成都天府新城写字楼项目前期策划营销推广方案

成都天府新城写字楼项目前期策划营销推广方案天府新城写字楼项目前期策划本报告分为两大部分A部分项目可行性支持B部分项目可行性质疑理性博弈，深度剖析，优化决策A部分项目可行性支持第一篇章、整体市场环境分析小结一、宏观经济环境2009年全世界经济已呈现回暖迹象，中国经济已先于世界率先从衰退走向复苏，从上半年的指标看，国内经济出现二次探底的可能性很低，整体经济发展环境相对平稳。二、宏观政策环境政策走向上来看,可能会由上半年的严格调控转变方向,出现一定的松动和变化，但基于前期调控的延续性，存在短期内博弈的可能。三大要素左右后续政策，预计短期内将处于地方与中央的博弈格局三、楼市政策第二篇章、城市写字楼市场发展环境分析小结一、经济环境成都所属的西三角经济圈将是中国未来经济发展的第四极，有着浓厚的发展底蕴，发展潜力巨大；成都市区域发展条件不断完善，经济发展速度明显高于全国平均水平；已与81个国家和地区建立了经贸关系，世界500强企业中有139家企业落户成都。为成都商务发展带来巨大推动力。主城区年供给和销售销售面积整体保持在1000万平米左右；其中商铺、写字楼物业年销售大体在5080万平米/年，供大于求，市场存量不断增加。在新政影响下，10年从供给量和消化量上均接近07年以来最低水平；销售价格整体呈不断上扬趋势，屡创新高；但近期因新政影响，价格稳中有降。二、成都市房地产市场环境第二篇章、城市写字楼市场发展环境分析小结三、成都市写字楼市场环境供给0710年的月均新增供给75万平米，09年以来有所上升，月均9万平米；销售0710年月均销售面积46万平米，09年以来有所增加，月均达到63万平米，最高峰值出现在09年下半年；存量截止6月底，成都主城区写字楼存量为156万，高新区占存量榜首位，占22；价格价格整体呈平稳上升态势，07年到10年实现单价的从5000到7000级的跨越；从价格环域分布特征看，成都市写字楼发展重点在向绕城外转移；租金整体租金90元/平米月左右，东大街和天府大道两大新兴区域空置率偏高空置情况平均空置率26，低端写字楼空置率稍高，但随着近年高端写字楼供给的增加，高端写字楼空置率出现明显的上升第二篇章、城市写字楼市场发展环境分析小结三、成都市写字楼市场环境年销售排行榜销售速度最佳的写字楼物业消化速度大体为2000平米/月左右；单位面积划分较小的销售速度相对较快整体写字楼分布主要分布在市中心CBD（中央商务区）及人民南路沿线，天府大道沿线以及东大街周边区域将成为未来写字楼聚集的区域发展趋势写字楼南移趋势明显，城南CBD区域逐步成型，新的商务中心将形成。租售类别整体以租售结合为主。市区高端写字楼主要采用只租不售。价格特征城区价格与南部新区价格存在明显断档。市区现状价格主要集中在15000元/平米以上，天府新城价格普遍在10000元/平米以下。市区顶级写字楼租金已经达到150元/平米月。供给走势预计城南区域未来写字楼物业供给将达数百万米，区域竞争激烈。第三篇章、南延线市场发展环境一、区域规划区域规划属性在成都市“田园城市”城市规划市级战略功能分区中，本案位于天府新城高新技术产业区中部，金融总部商务区南天府新城（高新技术产业区）定位于科技新城、商务新城、国际新城、时尚新城、宜居新城，总供给达到6500万平米，非住宅占主导金融总部商务区将构建以金融、商务、行政为主，配套完善的酒店、商业、娱乐等的发展业态，预计供给量在千万平米以上，将对项目所在的绕城外区域构成直接威胁地铁规划本项目位于地铁1号线一期南端终点站西侧，是城市国际城南发展的重点区域，具有极大的升值空间和潜力。第三篇章、南延线市场发展环境二、区域发展区域发展趋势周边区域开发迅速推进开，区域将随地铁的开通逐步发展成熟区域功能区域规划方案中，板块功能布局为板块西面以生态宜居区域；北面为科技服务区；南面以商务产业发展区域；东面以国际时尚商务区域区域交通条件三横四纵构建高新区内路网结构，各区域之间快速连通整体项目建设情况累计写字楼供应面积1100万平米左右近3年内进入市场的写字楼面积预计400万平米以上区域写字楼市场未来竞争及其惨烈各后续进入的项目招商与销售均将面临巨大市场压力第三篇章、南延线市场发展环境三、区域土地市场成交规模20062010年7月，高新区累计出让土地近6000亩，对应建面1600余万平米用地性质统计20062010年7月，高新区出让成交土地中，商业、办公及工业性质占2/3，结合市场惯例，预计对应办公物业将达近千万平米容积率成交土地以高容积率项目为主，且部分项目高度要求较为宽松对应项目体量对应写字楼项目体量以10万平米以上规模占主导，结合高度要求，使得区域市场办公物业大多将以高端形象面市，同质化竞争明显。第三篇章、南延线市场发展环境四、区域写字楼市场区域写字楼市场发展情况天府新城暗藏着巨大能量并开始逐步释放，未来发展前景逐步显现。预计未来三年左右，天府新城区域将有500万平米以上的写字楼项目入市，为市场消化带来巨大的压力。区域少量已经交楼的写字楼略显冷清，大面积办公区空无一人的现状客观存在，高新区高端写字楼的销售及入住率的提高尚需要较为长期的积累方能实现。近年高新区写字楼销售数据分析从近四年高新区写字楼物业消化数据看，平均消化速率为7291平米/月，88万平米/年。区域写字楼需求存在较明显的弹性，但整体保持较大的存量，需求弹性相对有限。