珠江新城2011investigation report 1

珠江新城调研报告1宏观经济环境分析11行政区划和人口广州市辖十区和两个县级市，总面积74344平方千米，共设130个街道办事处、34个镇。市辖区越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、南沙、萝岗、花都、番禺县级市从化、增城2005年末总人口75053万人广州市公安局提供的户籍人口。市辖十区面积384343平方千米，年末人口61728万人；市辖两个县级市面积359097平方千米，年末人口13325万人。12宏观经济指标经济总量在全国主要城市中居第三位。广州市国内生产总值于2004年和2005年分别突破4000亿元和5000亿元，2006年突破6000亿元见图1，比上年增长1442005年地区生产总值为515423亿元，比2002年增长712，年平均增长144。目前广州市经济总量在全国主要城市中居第三位。人均国内生产总值超过10000美元，处于全国前列。0100002000030000400005000060000700002000200120022003200420052006人均国内生产总值按户籍人口计算,广州市人均国内生产总值超过10000美元。按常住人口计算，人均地区生产总值预计超过7800美元。在全国处于前列。结构调整不断推进，第三产业迅速发展。2002年广州市三次产业国内生产总值比例为32237815897，2006年三次产业地区生产总值比例为24400576。物流、会展、金融、信息等现代服务业迅速发展，第三产业对经济增长的贡献加大。2006年第三产业增加值超过3455亿元，比2002年增长645。广州市人均可支配收入，位居全国前列，居民生活水平不断提高。050001000015000200002500019901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006广州人均可支配收入2006年全市职工平均工资预计为36221元，同比增长70；城市居民年人均可支配收入为1985066元，同比增长85，比2002年增长483。随着收入水平的提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中的服务性消费支出逐步扩大。2006年城市居民家庭人均服务性消费支出为554595元，同比增长94，占消费性支出总额的比重为359。汽车等消费热点持续升温。广州市城市居民每百户居民家用汽车拥有量由2002年的03辆提高到2006年的10辆。社会消费品零售总额增长强劲，消费需求不断增强。0500100015002000250020002001200220032004200520060246810121416广州社会消费品零售总额（亿元）增长率2006年，广州市社会消费品零售总额218277亿元，比2002年增长592，年平均增长123；批发零售业商品销售总额844176亿元，比2002年增长777，年平均增长155。社会消费品零售总额对经济发展的贡献率为38，在全国列居前三。广州市人均社会消费品零售总额处于全国前三甲，是消费力最强的城市之一。利用外资稳步增长，外资企业纷纷来穗。年份实际使用外资金额（亿美元）世界500强企业累计19993176200031152001332720022284812003258120042401127200526492006292315120032006年来我市实际利用外商直接投资10553亿美元，年均增长226。2006年共批准投资总额超过1000万美元的大项目212个,平均不到两天就有一个超千万美元的大项目落户。世界500强企业已有151家在广州投资。近年来，大量外资注入金融、物流、会展、咨询等服务业，极大地增强了广州作为区域中心城市的辐射功能。2006年末，在广州市工商局注册登记的外商直接投资企业共8843家，比上年末增长85。外商投资企业在穗设立分支机构（非法人）4787个，外国及港澳台地区企业在穗设立常驻代表机构6810个。13广州市城市总体规划（20012010）要点城市规划战略目标以区域协同发展与生态优先为前提，利用广州经济高速增长和中国快速城市化的机遇，采取跨越式发展模式，调整城市空间结构，促使城市结构由单中心向多中心转换，完善城市功能，保护历史文化名城，加强城市基础设施建设，促进经济健康发展，并保持社会稳定和地区生态环境的平衡。城市性质城市性质确定为广东省的政治、经济、文化、交通中心，是我国的历史文化名城和华南地区的中心城市，是我国重要的经济、文化中心和对外交往中心之一。市域城镇空间布局根据全市域城镇发展和开发建设条件，将全市域划分为都会区、南沙片区、花都片区、从化片区和增城片区。城市空间发展策略城市空间发展的基本策略为南拓、北优、东进、西联。南拓南部地区具有广阔的发展空间，未来大量基于知识经济和信息社会发展的新兴产业、会展中心、生物岛、广州大学城、广州新城、南沙新区等将布置在市区的南部地区，使之成为完善城市功能结构，强化区域中心城市地位的重要区域。