某商住小区一期建设项目申请报告（优秀甲级资质报告）

第一章申报单位及项目概况11项目申报单位概况有限责任公司成立于2007年11月，注册资金5000万元。公司经营范围为房地产开发、经营、装修装饰、建筑材料（化学危险品除外）、百货、家用电器的批发及零售。公司从成立伊始就积极参与抚州市的生态文化名城建设，公司坚持贯彻“以人为本”的文化管理理念，倡导以客户为本，不断创新的开发经营理念，为加快城市建设步伐，逐步改善市民生产、生活环境及城市面貌，做出了应有的贡献。公司目前开发的“某某某”项目属于高档商住楼盘，位于新城规划中央行政区中，项目总用地面积为113301平方米，其中一期规划用地为55226平方米（计8284亩），总建筑面积为380765平方米，一期总建筑面积为177686。法人代表12项目概况121项目名称某某某商住小区一期建设项目122项目地点本项目位于梦湖南侧支流凤岗河旁，毗邻抚州市新的行政中心，东至玉茗大道，与新抚州行政中心隔街相望，西至凤岗河，南为新石抚路，北至迎宾大道，与金巢开发区仅一街之隔。地块沿凤岗河呈狭长状，该项目用地性质为居住（兼容商业）。目前该地为净地。地势较玉茗大道低35米。建设总用地113301平方米（计16994亩）,其中一期规划用地为55226平方米（计8284亩）、二期规划用地为58075平方米（计8711亩）。规划为商住用地，符合总体规划用地要求，经当地城市规划行政规划主管部门审核同意其选址意见；项目用地范围在抚州市土地利用总体规划规划建设用地区内，抚州市城市规划局同意在用地规划区内建设。123项目实施期限2008年3月2010年5月项目建设实施进度为1、工程的前期准备工作2008年3月至2008年4月完成。主要包括项目可行性研究报告的编制及审批工作。2、完成工程施工图2008年4月至2008年5月，主要完成工程施工图。3、工程招标2008年5月完成。4、工程建设期从2008年6月开工，2010年5月全部竣工交付使用。124建设内容、规模、总投资及资金筹措（一期）本项目建设总用地面积55226平方米（计8284亩），总建筑面积为177686，其中住宅建筑面积141703、商业建筑面积13083、地下室建筑面积15000（不计入容积率面积）、机房、大堂5100、幼儿园2000、其他800，绿化面积198814。本项目总投资（开发成本及开发费用，下同）为3583854万元。资金来源为在项目的前期，项目单位自有资金用于支付土地取得、前期工程费以及用于大部分地上主体建筑物及配套设施建设，剩余部分由房屋预售再投入补充。125报告编制依据1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国房地产管理法；3、国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知【发改投资20071169号】；4、江西电联实业（抚州）公司签定的国有土地使用权出让合同；5、抚州市城市规划设计院江西电联实业（抚州）公司某某某项目建筑规划设计方案；6、抚州市新城区规划；7、抚州市城市规划管理技术规定；8、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）；9、城市居住区规划设计规范（GB5018093）；10、民用建筑设计通则（GB503532005）11、国家发展和改革委建设项目经济评价方法与参数（第三版）；12、建设部房地产开发项目经济评价方法；13、原国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）14、国家和抚州市政府相关政策及法律、法规。126项目主要技术指标（一期）本项目总用地面积55226平方米（计8284亩）；总建筑面积177686；其中地上建筑面积162686地下建筑面积15000（人防7500）容积率295建筑密度286绿化率36机动车停车位485辆住宅总户数1279户本项目总投资3583854万元；总收入5093960万元；项目利润总额1146906万元投资利润率320投资净利润率214财务内部收益率FIRR236710行业基准率本项目高层为主的住宅及商业用房建筑。建设总用地面积55226平方米（计8284亩），总建筑面积为177686，其中住宅建筑面积141703、商业建筑面积13083、地下室建筑面积15000（不计入容积率面积）、机房、大堂5100、幼儿园2000、其他800，绿化面积198814。