物业部管理制度汇编本分析

工程部管理制度汇编编制商业管理中心审核二0一五年一月十六日目录第一章工程部管理制度1安全保障制度2设备安全管理制度3安全用火管理制度4易燃、易爆物品管理制度5电梯安全管理制度6值班管理制度7交接班管理制度8设备房管理制度9设备房、值班室卫生管理制度10值班电话管理制度11配电房管理制度12柴油发电机房管理制度13电梯机房管理制度14冷水机房管理制度15水泵房管理制度16机房钥匙管理制度17设备机房巡回检查制度18报告制度19物料管理制度20培训管理制度21员工日志管理制度22公用设施数据分析管理制度23建筑物外墙定期检查制度24日志和档案管理制度25振动分析制度26资源控制制度27房屋系数检查制度28报修单管理制度29维修类型划分管理制度30外包商服务登记管理制度31工程仓库管理制度32工具管理制度33工程部节能管理制度34培训管理制度第二章验收与接管工作规程1验收接管应具备的条件2验收接管的准备工作3成立验收接管工作小组4验收接管前的准备工作5图纸、资料的验收移交6商户/租户资料清单7房屋本体验收8公共配套设施验收9机电设备的接管验收10钥匙移交11验收总体要求12接管验收遗留问题处理13正式验收接管14应用表单第三章工程紧急事故处理规定1紧急事故处理程序2紧急事故处理原则3工程设备设施紧急事故处理预案（1）冷水机组紧急处理程序（2）停电紧急处理程序（3）触电事故处理程序（4）气体泄漏处理程序（5）电梯紧急处理程序（6）生活水、消防水系统紧急处理程序（7）火警应变处理程序（8）安全用具的保管及使用规定第四章工程部日常事务管理规程工程部内部管理机制建立（1）工程晨会制度（2）工程例会制度（3）基层领班聘任制度（4）员工定期考评制度（5）员工定期面谈制度（6）工程巡检制度（7）主力店专用设备设施定期巡查制度（8）工作计划制度（9）工程预算制度（10）设备设施管理制度（11）建（构）筑物管理制度（12）商户报修管理制度（13）能源管理制度工程管理制度汇编目的规范物业部管理的标准性、统一性，确保工作质量。适用范围适用于商业管理公司下属物业部的管理工作。内容1安全保障制度1、物业部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。2、值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，须立即上报领班、主管或物业部经理。3、各班领班须每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患，须立即上报主管或物业部经理。4、主管须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告物业部经理。5、未经物业部经理批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），已经批准者，在进出变配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等重要部门时，必须办理登记手续，记录来宾姓名、证件号码、单位、进出日期及时间等，并由值班人员陪同下方可进入机房。6、所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。灯光调至合适程度，清理好现场。7、各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向物业部经理提出书面申请，经批准后方可配制，不得随意私配。8、所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志，杜绝闲人进入。9、所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。10、所有水池、水箱箱盖随时上锁，钥匙专人管理，无关人员不得借用，打开水池或水箱必须经主管批准，并进行登记。11、高空作业时，工作人员必须配带安全带，并进行其它有效保护措施，作业范围周边必须加设护网，防止意外坠物伤及人员或设备设施。12、所有运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必须严格执行有关规程及规范，严禁违规操作，以保证人身及设备安全。13、各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。14、所有工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本商场工作范围以外，如因工作需要须经主管书面批准，按规定办理放行手续，并做好记录。15、物业部须每年配合维保单位对消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等消防设施、设备进行测试，以保证其使用功能正常，无故障。16、物业部员工在进行维修作业时须按照如下步骤进行1工作区域A保持清洁有序。B机械设备旁边应留有足够的空间以便维修。C在所有工作场所都应有至少50W的照明。D离地面不到8英尺或大型设备或箱子易碰到的灯泡应安装保护罩。E工作地点应与危险区域或分散注意力的地方隔离开来。F在工作区张贴警告标志以防对别人造成伤害。G不要把工具或设备放在易绊倒人的地方。H防火门附近应无障碍物阻挡指示性标志。I确保所有工作区域的通风良好。2机械与设备A只操作会操作的设备。B定期检查绳索、钢丝绳和链条并按要求更换。C确保某些机器的防护罩安装正确无误。3危险性材料A如有指示或必要应采取眼睛保护措施。B如有指示或必要应使用其它保护性设备、衣物。C经许可使用的可燃物应限制其在容器中保存的数量。D某些容器应正确标识。丢弃未加标识的剩余物或未能正确标识的物质。E输送压缩空气时应使用合适的制动装置。F如果偶然接触有害物质应立即就医。G用扫帚或刷子和撮斗清除碎玻璃。