北优北部是广州主要的水源涵养地，应优化地区功能布局与空间结构，在保证新白云国际机场“机场控制区”的前提下，适当发展临港的机场带动区，建设客流中心、物流中心。东进以广州珠江新城和天河中央商务区的建设拉动城市发展重心向东拓展，依托广州经济技术开发区和广州科学城，将旧城区的传统产业向黄埔新塘一线集中迁移，重整东翼产业组团，利用港口条件，在东翼大组团形成密集的产业发展带。西联西部直接毗邻广州市直接吸引区佛山等城市，应加强广州同这些城市的联系与协调发展，加强广佛都市区的建设，同时对旧城区进行内部结构的优化调整，保护历史文化名城，促进人口和产业的疏解。14其它影响因素中国加入WTO中国在2001年加入WTO，将刺激中国经济的发展。随着中国成功加入世界贸易组织，将有越来越多的外资公司进入中国市场，办公需求增长的同时广州居民的平均工资水平将继续增加，消费购买能力也将得到继续增加，促进了商业的发展。2010亚运对广州市的影响亚运会对广州的影响不仅局限于拉动投资、消费等直接的经济影响，还可以通过城市环境的改善、城市形象的提升等方面，对城市生态环境和社会发展产生影响，从而推动广州市的可持续发展。亚运会将带来大规模的经济建设，直接拉动经济增长。改善广州的投资环境，吸引大量投资，加速珠江三角洲地区经济发展。将带动广告业、旅游业、体育产业、零售商业、交通运输业以及房地产业等一批相关产业的发展。广州市政府颁布广州市支持金融业发展意见的若干实施细则。广州市支持金融业发展意见的若干实施细则自年月日起施行，在金融商务区新设立金融机构总部的，一次性奖励万元；对在金融商务区新设立金融机构地区总部的，一次性奖励万元。本部在金融商务区购置、自建办公用房（不包括附属和配套用房，下同）自用的，按照建筑物办公用途部分的建筑面积计算，给予每平方米元补贴，年内分期支付完毕。其本部在金融商务区租赁办公用房自用的，在年内每年按市国土房管局公布的当时、当区域、当路段的房屋租金参考价给予租金补贴。15小结广州国内生产总值近几年的稳定增长将进一步促进房地产市场的发展以及对于各类物业的需求。广州市社会消费品零售总额以及人均可支配收入的增长刺激了居民消费需求的提升，促进商业市场的发展。中国的入世、亚运的举办等多种利好因素令广州更加受到世界的瞩目，从而吸引更多的外商投资并刺激旅游市场的发展。通过对宏观经济的分析我们发现，本项目发展面临良好的宏观环境。20珠江新城概况21基本情况地理位置位于广州东部新中轴线上，北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线；用地面积约66平方公里；规划居住人口18万，将提供就业岗位30万；整体规划集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国文化交流与合作的基地。区域定位为21世纪广州市中央金融商务区，是集中体现广州国际都市形象的窗口。珠江新城是广州市21世纪商务圈的核心由天河北商务圈、珠江新城商务圈和琶洲商务圈整合而成的新型城市中心商务圈，其中天河北早已于10年前开始发展，而近年逐渐大热并因其处于城市准中心位置而广受各界关注的珠江新城，正是这个商务圈的核心部分。由天河北商务圈、珠江新城商务圈和琶洲商务圈整合而成的新型城市中心商务圈，其中天河北早已于10年前开始发展，而近年逐渐大热并因其处于城市准中心位置而广受各界关注的珠江新城，正是这个商务圈的核心部分。22珠江新城功能分区功能分区图西区西区商务办公与商住综合区中区中区商务金融商务金融办公区办公区东区东区高档住宅综合区高档住宅综合区西区西区商务办公与商住综合区中区中区商务金融商务金融办公区办公区东区东区高档住宅综合区高档住宅综合区东区东区高档住宅综合区高档住宅综合区分区特征东区乐居西区商，地标全在中区上分区区域特征前景西区最成熟的商务金融区经济总部中区最多地标性建筑的片区景观中轴东区最多高端豪宅的片区新富人区23珠江新城七大地标落成时间地标建筑落成时间西塔2010年建成少年宫2009启用省博物馆2010年建成电视塔2010年前建成歌剧院2010年建成图书馆2010年建成东塔2014年建成方案未定24小结珠江新城的崛起，标志着广州作为全国三大都市之一的特殊地位，把广州从省会城市推向影响整个南中国的现代大都会，社会经济文化辐射力远达东南亚。珠江新城将是跨国公司总部中心、经济中心、文化中心、金融中心、高端服务业中心。CBD让人们在期待，期待着这里是未来的香港“中环”、上海浦东的“陆家嘴”，珠江新城将成为广州最为之骄傲的一张城市名片。40商业物业市场分析41零售业态分布根据分销渠道的经营形态，中国零售商目前的主要业态可分成九类,广州业态的发展与全国整体形势的发展相若。