2008年7月济南市房地产市场调研报告

20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789济南市房地产市场调研报告2008年7月20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891第一部分宏观经济一、城市概况1、地理位置济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省山东省的省会，是国务院公布的国家历史文化名城之一，是山东省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市，第十一届全国运动会举办城市。济南位于山东省中西部，南依泰山，北跨黄河，属于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充分，年平均气温14摄氏度，年平均降雨量650到700毫米。济南市中心泉城广场济南大明湖全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里，辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘市，共设54个街道办事处，65个镇，27个乡，487个居民委员会，4657个行政村。济南自然风光秀丽，自古素有“泉城”之美称。尤以趵突泉、黑虎泉、五龙潭、珍珠泉四大名泉久负盛名，自古享有“家家泉水，户户垂杨”之誉。济南拥有的泉水之多，流量之大，景色之美，独步天下这些泉，纵横分布，错落有致，既有趵突、黑虎、珍珠、五龙潭四大泉群，又有郊区泉群，誉称名泉。众泉汇流成的大明湖周围千佛山、五峰山、灵岩寺云山等构成了“一城山色半城湖”的独特风光。2、交通状况济南是山东省铁路、公路、航空的交通枢纽，京沪、胶济铁路在市区交汇，北连北京、天津，南接南京、上海、福州，东达港口城市青岛、烟台。济南机场是经国家批准的国际空港，有通往香港、北京、哈尔滨、上海、广州、深圳、福州、厦门、西安、武汉、珠海、海口等城市的30余条空中航线，并开通了济南至俄罗斯的国际货运包机。济南还相继建成了济南国际集装箱20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892分流中心和济南至香港的陆路货运通道。截至2006年底，全市公路通车里程98331公里，目前，济南向东有济青（济南青岛）高速公路，向南、向北有京福（北京福州）高速公路、京沪（北京上海）高速公路，向西有济聊（济南聊城）高速公路。绕城高速公路将济南环绕其中，国道104线、105线、220线、308线、309线及16条省道横贯济南。济南作为山东省公路网络中心和高速公路枢纽地位已经确立。2007年，随着济菏（济南菏泽）高速、济莱（济南莱芜）高速、绕城高速大北环等重点工程项目的逐步建成通车，济南公路通达深度和公路集疏能力将进一步提高。二、总体规划济南地势南高北低，地形复杂多样，南部为泰山隆起北侧延伸区，北部为黄河冲积平原济阳拗陷带，由南向北，依次为低山丘陵、山前倾斜平原、黄河冲积平原。中心城市建设用地集中在北部黄河和南部山区之间的适宜建设区域，用地发展方向在现状城区用地的基础上，主要向东西两翼拓展。规划范围向东扩展至市区边界，向西南扩展至长清城区。中心城规划用地范围由上版总体规划的526平方公里扩大到1022平方公里。中心城空间结构为“一城两区”。“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区。主城区为玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河与南部山体之间地区；西部城区为玉符河以西地区；东部城区为绕城高速公路东环线以东地区。主城区与西部城区、东部城区之间以绿色空间相隔离。城市规划要求2010年中心城人口规模为340万人，建设用地规模330平方公里。2020年全市总人口将达到840万人左右，城镇总人口为670万人左右。根据国家规划建设用地标准的规定，确定城市人均建设用地指标95平方米，到2020年中心城建设用地规模将由2005年的295平方公里增至410平方公里。近期主城区以向东发展为主，以承办十一届全运会主会场以奥体政务中心、金融商务区规划建设为重点，加快建设燕山新区，整合建成区，加强生活配套服务设施建设，完善王舍人、贤文片区，初步形成燕山新区城市公共中心、王舍人和贤文片区地区公共中心。三、经济发展状况济南是中国重要的工业城市之一，电子信息、交通设备、家用电器、机械制造、生物工程、纺织服装等六大主导产业在全国有着举足轻重的地位。近年来济南市经济一直平稳较快发展。