不要用手拣。4梯子A检查并确认所有的升降台、竹梯、铝合金梯或伸缩梯在使用前状况良好。B只使用有防滑皮的梯子。C任何带电作业都严禁使用金属梯。5其它预防措施A任何时间都应使用合适的提升技术。在提升极重的物体时应使用机械设备或要求帮助。B严禁在工作场所大声喧哗或开玩笑。6发生事故时应立即向经理/主管报告。将受伤员工立即就医并提交所需报告文件。2设备安全管理制度1、机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、维修由物业部技工实施，工程人员须持有相应的操作证、上岗证。2、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度，值班运行人员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录。3、机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，确保设备完好。4、设备值班运行人员和维修人员应严格按照操作管理规程对设备进行操作和维修。5、设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生。6、维修设备时，先准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生。7、在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌。8、做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生。9、供配电设备房必须具备有灭火器材。3安全用火管理制度为保证物业部人员在工程施工、设备维护过程中动火的安全特制定以下制度1、凡施工动火须经物业部经理同意，并到保安部领取动火证后方可进行动火施工。2、动火人员应持证上岗，没有电焊、气焊等操作证不允许上岗；3、动火时应遵守有关安全操作规定和操作规程，动火现场必须配备符合要求的消防器材或水等有关灭火设施，距离火源不得超过两米远。4、动火前必须对动火部位附近10米范围内的易燃、易爆、可燃物品清除或隔离保护。5、动火完毕，应仔细检查清理现场，熄灭余火，切断电源，将动火证交回保安部。4危险易燃易爆品管理制度1、配电房、柴油发电机房、泵房等要害部位，非工作人员未经批准严禁入内。2、各种安全防护装置、照明、信号、监测仪表、警戒标记、防雷、报警装置等设备要定期检查，不得随意拆除和非法占用。3、易燃、易爆、剧毒、放射、腐蚀和性质相抵触的各类物品，必须分类妥善存放，严格管理，保持通风良好，并设置明显标志。仓库及易燃易爆粉尘和气体场所使用防爆灯具。4、易燃易爆，化学物品必须专人保管，保管员要详细核对产品名称、规格、牌号、质量、数量、查清危险性质。遇有包装不良、质量异变、标号不符合等情况，应及时进行安全处理。5、忌水、忌沫、忌晒的化学危险品，不准在露天、低温、高温处存放。容器包装要密闭，完整无损。6、易燃易爆化学危险品库房周围严禁吸烟和明火作业。库房内物品应保持一定的间距。7、凡用玻璃容器盛装的化学危险品，必须采用木箱搬运。严防撞击、振动、摩擦、重压和倾斜。8、仓管员定时检查，对过期的易燃、易爆物品按相关条例做好处理工作并做记录。9、进行定期和不定期的安全检查，查出隐患，要及时整改和上报。如发现不安全的紧急情况，应先停止工作，再报有关部门研究处理。5电梯安全管理制度1、电梯管理人员必须持证上岗，无证人员禁止操作。2、电梯管理人员每天须对所管电梯全面巡视一次，发现问题及时通知有关人员处理。3、每周维修主管组织技术人员对电梯进行一次全面检查，发现的安全隐患立即通知电梯维保单位前来整改。4、电梯工负责对电梯维保单位的保养和维修工作质量进行监督、检验。5、在消控中心设立报警电话，保证电梯发生故障时能随时接到警报信号，在第一时间内指派维修人员将电梯内困住的乘客救出。6、在电梯机房内（或电梯值班室内）悬挂电梯困人救援规程，电梯发生困人故障时，严格按照规程执行。7、未经技术监督局检测或检测不合格，未取得准用证的电梯严禁投入使用。6值班制度1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。如有特殊情况，必须向主管或经理请假，经准许后方可离开。2、值班电话为工作电话，不得用电话聊天，不得打私人电话。3、每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。4、须按计划及主管之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告领班或主管。5、值班人员用餐时，必须轮换进行，必须保持值班室内24小时有人值班，当班人员严禁饮酒。6、值班人员必须每班打扫值班范围内之卫生，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班室范围内之卫生清洁。7、非值班人员未经许可不准进入配电室，如有违者，值班人员必须立即制止。如有来访者，必须进行登记。8、任何易燃、易爆物品，不准暂放、存放于值班室。7交接班制度1、接班人员须提前15分钟到岗，穿好工作服，佩戴好名牌，正点交接班。2、接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整。3、交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交钥匙、交场所卫生、交设备运行动态，确定完毕后双方在运行记录上签字。4、如在交接班过程中设备突然发生故障，或正在处理故障，应以交班人员为主、接班人员积极配合排除故障，待处理完毕后方可进行交接班程序。5、规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得提前离岗，擅自离岗者作旷工处理。