房产估价师考试《案例与分析》试题及答案

1、姓名：_ 班级：_ 学号：_-密-封 -线- 房产估价师考试案例与分析试题及答案考试时间：120分钟 考试总分：100分题号一二三四五总分分数遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。一、综合分析1、 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。应根据何种用途对该两幢房屋进行估价( )。a.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价b.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价c.根据企业改制、资产重

2、组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价d.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价2、 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过( )途径。a.自行改变b.经上级主管部门批准改变c.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续d.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续3、 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有

3、权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为( )。a.该两幢房屋的正常市场价值b.该两幢建筑物的重新建造成本c.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值d.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值4、 甲方(开发公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建造两幢(分别称为a座和b座)8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时a座建至4层，b座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙

4、双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元;乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。确定评估结论的依据应是( )。a.以1500万元作为评估值b.以(1400+1580)2=1490万元作为评估值c.以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。d.以1993年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。5、 甲方(开发公司)

5、于1993年7月委托乙方(建筑公司)建造两幢(分别称为a座和b座)8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时a座建至4层，b座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元;乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为( )。a.1993年12月b.1995年7月c.项目转让日期d.项目建成日期6、

6、甲方(开发公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建造两幢(分别称为a座和b座)8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时a座建至4层，b座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元;乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。该商品房预计1998年5月建成，要估测建时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是( )。a.估价对象状况及房地产市场情况均为1995

7、年5月的状态b.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态c.估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态d.估价对象状况为1995年5月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态.7、某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时购入价格为500万元，同型号空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用为5万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机的占地面积50m2，节约的客观净收益为营业面积4000元/m2，出租面积的装修改造费用由承租方自负。问：若不考虑新旧空调主机的年运营费用

8、、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为( )万元。a.530b.472c.455d.4508、甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要3年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后3年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。问：甲公司拟其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是( )。a.因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高b.因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低c.该部分

9、土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值d.该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价9、 卖房者甲与购房者乙一4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按贤?进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：估价时点应是( )。a.4月25日b.5月25日c.7

10、月25日d.7月25日以后的某一天10、 卖房者甲与购房者乙一4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按贤?进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：估价的价值范围应是( )。a.合同1规定的房款b.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%c.合同1规定的购房款和

11、合同2规定的装修费的70%d.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费二、问答11、 甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖6月第二期工程竣工后，建成的别墅以51月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/m2,而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?.五、指错14、 商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托

12、方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方商贸有限公司，法定代表：，住所：市路号。二、估价方房地产估价有限公司，法定代表：，住所：市路号，房地产估价机构资质等级：级。三、估价对象商贸楼位于市路号，四至，属商贸有限公司所有。商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至3月31日)，土地用途为商业。商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述(略)四、估价目的评估商务楼市场价值，为整体转让

13、提供价格参考依据。五、估价时间4月1日六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据(略)八、估价方法根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。九、估价结果估价对象在4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/m2(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。十、估价人员(略)十一、估价作业期3月10日3月有效毛收入根据房屋所有权证记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：16层建筑面积各100

14、0m2，7层建筑面积410m2，8层建筑面积有效毛收入：a=10001000.812=96.00(万元)2层年有效毛收入：b=1000800.81290%=69.12(万元)3层年有效毛收入：c=1000600.7512=63.00(万元)4层年有效毛收入：d=1000600.751285%=45.90(万元)5层年有效毛收入：e=1000400.751285%=30.60(万元)6层年有效毛收入：f=1000301285%=36.00(万元)7、8层年有效毛收入：g=(410+有效毛收入=a+b+c+d+e+f+g=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=

15、3443.43(万元)2.估算年运营费用年土地使用费：根据市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=2932560=75.01(万元)年管理费：根据市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则：年管理费=343.435%=17.17(万元)年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费=343.438%=27.47(万元)年保险费：按年租金收入的2%计算。则：年保险费=343.432%=0.69(万元)年税费：根据市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12

16、%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费=343.43(12%+5.5%)=60.10(万元)年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=180.44(万元)3.估算年净收入年净收入=年有效毛收入-年运营费用=343.43-180.44=162.99(万元)4.确定资本化率资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。5.选出计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变,因此选用以下公式计算收益价格。将上述相关数据：a=162.99，r

17、=35代入上述公式，有：p=1899.58(万元)(二)成本法估价测算过程1.估算土地价格根据市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1m2土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%。则估价对象土地价格为：土地价格=2860(1-12.5%)2560=640.64(万元)2.估算建筑现值建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧建筑物重置价格根据市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则建筑物重置总价为：建筑物重置总价=

18、12906611=852.82(万元)建筑物折旧.根据房地产估价规范的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：建筑物折旧费总额=建筑物重置总价(1-残值率)已使用年限/耐用年限=852.82(1-0)2/60 =28.43(万元)建筑物现值建筑物现值=852.82-28.43=824.39(万元)3.估算估价对象房地产的价格估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值=640.64+824.39=1465.03(万元)(三)估价结果的确定以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的

19、估价结果。即：估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)/2=1682(万元)(已取整)估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611=2544(元/m2)(已取整)七、估价结果经过评估，某某商务楼在4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写;人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。附件(略)六、改错15、当地1月8月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051比准价格计算：一、交易日期修正系数：1.ka=99.7%2.kb=99.0%3.kc=99.2%二、求取比准价格：1.比准价格a=600099.7%100/100100/9

20、8100/97100/98100/100100/100100/99100/99101/100=6617(元/m2)2.比准价格b=680099.0%100/100100/102100/99100/101100/100100/100100/102101/100100/102=6344(元/m2)3.比准价格c=690099.2%100/100100/103100/100100/101100/100100/100100/101101/102100/103=612月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同;三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单

21、件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响;四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量;五是从市场销售结果看，拍卖底价为3800元/m2，售出6栋的平均价格为3860元/m2，比较吻合，尚有14栋没有拍出，也从市场方面反映了估价结果的合理性。.三、第12题试题解析：答：1.甲乙两者的分配方案均不够合理。甲未考虑该套房屋的价值分割，乙则只考虑该套房屋的成本分割，而未考虑房屋的利润分割;2.正确的分配方案应该是按50%的分成比例对该房地产开发项目的开发价值进行分割，则甲应分得： ，乙应分得：四、第13题试题解析：1.评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格;2.而实际发生的成本可能超过社会平均水平;3.估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化;五、第