2012年青岛房地产市场简析及意向地块价格测算

1、青岛房地产市场简析及 意向地块价格测算 2012.5.8,2,一、青岛宏观房地产市场简析 二、区域市场简析 三、项目房价及地价评估,青岛2011年商品房市场成交量跌价涨。2011年青岛商品房共计成交1028万平，销售金额771亿元，销售均价7501元/平。,2007-2011年青岛商品房市场开发经营数据,数据来源：CREIS中指数据库,一、青岛宏观房地产市场简析2011年全市商品房成交量跌价涨,3,青岛近四年房地产市场价格持续攀升。2011年青岛商品住宅共计成交842万平/8.6万套，销售金额643亿元，销售均价7631元。批准上市套数11.1万套，批准上市面积1137万平米。,2007-20

2、11年青岛市场数据,数据来源：CREIS中指数据库,4,一、青岛宏观房地产市场简析价格持续增长，11年成交量萎缩,从各区域来看，2011年青岛商品住宅销售面积分布相对集中，冠军为于李沧，成交112.9万平方米，占比13%；即墨成交105.2万平米，排名第二；第三为城阳区，成交101.7万平米。前三位成交占总成交量的40%左右。,一、青岛宏观房地产市场简析李沧销量第一、其次即墨、再次城阳,数据来源：CREIS中指数据库,5,一、青岛宏观房地产市场简析商业市场综述,6,数据来源：CREIS中指数据库,2011年青岛商业项目共计成交81万平，销售金额123亿元，销售均价15128元/平。,一、青岛宏

3、观房地产市场简析办公市场综述,7,数据来源：CREIS中指数据库,2011年青岛写字楼项目共计成交30万平，销售金额36亿元，销售均价11859元/平。,青岛2011年整体住宅项目成交金额top20,数据来源：CREIS中指数据库,一、青岛宏观房地产市场简析住宅市场,8,青岛2012年1-3月份整体住宅项目成交金额top20,数据来源：CREIS中指数据库,一、青岛宏观房地产市场简析住宅市场,9,青岛2011年别墅项目成交金额top20,数据来源：CREIS中指数据库,一、青岛宏观房地产市场简析别墅市场,10,青岛2012年1-3月份别墅项目成交金额top20,数据来源：CREIS中指数据库,

4、一、青岛宏观房地产市场简析别墅市场,注：2012年1-2月数据库排名仅有19个项目的成交数据,11,青岛2011年商业项目成交金额top20,数据来源：CREIS中指数据库,一、青岛宏观房地产市场简析商业市场,12,青岛2011年办公项目成交金额top20,数据来源：CREIS中指数据库,一、青岛宏观房地产市场简析办公市场,13,青岛2011年房企成交金额top20,数据来源：CREIS中指数据库,一、青岛宏观房地产市场简析房企销售情况,14,一、青岛宏观房地产市场简析土地出让情况,2011年青岛土地共计成交3485万平，成交金额369亿元，成交土地均价72万/亩，成交楼面均价840元/平。

5、其中，住宅用地成交1112万平，成交金额228亿元，成交土地均价146万/亩，成交楼面均价1265元/平,数据来源：CREIS中指数据库,15,一、青岛宏观房地产市场简析小结,青岛整体市场供应量相对较大，近三年住宅土地市场供应量年均1600万平米左右，供应量充足。11年住宅成交量较去年约下降14%。 11年青岛住宅整体均价在7600元，较去年增长3.2%，小幅增长。 市场竞争激烈，基本形成龙湖、万科、保利、绿城全国性房企与本地知名房企分庭抗礼的格局。 70/90政策、限价政策依然是开发公司必须考虑的重要因素。,住宅市场小结：,16,一、青岛宏观房地产市场简析小结,11年别墅市场成交情况较为低迷

6、，但一线海景别墅市场价格依然坚挺。 别墅售价基本在12600元左右，类独栋产品较少，基本以联排、叠拼为主。 别墅单项目年成交量偏低，月均去化速度较慢，龙湖别墅产品基本代表别墅市场标杆项目。,别墅市场小结：,17,一、青岛宏观房地产市场简析小结,2011年商业市场成交81万平米，成交均价15128元/平，成交水平较高。城阳区是商业市场成交的主力区域。 2011年办公/写字楼市场成交30万平米，成交均价11859元/平；崂山区、市北区带动青岛办公市场大趋势。,商办市场小结：,18,一、青岛宏观房地产市场简析 二、区域市场简析 三、项目房价及地价评估,城阳住宅项目2011年销售金额top10,数据来