接班者不按时接班，按集团公司行政管理制度相关条款执行。6、接班人员发现交班人员未认真完成有关工作以及检查中发现的问题，应向交班人员提出，如交班人员不能给予明确回复或不加以改善，接班人有权拒绝接班，并报上级领导。7、接班人员酒后或带病坚持上班者，不得进行交接班程序，并及时报告上级主管统筹安排。8、交接班工作一旦完成，接班人员则负责全系统的安全运行操作责任。8设备房管理制度1、机电设备房包括范围11高、低压配电室、柴油发电机房、楼层配电间、电表间12冷水机房、空调机房、冷却塔13通风机房14水泵房、蓄水池间、管道间、水力警铃室15电梯机房16消控室、中控室、弱电间17物业值班室、维修间、配件仓库2、以上所列机房均为工程部的机电设备运行用房，非工程部人员，未经许可不得进入以上机电设备房。3、本公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或其指定人员陪同，并通知值班人员开门后进入，同时在运行记录上做好记录。4、凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或主管陪同，通知值班人员开门进入，同时在运行记录上认真做好记录。5、本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项目所规定的地点，到当值领班处办理完登记手续后，在值班人员带领下进入以上场所。工作结束后，应及时通知值班人员办理验收离场手续。6、外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到值班人员处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备和开关。工作结束后，及时通知值班人员办理验收离场手续。7、所有人员进入这些场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。8、所有施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。9、所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房9设备房、值班室卫生管理制度1、各值班人员负责该班次机房、值班室的卫生清洁工作，并保持机房、值班室卫生。2、各专业值班人员负责各自机房的卫生清洁工作21高压配电工负责配电房、发电机房卫生清洁工作；22空调工负责冷水机房、水泵房、冷却塔周边卫生清洁工作；23电梯工负责电梯机房卫生清洁工作。3、接班人负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生工作的可要求返工，直至合格。4、各机房早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人。5、主管负责本部卫生清洁工作的日常检查和督导。6、在机房、值班区域不准悬挂和晾晒衣物。工作场所要清洁、整齐、不允许乱堆杂物。7、各机房、值班室禁止吸烟。只允许在规定许可的场所吸烟，烟头不得乱丢，烟灰缸要保持清洁。10值班电话管理制度1、禁止用值班电话办私人事务，接听电话要长话短说，保证线路畅通。2、严禁拨打各种声讯信息收费电话。3、任何人违反制度影响工作，按公司有关规定处理。11配电房管理制度1、负责供配电运作和维修的人员必须持证上岗，配电室的值班员必须熟悉电气设备情况和有关安全措施、操作程序与规章制度。2、配电室建立24小时运行值班制度，对配电装置及高压室进行定时巡查，做好巡视记录，发现问题及时上报部门领导。3、供配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作，值班电工必须做好值班记录，认真执行交接班制度。4、供电线路严禁超载供电，配电房内禁止乱接线路。5、停电时，应提前向部门领导提出申请经同意后方可实施，恢复送电时在确认供电线路正常，电气设备完好后方可送电。6、配电室内消防设施应确保完好，并有手持式气体灭火器，防小动物设施完好，无关人员禁止进入，外来人员须经部门领导同意并在值班电工的陪同下方可进入，并做好外来人员登记工作。7、加强日常维护、检修，保证配电室内照明、应急照明设施等完好。8、市电停电时，值班人员应立即采取紧急措施（开启发电机），同时与供电部门取得联系。9、运行过程中，分路开关跳闸，先查明原因，可试送一次，若不成功则不能再送应报告主管，排除故障后才能送电。10、系统和设备在运行或检修时，应做好相应安全技术措施。11、保持配电室的清洁卫生和干燥。12、值班时间内严禁干私事，必须认真监视并注意设备有无异常响声和气味，一旦发现有异常情况，应立即查明原因，迅速排除并加以记载存档。13、值班人员须按时对系统和设备进行巡视检查，认真详细地填写运行记录，在填写运行记录时应做到字迹清晰、无涂改。12柴油发电机房管理制度1、发电机房应保持整洁、通风及照明状况良好。2、发电机房属防火重地，应按严重危险级要求配置ABC型干粉灭火器。3、无关人员严禁进入发电机房，施工、检修人员进入应一律要求作好登记工作,离开机房时随手关闭照明灯具。4、严禁堆放任何无关物品，发电机周围1米，上空2米之内严禁有任何障碍物。5、所有电工都应熟练掌握发电机的启停操作。每次开机需对油压、冷却水温、燃油存量、输出电流、电压及周波等数据作好详细的记录。6、若发生应急发电，停机后需检查油箱油位，发现油量不够，及时补足。若未发生应急发电，每一个月进行一次无负载运行测试，每次运行时间1030分钟。记录油压、冷却水温度等。每六个月进行一次负载测试，发现故障及时排除，使设备长期保持完好状态。7、不少于每月一次检查润滑油、冷却水位是否适度；不少于每月一次检查燃油箱内燃油是否适量；不少于每月一次检查电池箱内水位是否在指定范围之内。8、在启动发电机前请检查各附件连接是否可靠，各运行部分是否灵活转动，皮带松紧是否适度。