2007年，全市实现生产总值25543亿元，按可比口径比上年增长157，居全国主要城市第21位。20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178932003年至2007年济南市GDP走向图05001000150020002500300013801400142014401460148015001520154015601580列列2列列1列列213671618187621852554列列1145015601560157015702003列2004列2005列2006列2007列2003年至2007年，济南GDP保持较为稳步增长趋势势，国民生产总值基本保持在15的健康增长水平，确保了区域的整体经济的平稳，但与2003年至2004年飞速增长相比，存在极大的区域，表现了济南市谨慎平稳的发展趋势。与此对应，在岗人员人均收入由2003年的16232元增长至2007年末的22471元，五年内增幅近40。济南市2003年至2007年城市居民可支配收入走向图02000400060008000100001200014000160001800020000000200400600800100012001400160018002000列列2列列1列列21101312005135781534018005列列191011101310130017402003列2004列2005列2006列2007列2003年至2007年，济南市城区居民可支配收入与GDP对应，呈现稳增的势头，但2005年至2006年增幅有所放缓，至2007年，所有回升，但剔除物价上涨因素，基本5年内增长幅度较为平缓。四、地方相关政策2004年以来,国内房价增长速度普遍大幅增加,为了抑制节节攀高的房价,政府连续出台一系列政策。从“国八条”到“国六条”,再到由“国六条”延伸出“国十五条”,尽管房价上20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317894涨仍然是不争的事实,但政策调控却起到了作用将房价增速控制到了GDP增速之下,保证了经济健康发展。“国N条”及其他政策对济南房价亦产生了各种影响。1、“9070”政策“9070”政策出台后,济南的实施细则尚未出台时,人们以为大户型也将紧俏,大户型房价出现微幅上涨,但随后山东省建设厅阐述了济南的实施方式90平方米以下的普通住房要占建设开发总量的70不按单个项目,而是按整个城市。2、大范围的楼市专项治理2007年4月起,全国开始进行大范围的楼市专项治理。济南市也响应这一政策,从下半年起,开始了对房地产行业的专项整治,多部门联手行动,开始对济南房地产项目的审批、开发、广告宣传、交易、中介等环节进行综合整治,阵容空前强大。而2007年山东反贪的重点领域也是城建领域。这些措施会规范行业、减少房地产开发的灰色成本,对房价涨幅有一定抑制作用。3、小产权房小产权房是与低价紧密相关的一种产品。济南不断上涨的房价,催动小产权房走上房地产舞台。不少建盖在农村集体用地上的房屋,除了自住外,也都用于低价出售。有媒体报道,济南某村民自建房小区,村民购买每平方米1000元左右,而对外销售为每平方米3000元,即使是这一价格,也比同区域内的商品房楼盘低了1000元左右。这对于没有多少钱的中低收入者来说,无疑有巨大的吸引力。对于抑制房价上涨,小产权房还是起到了一定的影响。购买小产权房有风险,这已经是人尽皆知的事,但建设部并未通过硬性政策去管理和整治,而是用新闻发布方式提出“风险提示”。但当小产权房成为一种社会现象时,所谓“风险提示”已经不能抑制人们购买小产权房的欲望了。越来越多的小产权房影响了济南房产供求链条,若规模继续增大,对房价影响不小。针对小产权房在济南抬头的现象,近期出台的济南市“土地调控实施意见”规定,禁止城镇居民在农村购置宅基地或以其他方式变相购买农村土地用于住宅建设；严禁随意改变农用地的用途,严格限制农用地转为非农业用地。五、小结以上从济南市概况、经济发展、城市规划以及当前的房地产政策四个角度，对济南房地产市场的宏观环境做了纵向分析。宏观的来看，济南房地产市场的发展近两年处在一个经济飞速发展的时期，并且政府花大力气对城市进行改造，在大政策上是利好的。同时，济南存在很大的现实需求，其中被动性需求占有很大的成分。虽然，目前国家对房20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317895地产业进行严格的宏观调控，限制被动性需求及改善性需求，抑制投机性需求。然而在刚性需求占很大份额的情况下，市场中的机遇与发展空间也是显而易见的。其二，济南市场中投机性需求占的份额并不大，所以政策对市场的影响有限。