中国零售商主要业态业态选址商品结构经营方式趋势百货店市繁华区、交通要道以经营男、女、儿童服装、衣料、家庭用品为主，种类齐，少批量采取柜台销售与自选开架销售相结合为中国零售业态的主流，市场份额不断被其它业态占据夺去连锁超市住宅区、交通要道、商业区以购买次数多的商品为主采取自选销售方式发展十分迅速，未来将与仓储式超市一并取代百货业的龙头地位大型综合超市城乡交汇地区、住宅区、交通要道衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发采取自选销售方式发展十分迅速，未来将与仓储式超市一并取代百货业的龙头地位仓储式商场城乡交汇处，交通要道以食品部份鲜活、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主采取仓库式陈列，开展自选式销售发展十分迅速，与连锁超市将成为未来中国的零售主导者便利店住宅区、车站、公路干线边、娱乐场所、办公大楼、各类机构企业所在地以速成食品、饮料、小百货为主、有实时消费性、小容量、应急性等特点以开架自选货为主成为国内其中一种主要的便民店，取代士多、杂货等的个体户经营专业店繁华商业区、百货体现专业性、深度性，主营采取定价销售和开架销售，有足够的发展空间，连锁化、店或购物中心内业品占经营商品的90品牌具有自己的特色品牌化经营将成为其特色专卖店繁华商业区、百货店或购物中心内以著名品牌、大众品牌为主，较专业店更专门、更细分，专门售卖同一品牌产品销售量小、质优商品、采定价销售和开架销售发展十分迅速，以连锁店形式建立品牌形象个体户店居民区、住宅小区、商业周边、购物中心内包括形形式式商品，没有品牌或连锁概念，以便民用品为主以小规模、小成本的形式经营，针对日常衣食用品，小铺经营，开放式陈列，面对面直接销售将受大规模的公司压迫，生存空间相对减少购物中心商业中心区或城乡交汇交通要道以各类消费品为主由发起者布局统一规划，店铺独立经营购物中心将包含其它业态，成为一站式购物的大型休闲娱乐饮食场所42广州商圈”多中心”格局。广州近年的商圈发展，呈现从“单中心”向“多中心”格局转变的态势。历经一、二、三代商圈后，新兴的“第四代商圈”正在崛起。从广州总体地理版图看，古代及近代的广州商贸重地主要在城区西部，如荔湾区和越秀区。西部地区很早便是内外贸易繁盛之地，特别是明、清以来，对外贸易空前发展，明怀远驿、清十三行的设立，更令西关地区成为遐迩闻名的外贸商埠，形成广州第一代商圈十三行、上下九商圈。而越秀区为古代和近代广州城市中轴线所在地，今中山四路、中山五路、中山六路和解放北路、解放中路、解放南路，是明、清时广州城的横纵主干道，也形成了目前集广州百货大厦、新大新公司，其它百货、精品、文物、文具、饮食，娱乐业于一体的商贸中心区。此外，北京路、西湖路、教育路、中山五路等繁华路段，形成羊城商业旅游区、广州第二代商圈北京路商圈。近年来，随着广州城市中心的东移及城市新中轴线的确立，天河商业迅速崛起，目前已在天河体育中心一带形成广州第三商圈天河商圈，包括如天河城、正佳广场、广百中怡等。如今，广州的城建格局已由“云山珠水”跃升为“山城田海”，“大广州”概念已形成，随着城市的不断外围扩张，房地产市场开发也不断向外围发展，未来将会有更多的城市新商圈在外围区域诞生，如广州番禺区目前就提出广州“第四代商圈”的概念，未来将在广州南部崛起。43广州商圈构成图商圈分类就商家而言，对商圈最关心的因素主要包含两个方面，一是人流，二是消费能力。以此为依据，可以将商圈大致分为四类。1、A类人流旺，消费能力高。2、B类人流不旺，消费能力高。3、C类人流旺，消费能力较低。4、D类人流不旺，消费能力较低。用图示如下广州商圈构成图44主要商圈介绍北京路商圈名副其实的“老广街”。北京路能成为广州一大旅游景点，是因为这里有“千年古道遗址”、老字号文物展、正宗广州小吃，这里是一条名副其实的“老广街”，还有这里是地铁1、2号线的交汇点，交通方便。随着商业投资环境的不断改善和政府招商引资力度的进一步加强，目前已有不少大型商业项目纷纷落户北京路。在这个商贸圈里，除了两大老字号龙头百货广百和新大新坐镇外，还包括名盛广场、光明广场、五月花广场等。上下九商圈悠久的外贸商埠。上下九商圈北至恩宁路和龙津路、南至六二三路、东至人民南路、西至宝华路。以上下九步行街、康王路、西城都荟、荔湾广场、新光城市广场、恒宝广场为主体，打造成新的“一街一路四广场”发展格局。环市东商圈国际级名牌荟萃环市东商圈由友谊环市东旗舰店、国内最大五星级商务酒店之一的广州花园酒店、丽柏广场、世贸大厦等国际名牌商场共同组成，它们形成了良好的共存和互补关系，共建繁荣的商圈。广州市政规划中，地铁五号线将经过环市东，开通后这一带将增加客流量。广州友谊商店环市东店一直秉承“差异定位、品质最优、体现价值”的经营理念，致力于打造综合性的高级百货商店，主要经营国际一、二线品牌和领先潮流的百货精品、高端产品和优势品牌，强调突出时尚化、个性化、品牌化和国际化。其中，卡地亚（CARTIER）、海蓝之谜（LAMER）、VERTU豪华手机、伯爵（PIGET）等多个世界奢华品牌的进驻，成为商店的璀璨亮点；其它近百个国际知名珠宝、名表、化妆品、精品服装等彰显品味的高档商品组合，也成为市内乃至华南地区国际时尚精品的聚焦点。目前，广州友谊有国际著名品牌160多个，其中国际一线品牌60多个。商品的结构也由工艺品、精品百货并重调整为以精品百货为主，将经营布局调整为国际品牌精品区、女性高档服饰区、休闲服和高尔夫服饰区、高端电器商品区和珠宝首饰区等几个分区，使得商品布局更加明晰化。