9、注意环境温度若低于5摄氏度时，要预先将冷却水及燃油加温；太冷时，要按动预热按钮，然后释放。10、在日常例行启动运行中，发电机连续启动时间不能超过10秒，间歇30秒后再作下一次启动，如启动4次不成功，应停车检查原因。11、有停车前，必须使发电机组卸去负荷后，空车运转3分钟以上才可停车；盘车时必须先通知电工，以免突然启动。13电梯机房管理制度1、非电梯管理人员不准进入机房，必须进入时应经过物业部经理同意，在电梯管理人员的陪同下进入；经批准进入机房参观者，进出机房均应办理登记手续。2、要严格按照设备巡检有关规定，抄录设备各项运行数据，认真做好记录并填表。3、在巡检中发现问题要及时处理，处理不了的应及时上报或通知电梯维保单位。4、值班人员必须严格遵守工程部有关设备设施的管理制度，不得将与工作无关的物品带入机房。5、严禁在机房内吃任何食品。6、在机房内不允许使用任何电器设备。7、机房应配足消防器材，禁止存放易燃、易爆品；不允许随意挪动机房内消防器材。8、未经批准不允许在机房内使用电焊、气焊。9、严禁在机房内吸烟。10、保持机房整洁，确保机房地面、墙面及设备无尘。14冷水机房管理制度1、所有冷水机组操作人员应了解并熟悉主机及附属设备的构造、原理、性能、操作方法和故障产生原因及防止措施，并掌握维护、保养规程。2、操作人员须持证上岗，使用冷水机房各种电器必须严格遵守安全操作规程，对进出机房人员应作好登记工作，离开机房时随手关闭照明灯具。3、机房内严禁堆放易燃、易爆等化学危险物品及无关物品，各通道无障碍物，符合消防安全要求，工作照明和通风良好，保持设备和环境整洁，定期清扫。4、各种管道及其走向应有明显的色标，主要设备、阀门及开启程序要有编号、状态牌。5、管道系统所有设备包括阀门、仪表、安全装置，必须处于完好、准确状态，水、油、气管道必须保持畅通，不得有漏水、漏油、漏气现象，有故障应及时修复并做好记录。6、冷水机组的检修、维护保养应严格按检修、维护保养规程进行，并做好记录；认真执行保养计划；设备和管道在压力情况下，严禁焊接；动用明火，应严格遵守安全规定和消防规范，如需抢修必须2人以上操作。7、各种正在检修和操作的阀门需做好标识，操作完毕后，应立即恢复原状，并向当班人员交待清楚。15水泵房管理制度1、水泵房为主要设备机房之一，应有专人负责。2、水泵房内应保持卫生清洁，保持空气流通，禁止吸烟。3、水箱内应保持清洁卫生，不得有杂物和悬浮物，并定期进行清理、消毒，管理人员必须持有健康证和专业证书。4、水泵房设置各种管道、阀门、焊口、接头等应做到不渗、不漏、不锈，做好维修和保养工作。5、水箱的透气管和泄水管、溢水管口应加不锈钢丝网，避免小动物爬入水箱内。水箱盖平时应盖好加锁，钥匙由专人负责保管。6、水泵房的门、窗和各个原预留洞口应加装纱铁网以避免各种小动物进入水泵房。7、每天应对水泵房进行巡逻，检查水泵的运行情况，如有无异声、异味；温升、电流、压力等是否正常，检查供电设备和供电箱是否正常，泵房的排水系统应保证正常运行，泵体是否运行平稳，噪音是否过大，电机是否有过热等现象。保证水泵运行安全、可靠。8、水箱内浮球应定期检查，避免浮球失灵造成事故，水箱的高、低水位报警安全系统应定期试验调试。9、查看在压力达到设定压力时水泵工作台数是否正常。10、严禁在出水阀门未开启的情况下运行水泵。16机房钥匙管理制度1、凡24小时值班机房，除值班人员掌握一套外，其余钥匙交工程部统一保管。2、任何人不得私自配钥匙。3、凡非24小时值班机房，维修工作完成后立即将钥匙交还24小时值班机房保管，以备发生紧急情况后，能及时打开机房门。4、无关人员不得借用机房钥匙。5、遗失钥匙须立即报告。6、无人值班机房借用钥匙需登记。17设备机房巡回检查制度设备例行巡回检查的目的是为了主动掌握系统设备的运行情况，定时定期的巡回检查，能及时发现异常情况和消除设备缺陷，消减事故隐患，确保安全运行。巡查人员必须了解及掌握设备性能及操作方法。巡检制度1、巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况，确保安全运行的重要手段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，并认真记录。2、在巡检过程中，如发现设备存在问题，应立即修复，若不能及时修复应立即用对讲机通知领班。如条件所限一时不能处理，则必须做好临时补救措施后，报告领班，并将详细情况记入巡检记录备注栏。3、巡检人员在巡视完毕机房、泵房、配电室、竖井等所有无人值守之设备间后，必须做到随手锁门。4、巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设施后，必须将门锁好。5、各运行、维修领班，必须每天对所辖系统设备进行检查；各主管必须每周一次巡检本系统所有设备，发现问题，书面报告经理，并应立即组织处理。巡回检查方法1看11设备内外的清洁、完整；12表、油位、灯光信号指示是否正常；13开关、阀门启闭是否正确；14运动部件的磨损、受力部件的变形情况；15无漏水、漏油、漏雨、漏风现象；16绝缘体是否有变色、裂纹、硬化、剥落，接点是否熔化、脱落；17配电间的模拟图及各种状态牌是否符合实际状况；18照明灯具、烟感和温感探头、摄像探头及红外报警装置是否完整有效；2听21转动设备声响应正常，无异声；22电气设备无放电声；23接触器、变压器铁芯的电磁声响应正常；24水箱、水管的流水声应正常；25风机、风管应无异声。3触31操作机构是否锈蚀；32电动机、水泵散热器外壳温度是否正常；33转动设备应无异常振动；34窗开闭是否灵敏，是否按规定开闭。4闻41有无绝缘漆的焦味；42有无橡胶、塑料、棉织物的焦味；43有无污水溢出的臭味；44有无煤气、燃油泄漏的气味。18报告制度1运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中填写并报告专业领班11设备非正常操作的开停及开停时间。