户型分别为二房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅二卫，小区住宅总户数1279户，总居住人口约4476人，建筑密度286，容积率295，绿地率36。根据城市规划和建设的需要，市政府要求在M（2007）21、22号地块上兴建高层建筑，按照江西省规划技术导则的规定，在满足间距和日照系数的情况下，该地块容积率可在30以上。本地块土地使用性质规划为商住用地，容积率30，建筑密度35，绿地率28，日照间距系数为11，本项目的建设符合这一地块的功能定位和发展趋势，迎合了地区对住宅和商业设施的需求，本项目建成后作为抚州市城市建设的新亮点，具有良好的市场。根据地块周边地区及抚州市区内商品房售价情况及其发展趋势，本项目预测价格为本项目销售收入渠道由住宅、商铺分别面积为141703和13083；车库可销售停车位为485辆；销售单价预计分别为2800元/、7200元/和38000元/车位（均价）。127项目建设背景近年来，受江西省周边城市的影响，抚州市房地产市场快速发展，房地产业在抚州市经济发展中的支柱地位已日益显现。今后几年的抚州市房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展，国家有关房地产业的法规政策，抚州市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素之后，从供需总量、城建需求、供应结构、消费结构、房价涨幅等方面分析，抚州市今后几年的房地产市场仍处于持续健康的发展态势。供需总量分析目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。2006年城市建设用地面积达到3730平方公里，其中居住用地1366平方公里，商品房施工面积13045万平方米，竣工面积12327万平方米，销售面积12117万平方米，2008年的商品房上市节奏将明显加快。今后几年，商品住房的需求主要来自城市居民改善住房条件、老城区改造和基础设施建设动迁和外省市人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量仍将呈现供需基本平衡的发展态势。城市扩建拓宽需求分析到2010年抚州市城区将新增建设用地25平方公里，中心城区规模由现在的27万人、26平方公里扩大到35万人、35平方公里，成为省级园林城市、文明城市，争取进入国家级园林城市行列。随着城乡一体化的快速推进，到2010年全市城市化水平将达到40，比2005年的314提高86个百分点，年均提高17个百分点左右。城市人口在短时间内的迅猛增长，城镇人口将增加385万人左右，其中转移农村人口35万人，年均转移农村人口7万人。市区接受转移8万人，各县城及建制镇共接受转移27万人，年均增长77万人，无疑给房地产市场带来巨大的需求拉动。以人均建筑面积16计算，理论上每年新增住宅需求1232万。商品住宅供应结构分析随土地供应区域分布结构的改善和市委、市政府南移至新城区的发展战略，抚州市老城区改造规模和拆迁节奏的有效控制以及中低价商品住房建设的不断推进，2007年新增的普通商品住房占住房供应总量的比例将接近70，抚州市商品住房阶段性、结构性矛盾将逐步趋向缓解。居民消费结构影响分析2000年以来，抚州市城乡居民收入有较大幅度增长，城镇居民人均可支配收入从5006元增加到2005年的84016元，农村居民人均纯收入从2155元增加到2005年的32329元，到2010年城乡居民人均收入分别达到12800元和4600元，年均分别增长88和73，收入增加在一定程度上提高了居民购房能力。另一方面，居民以前购买的福利房无论是户型设计还是配套设施，与现在新开发的商品房比较都存在较大差距，加之目前开放了二级市场，居民通过“卖旧买新、卖小买大、卖劣买优”，正在推进住房消费的升级换代。同时，随着城乡一体化的推进，有条件的农民也将成为潜在的购房对象。随着抚州市的不断发展，外来经商、务工的人口会逐步增多，每年外来人口市外有1万多人，一定程度上扩大了在抚州的购房需求。商品住房销售价格分析随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨幅度将趋于平缓。2008年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位数增长。未来抚州市房地产发展也有其不利一面，如房贷新政、宏观调控、原材上涨导致开发成本增加等。