友谊商店品牌组合1楼VERSACEAQUASCUTUMCERRUTI18812楼MYHALFRENEERENEESPRITKAISERINGRACIEUXCOUEURCARBANNIGIADAAIKERLMARINARINALDIFINAIESCADAMYQENOCOZZIMICHELRENESANPOWAKAISERARTTSKOOKAIHAUBERMUSAEDANQILAANIOMMAXCOCAMELACTIVEANIOMDUNBAADOCALAMARNAUTICABIENIFDIKKNAVIGAREJEEPVJCBRUINNEW媚丽一生ERTOSPAULSHARKBEHYBARCPAY娃塔伦IBLUESCOCKBIRDBASLERCHICKSSNOWLOTUSKINGDEERPENNYBLACK3楼FOLLNSILAOSIDUNVERSINOKALTENDINDIKENIJEVONIMARTINVEBERSAINTPAULONGOIDIIONPOFALONAJESDANIPIERRECARDINBETTORLEOSTONNIEINTERMEZZOLOZIODURBANMEYERKENTCURWENBOGNERWOLSEYAUNSINGWEARASHWORTHBRUINNAVIGAREPIERRESTDURONTAIFIERISTGOHNCANUDILOUFIZIGIOVANNIVALENTINO蒙特卡诺LAOSLDUNVERSACEJCAQUASCUTUMJEZEQUELBYFORDFACKNICKLAUSKAETENDIN丽柏广场丽柏广场雄踞广州市核心商业地段环市东路，建筑面积约10000平方米，与著名的五星级花园酒店、四星级白云宾馆、友谊商店及世界贸易中心商场等，共同构成广州最顶端的高档品牌购物消闲的商圈。丽柏广场为目前广州汇聚最多全球顶级品牌的高级商场，包括LOUISVUITTON、HERMS、BULGARI、PRADA、DIOR、FENDI、CELINE、EMPORIOARMANI、BURBERRY、HUGOBOSS、LANVIN、ERMENEGILDOZEGNA、GIVENCHY、POLORALPHLAUREN、TOMMYHILFIGER、DG等。在众多顶级品牌中，首次在广州市开设专门店的计有HERMS、PRADA、CELINE、HUGOBOSS、BULGARI、EMPORIOARMANI及DG。此外，丽柏广场亦拥有多间全新设计概念的形象店，包括LOUISVUITTON、DIOR、PRADA、ERMENEGILDOZEGNA及GIVENCHY等等。丽柏广场品牌组合1楼2楼3楼LOUISVUITTONPORTSTOMMYHILFIGERFENDIPATRIZIAPEPECARIOSMARLINHUGOBOSSPALZILERICLUBMONACOAUTASONLIULIGONGFANGMOISELLEDIOREMPORIOARMANIMANGOLANVINHUGOBOSSPOLORALPHLAURENLASILMOSERMENEGILDOZEGNAMARCJACOBS4楼CELINECESAREPACIOTTIJORYASERGIOROSSICLASSROBERTOCAVALLIFULLMOONDREAMCOFFEEBANKOFCHINAMANGOGIVHSHYHGIVENCHYJUICYCOUTUREMADEMOISELLEBVLGARITRUSSARDIIMAROONBURBERRYTOMMYHILFIGERPRADAGIANFRANCOFERRE5楼HERMESCERRUTI1881VIPLOUNGEEMPORIOARMANIPINKOLUISKRAEMERCANALISOFIANAILTRUSSARDIMARIEFRANCEBODYLINEVJCVERSACESVENSONITLIFELIUJOPARDA天河商圈华南最大商圈。“得天河者得广州。”作为广州甚至华南地区最大的商圈，天河商圈黄金大道上商号之多，是广州其它商圈无法比拟的。目前，天河路上已有广百天河店、天河城、正佳广场、维多利广场、广州购书中心、广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、摩登百货、天河娱乐广场等大型购物广场，建筑面积超过100万平方米，每天至少有50万年轻白领人士进出天河商圈。除了已经营运的项目外，香港太古集团投资40亿元的大型商业地产项目太古汇及地铁1号线、3号线地下购物广场等项目也将相继开业。天河城天河城是广东天河城（集团）股份有限公司投资、建设、开发、经营管理的大型购物中心，于1996年8月18日正式开业，是中国大陆最早的SHOPPINGMALL之一。天河城总投资12亿元人民币，占地41万平方米，建筑面积达16万平方米。天河城地面7层、地下3层，其中8层为商业经营场地，约10万平方米，地下两层停车场近1000个车位。天河城地理位置优越，坐落于广州城市新中轴线上，位于广州地铁3号线两条支线的交接点及其与地铁1号线、广州机场快线的转接站上，占据天河商圈的中心位置，毗邻广州CBD中央商务区、天河体育中心和广州火车东站，60多条公交线路在此设站，交通极为便利。