7、源：CREIS中指数据库,二、区域市场简析城阳区,2011成交101万平米，均价为7410元。销售金额75亿元。 2011成交量为各区域第三，均价较青岛整体价格略低。 龙湖滟澜海岸2011年区域销售排名第一，销售6亿元左右，均价8000元左右。,20,二、区域市场简析城阳区河套街道山角社区项目,天一仁和广场,中信森林湖,1,二、区域市场简析-典型案例,23,天一仁和广场二期（一期已售完）： 二期占地4万平米（60亩） 二期总建面3.1万平米（容积率0.78） 多层、小高层产品（4、5、6、9层）均价5290元/ 2011.42012.3去化率44.5%（153/344），销售额6780万元,中

8、信森林湖： 首期总占地18万平米（270亩） 首期总建面11.9万平米（容积率0.66） 类独栋产品（只有该类产品）均价10373元/ 2011.3-2012.3去化率88%（272/308），销售额10.8亿元,数据来源：CREIS中指数据库,典型案例中信森林湖,项目位置：少海南路与巢湖路交汇处 建筑面积：6.7万平米 产品类型：联排、独栋 容 积 率：1.06 项目均价：一期独栋均价10600，目前二期联排5500元起，均价7500元，共计120房源，排卡80套,2011年成交成交56套，成交面积2.2万，成交额2.3亿元，月均去化11.2套，成交金额位列青岛别墅市场第4名。,中信森林湖别

9、墅已售罄，近期将加推联排别墅，面积180-240平,二、区域市场简析-典型案例,24,数据来源：CREIS中指数据库,典型案例天一仁和广场,项目位置：河套街道龙海路600号（紧挨项目地块） 建筑面积：11.1万平米 产品类型：小高层、洋房 容 积 率：1.4 项目均价：一期5371元，目前一期售罄，二期小高层均价5200元，洋房5600元,2010年10月至今成交成交171套，成交面积1.47万，成交额7922万元，月均去化11套。,二、区域市场简析-典型案例,25,数据来源：CREIS中指数据库,二、区域市场简析河套街道山角社区项目周边土地市场,数据来源：CREIS中指数据库,26,河套街道

10、正阳路南侧、龙海路东侧（2011年9月成交） 用地性质：住宅 占地面积：13.3万平米（200亩） 建筑面积：27万平米 容积率：2.0 成交单价：44万/亩 成交楼面价：330元/ 平,青岛出口加工区配套产业区韶海路南侧、龙海路东侧（2012年2月成交） 用地性质：住宅、批发零售 占地面积：13.4万平米（200亩） 建筑面积：26.8万平米 容积率：2.0 成交单价：75万/亩 成交楼面价：560元/ 平,二、区域市场简析城阳区东蓝家庄项目,龙湖滟澜海岸,青特花溪地,3,青兰高速,双元路,龙湖项目,青特项目,白沙河,仙山西路（通往高新区）,二、区域市场简析-典型案例,29,卓越蔚蓝群岛 占

11、地1340亩，住宅建筑面积128万平米（容积率=1.4） 别墅、多层、小高层 2007-2012.3.19去化率76%（2940/3855），成交额18.6亿元 2011年共成交多层、小高层468套，均价7415元/m2； 2012年前两月成交69套，均价7253元/m2 别墅项目为尾盘，2011年仅成交两套，价格为5691、11000元/m2,青特花溪地 占地168亩，建筑面积13.5万平米（容积率=1.2） 别墅、多层、小高层 2011.3-2012.3.19去化率48%（172/358），成交额3.3亿元 2011年3月至2012年2月类独栋别墅共销售46套，均价14766元/m2，普通

12、住宅（多层、高层）共销售116套，均价9538元/m2。,龙湖滟澜海岸 占地763亩，地上建筑面积63万平米（容积率=1.2） 2010.10-2012.3.19第一批房源去化率89%（1010/1296），成交额21亿 2012年叠墅项目共推出72套，成交51套，去化率71%。 2010年10月至2012年2月别墅成交398套，均价16886元/m2 2011年10月至2012年2月普通住宅成交522套，均价6338元/m2,数据来源：CREIS中指数据库,典型案例龙湖滟澜海岸,项目位置：城阳白沙湾中央城市别墅区 建筑面积：11.9万平米 产品类型：联排、独栋、叠拼、高层 容 积 率：1.2

