产-流动负债=营运资本，大于07.经营现金净流量，大于0盈利能力1. 销售成本率销

6、售成本率=销售成本/销售收入最好大于20%2. 净资产收益率ROE=净利润/净资产平均余额最好大于5%。成长能力1. 本期营业收入-上期营业收入/上期营业收入最好高于8%,结合行业确定营运能力1. 应收账款周转次数=销售收入/应收账款，大于6次2. 存货周转次数=销售成本/存货平均余额，最好大于5次银行根据企业提供的财务报表授信等级低，如BB级以下信用等级含义AAA偿还债务能力极强，基本不受不利经济环境影响，违约风险极低AA偿还债务能力很强，受不利经济环境影响较小，违约风险很低A偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境影响，违约风险较低BBB偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般

7、BB偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高的违约风险B偿还债务能力较大依赖于良好的经济环境，违约风险很高CCC偿还债务能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高CC在破产或重组时获得保护较小，基本不能保证按时偿还债务C不能偿还债务1. 资产规模偏小，净资产不多，资产负债率较高（1）表现形式：自有资产少，资产负债率过高超高65%，主要为轻资产公司，从财务报表看固定资产与总资产 或者销售收入比重较低的公司都叫轻资产公司。这类资产主要是无形资产，包括但不限于商标、专利、专有技术、规范的管理流程、管理水平、关系资源、资源获取或整合能力、企业品牌、人力资源等软实力较强。（2）行业代表：互联网企

8、业。（3）应对措施：A对账面价值较低，目前已经升值的房屋建筑物、机器设备、土地使用权、在建工程、存货等进行评估，增加资产总额与资本公积，降低负债率。B：将费用化的账务资产纳入宝宝C：将企业生产使用的技术领先，具有关键作用专利等无形资产进行评估，纳入资产报表。D：利用规模与盈利能力较好的关联企业纳入报表中，进行融资。E:知识产权融资。 2.销售规模不大，获利能力不强，成长性不足 （1） 表现形式：为销售收入不达银行要求；或销售收入达标，但销售毛利率偏低，净利润较少；成长性不足，甚至逐年减少。 （2）应对措施：a将未入账的现金销售纳入报表B:利用长期销售协议或合同提前确认收入C：利用非主要产品或经

9、营项目调整收入D:如果获利能力不强，则可在销售收入既定的情况下 ，调整销售结构，调增高毛利率产品的比重。3.财务混乱，账外账（1）表现形式：包括账外账、账外资产、负债、完整账等，主要原因企业税负过大！。（2）应对措施：对小金库处理，如果销售和利润达标，则直接将小金库以现金形式或挂出纳应收款形式进行调整，否则根据形成原因，分别调整收入或冲减费用。账外资产处理：存货或固定资产做盘盈处理、账外负债：不做账务处理账外完整账直接汇总纳入融资报表4.股东抽逃出资或关联公司占款、公司注册资本认缴、没有实缴资本 （1）表现形式：公司设立时注册资本采取认缴制，没有实际投入资本。根据国税函【2009】312号文件

10、规定：凡企业在规定期限内未缴足其认缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本在规定期限内应缴资本的差额应计入付的利息，不属于企业合理的支出，营运企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得扣除。 在企业应收明细账对象有股东（2）应对措施：A:将应收款明细账户转换为非股东B:将应收款调整预付款、工程款、或设备款等C:民间借贷应收账款与股东款对冲。D:及时缴纳实收资本，由中介机构出具验资报告5.存在民间融资金额较大（1）表现形式：应付“资产管理公司”、“担保公司”、“投资咨询公司”等。（2）应对措施：股东体外筹措一笔民间资本，偿还该资产管理公司，从应付资产管理公司转变为股东。6.财务

11、报表数据与其他资料严重不符，逻辑关系混乱 （1）表现形式：如产品销售数量、单价、成本与其他资料（生产能力、采购合同、销售合同等）不能相互印证。（2）应对措施：由财务主导融资资料准备，所有部门由财务统一提供，必要时进行培训。7.出现严重数据错误（1）表现形式：报表数据总计不正确，表内表间稽核不符，评估报告，审计报告等出现重大错误。（2）应付措施：由有经验的财务主管负责资料审核收集与审核，由财务总监签字，或是聘请中介机构对贷款报表出具审计报告。或者专门针对银行贷款事项，专门出具另外一套账。三、银行贷款报表重构讲解一般提供三年一期（一） 财务报表重构原则1. 尊重事实、诚实守信，以事实为依据以公司生

12、产经营情况和现有报表为依据，财务报表重构有依据。2. 严格控制风险，特别是避免涉及法律责任3. 坚持目标导向，进行系统设计企业融资目标：以合适的成本筹集生产经营所需资金对现有财务报表进行系统分析，找出有关财务指标与银行贷款标准值的差距，设计有关指标和项目目标值4. 突出重点、先难后易规划重构重点指标项目，对重点指标和项目进行重构，其余指标适当调整或不调整。（二） 财务报表重构步骤1. 根据现有财务报表计算新增流动资金贷款额度，确定是否要重构2. 对比财务报表分析，计算有关财务指标与银行的差距，规划指标目标值3. 按规划的指标目标值对有关科目和项目进行调整4. 根据调整后的科目余额表编制财务报表

13、5. 根据重构后的财务报表编制明细账及明细账（三） 财务报表重构方法1.财务报表重构的基本方法是分析法。2.根据销售收入和应收账款周转率及预收账款周转率，计算应收账款预收款金额3.根据销售成本和存货周转率、应付账款周转率计算存货、应付账款周转率4.根据销售收入与和增值税税负率计算本期增值税税额5.根据销售毛利率计算销售成本6.根据销售收入及销售利润率计算所得税（四）现金流量表重构 原则是按照资产负债表与利润表重构1.销售商品、提供劳务收到的现金=利润表主营业务收入*（1+17%/16%/11%/10%/3%）+利润表其他业务收入+（应收票据期初余额-应收票据期末余额）+（应收账款期初余额-应收账款期末余额）+（预收账款期末余额-预收账款余额）-计提的坏账准备期末余额。2. 购买商品，接受劳务支付的现金=（利润表主营业务成本+（存货期末余额-存货期初余额）*（1+17%/16%/11%/10%）+(应付票据期初余额-应付票据期末余额)+（应付账款期初余额-应付账款期末余额）+（预付账款期末余额-预付账款期初余额）3. 支付各项税费支付各项税费=年初应交税费+全年应纳税额+税金及附加+全年应纳所得税-应交税费年末余额4.其他事项较为简单，不做分析，不平金额可以倒挤到其他现金流量即可。（四）财务报表注意事项1.企业的盈利能力指标、营运能力指标、偿债