天河城集购物、美食、娱乐、休闲、商务于一体，荟萃各种品牌商品的大型百货公司天河城百货，世界五百强之一的大型超市吉之岛（AEON），五星级电影院飞扬影城，以及300多家各具特色的中外名牌专卖店。天河城商铺的出租率从1998年起一直保持较高水平，天河城的人流量自开业以来也是逐年增加、屡创新高，天河城已成为广州市民和游客购物、休闲、娱乐、观光的首选场所。楼层商品组合租户组合地库一层超市百货、小食街吉之岛一层及二层时装配件、皮具、眼镜、精品首饰、百货二层天河城百货二层,AZONA,THEME,JESSICA,FORNARI,JOYPEACE,BALENOATTITUDE,SK,MORGAN,WEEKENDWORKSHOP,BAMBINI,FION,NIKE,ADIDAS,PATTY,GSTAR,MIYAKO,经典故事,淑女屋,COTTONSHOP,JUAN,CAROLJOHNS,VIASETA,GALADAY,IPZONE,ONLY,FEEL100,天一良品,MIDEC,BELLE,BETU,KOOL,皮匠世家,卡丹路皮具,宝利珠宝金行,美生堂珠宝店,精雕世琢,金公主饰品,东方眼镜,明廊眼镜,先施眼镜,妍丽美容中心,WATSONS三层至五层家居、电子、家电用品、音响器材、工艺品、电视直销JVC,康佳音响,广东俊和电器,宜家居,高尚家具,德国家具,三星电子,祺昌电器,松厦冷气,丽星音响,陶玉轩,宝玉龙商行,音绿乐器,艺业工艺品,OSIM,文曲星六层风味小食、中式酒楼、甜品屋、电子游戏机中心、玩具宴江南酒家,稻香源,友和回转寿司,过桥米线,西关美食，香港避风塘,丹迪当雪糕,龟苓膏大皇,沙爹屋,奇趣屋,天梦宫电子游戏机中心七层美食广场、西餐厅、夜总会美食广场,正佳广场正佳广场占地面积57万平米，裙楼总建面42万平米,商场总建面30万平米；场地上7层,地下2层半。建筑分东西两塔楼,48层五星级酒店式公寓和30层超甲级写字楼正佳广场集聚零售、娱乐、餐饮、会展、康体、休闲、旅游、商务功能于一身。正佳广场严格按照餐饮18、娱乐30、零售52的黄金比例安排商业布局，缔造了正佳广场独步中国的体验式购物形态。主力店包括百货巨头广州友谊商店、百佳亚洲旗舰超市、季后风名牌折扣店、永乐生活家电、护理专家屈臣氏、万宁旗舰店、龙粤数码、哇哇哇娱乐城、飞场影城、开心果玩具城等。面积近三万平方米的主题餐饮店是正佳广场的一道独特风景，由必胜客、肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯、拉丁餐厅、首家京川沪主题餐厅尚苑、新泰洋美食广场、拉斯维加斯式自助餐厅等二十多家餐饮知名商家联手打造除美食外，娱乐更是正佳体验营销的重头戏，在娱乐中体验、在体验中娱乐，网罗了哇哇哇、开心果、快乐比、冰河湾、飞扬影城等娱乐王国，惊险刺激的反斗反恐、夺宝奇兵、头文字D、幽灵旅馆、高空冲浪等游戏表演。宣传定位“亚洲首席体验式购物乐园”英雄广场商圈面向本市居民。主要由中华广场、流行前线地下商城、东川名店运动城、陵园西通讯专业市场、东较场摩托车配件专业市场等组成。中华广场中华广场位于广州东山区中山三路及较场西路交汇处，为烈士陵园地铁站上盖物业，属广州最具规模的大型购物中心之一。于2000年4月开业。中华广场总面积达168,000平方米，共9层商场由地库一层至地上八层。楼层业态商家数量（户）经营品牌电器1国美电器服饰21THEME/TOMMY/3C/KAT/AUSUNA/阿皇/BALENO/李宁雅戈尔/ESPRIT/EMU/BETU/G2000/ADIDAS/丰采格/PUMA珠宝、手袋2六福珠、达芙妮个人用品2屈臣氏、千色店休闲食品2美心西饼1/F西餐1麦当劳百货1中华百货服饰47第一福/布衣斋/S2SQVARE/道蒙/哥第/娜圣莎/夏娃的诱惑美的鞋/慧霞旗袍/BOOSE/黎人坊/莱克斯顿/茗/百丽鳄鱼恤/红苹果/VAF/纤编/知道/萘瑞儿/香莎/爱乐芬手袋、公仔4贝帝眼镜、珠宝、手表5时间廊/万宝路/东方眼镜/香莎/妍新/莱宝1/F化妆品2佰草集休闲小食1婚莎摄影2芝柏婚纱/流行美银行1招商银行西餐1多美丽2/F百货1吉之岛百货1吉之岛服饰、玩具49金盾/皑如/HIM/UPSQUARE/2/原创玩具房珠宝、眼镜、茶叶4眼镜88/名镜廊/天福茗茶3/F美容美甲、婚纱摄影4时尚芭莎4/F电子产品51中域/诺基亚/协享手机/一号通/龙粤通讯/数码港/大天行索爱/三星专卖/TCL/夏新/NEC/飞利浦/中域/易高数码5/F家居用品83穗港欧陆家私服装、电子产品4华伦天奴文体、音像、家居用品15珠江钢琴6/F美容、美发2名流纤体美容中心、名流形象设计西餐、风味小吃6麦当劳7/F儿童乐园1欢乐儿童托管站电影院1中华电影院8/F健身1力美健健身合计316农林下路商圈将成时尚商业商务中心。越秀区政府计划在2010年前，将农林下路龟岗商业街规划成农林下路商业商务中心、署前路购物休闲中心和龟岗美食旅游服务中心，同时还要增建大型百货商店、星级宾馆、多功能展示中心及表演中心、主题广场、标志物以及3000平方米的地下广场。