近期随着南延线区域高端项目的迅速放量，整体价格相对平稳，呈稳步上升的态势。第三篇章、南延线市场发展环境四、区域写字楼市场在售个案分析小结分布在售写字楼主要分布天府大道周边数量整体在售项目10个，但工业用地性质项目占据近一半比例，使得销售备案数据值较小规模在售项目普遍在10平米以上销售价格8000左右为主流销售速率普通商业产权快于工业产权，商业产权项目写字楼物业常规销售量为2000平米/月第四篇章、项目地块分析一、地块控规指标相对周边突破高度150米、容积率达到10的指标，项目控规指标受限较为明显，较难与周边项目形成差异化位于金融后台集中区，周边被诸多项目包围，办公氛围浓厚，同质化竞争极为激烈二、项目临界商务配套逐步完善，近距离居住配套有待完善项目所在的核心区地下一、二环线规划为项目未来的便捷交通带来重大利好三、地块周边配套第五篇章、项目定位建议一、项目形象定位建议成都顶级双5AOSO写字楼第五篇章、项目定位建议二、项目配置配套建议顶级写字楼必备配置一地标表现顶级写字楼必备配置二城市风景之立面顶级写字楼必备配置三顶级规划与顶级配套项目非个性化顶级配置建议综合顶级写字楼市场配置标准，我们建议项目顶级写字楼常规配置大体如下5A系统OA办公自动化系统CA通讯自动化系统FA消防保安监控自动化系统MA信息处理自动化系统BA楼宇自动控制系统其它配置建议功能区休闲广场、空中庭院、花园式大堂、休闲咖啡厅、公共会议厅、公共茶水区、商务洽谈区和商务服务区；设施设备全区高速无线上网、中央空调独立空调系统、呼吸式幕墙等第五篇章、项目定位建议二、项目配置配套建议写字楼配置指标建议大体如下写字楼整体面积5万平米以上标准层面积2000平米左右建筑层高3942米，净高保证27米电梯配置小于4000平米/部电梯车位配置150平米/个车位以上空调配置新风量不小于50M/人/H双5A概念下对应的配置要求顶级设施顶级品牌顶级服务团队顶级营销OSO概念下对应的配置要求具有较大改动空间的硬件配置和软性服务系统的建立第六篇章、项目经济效益分析两种销售比例测算结果主要指标对比项目按100销售方案按住宅100，写字楼、商业、车库50方案1土地成本9,4509,450楼面地价元/平米1,3051,3052前期费用1,3911,3913建筑安装工程费20,89720,8974写字楼装修及附加设备费用11,15811,1585小区配套设施建设费1,0321,0326管理费用8368367财务费用8118118营销费用1,1905959不可预见费41841810总投资成本47,18346,588101土地成本9,4509,450102非土地成本37,73337,13811销售净收入按全部销售64,93143,069写字楼29,75514,878住宅22,56022,560商业10,3495,174地下车位6,4123,206销售税费及附加4,1452,74912销售利润17,7483,520销售产值自有资金利润率1182313持有资产产值23,25814销售利润持有资产产值总利润19,738销售利润持有资产产值总利润自有资金利润率132从测算指标看，在现有成本体系下，项目如果能够在开发开始2年内将写字楼、住宅、商业、车位基本销售完毕则能够达到年均近60的自有资金利润率如果在近50的商业产权物业未实现销售的情况下，现金接近达到收支平衡，项目整体利润的体现在接近2亿的持有物业上。根据以上数据，纯粹从经济效益测算上看，项目具备可行性。但依托于以下两方面关键因素1、住宅物业产品对测算中采用的基准销售价格的支撑度。2、写字楼、商业物业销售50较低预期的实现，若不能实现50销售量，则项目销售回款不足以支撑项目实际运营需要。当以上两项指标无法满足时，将导致项目出现运营风险。第六篇章、项目经济效益分析第一篇章、整体市场环境2009年中国经济总量33万亿，经济处于全面复苏向加速发展的阶段。国家统计局7月15日公布的上半年宏观经济运行情况显示,上半年国内生产总值（GDP）172840亿元,按可比价格计算,同比增长111。上半年居民消费价格（CPI）同比上涨26,其中6月份上涨29。下半年经济将逐步放缓,但二次探底可能性很低。预计下半年GDP达到9左右。全年GDP达10左右2009年全世界经济已呈现回暖迹象，中国经济已先于世界率先从衰退走向复苏，从上半年的指标看，国内经济出现二次探底的可能性很低，整体经济发展环境相对平稳。一、宏观经济环境预计货币政策方面,提升存款准备金以及加息的行为出现的可能性都不大,而信贷调控将不如上半年严厉。对于75万亿的信贷目标已足以支撑全年10的经济增长。中国人民银行货币政策委员会2010年第二季度例会指出,下半年,续实施适度宽松的货币政策,密切关注经济金融形势的发展,灵活运用多种货币政策工具,保持货币信贷适度增长。政策走向上来看,可能会由上半年的严格调控转变方向,出现一定的松动和变化，但基于前期调控的延续性，存在短期内博弈的可能。二、宏观政策环境中国房地产市场具有典型的政策市特征，近年的调控明显地受到三大要素的左右，即银行房贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度，并且同样决策着后续政策的具体动向。2010上半年政策取态严厉以国十条出台为重要标志，本次调控显现出与历次不同的强势调控姿态。