第二部分济南市房地产业发展现状及趋势一、房地产开发企业2000年以前，济南房地产开发主要以本地企业为主。1999年，新世界中国地产进入济南，新世界阳光花园项目成为济南第一个成功利用港资进行旧城改造的项目。新世界之所以能拿到这块土地和当时很多本地企业不愿意做旧城改造有关系，政府为了改变本辖区内老城区面貌才引进外地大品牌企业来进行开发。在以后的时间里，从2000年开始出现阳光100、外海等外来品牌企业，进入2002年土地招拍挂政策开始实施，南丰、天泰、国华、鑫苑、天勤等外来地产大鳄纷纷抢滩济南楼市。地产开发进入2007年，保利、海尔绿城、海信、天鸿、海那等外来品牌企业更是蜂拥而至，在2008年掀起济南地产开发的高潮，有宏瑞、力高等项目将要开发。通过土地“招拍挂”外来企业在济南拿地的步伐逐渐加快，项目开发的速度也在不断加速。从目前来看，不少知名开发企业已经在此落地生根。在济南，纵观活跃在济南地产市场的开发企业，外来楼盘几乎占据了半壁江山，新世界地产、外海置业、天泰置业、鑫苑置业、海尔地产、绿城地产、保利集团、天鸿地产、海信地产，都已经找到了有利于企业发展的生存环境。三联城建、鲁商置业、齐鲁置业、重汽地产、中齐地产、天业地产等企业，则成为与外来品牌媲美比拼的本地知名品牌地产企业。二、历年房地产开发情况2007年，济南市建筑业增加值16364亿元，增长106。新资质等级建筑业企业681家，完成总产值58694亿元，增长160；实现利税310亿元，增长148；房屋施工面积38054万平方米，增长93，房屋竣工面积15901万平方米，增长325，其中住宅9029万平方米，增长6272007年，全社会固定资产投资11517亿元，增长232。其中用于第一产业4335亿元，增长361；用于第二产业3951亿元，增长104，在第二产业投资中工业投资3867亿元，增长107；用于第三产业7133亿元，增长308，在第三产业投资中现代服务业完成投资4708亿元，增长324。20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317896房地产业增势基本稳定。全年房地产业增加值954亿元，增长156。房地产开发投资1932亿元，增长207，其中完成住宅开发投资1625亿元，增长290。全市商品房销售额1206亿元，增长202。2007年末城市居民人均住宅使用面积21平方米，比上年末增加09平方米；农村居民人均生活用房面积373平方米，增加2平方米。年末城乡居民储蓄存款12667亿元，比年初增加842亿元，增长71。2003年至2007年济南市固定资产投资情况走势0200400600800100012001400000500100015002000250030003500列列2列列1列列25049651385691016811517列列1248029003160250023202003列2004列2005列2006列2007列2003年至2007年，济南市固定资产投资基本上处于上升的状况，但与宏观调控大环境相吻合，与经历过一定的调整，2006年与2007年，受大势影响，固定资产投资存在一定的回落，增幅有所放缓。5年内房地产投资走势图050100150200250000500100015002000250030003500列列2列列1列列28981102121116011932列列17402270990322020102003列2004列2005列2006列2007列与固定资产投资相同的是，房地产投资5年来总体呈现增长的势头，但不同的波动较大，基本呈波浪型增长，缺乏稳定性。20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317897三、土地供应（附表于后）2007年，济南市国土资源土地局共供应房地产用地61848公顷，同比增长3930，其中新增土地27590公顷，存量土地34258公顷。从土地用途看，2007年，济南市国土局共供应商服用地4535公顷，普通商品房用地36351公顷，积极适用房用地20649公顷，同比增长40978，其他住房用地10413公顷。从土地供应方式看以出让方式供应土地31647公顷；以划拨方式供应土地30201公顷。2008年度土地供应计划安排土地供应总量为1875公顷，其中，存量供应349公顷，增量供应1526公顷。为保障城市基础设施、全运会场馆、小清河治理、棚户区改造等城市重点建设项目用地，今年土地供应总量比前三年度年均供地总量增加50。1、区域分布2008年度长清区计划供应建设用地281公顷，占供地总量的15；高新区计划供应建设用地348公顷，占供地总量的19；槐荫区计划供应建设用地118公顷，占供地总量的6；历城区计划供应建设用地392公顷，占供地总量的21；历下区计划供应建设用地206公顷，占供地总量的11；市中区计划供应建设用地110公顷，占供地总量的6；天桥区计划供应建设用地420公顷，占供地总量的22。