目前，除了东山百货和广州王府井两大百货公司，该商圈已吸引了麦当劳、百佳、好又多、广州酒家、南梦宫等多个知名品牌进驻。45主要商业项目租金水平2008年第4季度主要商业项目租金行业区域建筑面积（万平方米）（可成交）租金（范围）人民币/平方米天河城天河161F1,5001,800正佳广场天河301F600800中华广场越秀171F800900世贸新天地越秀31F50060046未来落成主要商业项目柏西商都柏西商都位于广州市最繁华的天河北CBD商务办公区，坐落在体育西路与天河北路的交汇处；与体育中心仅一路之隔。项目工程技术概况总占地面积约15万平方米总建筑面积约23万平方米建筑形态塔楼（51层甲级写字楼）裙楼（商场）写字楼建筑面积约15万平方米，51层商场建筑面积约约4万平方米，共6层（地下1层，地上5层）停车位630个计划竣工时间2007年8月试营业时间2007年12月项目定位市场定位一个集购物、商务配套、餐饮、休闲娱乐于一体的商业中心。业态定位（商场部分）楼层商场建筑面积（M2）功能布局层髙（M）负一层8000生活超市/美食广场45一层6000国际二线品牌服装、化妆品、钟表45二层8000国内一线品牌服装、皮具、饰品45三层8000银行、生活护理、运动休闲、餐饮45四层8000餐饮（酒楼/咖啡馆/地方风味）45五层2000SPA、健身中心、KTV、俱乐部45总计40000太古汇位于天河路与天河东路交界处的广州太古汇是太古地产内地首个发展项目，太古地产占该合资项目97股权，广州日报报业集团占3。项目总建筑面积逾40万平方米，包括一个1184万平方米的商场、两幢办公楼（约占16万平方米）、一间酒店（约占75万平方米）和一个文化中心（约占645万平方米）。停车位1000个。整个项目计划2010年落成。太古于香港的商场发展已经过3个阶段，第一代以家庭式为主的太古城中心、第二代以白领及名牌为主的太古广场、第三代以年青人时尚品味为主的又一城。至于正在兴建中的广州太古汇的商场则将会是太古第四代的商场，将会以珠三角一带中等收入人士为主要消费对象，亦是亚洲首个具此国际水平兼有文化中心的综合发展项目。太古汇，将有广州地铁三号线的石牌桥站直驳商场，亦会有一条长达300米的行人隧道连接现时的广州地铁一号线体育中心站。客户群会偏重中高端品牌，60是外来品牌。值得一提的是，太古汇将汇聚中西美食，令“食在广州“的名声更加发扬光大。太古汇将是近年来对广州商业影响最大的项目之一。亦是高德置地广场未来最主要的竞争对手之一。西城都荟和记黄埔地产开发的位于广州荔湾区黄沙的“西城都荟”，项目占地逾71,000平方米，共设四层，总楼面面积达88,000平方米。除了拥有三条地铁线的优势之外，该项目设有逾660多个时租车位，车位比例之高为广州市内商场罕见。据介绍，“西城都荟”的“悠乐式”主题侧重以“悠”闲消费模式、丰富娱“乐”体验。其主题主力商店如百货超市、餐饮娱乐商户组合比重极高，约占整体商户组合总面积的70，营造一站式优质购物环境。整栋建筑将通过“三大广场”、“无缝链接地铁”和“室内不设副通道”三大绝招，来聚集包括上下九、地铁沿线、广佛两地等的巨大人流。根据设计，黄沙地铁站大堂贯穿“西城都荟”负一层商场的中央位置，左右两边与商场直接连通；其中一边直接连系百货公司入口，而另一边则与商场连接。计划2007年开业的西城都荟目前招商已超逾7成。其中多为国内外知名品牌，包括已引进的UA影院和国际著名百货品牌乐宾百货公司（面积约23500平方米）及许多知名商户，如国际知名顶级服装品牌“PORTSINT1“及“BMWLIFESTYLE“、深圳著名美食广场“美乐汇“、本地知名连锁健身中心“力美健“、运动用品连锁“盛世长运名店“等等也勇跃加盟。珠江太阳城广场位于珠江新城东部中心北段，东临平川路，西临马场路，由2幢高级公寓和1幢9层大型商业中心组成。商业面积约10万平方米。工程投资总概算约为5亿元人民币。计划2010年开业。目标客户群定位占了广州消费的20的高消费人群。项目定位珠江新城东部唯一单体大型商业中心，广州人心目中的高档消费购物中心，珠江三角州国际一、二线品牌最集中的商业中心珠江新城西塔西塔概况项目占地面积31万平方米，楼高432米，楼高位列世界第六，中国大陆第二,总建筑面积约45万平方米，由地下4层、地上103层的主塔楼和28层的附楼组成，包括超豪华五星级酒店、顶级写字楼、国际会议中心、酒店式公寓、高档商场、高级餐厅、地下停车库、贵宾登机通道等，将建设成为华南地区最顶级的综合性商务物业该项目投资概算60亿元。该项目将于2009年底竣工，作为2010年亚运盛会配套项目交付使用功能规划白金五星酒店68层至100层为超豪华五星级酒店。规划包括双酒店大堂，分别位于首层与70层，多部快速电梯可直达酒店大堂。同时创新酒店配套，包括99100层的超高中空商务行政观光层、世界美食餐饮层、高档健康休闲中心层等。超甲级写字楼166层将规划为适应国际机构入驻的超甲级写字楼。据介绍，创新的三个写字楼大堂分别位于负一夹层，首层与二层。国际会议中心裙楼将规划国际会议中心。商业中心负一至5层为商业中心。酒店式服务公寓规划南北两翼的28层酒店式服务公寓。