本次参与调控政策制定的部门为史上最多一次，多部门联合出台多项调控政策，形成立体调控，措施具体，出台政策涉及的领域最广，涵盖信贷、土地、财税、监管、保障房等房地产市场的各个层面环节。调控政策目标清晰明确短期内，通过极为严格的信贷紧缩政策及购房限制政策，压制投机需求，甚至不惜延迟自住需求的释放，力图最大限度地缓和甚至逆转供求关系和市场预期，遏制房价过快上涨，为增加供应争取时间。中长期，则通过增加住房供应，平衡住房市场供需，稳定市场走势。遏制房价过快上涨政策效果初现首先见效的是需求被全面抑制，在调控政策出台后，特别是房贷紧缩的影响，全国楼市几乎瞬间休克骤然转入观望，调控效果在5月开始初步显现，从市场反应看，由于各类需求被全面压制，成交大幅萎缩。三大要素左右后续政策，预计短期内将处于地方与中央的博弈格局三、楼市政策20092010年上半年中国房地产调控政策路线图三、楼市政策成交率先触底房企消极推盘2010年上半年中原监测的十家标杆房企受一系列调控政策影响而迅速萎缩，成交量在5月跌至谷底，环比4月下跌30，与去年同期相比下降45。6月以来，部分开发商展开小幅度的新盘促销，成交量环比有所回升，但同比依然下降两成。融资陷入困局内地渠道受阻今年以来各家房企纷纷选择非常规渠道融资，一方面积极寻找海外合作伙伴、与外资银行签订贷款，一方面通过高息公司债手段确保顺利融资，国内上市的公司也尝试与各投资机构成立基金的形式觅得资金支持。由于国内融资环境的恶化，2010年上半年十大标杆房企共计融资达到323亿，仅占去年全年融资额的25。低位战略储地资金需求徒增新政出台以后，尽管住宅市场大幅降温，但由于各地政府均有优质地块推出，有资金实力的开发商均未完全停止购地，只是在地块选取及竞价上愈加谨慎。从中原监测的各地土地市场表现来看，上半年大部分重点城市的流标率仍处在较低的水平，而溢价率亦有所回落，整个土地市场已渐趋理性。供应高峰在即降价压力难挡今年上半年，中原监测的十家标杆房企新增供应总面积已达到800万平方米。从目前市场情况来看，预计这一供应高峰将出现在传统的销售旺季9月份之前，如果届时成交量仍未大幅恢复，则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。内外交困实质性价格下调已启动四、国内标杆房产企业第二篇章、城市写字楼市场发展环境成都所属的西三角经济圈将是中国未来经济发展的第四极，有着浓厚的发展底蕴，发展潜力巨大环渤海增长极、长三角增长极及珠三角增长极的经济发展起步早，发展成熟，随着西部大开发以及产业布局转移，西三角经济圈将是未来经济发展的第四极。成都是西三角经济圈及川渝城市群的核心城市之一。成都在西部地区的经济地位亦将得到进一步稳固和加强。城市发展底蕴首批国家历史文化名城国家最佳旅游城市国家园林城市全国环保模范城市全国文明城市一、经济环境成渝经济区成都经济区一、经济环境辐射周边形成成都经济区，与重庆联动建设成渝经济区，具备良好的辐射与联动双重发展条件经济发展指标明显超过全国平均水平一、经济环境2009年成都经济快速回暖，全年GDP4380亿元，增速123；2010年成都经济发展的目标为生产总值增长13；上半年成都市实现地区生产总值23754亿元，比上年同期增长175，增速比上年同期提高32个百分点，高于全国平均值。成都已经成为中国内地仅次于上海、广州的外国设领第三城。开放程度正在逐步加强。领事馆美国驻成都总领事馆德国驻成都总领事馆韩国驻成都总领事馆泰国驻成都总领事馆法国驻成都总领事馆新加坡驻成都领事馆巴基斯坦驻成都总领事馆菲律宾驻成都总领事馆斯里兰卡驻成都总领事馆其他外事机构（含港澳办事机构）英国驻成都签证中心加拿大成都签证中心比利时经贸委员会成都代表处中日会馆西班牙对外贸易办事处加拿大中华总商会驻成都办事机构捷克驻华大使馆商务处驻成都办事处乌克兰敖德萨州华人华侨联合会驻成都办事处香港特别行政区政府驻成都办事处澳门特别行政区驻成都办事处马来西亚外贸发展局成都办公室以色列驻川商务代表处澳大利亚贸易委员会驻成都办事处意大利对外贸易委员会成都代表处美中国际合作交流促进会成都办事处英中贸易协会成都代表处四川在中国中西部的优势突出，而成都的吸引力也越来越大，成为众多外事机构进入西部城市的首选。在未来5年到10年里，成都有望新增10到15家领馆落户。一、经济环境成都已与81个国家和地区建立了经贸关系，世界500强企业中有139家企业落户成都。为成都商务发展带来巨大推动力。一、经济环境1、供应面积2009全年主城区新增供应量为8844万平米，供销比年平均在1以下。2010年56月主城区供应面积不足60万平方米，环比下降26。供给水平较09年下降。二、成都市房地产市场环境2、销售面积2009年成都迎来房地产市场销售量最高峰，主城区全年住宅成交量达到1454万多方。2010年4月以来成交量因政策影响迅速下滑，至6月成交量仅为09年同期的60左右二、成都市房地产市场环境3、供销对比10年从供给量和消化量上均接近07年以来最低水平2010年上半年，成都主城区商品房供应量同比09年下降约106，销售同比减少了457；二、成都市房地产市场环境从数据上看，新政影响明显，部分开发商延迟了项目上市导致供应减少；而在经过了去年一年火爆的市场销量后，尤其是近期新政的实施，打击了大部分投资客户，刚需客户多数也处于观望状态，导致交易量回落。2009年的成都房地产市场，价格一路高歌猛进，从年初的5200元一平米上涨到年底的6300元一平米。