2、基础设施用地2008年度土地供应计划安排基础设施用地供应256公顷，占供地总量的14。优先确保奥体中心周边道路设施和环境整治、场馆建设、北园大街道路及环境建设工程建设等市委市政府重点基础设施项目的建设用地供应，优先安排全运会工程涉及的的绿化、城市道路、城市广场、公共服务体系设施、能源保障设施和节能设施的建设用地供应；支持完善郊区路网体系工程、公共交通设施、污水处理等基础设施的建设用地供应。3、居住用地2008年度计划供应居住用地565公顷，占供地总量的30，与往年相比适度增长。其中中低价位、中小套型商品房用地465公顷（含棚户区改造、奥体周边旧村改造等重点项目用地180公顷），经济适用房等保障性住房建设用地100公顷。确保中低价位、中小套型商品房和经济适用房、廉租房等保障性住房用地占全部居住用地的70以上。4、商服用地2008年度计划供应商业（含商住）用地337公顷，占供地总量的18，其中北园大街沿线、小清河片区、燕山片区、奥体文博片区等重点项目用地240公顷。20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317898四、城市商品房施工销售状况1、2007年及之前房地产投资、施工面积情况近几年来，济南楼市一直以稳健的趋势发展。房地产开发规模稳定增长，住宅建设占市场主导地位见下表。2007年，房地产开发完成投资1932亿元，同比增长207，其中住宅投资完成1625亿元，占房地产开发总投资的841，同比增长29。非国有经济投资快速增长，所占比重建一步提高非国有经济控股企业完成投资461亿元，比重为239。受国家宏观调控继续紧缩房地产信贷政策的影响，企业自有资金比例进一步提高。房地产开发到位资金2935亿元，同比增长123。其中国内贷款391亿元，同比下降141，占到位资金的133；自筹资金89亿元，同比增长14，占到位资金的303；其他资金来源1092亿元，同比增长127，占到位资金的372；利用外资18亿元，同比下降757，占到位资金的06。2007年商品房施工面积121889万平方米，同比增长138，其中新开工面积为39819万平方米，同比下降27。从房屋用途分住宅施工面积10454万平方米，同比增长171商业营业用房施工面积133万平方米，同比下降289；办公楼施工面积为52万平方米，同比增长106；其他用途施工面积122万平方米，同比下降14。近年房地产开发投资完成情况指标名称单位2002年2003年2004年2005年2006年本年计划投资万元11627221333382168734820970532644608本年完成投资万元764599897967110248112108721600507其中商品房投资额万元5512166003456552337093351121605土地开发投资额万元161881049172222742328164247本年购置土地面积平方米3262166314829523164633501770797572本年完成土地开发面积平方米1261910178425357609512044636915262、商品房销售量2007年商品房销售面积31813万平方米，同比上涨118，其中住宅28941万平方米，同比上涨127，上涨幅度较大。住宅销售中，期房销售面积841万平方米，现房销售面积233万平方米。期房销售量为现房销售量的36倍。同期商品房空置455万平方米，同比下降77，其中住宅331万平方米，同比上涨16，与去年同期基本持平。空置13年的商品房面积为2187万平方米，其中空置3年以上的仅1800平方米。济南市2008年12月份房屋销售面积217900平方米，其中住宅销售面积209811平方米；320082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317899月份房屋销售面积189621平方米，其中住宅销售面积182350平方米，总成交量为1428套；其中住宅成交量950套，均价为5299元/平米。4月份房屋销售面积204643平方米，其中住宅销售面积198904平方米，总成交量为2066套。5月份商品房成交总量含住宅、公寓、商用住房、地下室、车库、办公写字楼为2422套，共42个楼盘有售，总面积200940平方米，交易总额25亿余元，较4月份，5月份商品房成交总量上涨154。