12设备除正常操作外的调整。13设备发生故障或停台检修。14零部件更新、代换或加工修理。15运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。16运行人员请假、换班、加班、倒休等。2维修人员在下列情况下须以书面形式报告维修领班21执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。22重要零部件的更换、代替或加工修理。23系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。24维修人员请假、加班、倒休等。3各专业领班在下列情况下必须书面报告本主管31重点设备除正常操作外的调整。32变更运行方式。33主要设备发生故障或停台检修。34系统故障或正常检修。35零部件更新、改造或加工修理。36领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。37加班、换班、倒休、病假、事假等。38须与外班组或外部门、外单位联系。4主管在下列情况下必须以书面形式报告经理41重点设备发生故障或停台检修。42因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。43应急抢修及正常检修后的维修总结。44系统运行方式有较大改变。45影响本商场正常运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。46重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。47系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。48人员调动及班组重大组织结构调整。49所属人员请假、换班、倒休、加班等。410对外部门、外单位联系、协调。411领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。412维修保养计划及工作计划的变更或调整。413月度工作总结报告。5除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。19物料管理制度为了确保以最少的物品储备来满足维修保养和工程服务的需要，尽可能地压缩库存材料量防止积压，提高资金和仓库的利用率。1、严格控制工程维修材料的成本消耗，根据库存情况和日常维修的消耗记录，设立常用消耗物品库存量，一般以一个季度的消耗量的二倍库存。2、工程部所需的维修材料，应由各专业领班与材料管理员核实后按季做出计划，提出申请，经工程部经理审核，报总经理批准后，方能购买。3、物业维修材料应由专人购买，采购者要尽量购买廉价优质的材料，保证维修工作的顺利进行。4、物业维修材料由材料管理员负责登记保管，并由材料管理员统一发放。5、领取物业维修材料时，由领用人填写领料单，将所用材料的种类、数量、用途等填写清楚，获经理批准、材料员核实登记后方能领取。6、大型设备的物业维修材料，经由材料管理员、采购者和各专业人员一起核实认定后，方能购买。7、如遇应急事故处理需临时购买工程维修材料时，应先向总经理口头申请，待批准后方能购买并补交请购报告。8、材料管理员应做好库存材料的清点工作，并将库存情况报主管，以便计划用料。20培训管理制度按公司基本技术系列的规定，应提供持续教育，这样员工在原有技术的基础上学习新的技术，不断成长，并获得其行业或职位的最新的知识。应鼓励物业经理、主管和所有员工接受相关的持续教育或培训。1物业经理或主管应让所有员工明白并告知该程序的重要意义。2经理、主管应对员工就有利于其能力提高或实现其目标的课程的选择加以教育。3应采取措施调整员工的工作时间使员工有时间接受持续教育。4培训基本技术系列课程的步骤见附件。本文的目的是让所有的物业运行人员与维修人员与物业经理、主管和技术支援人员明确建立设备运行与维护基本技术系列课程模块的正确程序。为设备运行与维护人员、经理和主管设计的基本技术系列课程是基本技能培训的一个组成部分。因此，该系列课程对提高其工作表现大有益处。基本技术系列课程由12个模块构成，其名称如下E1电气基本材料与方式；E2电气发电、传输与方式E3电气综合知识；M1机械基本材料与方式M2A机械控制与工具（一）；M2B机械控制与工具（二）M3机械管道；M4机械消防M5机械供气、供暖；M6机械制冷M7机械水暖传输；M8机械空气分布21员工日志管理制度物业主管每周须审阅每名员工的工作日志，并批示意见。在下次的审阅中发现仍未改进的可按照公司管理制度中的相关条款处罚。1记录本按专用表格形式发给每位员工。2员工将当日上班期间产生的维修服务或运行项目准确的填写在日志中。未完成的工作需注明原因。3须保持日志本的洁净、完善。不许在日志本中记录与工作内容无关的事情。22公用设施数据分析制度公司的设备运行与维护管理队伍对公用设备的消耗、成本、控制、削减负责。经理每年与财务部门一起审查电力、天然气、水的收费费率计划，保证客户的费率是根据公用事业的类型和使用需求制订的。23报修单管理制度1接到业户或内部申报维修项目，客服部接电话人员应将维修内容、楼层号、姓名、何时可以维修等问题详细记录在报修电话记录本上。2按照报修单内容逐行填写，并及时将填写完毕的报修单交物业经理派工执行。3设备维修工接到维修指令后，根据维修内容准备必要的工具和材料，按相应的维修服务承诺时间到达维修现场。4当判定维修项目属有偿维修时，根据有关材料和人工费收取标准向业户报价，经商户确认后，方可实施维修服务。5因材料不足暂不能维修的，应向商户解释清楚，预计下次维修时间，并将有关情况记录在报修单上。6因商户自购设备故障无法维修的，应详细向商户说明原因，由商户联系其设备的供应商维修，同时将情况记录在报修单上交业户签名。7根据故障情况采取相应的维修措施，注意做好现场周围物品的防护和遮盖。