到2010年4月份更是达到了7108元/的高峰，较去年同期上涨了237（增加1363元/）；之后随着楼市调控政策开始实施，价格略有回调，但截至6月份，价格仍处于7000元/的较高水平。上半年总成交均价为6901元/，同比上涨262（增加1432元/）。二、成都市房地产市场环境4、销售价格整体呈不断上扬趋势，09年以来屡创新高；但近期因新政影响，价格稳中有降5、商业销售数据09年创出新高，商业市场所占整体销售数据比重逐步上升2009年随着投资领域的回暖，市场供销活跃，2009年年度成交量创下成都历年来的新高，超过过去三年成交的总和。二、成都市房地产市场环境5、商业销售数据09年创出新高，商业市场所占整体销售数据比重逐步上升二、成都市房地产市场环境商业销售中以车库、写字楼、商铺销售占比未形成本质差别。5、商业销售数据09年创出新高，商业市场所占整体销售数据比重逐步上升二、成都市房地产市场环境近年来成都市商铺销售整体保持供销基本平衡的态势，但商铺存量仍呈逐步扩大的态势。随着郊县商业市场数据比例的扩大，价格尚未出现明显的上升5、商业销售数据09年创出新高，商业市场所占整体销售数据比重逐步上升二、成都市房地产市场环境主城区板块年成交面积15万平米左右，成交均价主要集中在10000左右。供应面积主城区年供应面积1000万平米左右销售面积主城区年销售面积整体保持在1000万平米以上，其中商铺、写字楼物业年销售大体在5080万平米/年，供大于求，市场存量不断增加。整体有逐步上升的趋势销售价格整体处于上升轨道，目前主城区商品房销售均价已达到7058元/平米高点，但与类似地位的其他城市还存在较为明显的差距，整体还具备上升空间。6、成都市房地产市场小结整体处于上升轨道，具备开发机会。二、成都市房地产市场环境0710年的月均新增供给75万平米，09年以来有所上升，月均9万平米1、成都市主城区写字楼市场发展数据11、写字楼供给111、写字楼新增供给月度走势三、成都市写字楼市场环境112、主城区写字楼新增供给环域比较2010年上半年写字楼新增就环域而言，二环三环新增最大，新增面积为1598万，环比下降4283，其中一环二环无新增供给。三、成都市写字楼市场环境113、主城区写字楼新增供给行政区域比较从主城区写字楼新增供给来看，规模最大为高新区，为1169万，锦江区以1033万紧随其后，其中金牛区上半年新增零供给。三、成都市写字楼市场环境0710年月均销售面积46万平米，09年以来有所增加，月均达到63万平米，最高峰值出现在09年下半年三、成都市写字楼市场环境12、主城区写字楼销售121、主城区写字楼销售月度走势2010年上半年较09年下半年有明显下降122、主城区写字楼供销比情况2010年成都写字楼供销比较小，但存量累计使得供需矛盾仍将突出。三、成都市写字楼市场环境从写字楼供销比走势来看，整体区间主要集中在0522之间；2010年上半年供销比最大值出现在1月，高达22。13、主城区写字楼存量131、主城区写字楼存量月度走势截止6月底，成都主城区写字楼存量为156万。三、成都市写字楼市场环境132、主城区写字楼存量行政区域比较主城区写字楼存量面积最多为高新区，占了总存量面积的22，存量就套数而言，成华区以3716套排在首位。三、成都市写字楼市场环境133、主城区写字楼存量方位比较成都主城区写字楼存量城南最大，规模为5474万，占42。三、成都市写字楼市场环境2010年16月主城区写字楼成交均价为7176元/，环比上升343，同比上升了1377。就整体成交价格走势来看，2010年上半年5月成交均价最高，为7614元/。14、主城区写字楼销售价格141、主城区写字楼均价月度走势整体呈较快上升态势，09年到10年实现单价的从5000到7000级的跨越三、成都市写字楼市场环境主城区写字楼成交均价就环域来说，一环内最高，达10504元/，环比上升465，一环二环以7774元/紧跟其后，从环域价格来看，绕城外价格高于二环三环及三环绕城，可见，成都市写字楼发展重点在向绕城外转移。142、主城区写字楼均价环域比较从价格环域分布特征看，成都市写字楼发展重点在向绕城外转移。三、成都市写字楼市场环境A传统CBD平均租金873元空置率131B东大街平均租金956元空置率456C人民南路平均租金991元空置率128D领事馆路平均租金874元空置率245E天府大道北段平均租金816元空置率26815、成都第二季度各区域写字楼市场租金/空置率统计整体租金90元/平米月左右，东大街和天府大道两大新兴区域空置率偏高三、成都市写字楼市场环境ABCDE类别总体顶级甲级乙级总存量（万平方米）1736794447014706051221488租金报价（元/月/平米）8891421044802环比070520040100售价报价（元/月/平米）12412140009418环比8104610560空置率（）2630220023502910环比24091016016、成都第二季度分类别写字楼租金/售价/空置率统计平均空置率26，低端写字楼空置率稍高，但随着近年高端写字楼供给的增加，高端写字楼空置率出现明显的上升三、成都市写字楼市场环境2、成都写字楼市场发展情况21、成都写字楼发展历程成都写字楼经历了从萌芽期向快速发展期过渡，开发量与开发水平均有较大提升。客户开始注重改善办公环境，追求物业形象。