停车库负24层设置多层智能化1700个泊位的停车库。在地下空间内将开设贵宾登机通道47珠江新城商铺项目基本情况名称地块编发展商计划落成时位置项目描述号间珠江太阳城广场M13百嘉信20102珠江新城东部中心北段，东临平川路，西临马场路珠江太阳城广场位于珠江新城M13地块、珠江新城东部中心北段，东临平川路，西临马场路，由2幢高级公寓和1幢大型商业中心组成。规划地块面积为34901平方米，拟建商业中心建筑总面积约115000平方米，工程投资总概算超过5亿元。该商业中心将建设成为一个以动感娱乐为特色，体验家庭同乐及互动消费模式为一体的智能化、信息化、网络化、节能型的，具有国际一流商业管理水平的大型商业中心，服务对象将会是整个珠江新城的高端消费群体及整个广州市区的中高端消费对象。该项目预计明年上半年动工，在2010年“亚运会”前投入使用。波尔卡商业街保利香槟商铺预计销售均价会在65000元/平方米左右。波尔卡商业街位于珠江新城西区中心地带，为纯法式商业建筑，四面临街，临街长度300米。面积在40平方米至219平方米之间，其中又以90平方米至105平方米的为主，商铺层高达到了7米，符合了国际上一些大商家对商场要求的高度，业主间隔成两层空间使用仍绰绰有余。波尔卡商业街定位为“休闲商业”，强调法兰西贵族式的浪漫、高贵情调，保利将要把其打造成为一条极具文化色彩的法式风情商业街。名门大厦裙楼12层I11大江房地产20037天河天河及珠江新城111地段韦士拿西餐厅、士多等，其所吸引的租户大多是大型特色餐饮，铺位面积150400M2/间发展中心大厦裙楼15层I63发展新城投资珠江新城临江大道3号13层为银行、45层为餐厅，其所吸引的租户大多是大型特色餐饮，租赁价格首层180（散铺）元/M2月汇豪大厦裙楼12层，共5000M2D82广州利众珠江新城马场路519号天河区工商行政管理局，销售均价首层4万元/月租赁价格首层200元/M2月凯旋新世界广州新翊20082珠江新城花城大道珠江公园南门对面首层，园林式商场合景国际金融广场裙楼14层，10674M2J16合景泰富20076国际金融广场位于珠江新城中轴线前沿，毗邻歌剧院、少年宫，与电视塔隔江相望未开业双城国际裙楼14层E54华鹏置业20045天河珠江新城花城大道为商务配套，其所吸引的租户大多是大型特色餐饮，铺位面积60250M2/间销售均价元/月租赁价格首层220左右元/M2月皓瀚华轩裙楼14层I35嘉德丰20049珠江新城华就路23号房地产交易中心、建设银行、交通银行等，其所吸引的租户大多是大型特色餐饮维家思博览中心B23、B211嘉裕集团商贸金融办公用地，目前为家居、建材专业市场维家思博览中心B26嘉裕集团商贸金融办公用地，目前为家居、建材专业市场汇峰苑商铺G32嘉裕集团200712珠江新城北临兴盛路8号，东临兴国路，交通位置地铁5号线规划商业步行街的兴盛路。根据规划，兴盛路两侧将建成具有岭南特色的“双层骑楼”结构，并将成为珠江新城唯一一条商业步行街南国花园裙楼12层南国花园洗车、超市、银行、美容、餐饮、家居装饰，其所吸引的租户大多是大型特色餐饮,服务社区南天广场灯饰广场南天广场商铺南天广场商铺用作了灯饰市场新大厦裙楼12层双城银行、汽车、大型休闲美体中心为主，其所吸引的租户大多是大型特色餐饮，租赁价格首层100元/M2月利雅湾之星光大道K51/2雅房地产200712广州天河珠江新城冼村路60120号15层,约2万多M2休闲商场，租金价格280元/平米月以上，市民广场，旅游购物热点连接城市中轴线39座国际级写字楼、商业中心，日享50万国际化大都市金融中心顶级消费人群，商业价值非凡对面世界级RITZCOLTON酒店2007年4月试业，日均带来500位国际顶级消费人群，星光大道广场现代时尚，街道欧洲特色鲜明，令人流连忘返现向全球优秀商家诚意邀约现已入驻广星行BENZ）西塔商铺越秀城建201014层裙楼商铺丽晶华庭裙楼15层E12银宜20051珠江新城金穗路2230号酒楼、夜总会华普大厦裙楼15层E13珠江新城华明路913号金融机构碧海湾商铺I75铺位面积3000M2，首层6万元/月租赁价格未定元/M2月，二层4万，销售均价二层4万元/月，三层3万，销售均价三层3万元/月租赁价格元/M2月星汇园裙楼12层越秀城建超市、银行、餐饮、中介、美容、派出所等，其所吸引的租户大多是大型特色餐饮，铺位面积200以上M2/间销售均价首层4万元/月租赁价格首层200元/M2月48小结广州目前商业零售地区主要集中在上下九、北京路、环市东、天河路等商圈。其中中高档的商场主要位于环市东、天河路。百货、大型连锁超市是目前主流零售业态。购物中心以天河城、正佳广场、中华广场为代表。太古汇将是影响广州市的重要商业项目。50消费者调查51消费者定量研究消费者选择购物场所考虑的因素。地理位置的方便性、商场档次、商品的选择性是消费者选择购物场所考虑的主要因素。男女逛街的目的性。女性喜欢逛街，男性一般是目的性购物。广州市民专门外出购物消费的频率，为75次/月。在天河区购物的场所，天河城是首选。口碑是商场传播的重要途径。