2008年年初至6月底商品房供需情况统计用途可售套数可售面积已售套数已售面积已售均价住宅15694套189736846M23634套40646531M25193元/M2办公写字楼685套1119872M227套611509M29623元/M2商业用房1707套31412768M245套399145M210194元/M2车库3655套1557575M255套155476M24125元/M2地下室13374套20793332M21303套136829M22535元/M2厂房33套399927M224套2761696M22372元/M2其它225套147347M220套151279M26607元/M2公寓4074套25316936M2442套2134299M213024元/M23、商品房销售价格一滴水见太阳，一个大盘的价格上涨足以见证济南房地产价格的变化。在济南西部某大型楼盘，2001年刚刚开始第一期销售时，由于配套设施不完善，部分道路没有修通，其开盘价格仅为1700元/平方米，在当时，这样的价格尚有不少消费者认为偏高。但到2002年时，其价格开始缓慢地提升到了2000元/平方米左右，2003年2500元左右，2004年近3000元，2005年3500元左右，而到2006年其最后一期销售，价格居然达到近4000元/平方米。济南大盘大多有相同的经历，从一期的开盘价1800元/平方米涨到最后一期的3000元/平方米以上。2007年，济南房价迅速提升，商品房平均提升1000元以上/平方米。从2006年底3000多元的低价商品房，到2007上半年的4000元左右的商品低价房，再到2007年底，商品房价格基本超过5000元/平方米。从住宅销售价位方面看，2007年商品住宅交易价格在40006000元/平方米的价格段成交套数占总成交套数的823，占总销售面积的8077，为市场主成交段；4000元/平方米以下的中低档商品住宅成交套数占1153，占总销售面积的1003。从2007年城房指数的变化情况看，90平方米以下小户型在新建商品房住宅中由于需求旺盛、占交易比重大，所以上涨幅度加快，为1863；144平方米以上大户型新建商品房住宅，受到宏观调控的影响，市场投放量减少，上涨幅度较快，为2141。20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178910五、房地产行业发展趋势1、2008年行业规模趋势2008年，济南市将以筹办十一届全运会和京沪高铁济南西客站建设为契机，加快实施棚户区改造，大力推进新区开发和老城提升，计划新开工住房总建筑面积73318万平方米，其中90平方米以下中小套型普通住房514万平方米，占新开工面积总量的7011，可提供各类房源约73万套。按类别分为商品住房5536万平方米，约5万套；经济适用房78万平方米，约1万套；棚户区改造拆迁安置房10158万平方米，约13万套；筹集廉租住房25万平方米，约500套。（1）商品住房5536万平方米，约5万套。2008年，计划新开工商品住房5536万平方米，其中90平方米以下中小套型普通商品住房344万平方米，占新开工面积总量的6214。（2）经济适用房78万平方米，约1万套。2008年，计划新开工经济适用房78万平方米,约1万套，完成投资1085亿元，全部安排90平方米以下中小套型。其中集中成片建设48万平方米，调整转化符合条件的安置房和商品房30万平方米。（3）棚户区改造拆迁安置房10158万平方米，约13万套。2008年，棚户区改造拆迁安置房计划新开工面积10158万平方米，其中90平方米以下中小套型92万平方米，占新开工面积总量的9057。按照全市总体部署，2009年第十一届全运会召开之前完成30个棚户片区的拆迁工作，槐荫区发祥巷等18个棚户片区为市确定的重点推进项目，项目总占地约2250亩，拆迁建筑面积约125万平方米，动迁约185万户。截至2007年12月底，已有17个棚户片区开始动迁，总占地2010亩，动迁居民12万户，其他片区前期工作正在加紧进行中。（4）筹集廉租住房25万平方米，约500套。2008年，投资约15亿元，筹集廉租住房实物配租房源25万平方米，约500套；筹集3600万元向符合条件的低收入住房困难家庭发放租金补贴，实现“应保尽保”。2、未来行业趋势（1）发展规模据预测，预计到2010年市区人口将达到350万左右。1990年2004年济南人均使用面积的增长率为366，按照这个增长速度，2010年人均住宅使用面积将达到243平方米，同时20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178911假设2004年至2010年每年的拆迁户都为5000户。经过计算，2004年至2010年这段时间内现有人口住宅消费增长量约为1500万平方米，新增人口住宅消费量约为850万平方米，拆迁住宅的安置量大约为210万平方米，现有住宅自然淘汰量为约650万平方米，由此得到济南2004年至2010年住宅的潜在需求量为3210万平方米，平均每年的需求量达到535万平方米。