13、 项目均价：12000,10年10月至今合计成交金额近18.5亿元，920套，月均去化65套。 2011年成交成交518套，成交面积7.3万，成交额5.8亿元，成交金额位列青岛住宅市场第11名。,二、区域市场简析-典型案例,30,数据来源：CREIS中指数据库,典型案例青特花溪地,项目位置：白沙河南，环胶高速北，白沙河入海口（邻龙湖滟 澜海岸别墅区） 建筑面积：18万平米 产品类型：洋房、类独栋、联排、小高层 容 积 率：1.2 项目均价：11300,2011年别墅成交成交39套，成交面积0.79万，成交额1.2亿元，月均去化4.8套，成交金额位列青岛别墅市场第15名。,青特花溪地洋房面积14

14、0-240平，套三套四，起价6400元/平；小高层面积92-136平，起价5500元/平；类独栋别墅280-540平，总价240万/套起。,二、区域市场简析-典型案例,31,数据来源：CREIS中指数据库,二、区域市场简析东蓝家庄项目周边土地市场,32,流亭街道白沙河南侧、胶州湾东侧（2011年7月龙湖竞得） 用地性质：住宅 占地面积：17.2万平米（258亩） 建筑面积：27.5万平米 容积率：1.6 成交均价：161万/亩 成交楼面价：1509元/平,城阳区流亭街道白沙河南侧、胶州湾东侧（青特项目地块，2009年12月成交） 用地性质：住宅 占地面积：11.2万平米（168亩） 建筑面积：

15、13.5万平米 容积率：1.2 成交均价：301万/亩 成交楼面价：3749元/平,数据来源：CREIS中指数据库,莱西住宅项目2011年销售金额top10,数据来源：CREIS中指数据库,二、区域市场简析莱西市,2011成交56.72万平米，均价为3690元。销售金额21亿元。 2011成交量为各区域第八，均价较青岛整体价格较低。 翡翠城2011年区域销售排名第一，销售1.3亿元左右，均价4031元左右。,33,二、区域市场简析莱西市望城-姜山产业园项目,中国铁建岸芷汀兰 占地面积：18万m2 建筑面积：26万m2 容积率：1.4 产品类型：多层、小高层住宅 成交情况：2011年9月至201

16、2年3月共成交320套，3万m2 ，1.1亿元，成交均价3724元/m2,白鹭湖温泉别墅 占地面积：80万m2 建筑面积：20万m2 容积率：0.25 产品类型：纯独栋别墅 成交情况：6、7月份开盘，预计价格8000元/平,翡翠城 占地面积：53万m2 建筑面积：80万m2 容积率：1.5 产品类型：多层、小高层住宅 成交情况：2011年8月至2012年3月共成交711套，4.6万m2 ，1.8亿元，成交均价3975元/m2,数据来源：CREIS中指数据库,典型案例中国铁建岸芷汀兰,项目位置：烟台南路与青岛南路之间 占地面积：18万平米 建筑面积：26万平米 容 积 率：1.4 产品类型：多层

17、、小高层住宅 项目均价：3724元/平,2011年9月至2012年3月共成交320套，3万平米，成交金额1.1亿元，成交均价3724元/平,二、区域市场简析-典型案例,数据来源：CREIS中指数据库,35,典型案例翡翠城,项目位置：烟台路153号 占地面积：53万平米 建筑面积：80万平米 容 积 率：1.5 产品类型：多层、小高层住宅 项目均价：3975元/平,二、区域市场简析-典型案例,数据来源：CREIS中指数据库,2011年8月至2012年3月共成交711套，4.6万平米，成交金额1.8亿元，成交均价3975元/平,36,二、区域市场简析莱西市望城-姜山产业园项目周边土地市场,数据来源：CREIS中指数据库,一、青岛宏观房地产市场简析 二、区域市场简析 三、项目房价及地价评估 三、结论,房价评估： 别墅均价：9000元/平 普通住宅均价：6000元/平,三、项目房价及地价评估城阳区河套