52高端消费者定性研究A部分购物消费A1广州高端消费者听过/见过的国际知名品牌包括服饰及综合奢侈品品牌LOUISVUITTONHUGOBOSSDIORPRADA卡地亚万宝龙FENDIPOLORALPHLAURENMANGOVJCVERSACEERMENEGILDOZENGAGIVENCHYBVLGARIBURBERRYTOMMYHILFIGERCERRUTI1881CELINE化妆品品牌CD香奈儿资生堂兰蔻倩碧碧欧泉娇兰伊丽莎白雅顿兰芝A2初步研究发现，消费者多倾向到香港购买上述国际知名品牌的商品，其次的选择是广州本地、北京、上海和澳门。A3选择到香港购买上述国际知名品牌商品的主要原因是同样的商品，在大陆购买感觉不是很划算，香港的商品便宜一些广州国际知名品牌的产品线更新速度比香港慢一些在香港购物感觉质量很有保障香港整体的购物环境要比广州浓烈很多，街上随处可见精心打扮的俊男美女，让人赏心悦目，不知不觉当中，自己也有了很强的购物欲望A4广州的高端消费者通常每隔一到两个月到香港逛一下。A5在消费者心目当中，广州比较接近高档消费场所的商场，包括友谊商店天河城丽柏广场正佳广场A6这些商场都存在比较明显的不足，包括商场对进店品牌没有精细的挑选，一线、二线甚至三线品牌的商品都堆在同一个商厦当中，让消费者感觉鱼龙混杂，因此拉低了整个商场的档次；商场的面积不大，电梯位置狭窄，感觉局促；没有足够的停车位，或者停车的费用很高，感觉不爽；高档消费场所里人流量总是不多，很冷清，没有好的购物氛围。目前在广州没有一家售卖世界知名品牌的商场让消费者感觉非常满意的。A7每年购买世界知名品牌的商品/奢侈品的总金额大概是30，000元到70，000元人民币，境内及境外购物的比例大概是2080。A8一般消费者在广州购买国际知名品牌商品时的交通工具是汽车。A9多数消费者都认为目前广州市内高档消费场所的停车地方是不足够且相关的设施、设备、收费均存在不合理的因素。A10消费者在选购国际知名品牌商品/奢侈品时，有随后进行餐饮及娱乐方面的消费的习惯，这样“立体式”消费让与会者感觉购物不再是一种单一的行为方式，也可以是灵活多变的，所以他们感觉比较接受。B部分餐饮娱乐消费B1被访者一般都有在外吃正餐的习惯，而且有些是一周的午餐和晚餐都是在外就餐。通常每月用于餐饮消费的金额大概1500元到5000元不等B2近期去的比较多的餐饮场所包括天伦万怡国会南海城中森名菜海港唐苑鸿门荔枝湾味国厨房厨房制造等。C部分对高档购物中心的需求C1珠江新城高档购物中心，必须有以下业态进驻零售店铺食肆娱乐休闲设施高档护肤品/化妆品/香水大型高档中式酒楼/酒家豪华电影院各类高档男女服饰大型高档西餐厅豪华夜总会高档皮具/精品大型高档主题餐厅金饰/首饰高档钟表/眼镜店C2在高档购物中心里，以下的品牌是消费者感觉“必须有的”，包括服饰及综合奢侈品品牌LOUISVUITTONPRADAFENDIDIOR卡地亚万宝龙ERMENEGILDOZENGAGIVENCHYBVLGARI化妆品品牌CD香奈儿兰蔻伊丽莎白雅顿C3其它配套服务停车场特别服务（免费乘坐电瓶车寻车）宾客休息室（免费提供茶水，上网）VIP专用购物室（可以较私密的环境下享受购物乐趣）53小结目前广州的高端消费者喜欢到香港购买高档商品,而在广州，友谊商店、丽柏广场、是他们购买高档商品的主要商场。他们对广州中高档商场均有不同程度的不满，认为广州目前还没有一间令他们十分满意的中高档购物中心。他们认为珠江新城的高档购物中心还必须配有餐饮、娱乐休闲设施。配套服务也很重要。60零售商信心调查在对广州、上海、北京零售商开展了信心调查，研究发现零售商对中国经济预期非常乐观，85的广州受访者预计未来年其营业收将会有增长。同样的，北京有81的受访者认为利润率将提高或保持稳定，而上海则有高达99的受访者认为利润将在来年保持稳定或提高。影响经营预期的因素影响力最大的三个因素是整体经济、消费能力和旅游。后两个因素反映出中国消费者随着收入的增加，消费也相应增加。而零售商们则认为旅游业的影响主要来自于国内旅游消费的增加。扩张遇到的困难广州所有的零售商都认为合适门店供给缺乏。,近九成（89）的中国零售商表示他们在寻找合适门店时遇到了困难。所有广州的受访者表示这将成为其扩张的绊脚石；北京的受访者稍显自信，有82的零售商认为将在选址时遇到困难。广州和北京的零售商们表示优质物业供给的缺乏是赞成选址困难最大的原因。广州所有的零售商都认为合适门店供给缺乏。扩张计划。超过4成的广州零售商有迅速扩张的计划。在北京，45的零售商把他们的扩张计划评价为迅速扩张。而表示要迅速扩张的上海零售商的比例也与广州类似，超过40。61小结京、沪、穗三地的零售商均对未来中国的经济抱非常乐观的态度；零售商均有扩张的计划；零售商扩张遇到的最大障碍是难于找到优质的店铺。这种情况广州特别突出。70国内外购物中心发展经验。为了进一步了解国内外购物中心的发展态势,我们专门考察了国内上海的正大广场、梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场，北京的国贸商城、金源MALL、世贸天阶、东方广场，深圳的万象城，香港的又一城、太古中心、太古广场、APM、朗豪坊、置地广场，菲律宾的G