由于以上计算采用的是使用面积指标，房地产开发和出售商品住宅时都是以建筑面积计，如果使用面积与建筑面积的比例按照目前的一般水平以45计，则实际上平均每年的潜在需求量将达到670万平方米，即“十一五”期间每年的住宅需求量为670万平方米。（2）按照规划，2010年，房地产年开发完成投资将由2005年的1245亿元增至282亿元，其中住宅建设投资将由92亿元增至180亿元；全年施工总面积将由1187万平方米增至1800万平方米；全年竣工面积将由326万平方米增至510万平方米，其中住宅年竣工数量由17000套增至17400套。“十一五”期间，济南拟重点开发建设住宅项目60个，占地55363亩，总建筑面积约3300万平方米，年均开发650万平方米。（3）价格趋势对于经济相对较为稳定的济南，其房地产市场正处于一个不受外部环境影响的独立环境中。作为一个二类城市，济南楼市的需求多是居住需求，投资性购房只占到5左右。正因为济南的购房群体投机、投资购房者偏少，房价上涨速度与一线城市相比还不算太快。在市民正常的住房需求以及市区大面积拆迁带来的住房需求影响下，房价短期内很难回落。而且据统计数据显示,济南的外来购房者占到了整个住房市场消费群体的30,而且这一比例还在不断增加。因为山东西部除了济南外,其他城市发展都一般,周边地州消费能力较高的群体无一例外地都选择在济南置业安家。因此对济南房价下跌有一定的支撑作用，甚至还会在一定程度上拉高部分楼盘价格。但考虑到国内房地产市场目前形势，整体价格仍有盘整需要，趋势应为在小幅调整震荡中逐步调高。第三部分典型项目研究一、城南板块城南板块主要依托千佛山等众山脉，基本以大盘、低密度楼盘为主，但配套尚未完全到位，目前价位约在5600元/平方以上，代表作鲁能领秀城、外海的蝶泉山庄。1、城南重点项目“全能小区”鲁能领秀城山东鲁能亘富开发有限公司隶属山东鲁能集团公司，成立于2000年10月，专业从事房地产开发、20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178912物业管理、房屋租赁，具有房地产开发二级资质的大型企业，注册资本金壹亿元人民币，开发项目涉及住宅、商业、餐饮、旅游等多个领域。鲁能领秀城位于济南市南部，是城市中轴线的南端，北靠南二环路，西邻103省道，东至鲁能泰山俱乐部和电力研究院，南临玉函山、泉子山，项目占地5000亩，总建筑面积约324万平米。该项目特别聘请美国PERKINS公司为鲁能领秀城做整体规划设计，贯彻“生态、环保、健康、休闲”的设计理念，运用主题绿化和立体绿化相结合的设计手法，根据领秀城三面环山，向北可俯瞰整个济南市区，视野开阔的特点，整体规划设计时将泉子山、鏊子山、望花楼山的山景引入小区，设计为小区的山体公园，设置了攀登步道，大量增加绿化植被，方便业主在业余时间登山健身。本项目南北分区中间地段设计了济南市最大的线性公园，公园东西长15公里，南北宽约100米，设置了大量的休闲、运动设施（如儿童乐园、老年健身广场、网球场、喷泉等），为社区居民提供了丰富的户外娱乐场所。整个项目不管从哪栋楼座出发，只需步行35分钟均可到达各个绿化带和公园。鲁能领秀城整个项目的公建配套包括1个地区中心，3个社区中心。地区中心将建设成为济南市最大的SHOPPINGMALL，由星级酒店、大型购物超市、购物步行街、主题商业广场、休闲娱乐广场组成。目前已基本施工完成的社区中心由会所、游泳馆、超市、餐饮和运动、休闲设施组成。另外鲁能领秀城将规划1所中学、4所小学、4所幼儿园，并已开始准备引进济南知名品牌学校，打造泉城首席文化社区。本项目准备引进高水准专业医疗服务机构，为业主的健康生活提供保障。鲁能领秀城首期占地57公顷，总建筑面积93万平米，可容纳6000户居住，目前基本已完成开发并已于2007年底交付使用。现主要针对二期街区公寓进行推广，当前售价约为5640元/平方米。该自2005年开始启动，2006年初对外销售，当期售价约为4000元/平方米，实际优惠报价格约为3800元/平方米，至今涨幅约为43左右。领秀城会所（售楼处）领秀城现房外立面20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789132、蝶泉山庄蝶泉山庄东临交通干道二环南路，西靠老虎洞山，南依天然林场。项目充分利用坡地高低起伏的特征依山筑房，东西的高度差度达40余米。项目总占地面积300亩，总建筑面积23万平方米，容积率113。共分为ABCDE五个组团，延二环南路设南、北两个入口。项目中心位置的C组团规划建造联排别墅，组团内部种有多种绿色植物，组团内特设有中心景观蝴蝶泉。