三、成都市写字楼市场环境22、写字楼分类情况成都市写字楼市场包括甲级写字楼、乙级写字楼、酒店写字间、商住楼/商务公寓等三、成都市写字楼市场环境市中心的写字楼主要位于总府路顺城大街南大街人民南路的“十”字形片区、成都的中心商业区春熙路盐市口天府广场一带、“顺城大街骡马市一带、以及南大街浆洗街一带。随着天府新城规划出台、南部新区周边配套不断完善以及东大街金融商务区域的形成、并依托地铁1号线和2号线，天府大道沿线以及东大街周边区域将成为未来写字楼聚集的区域23、写字楼分布成都写字楼主要分布在市中心CBD（中央商务区）及人民南路沿线，天府大道沿线以及东大街周边区域将成为未来写字楼聚集的区域三、成都市写字楼市场环境核心板块一CBD核心CBD是成都传统的中央商务区，以外资企业和高附加值行业企业为主。但交通拥挤、车位不足等硬伤已成为该区域发展之困该区域以甲级写字楼为主，出租情况良好。以外资机构（其中世界500强及跨国公司60余家），国内知名企业分公司或驻蓉办事机构、金融服务业、律师事务所等高成长性的机构为主。租金情况甲级100元/平米以上。三、成都市写字楼市场环境城市之心时代广场核心板块二人南路沿线人南沿线依托于便利的交通和成熟的配套已形成高档写字楼带，扎堆效应明显。但未来土地供应有限，发展受限开发物业以纯写字楼、高档写字楼为主。目前已形成新的经济带，占位于“成都中轴线”。三、成都市写字楼市场环境威斯顿联邦大厦国航世纪中心核心板块三南部新区板块已成为中高端写字楼集中区，因市政府南迁、地铁等因素的影响,将对以上两大板块形成直接竞争该区域以甲级写字楼为主。写字性质物业累计体量达到上千万平米。目前已呈现写字楼的以较为纯粹的写字物业为主，后续供给中以城市综合体的重要组成出现的比重较大。三、成都市写字楼市场环境新希望国际水电大厦特拉克斯核心板块四东大街板块将成为中高端写字楼集中区，与市中心、人南沿线、南部新区板块形成激烈竞争该区域为规划中的金融商务中心。现状呈现项目较少。大量土地陆续出让，将成为办公物业的有力竞争。注除四大核心板块外，浆洗街、青羊总部基地、龙潭总部基地等也是写字物业板块构成重要的组成，但不能成为市场主流，暂不纳入主要板块分析。国嘉新视界喜年广场三、成都市写字楼市场环境川信大厦、中环广场以及香格里拉中心采取只租不售的形式，在一定程度上保证了物业的整体的高品质。随着写字楼市场的发展成熟，成都市高品质写字楼采取只租不售的形式将会逐渐增加，以保证物业整体品质及开发商资产价值的有效实现。24、典型甲级写字楼租售价格成都市现有甲级写字楼租赁价格早期集中在100元/平米月左右，新建集中在130元/平米月左右三、成都市写字楼市场环境从上图可以看出成都市甲级写字楼租户主要集中在制造业、专业服务业、高科技行业,三者所占比例达到了617。近年由于政府对西部投资力度的增加，成都西部中心城市的位置凸显，越来越多的外来金融企业、贸易/零售企业进驻成都，他们喜好选择区位、配置、形象较好的甲级写字楼作为办公场所，二者的比例也占到了75和81。25、甲级写字楼入住企业成都市现有甲级写字楼入住企业主要集中在制造业、专业服务业、高科技行业三、成都市写字楼市场环境26、高端写字楼潜在供给20102011成都热点中高端写字楼项目分布图1川投调度中心17中信广场33中汇广场2期2特拉克斯广场18中航7号地项目34茂业广场3恒泽动力项目19中航城市广场35海洋中心4中国水电大厦20东方投资项目36神旺项目5保利中心21一航项目37环球贸易广场6锦江国际22希顿国际广场38金沙万瑞中心7航天科技大厦23新希望国际39沙湾国际中心8喜年广场24天合凯旋广场40蓉国府9摩根中心25地铁OCC大厦41港鹏项目10仁恒置地广场26华置广场42富力天汇11蜀都中心27汉景大厦43高地12大陆国际28百扬大厦44明宇金融大厦13新希望大厦29茂业百货2期45新视界广场14环球大厦30成都国际商城46保利国际广场15来福士广场31铁狮门项目47339项目16天府时代广场32国际金融中心48、银石广场三、成都市写字楼市场环境项目名称花样年喜年广场项目地址东大街开发商花样年集团（中国）有限公司总占地面积约14亩总建筑面积13227容积率1238规划情况共2栋，A座49层写字楼B座32层酒店公寓。项目进度写字楼已售完租赁价格100140元/租售类别有客户委托租赁才租，部份客户自己用配置结构柜架核心筒结构，嵌入型钢柱新技术外墙LOWE中空玻璃幕墙，兼具隔音、隔热、保温等多重功能大堂及公共部分双层挑空大堂，87米局部挑高，特设独特玻璃水幕墙。卫生间总裁办公室专用洗手间，完全私密网络通讯万兆光纤到户。消防FAS消防自动化系统喜年广场整体规划示意图499F写字楼32F酒店公寓27、典型项目分析271、喜年广场花样年喜年广场区位图喜年广场层平面图喜年广场分月销售面积备案数据项目2008年11月2010年5月19个月的主要销售周期内，累计销售56万平米，月均销售面积2949平米，在成都写字楼市场2010年上半年的销售面积排名中名列第三。