8故障修复后，商户验收合格，维修工在报修单上填写维修结果及完工时间，请商户签名确认。设备维修工清理现场后离开。10设备维修工在完成的报修单上签名，交设备主管复核签名，一联留商户，另一联交报修接待员，由报修接待员及时进行回访。24维修类型划分管理制度物业部实行每周24小时工作值班制度。设备维修服务划分为紧急抢修、一般维修、日常维修三类。紧急抢修指大流量漏水、供回水管爆裂；液化气、蒸汽大量泄漏；电梯困人；动力供电突然中断，大面积停电以及危及人身安全与财产重大损失的事件。接到紧急抢修电话时，接电话人员应立即记录，并立即物业经理或主管，由经理或主管调动相关技术人员组成紧急抢修组并在10分钟内赶到现场组织抢修。抢修工作结束后，立即向上级主管领导汇报。并存档。一般维修接到一般维修电话后，物业部经理或主管及时与报修人联系，商定维修时间，组织维修人员，一般维修要求在36小时内解决。维修工作结束后由技术负责人写出详细事故原因及经过，上缴项目管理处一份，部门存档一份。日常维修日常维修属于计划性维修，物业部经理或主管每月对各类日常维修项目按照技术的专业性质，将维修编成计划性工作安排到班组，并要求班组安排人员在计划的时间内完成。计划性维修工作可由班组长制定或由工程主管按照部门工作计划下达。对每周、月安排的设备设施的计划性维修保养工作，班组长必须有计划的安排到个人，并督促其完成。对完成了的计划性维修保养工作，物业经理、主管必须汇同班组长到现象检查实施情况。对不达标的项目要督促其返工。25仓库管理制度仓库管理制度是为了确保仓库储存物品的安全。1、仓库系物品保管重地，除仓库管理人员和因业务、工作需要的有关人员外，任何人未经许可不准入仓库。2、因业务、工作需要进入仓库的人员，在进入仓库时，必须办理入仓登记手续，记录进入仓库的时间、人员、事由及离开时间等，进仓要有仓库管理员陪同，不得独自进入，凡进仓人员工作完毕，出仓时应主动请仓库管理员检查。3、一切进仓人员不得携带火种、背包和手提袋等物进入仓库。4、仓库内堆放易燃、易爆物品需采取相应的安全措施，符合消防规范。仓库内不得存放私人物品。26工具管理制度1、工具分为公用工具及个人工具两部分2、个人工具的领用品种统一配备，由使用人办理领用手续后到仓库领用。领用后由个人负责使用及保管，离开公司时交还，仓库管理人需作签收记录。3、公共工具由主管/领班负责领用、保管及分配使用，经物业部经理批准后，办理相关领用手续后到仓库领用。公共工具由申请人或指定专人负责保管。4、工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。5、全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具，因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿。6、所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，保持各类工具的正常使用功能。对于电动工具，使用前应进行外观和绝缘检查。对于金属工具，长期不用应涂上防锈油。专项工具专用，不能代替使用。对于易损工具如钻头等应节约使用。7、专业自用工具必须由领班进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿。8、临时借用工具，由使用人填写临时借用工具表，经批准后，向仓库管理员申请领取，并在员工工具借用登记本上登记。工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。在交还时仓库管理员亦要在该表上写明交还时间并签收，签收时应检查工具及其附件是否完好无损，若发现问题立即记录并向经理反映。9、工具一律不得带出，特殊情况须经由工程部经理批准同意，办理正式手续后方可借出。员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理。同时不得用公司配发工具干私活。10、所有工具要爱惜使用，工具按规定的使用年限到期时，无论公用工具还是个人领用工具，原则上以旧换新。发生丢失和毁损，由保管者写明原因，向部门经理报告，不属人力不可抗拒的原因丢失和毁损，由责任人按该工具购买价与实际使用年限按照一定比例赔偿；属长期使用正常磨损或损坏，由主管办理报废手续，工程部经理审核，报总经理批准同意。33物业部设备节能管理制度1、重视节能的重要性，让每位员工都了解节能是物业管理之重要内容。2、物业部各专业管理人员要了解主要用电、用水、用气设备的数量、运行情况。3、了解各种能源的收费标准。4、指派专人负责节能工作的检查、督促。5、推广节能观念、意识和方法；积极引进先进的节能技术充实到实际工作中。6、不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。7、应用自动化控制进行管理，根据季节、时间变化，时刻调整。8、加强保温材料的维护保养。9、空调温度、风量根据季节、时间、国家规定随时调整。10、照明线路的布置及调整。11、灯具的选择（应尽量使用节能灯、日光灯带功率补偿器的）。12、升降梯/电扶梯的智能化管理。13、采用节能开关控制照明如声控开关、光控开关、时间控制开关、延时控制开关等。14、合理使用设备，使其最大限度的达到工作效率。15、使设备保持良好的运行状态（如润滑、密封等）。16、采用节水水龙头。第二章验收与接管工作规程1目的规范管理公司的设备、设施验收与接管工作，确保验收接管的房屋本体与设备设施的质量合格率，保证接管的物业满足设计图纸要求及相关规划要求；2职责21管理公司总经理全面负责验收与接管工作的组织与运作，办理与项目公司的接管手续；22经营管理公司分管物业的总监、经理或负责与房地产项目公司及施工单位对接，组成验收接管工作小组，对验收与接管各项工作进行计划和协调各方关系；23验收接管工作小组对验收与接管各项工作具体实施；4内容41验收接管应具备的现场条件411建设项目按规划、设计要求建成，并有相关部门验收合格的证明（竣工验收备案）；资料齐全。