位于园区北侧的A、B组团规划建造小高层公寓和多层花园洋房，组团内建筑合围而筑，因此在组团内部形成了面积达1万余平米的大花园，花园内设有蝶泉广场、演绎广场、亲子乐园、花坛迷宫等休闲娱乐场所，并在多处点缀碟泉瀑布，与中心组团的蝴蝶泉遥相呼应。园内西南侧的D组团规划建造叠排别墅，该组团地处园内最高处，整个园区的美景可以尽收眼底。项目东南侧的E组团规划建造11层的观景小高层公寓，除了楼宇之间大面积的绿化带之外，更专门设计了顶层私家空中花园以满足业主高品质生活的需求。除此之外，园区内部还配有2万平米的地下停车场，实现了完全的人车分流。北入口处设有面积达5000余平米的高级业主会所和小型的超市、自助银行、邮局等生活设施。外墙主题采用砖窑劈开砖，墙裙基座采用特质文化石，成品檐口雨水管、铸铁铁艺栏杆，每户配置名牌中央空调，每户配置中央吸尘系统，每户设置中央新风系统，每户设置环保地暖系统252348平米山地联排别墅，每户赠送精装私家花园，每户赠送特大露台，每户设置私家车库。目前C、A、B已已交付使用，E组团正施工过程中，预计今年底交付使用。另外D组团尚未全面启动。目前在售为部分小高层和高层住宅，价格约为5800元/平方米左右。户型则集中于130150平方米之间。该楼盘于2006年中期对外销售，当期价格为4300元/平方米，鉴于周边配套相对落后，价格一直比较平稳，直到2007年下半年价格方有所提升。3、奥体中心近邻成熟楼盘名士豪庭名士豪庭是由香港南益集团在济南投资开发的第一个大型住宅项目，占地约500亩，总建筑面积约百万平米，由50余幢高层、小高层以及别墅组成。项目位于经十东路与浆水泉路交汇处，北邻经十东路，西邻浆水泉路，南近旅游路及浆水泉风景区，自然环境优越，人文氛围浓郁，交通发达，加之奥体中心的建设，该区域已成为济南乃至山东发展速度最快、最具成长性的热点区域之一。目前已进入二期开发销售过程中。在二期项目的规划概念设计中，名士豪庭遵循“人与环境和谐共存”的设计准则,延续“山水泉城，双龙戏珠”的设计主题，在尊重原有环境的前提下，努力创造出自然的、生态的、美观的理想生活环境。富丽堂皇的地面铺装，步道、栈桥、潺溪等小品的点缀，20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178914形成独树一帜的景观语言，中西文化在特定历史情景下的碰撞、融合，再现了欧式风情园林的精髓。张弛有度的空间，宁静、和谐、丰富的生活，在豁达从容的社区，和温文尔雅的邻居一起，为生活选择一种风范之美。名士豪庭一期2007年5月份开盘，当期售价5600元/平方米，目前已销售完成并交付使用。目前在售为二期，均价6600元/平方米。名士豪庭外立面半成品及售楼处二、城北板块济南市区城北沿黄河，因而真正意义上的城北主流开发区域实际为天桥区的南面，与市中心近距离，配套相对比较完善，主要作品重汽翡翠郡，目前价位约在6000元/平方米。重汽翡翠郡项目位于重汽总厂原厂址，由澳大利亚柏涛墨尔本公司规划设计，中国重型汽车集团房地产公司开发建设的。重汽翡翠郡是济南第一个专利社区，已申请了TOWNHOUSE、花园洋房、椭圆形住宅、圆柱形住宅、圆形住宅的产品专利。该社区为济南第一个真正意义上的教育地产，合作办学，在社区内建立翡翠郡学校，并引入北师大附属中学，曾荣获“亚洲地域居住文化及人文景观创作奖”。城北教育地产重汽翡翠郡济南“翡翠郡”项目，东临西工商河路，西临无影山东路，南临无影山中路，北面与济南师范小区相连。占地总占地约500亩，总建筑面积地上地下共68万平方米，容积率167,是一个包括大型超市、沿街商业及配套公建TOWNHOUSE、花园洋房、多层、小高层、高层住宅等物业类型的大型社区。该方案分东西两期开发，目前一期北区已完成开发并已交付使用，位于一期最北端的名校将于9月份开始正式招生启用。二期主要以30幢高层、小高层组成，近30余万平方米，目前已开始销售过程中，当前售价5600元/平方米左右，中心景观位置价格约6000元/平方米。20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178915翡翠郡由2005年开始启动，一期主要以排屋别墅为主。辅以部分高层小高层。当期小高层价格约4200元/平方米，排屋别墅价格约为4700元/平方米左右。翡翠郡工地外立面售楼处外景三、城西板块真正意义上的城西板块，目前房产开发尚不够发达，目前的城西实际为槐荫区中心地带，包括实力荣祥花园、外海现代中央花园，售价约在5000元/平方米左右，而目前代表意义的大盘为阳光100，则位于城西的东面，配套相对更为完善，目前价格则约为6500元/平方米左右。1、济南阳光100国际新城济南阳光100国际新城占地面积1500亩，建筑面积200万平方米。