整体整体均价12100元/平米从分月价格数据很少能够看呈逐步上升趋势，按照半年统计2009上半年、2009下半年、2010上半年均价分别为116901210012400的变化格局，即每半年有300400元/平米的增幅喜年广场分月销售价格备案数据项目名称仁恒置地广场项目地址锦江区人民南路二段一号开发商仁恒置地（成都）有限公司总占地面积约29亩总建筑面积212482规划情况共2栋，一栋服务式寓所（宣传为成都仅此一家，面积从2080不等，租金价格从1万3万元/月/间等），另一栋39层甲级写字楼，15F为购物中心（LV、劳力士等国际名牌进驻），10F、25F为避难层，6F为会议中心，其他均为写字楼。项目进度全现房，招租中租售类别写字楼、服务式寓所均只租不售销售价格未售租赁价格写字楼报价150元/，服务式公寓宣传价为1万3万/间/月租售比例写字楼约30备注本项目为开发商全自留物业，所以物业只租不售仁恒置地广场整体规划示意图39F写字楼服务式寓所裙楼商场裙楼商场27、典型项目分析272、仁恒置地广场仁恒置地广场区位图仁恒置地广场层平面图项目名称来福士广场项目地址成都市人民南路四段3号开发商成都来福士实业有限公司总占地面积48亩总建筑面积32万容积率约10规划情况共5栋，由2座写字楼、1座五星级酒店、1座服务式公寓和1座SOHO公寓等5栋超高建筑围合组团，高度在112M123M之间。其中包含75,645平米的甲级写字楼，73,784平米的商场，43,228平米的五星级酒店、13,214平米的服务式公寓和27,671平米的高端个人事务所项目进度在建。预计2012年投入使用租售类别只租不售销售价格无租赁价格尚未正式启动招商，租金待定租售比例尚未正式启动备注未来地铁1号线和3号线在商场下的负2楼，有通道直达地下二层27、典型项目分析273、来福士广场项目名称新希望大厦项目地址成都市人民南路四段45号开发商四川新希望房地产开发有限公司总占地面积12亩总建筑面积82万容积率约9规划情况共1栋，地上24层，地下3层，写字楼为424层项目进度20095开始销售，2011年交房租售类别早期按照销售口径推出，517F，19F已基本售完。其余楼层只租不售销售价格2009年5月118000元/，目前剩余少量房源报价21000元/租赁价格目前报价140160元/租售比例销售70，招商尚未正式启动27、典型项目分析273、新希望大厦27、典型项目分析273、新希望大厦销售速率月均销售备案面积约2000平米，销售速率居于市场常规水平。销售价格13个月来备案均价从12000上升到15000，实现25的增幅，人南路价值彰显，主城区写字楼价值逐步体现。发展趋势写字楼南移趋势明显，城南CBD区域逐步成型，新的商务中心将形成。租售比例整体以租售结合为主。市区高端写字楼主要采用只租不售。价格特征城区价格与南部新区价格存在明显断档。市区现状价格主要集中在15000元/平米以上，南部新区价格普遍在10000元/平米以下。租赁价格顶级写字楼租金已经达到150元/平米月供给走势预计城南区域未来写字楼物业供给将达数百万米，区域竞争激烈。28、写字楼分析小结城南发展潜力巨大，但供给集中，后续进入项目需持谨慎态度。三、成都市写字楼市场环境第三篇章、南延线市场发展环境1、区域功能在成都市“田园城市”城市规划市级战略功能分区中本案位于天府新城高新技术产业区中部，金融总部商务区南在成都市“田园城市”城市规划中，按照“西部第一、全国一流”的标准，在市域范围内规划13个市级战略功能区，作为成都市实现总体发展战略的重要空间载体。13个战略功能分区01天府新城（高新技术产业区）02金融总部商务区03东部新城文化创意产业综合功能区04北部新城现代商贸综合功能区05西部新城现代服务业综合功能区06“198”生态及现代服务业综合功能区07龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区08汽车产业综合功能区09新能源产业功能区10新材料产业功能区11石化产业功能区12国际航空枢纽综合功能区13国际铁路物流枢纽功能区一、区域规划2、天府新城（高新技术产业区）简介规划起点高，潜力巨大，总供给达到6500万平米，非住宅占主导规划范围高新西区、高新南区及双流县成昆铁路以东、货运铁路外绕线以北、成自泸高速公路以西区域，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团面积约237平方公里（范围中包括建设用地和农用地等非建设用地）建设用地面积37平方公里，规划总建筑面积6500万平方米。人口规划就业人口60万人，其中软件及服务外包产业20万30万人，总居住人口达60万人。一、区域规划天府新城定位于科技新城、商务新城、国际新城、时尚新城、宜居新城五种“风味”，致力于打造成以软件及服务外包产业为主导的科技商务城，将重点发展金融总部、信息服务、数字娱乐、高端商务等产业。从2008年开始，成都市政府致力于打造天府新城，在37平方公里的建设用地内兴建6500万平方米的建筑，其中1/3左右用来建设住宅，2/3用来发展高端产业写字、商业、文化娱乐及相关配套。目前，成都天府新城区域已经聚集了世界软件和服务外包产业20强企业中的11家，聚集了世界500强企业中的48家，且常年拥有1500余家科技企业，2009年园区财政收入接近120亿元。