云岭天骄房地产项目调研报告

云岭天骄调研报告营销策划部1云岭天骄调查报告一、项目基本情况如下名称云岭天骄开发商伦华地产所属区域北市区规划设计泛亚营销策划伦华地产广告伦华下属广告部地址昆明长虫山脚财贸学院对面电话（0871）5100007、5101777物业类型公寓、多层、别墅开盘时间2007年4月14日交房时间2008年6月30日占地面积10200051（153亩）建筑面积120000容积率1199绿化率52总户数906建筑密度263交房标准毛坯、初装商铺幼儿园下面菜市场产品配比公寓60、别墅346、多层500多层均价3500元/双拼均价8000元/叠加均价5050元/交通状况74、84、9、龙泉路上的快速交通线，小区没考虑公交。周边环境周围完善成熟的生活配套及教育资源。二、开盘信息1、楼盘位置云岭天骄调研报告营销策划部22销售卖场项目销售部外是一个很陡的坡地，人行走舒适度不够，外场两边都用项目宣传展版包装，有2辆四排座电瓶车专供看样版房销售现场装修很普通，有两个沙盘，一个项目沙盘，一个北市区区域沙盘销售部面积大概在250左右。销售人员形象较差，主动性不够，客户进门后，三分钟后才有人接待。云岭天骄调研报告营销策划部3销售情况4月14号开盘，当天销售了347,到17号为止已经销售了40左右公寓44的已销售完,别墅在开盘当天销售了90套现在共销售了360多套,销售情况良好户型配比及开盘当天销售情况。户型位置套内面积套数总价开盘销量ASP端头370971429030112BSP端头2921644双拼中间28331425031722DSP端头225叠加中间19712012015040DP端头28568四拼中间2814019723079011090平米以下684230小计906311三、施工现场花园屋顶露台车库云岭天骄调研报告营销策划部4四、营销策略广告出街9个多月，感觉是纯别墅项目，如“春城阳宅上品，风声水起艺墅”等，但其它有丰富的形态，并有40平米左右的小户型。开发商根据别墅和地形特点，有明显呈现后拉动营销的心理，包括1）总长近300米左右的高架桥，并将临地块内单侧打开以便观瞻，形成视觉刺激。2）DSP、BSP别墅呈现两排，尤其是前者，类似于仃子户，但其周边故意的空旷所带来极好的日照、采光、通风、景观，也具有极大的冲击力。3）别墅独特的户型亮点，如骑楼式的停车位，人防兼地下车库等，双拼单户室内电梯等，只有呈现后才更具体。因此，待上述条件基本成熟后，自07年4月7日起，于4月13日止，开始发售认筹卡，发售量计约400余张。发卡规则是多层普通住宅10000元/张别墅、跃式20000元/张相对来说，认筹还是成功的开盘当天，安排电瓶车和专门的销讲录音，参观样板房。根据卡序号入场，至1200左右，普通多层售出229套，别墅售出81套。形象广告营销策划部编制2007年4月17日云岭天骄调研报告营销策划部5五、产品分析普通产品的设计延续了伦华一贯的节约紧凑设计风格，78。18的套内做出的三房，客厅3。8米的开间，26，主卧19。6，另外两个小卧分别是11和9，厨房5。产品拼接方面，在D栋中，一梯四户，面对中央湖区的是67。9的两房，朝小区外侧的是78。18的三房，打破我们以往摆规的风格。面积相差近10，总价相差不到一万，上一种新的尝试。预计开发商是居于减少总价给销售带来的阻力的考虑。证明伦华自己给项目的定位就是低端混合业态盘。六、项目总结云岭天骄整个的操盘模式和产品特点，可供公司借鉴的不多，但做为一个地产人有几个问题我们可以共同思考和探讨。1、如果云岭天骄这一地块是我们银海