是济南市区规模最大、配套最全、档次最高的房地产项目。地处济南西南市区，距经十路400米，距八一立交桥1000米，社区内刘长山，丁字山两山环抱，兴济河贯穿其中，交通方便。整个阳光100计分五期，一期、二期已完成销售并交付使用。三期再分东西两期开发。阳光100三期，由丹麦SHL建筑设计公司设计三期注重打造与周围环境的统一，以简单的构思、整齐的线条、和谐的律动和鲜活的现代色彩为基调，借其天然的地势变化（其北面为森林），用“森林、水、运动”，将自然美与建筑群沟通汇合起来，让森林直接进入社区，实现了“山地上的都市生活”。小区设有8万平方米的中央公园，提倡从一期的“与大师对话”二期“坡地上的北欧风情”到三期“山地上的都市生活”的生态环境不断升级观念以及客户服务不断升级。三期东区2005年9月开始接受自内部预订，短短40天内，交易额达25亿元。目前主要销售为三期内的末期即西区的部分余房，四期尚未对外销售。沿森林公园南侧住宅价格东边套价格约在6800元/平方米，西边套约6500元/平方米，其它约在20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789166400元/平方米左右。阳光100自2002年开始对外销售（含内阅预订），当时均价约3000元/平方米。阳光100售楼处现房处立面2、连城水岸连城水岸位于济南黄金大道经十路南侧，段店立交桥东，南至规划中的经七路延长线，西临段兴东路，交通便捷，据守段兴东路与经十路交叉口，地理位置优越。项目总占地约105亩，总建筑面积约20余万平米。由11栋18层高层组成，登高远眺，极目泉城视野。做为经十路沿线为数不多的高层住宅社区。项目周边停靠81、K56、201、K98、78等多路公交车，数分钟车程可达八一立交桥、华联商圈，生活、购物、出行均畅通无阻，十分便利。整个项目分两期开发。目前开发的为项目一期约11万平米，容积率249，绿化率高达42，拥有29000平米的大型水景主题园林，13000平米的地下停车场，高档社区品质均显。户型由70160平米俱全。目前一期中总计6幢建筑，其中1号楼3号楼以及5楼在售，价格约为5200元/平方米，预计2009年底一期中此三幢先期交付使用。工地外景及现场售楼处布置20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178917四、城东按目前济南的城市规划，城东与城西是未来发展的方向。特别是城东高新开发区，有在建中的奥体中心、已建设完成的新市府大楼等，为城市新区，目前的特点是居住气氛相对较差，配套有等进一步完善，城东中心地带目前尚缺代表之作，海尔绿城于2007年底联手项目济南全运村尚处于前期规划之中，位于济南最东面的保利花园，预计将于今年下半年对外销售，但配套较差，与市中心距离较远。1、保利花园保利花园是保利集团投资开发的中国第18座保利花园。项目位于济南市经十东路以北,济南高新技术产业开发区东部。项目紧邻韩仓河，隔河相望绿意葱葱的凤凰山,环境优美，气候清新。项目紧临济南市城市规划主干道经十东路和绕城高速东环线；距济南市新政务中心、奥体中心约6公里，115路、116路、301路、302路、历城公交等可直接到达。项目总用地面积为826公顷，规划总建筑面积265万,建筑密度19，容积率为26,绿化率高达452。由10栋小高层及高层住宅组成，提供从70到140多种户型。保利花园沿经十路和韩仓河布置了2层约14万的商业街。包括社区超市、邮局、银行、社区诊所、餐饮等生活配套。社区规划有近1940的幼儿园，4500的大型、豪华会所，设有近1600的地下游泳馆，屋顶网球场，以及阅览室、咖啡馆、健身房等运动、休闲、娱乐设施。保利花园规划以大面积的中心庭院和大尺度的楼间距为特征，创造出回归自然的富有感召力的人居空间。沿街商业立面造型同样以简洁的体块穿插与住宅楼相协调。保利花园在户型设计上强调户型设计的实用、经济、合理。户型组织灵活多样，满足各类置业者的需要。景观设计承袭“保利花园”系列产品的成熟开发模式，创造出回归自然并富有感召力的人居空间。以水跃林溪为景观主题，景观格局设计为树包水，水绕路，路缠山，水藏景的情景合一的环境氛围，营造一种与大自然和谐融会的理想环境，一种临水而居，伴水而行，择水而戏的浪漫活跃氛围。主题景观包括保利文化”水景雕塑广场。时尚核”运动主题广场。“阳光水榭”儿童活动区；保利文化墙等20082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178918保利花园售楼处（未正式启用）及工地黄金时代大门2、黄金时代项目总占地面积15万方米，总建筑面积达20万平方米，为东部高新开发区第一大盘。项目整体规划由深圳市建筑设