一、区域规划2、天府新城（高新技术产业区）简介规划起点高，潜力巨大，但供给达到6500万平米，非住宅占主导一、区域规划2、天府新城（高新技术产业区）简介规划起点高，潜力巨大，但供给达到6500万平米，非住宅占主导天府软件产业核心园区规划概念一、区域规划2、天府新城（高新技术产业区）简介规划起点高，潜力巨大，但供给达到6500万平米，非住宅占主导CBD核心区规划概念3、金融总部商务区简介规划条件极佳，将对项目所在的绕城外区域构成直接威胁一、区域规划金融总部商务区位于成都市科技商务中轴天府大道两侧，北起繁雄大道石胜路，南至孵化园北干道外环路500米绿带边线，西连益州大道，东临成仁快速路西侧，横跨锦江，同处成都市高新区锦江区两个行政区划，总用地面积5平方公里。作为区域金融机构集聚中心，金融总部商务区将着力引进金融及相关机构入驻，在区内形成金融业集聚发展的态势，未来将构建以金融、商务、行政为主，配套完善的酒店、商业、娱乐等的发展业态。整个区域分为三期开发与建设。作为核心发展区的一期项目业已投入使用，项目用地面积295万平米，已建成面积374万平米，现已有；核心区周边24个地块为二期项目，用地面积1028万平方米，其中包括的项目有成都投控、成都东方投控、成都银行、深创投、新华社、网通、华电、东方希望、四川省电力公司、西南设计院等；三期范围内主要包括益州公园、成都市第一、第二污水处理厂、四川省森林总队和一些在建项目，用地面积607万平方米。目前，区域功能定位战略研究工作正在紧锣密鼓进行中，预计2010年年内可完成城市设计、产业规划及控规编制等工作。自今年年初启动以来，各项重大项目建设进展顺利，金融总部态势初步形成。继四川银监局入驻后，与四川保监局已经签署资产置换协议，近期可望正式启动；已经引入中国人寿、安邦保险、进出口银行、中信银行、民生银行等入驻。此外，成都盈创动力管理有限公司、西南产权交易所有限公司、成都银科创业投资有限公司、成都娇子投资发展公司等14家金融或准金融企业已经入驻。一、区域规划3、金融总部商务区简介规划条件极佳，将对项目所在的绕城外区域构成直接威胁一、区域规划3、金融总部商务区简介目前已启动29个项目4、地铁规划成都拟建7条地铁线，线路总长274KM。其中经本案东侧的一号线一期工程预计2010年10月通车，东西走向的二号线预计2012年通车。一、区域规划1号线南北方向主干线，全长316公里，起于大丰站止于华阳广场站。1号线一期工程起于红花堰止于会展中心站4、地铁规划地铁线的开通使成都市由环线交通发展的空间格局向轨道交通发展的空间格局转变一、区域规划成都地铁规划2条骨干线，其中地铁1号线位于城市向南推进的主轴线上，是城市最大的客运走廊，服务于城市新中心，为引导城市向南发展创造了良好的交通条件，地铁的开通将带来以下机会将解决城市空间集聚与扩散的关系，正确引导城市空间结构重建改变人们时空观念和出行方式的选择符合城市向东、向南发展的趋势和方向，有利于进一步优化城市空间布局，拉开城市构架，拉动沿线的快速开发建设4、地铁规划本项目位于地铁1号线一期南端终点站西侧，是城市国际城南发展的重点区域，具有极大的升值空间和潜力。一、区域规划1、区域发展趋势二、区域发展时间序列重大事件高新南区启动各组团逐步启动大量土地出让品牌开发商入驻市政府搬入华阳纳入南区地铁开通南区发展成熟P高新南区发展启动，主要由起步区组团、新园组团、站南组团、大源组团及华阳片区组成；1996年，起步区组团启动，以高新技术产业园区发展为驱动力，定位为成熟居住区。P新园组团2003年启动，定位为高新工业园区；P站南组团2004年启动，市政府2008年正式搬迁于此，形成新的行政办公中心；2003年高新孵化园启用；P大源组团2005年启动，新会展中心落成；2002年天府软件园拿地，2005年启用；P站南组团的商服用地已基本出让完毕，剩余基本上为住宅用地，且大量品牌开发商入驻，如和记黄埔、中海、九龙仓等；P大源组团出让了少量的商服用地和住宅用地，品牌开发商中信、中兴、中海、华润、建发、嘉里、伊藤洋华堂等进驻P大源组团规划有20万平米的区域商业中心地块在2008年春节后挂牌出让；P华阳片区逐渐融入到南区发展中，有6000亩土地划入大源组团，综合用地性质P政府于年初搬迁P政府规划未来34年内将高新南区的土地出让完毕，2010年，地铁1号线一期工程完毕通车，地铁站距本项目约300米左右20世纪90年代末21世纪初20052007年20082009年2010年详细情况天府新城位于成都南中轴天府大道。南中轴定义为科技商务中轴线。从功能布局来看新城规划为行政中心、研发中心、总部经济、现代服务基地、宜居人文社区。本案所处的中端版块（大源组团）是天府新城的核心商务区，将建设国际金融后台区，商务发展前景较佳。本案二、区域发展2、区域属性区域规划方案中，板块功能布局为板块西面以生态宜居区域；北面为科技服务区；南面以商务产业发展区域；东面以国际时尚商务区域。二、区域发展3、区域功能二、区域发展3、区域功能31、国际城南通过天府新城的开发建设,力争把成都打造成为国内外著名软件企业的主要聚集区和国际化软件产品的主流提供地。天府软件园（一、二、三期）创新孵化园130所、川大大学科技园金融后台园软件及服务外包产业后备园区金融后台后备园企业孵化加速园创新孵化园II产业发展延伸区域软件培训学校金融后台后备区二、区域发展3、区域功能32、科技城南大量服务功能聚集形成了一种产业配套的隐性网络关系，它直接决定着软件及服务外包产业的发展成败。