412道路名称标志清楚，楼宇栋号、户号、牌编号准确，经公安部门确认。413建筑物本体接通水、电、气、通信、有线电视。414区内场地平整，施工现场清理完毕在建采取围护措施，无建筑垃圾、泥土侵占路面现象；道路能通行汽车。绿化、景观已经完工。415排水管网正常使用,畅通无阻。416经营管理公司各职能部门、班组有固定办公场地。42验收接管的准备工作421验收时间的确定4211经营管理公司总经理定期召集公司的招商、销售、工程等部门负责人与项目公司进行沟通，获取工程进度信息；4212交接一般定在确定的开业时间前34个月，经营管理公司总经理与项目公司总经理协商确定具体验收接管时间与工作计划；4213确定的具体验收接管时间与工作计划应以文件审批表的形式上报商业管理中心领导。422成立验收接管工作小组4221项目经营管理公司总经理在确定的验收接管日期前2周，成立验收接管工作小组，并委任小组组长；4222验收接管工作小组由本项目工程部负责人及各专业技术人员组成；成员名单、工作职责、工作计划应报本项目总经理批准。4223由项目工程部负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收接管工作以及工程、设备等相关图纸、技术资料的验收移交工作；4224由招商部负责商户的产权资料、业主资料、商家资料的验收移交及协助验收接管工作。423接管验收前的工作准备4231与房地产项目公司再次确认接管验收日期、进度、验收标准；4232由房地产项目公司根据竣工决算资料编制资产登记表，详列项目内的公共设施和机电设备清单，作为验收移交的依据；4232交接小组组长拟定验收接管计划并报总经理审批；4233由项目工程部指派专业技术人员提前进行现场技术摸底，自行进行预验收工作；4234预验收工作所发现的问题记录在验收接管问题汇总表上，4235参与房地产项目公司组织的机电设备的安装、调试工作。4236在房地产项目公司提供资产登记表时，我方同时准备好下列接管验收记录表格房屋本体接管验收表公共设施接管验收表机电设备接管验收表图纸、资料移交清单钥匙移交清单验收接管问题汇总表43图纸、资料的验收移交431对照以下图纸、资料的验收清单（包含但不仅限于以下所列清单名称或内容），对图纸、资料进行验证；432综合竣工验收资料清单4321全套竣工图4321建筑执照4322建设工程规划验收合格证4323人防验收意见。4324消防验收意见及同意使用意见书4325质监验收意见4326环保验收意见书4327开工、竣工报告4328公共配套综合验收合格证4329供水合同43210供电协议书、许可证43211供气协议书、许可证43212有线电视合格证43213通信设施合格证43214电梯准用证433施工设计资料清单4331地质报告书；4332全套设计图纸；4333图纸会审记录；4334设计变更通知书/书，技术核定单（包括工程质量事故记录）；4335工程预决算报告书；4336重要施工会议记录；4337隐蔽工程验收记录；4338建筑物沉降和变形位移监测记录/永久性水准点位置和基础性深埋；4339钢材、水泥、主要材料的质量保证书、验收记录；新材料、配件的签定合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；43310水、电、气、卫生洁具、电梯、消防等设备检验合格证书；43311自动仪表的调试记录；出厂合格证明；43312管道系统供水、供气、消防的试压或试漏检查记录报告；43313园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项；43314其他资料。434机电设备资料清单4341机电设备出厂合格证。4342设备清单名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、备件设备清单、（及其配件/工具）、安装高度记录、试运行记录；4343机电设备使用说明书（要求提供中文版本）。4344机电设备安装、调试报告；4345机电设备保修卡、保修协议；4346机电设备供应商、施工单位资料。435业主/租户资料清单4351已购房的业主/已签租赁合同的租户的姓名、位置、物业名称、面积、联系电话等资料；4352已购房的业主的购房合同（复印件）/已签租赁合同的租户的租铺合同（复印件）及交楼标准；4353已购房的业主/已签租赁合同的租户的付款情况或付款方式；4354业主委托经营协议或宝龙城市广场经营场所业主自营承诺函。436以上资料的验收移交，按422工作小组的分工，由组长指定相关人员实施。437所有经验收接管的资料，由经办人员逐项记录于图纸、资料移交清单上。与移交单位人员共同核实无误后，双方签字，即完成验收移交工作。438图纸、资料移交清单经由总经理审阅后，连同资料实物一同存档。按资料存档工作规程执行。44房屋本体验收441按422的分工及工作计划，工程部技术人员与项目公司进行房屋本体的验收；442验收项目及内容（包含但不仅限于所列内容）4421主体结构墙体不得渗水；道路排水畅通无积水、不渗漏；出水口、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏；442内墙面抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直；4424顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍；4425楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱皮、起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差；4426卫生间不应有积水、倒泛水和渗漏。