软件及服务外包产业发展二、区域发展3、区域功能33、商务城南二、区域发展3、区域功能34、时尚城南三横四纵构建完善的区域路网结构三横三环路、绕城高速、迎宾大道四纵天府大道、站华路、元华路、红星路南延线通过区域内的三横四纵，将成熟居住区（起步区组团）、高新工业区（新园组团）、中心商务办公、行政中心、文化科技博览及科技园区（站南组团）和区域总部基地、创新研究中心、会展商务及高档居住区（大源组团）连接起来，实现区域的融合。二、区域发展4、区域交通条件三横四纵构建高新区内路网结构，各区域之间快速连通二、区域发展5、整体项目建设情况三环路锦晖西街绕城高速德赛二街大成二街剑南大道益州大道天府大道红星路南延线（锦江）为更好的认识金融商务区天府新城整体项目的建设及潜在供给情况，我们对该区域项目分布及建设情况进行了梳理，按照如下图示进行分别展示注该页面区域图示上覆盖了色块的表示该页项目分布图对应的区域二、区域发展三环路锦晖西街绕城高速德赛二街大成二街剑南大道益州大道天府大道红星路南延线（锦江）中航国际广场片区代表项目凯德商用天府中心片区代表项目二、区域发展三环路锦晖西街绕城高速德赛二街大成二街剑南大道益州大道天府大道红星路南延线（锦江）片区代表项目三峡大厦旺旺国际广场片区代表项目二、区域发展三环路锦晖西街绕城高速德赛二街大成二街剑南大道益州大道天府大道红星路南延线（锦江）科创中心（原新市政府选址鸟巢）片区代表项目天府海洋馆片区代表项目二、区域发展三环路锦晖西街绕城高速德赛二街大成二街剑南大道益州大道天府大道红星路南延线（锦江）天府艺术中心片区代表项目二、区域发展三环路锦晖西街绕城高速德赛二街大成二街剑南大道益州大道天府大道红星路南延线（锦江）二、区域发展三环路锦晖西街绕城高速德赛二街大成二街剑南大道益州大道天府大道红星路南延线（锦江）保利国际广场（城南地标，320米）片区代表项目棕榈泉国际广场片区代表项目地铁控制中心（OCC）片区代表项目二、区域发展三环路锦晖西街绕城高速德赛二街大成二街剑南大道益州大道天府大道红星路南延线（锦江）二、区域发展三环路锦晖西街绕城高速德赛二街大成二街剑南大道益州大道天府大道红星路南延线（锦江）希顿国际广场片区代表项目中信广场片区代表项目二、区域发展5、整体项目建设情况53、金融商务区天府新城项目统计序号项目临道路1项目临道路2开发商项目名称组团在建情况工程进度经营性质销售（投入使用）时间土地面积亩非住宅建面（万）其中写字面积（万）不确定是否销售写字面积（万）未售写字面积（万）1天府大道中段盛景一街重庆国际信托有限公司重庆国际项目大源组团未开工经营性待定56229374742天府大道中段盛景一街安好置业安好项目大源组团未开工经营性待定22310345453天府大道中段盛景一街华亨置业华亨项目大源组团未开工经营性待定9554051341344天府大道中段盛景一街四川星慧集团星慧集团项目大源组团未开工经营性待定3013164645天府大道中段盛景一街中兴置业成都神州航天房地产大源组团未开工经营性待定6432651221226天府大道中段德赛一街王府井置业王府井大源组团未开工经营性待定813071041047天府大道中段德赛一街保利公司保利国际广场大源组团未开工经营性待定1255021241248天府大道中段德赛一街茂源投资茂源投资项目大源组团未开工经营性待定5118969699天府大道中段德赛一街四川泰然置业泰然置业项目大源组团未开工经营性待定36182686810天府大道中段德赛一街地铁公司成都地铁总部大厦大源组团在建外立面行业性2011年投入使用4311510811益州大道中段德赛一街高新投资高新投资项目大源组团未开工经营性待定60273939312天府大道中段德赛一街迈普公司迈普公司项目大源组团未开工不确定待定261237313天府大道中段詹远西一街四川金控开发公司金控开发项目大源组团未开工不确定待定27146857314天府大道中段德赛一街成都蜀都银泰公司蜀都中心一期大源组团在建69层经营性正在销售3424511575二、区域发展5、整体项目建设情况53、金融商务区天府新城项目统计序号项目临道路1项目临道路2开发商项目名称组团在建情况工程进度经营性质销售（投入使用）时间土地面积亩非住宅建面（万）其中写字面积（万）不确定是否销售写字面积（万）未售写字面积（万）1天府大道中段盛景一街重庆国际信托有限公司重庆国际项目大源组团未开工经营性待定56229374742天府大道中段盛景一街安好置业安好项目大源组团未开工经营性待定22310345453天府大道中段盛景一街华亨置业华亨项目大源组团未开工经营性待定9554051341344天府大道中段盛景一街四川星慧集团星慧集团项目大源组团未开工经营性待定3013164645天府大道中段盛景一街中兴置业成都神州航天房地产大源组团未开工经营性待定6432651221226天府大道中段德赛一街王府井置业王府井大源组团未开工经营性待定813071041047天府大道中段德赛一街保利公司保利国际广场大源组团未开工经营性待定1255021241248天府大道中段德赛一街茂源投资茂源投资项目大源组团未开工经营性待定5118969699天府大道中段德赛一街四川泰然置业泰然置业项目大源组团未开工经营性待定36182686810天府大道中段德赛一街地铁公司成都地铁总部大厦大源组团在建外立面行业性2011年投入使用4311510811益州大道中段德赛一街高新投资高新投资项目大源组团未开工经营性待定60273939312天府大道中段德赛一街迈普公司迈普公司项目大源组团未开工不确