4427地板平整牢固、接缝密合；4428门、窗门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确、无翘曲变形。门锁、窗销连接牢固、开启灵活。玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤。油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。4429楼梯、扶手钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑；混凝土楼梯无裂缝、无表皮剥落；44210道路路面平整、无水泥块、无起砂、断裂；路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤；块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角；交通标识线、导示牌清楚完好；44211台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝；44212油漆、刷浆色泽一致、无蜕皮、漏刷现象；44213木装修工程表面光洁、线条顺直、对缝严密、牢固；44214饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直；443对房屋本体的验收结果记录于房屋本体接管验收表45公共配套设施验收451按422的分工及工作计划，工程部技术人员与房地产项目公司工程人员进行公共配套设施的验收。452验收项目及内容（包含但不仅限于所列内容）4521绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株、无大面积杂草；绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固；4522水池、水箱卫生清洁、无渗漏；4523消防栓消防箱标识清楚、玻璃完好；消防设施配件齐全；消防管安装牢固、标识明显、阀门完好、无渗漏水，水压充足；4524保安岗亭安装牢固、配件齐全、标识清晰、完好无损；4525垃圾中转站密封（开闭设施）完好，外表装饰完整、油漆完好，使用方便；4526停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施完好；4527单车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好；4528雕塑、景观连接牢固、完好、安全；4529明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装牢固、平稳；45210沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物；45211护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固；45212招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁；45216路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常；灯柱安装牢固、油漆完好；45217灯具安装牢固、完好无损、用电安全、光亮正常；45218电器插座安装牢固，电源已接通正常，符合“左零右火”规定；45219开关安装牢固、开闭灵活、接触良好；45220地漏、排水管道安装牢固、接口密实、无渗漏、无堵塞现象；排水通畅、外观完好无损；45221水表、电表、气表等计量表安装牢固、规范，读数正常，外观无损伤；45222卫生洁具安装牢固、无污渍和刮花；接口密实，无渗漏、无堵漏现象、排水通畅；45223给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力；453对公共设施的验收记录于公共设施接管验收表。46机电设备的接管验收461按422的分工及工作计划，经营公司工程部技术人员与房地产项目公司工程人员进行机电设备设施的验收。462验收项目及内容（包含但不仅限于所列内容）4621电梯设备型号、数量与移交清单相符；电梯安装符合规范、运行平稳；有电梯运行准运证；机房设备安装合理、配件安全、标识清楚；表面光洁平整、明亮；4622变配电设备型号、数量与移交清单相符；工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚；机房配置齐全，通风、采光、降温良好、设备表面油漆完好、无损伤；4623中央空调设备型号、数量与移交清单相符；工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清楚；机房通风、采光、降温良好；设备表面油漆完好、无损伤；4624发电机型号与移交清单相符；工作状态良好、配件齐全、标识清楚；设备表面油漆完好无损伤；设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好；通风、采光良好；4625消防监控设备型号与移交清单相符；工作性能良好、反应敏捷、标识清楚；表面完好无损、设备安装牢固；机房干燥、通风、采光良好；4626给排水设备型号、数量与移交清单相符；工作状态良好、标识清楚；设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整；4627保安监控设备（同消防监控设备）。47钥匙移交471房地产项目公司可委托施工单位与我方进行钥匙移交472施工单位在办理钥匙移交时，应事先对钥匙进行分类。473我方应事先准备好足够的文件柜/箱，用于存放移交的钥匙。存放钥匙的箱/柜应事先规划并予以标识，以区分钥匙类别。474钥匙应分类为机房、设备房钥匙机电设备专