总之，2008年，抚州市房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理、房价涨幅趋向平缓。在未来三年中，商品房竣工量、销售量和存量房交易量都将基本平衡；房地产增加值占全市GDP的比重，每年在89左右。抚州市新城区或拟建项目区域傍边的两个开发楼盘销售价格，拟作本项目参考。抚州翰城国际总建筑面积为118338，多层和高层，住宅销售均价为2600元/。“伟星栖凤华都”占地450亩，总建筑面积42万平方米，多层和高层，住宅销售均价为2800元/。拟建项目用地分析本项目拟开发地块与抚州市新行政中心隔街相望。随着城市的发展和经济中心的转移，在有限的空间里，中心城区城市用地已不能满足发展需求。为进一步落实抚州市城市总体规划和抚州市新城区控制详规，拉开城市框架，扩大城市规模，使整个城市的重心逐步向南转移，改善生态环境和人们居住条件，抚州市国土资源局对抚州市玉茗大道西侧S1地块（8284亩）进行公开招标挂牌出让，用地性质按商住用地出让，江西电联实业发展（抚州）有限责任公司通过竞拍取得该地的开发使用权，用于商住小区开发。128工程方案一、规划设计（一）设计目标1、创造一个具有浓郁历史文化精神和人文思想，集文化、艺术，休闲，时尚于一体的中高档综合性住宅小区。成为当地居住小区理念先锋是本次居住区规划设计的主要目标。2、创建二十一世纪的具有人文内涵的生态山水园林居住空间，促进经济的发展，建筑、人、环境的协调平衡，并注重区域生态的平衡和保护。3、创建多功能交融的，满足使用者多样化选择要求的，充满凝聚力和号召力的小区服务中心。4、创建多功能交融的，满足使用者多样化选择要求的，充满生机和活力的商业中心和文化中心。（二）设计理念1、遵循“以人为本”的规划设计理念，以人的行为规律为准则，组织小区总体布局规划，空间组织设计，环境景观设计及建筑总体户型设计，从细部着手，使之处处体现“人性化”的个性设计，整个设计的成果也正是现代都市人对大自然向往的体现。2、体现人、自然、社会的共融共存协调人的需求，并在遵循自然和社会规律的前提下满足人的需求。设计从大处着眼设计的舒适型居住建筑社区空间，以得天独厚的自然日照间距、通风条件，体现高品质生活的舒适。3、城市轮廓线利用地形南北狭长的特点，力图在沿玉茗大道和凤岗河岸上看有较为明显的有起伏的建筑群轮廓线。底层架空将周边设生态景观通过底部架空层引入建筑中去，实现予景于屋中的绿色建筑构想。二、规划布局1、居住区位于玉茗大道和凤岗河之间，北临迎宾大道，南临竹山路。基地的东北侧有即将建成的汤显祖大剧院，东南侧与新的市政景观广场遥遥相望。无论从对城市的人文气息的参与性以及对自然地理环境的享用上都占有得天独厚的优势。2、居住区设计布局围绕三条纵向和两条横向轴线来发展规划思想三条纵向规划轴线沿凤岗河的沿河生态景观轴。沿玉茗大道的步行轴时尚休闲综合商业。居住区内部由北自南点线面相结合的生态景观轴。两条横向规划轴线居住区内部与凤岗河生态轴的横向景观联系。居住区外部商业休闲街与市政景观广场的休闲氛围的呼应。3、空间构成居住空间第一层次空间以居住区内部纵向的中心生态景观轴以及以凤岗河沿岸的生态景观轴为主线的开放性公共空间。第二层次空间以建筑单体作为空间围合的单体与单体之间的开放性组团空间。第三层次空间以建筑单体底层架空地面为主的半开放性公共空间。第四层次空间在空中花园为主的私密性空间。商业空间第一层次空间以沿玉茗大道为主的南北走向的开放性商业步行街。第二层次空间在步行街线性走向的基础上，加以半围合式内院形广场，作为半开放性商业可空间。4、分区设计居住建筑在整体靠虑了基地周边的环境要素的前提之下，对住宅的分布做了合理的布局分配。考虑到沿玉茗大道一侧的商业性和对城市的开放性，将普通的较为大众的户型安置在沿玉茗大道的一侧。而将空中花园户型以及面积大的豪华户型安置在沿凤岗河一侧，这样做到了户型与景观分配的协调统一性，同时有最大限度的保证了户户有美景。商业建筑在考虑到玉茗大道一侧的市民参与性，将主要商业配套设施放在了沿玉茗大道的一侧。同时为了让沿凤岗河一侧的城市道路更具商业价值，汇聚更多的人气，让凤岗河的自然景观的人文观赏性更强，在居住区沿凤岗河一侧设计了以形体灵活，兼有点缀和美化环境作用的商业建筑小品。其他配套公建沿竹山路两侧设计了小区配套的会所和其他服务设施用房，做到配套公建的利用率最大化。小区的幼儿园放置在沿竹山路北侧，力图使小区的两个地块的居民都便捷的使用到幼儿园。同时相对独立的设置给外界人员使用的同时不致影响小区自身。建议在保证容积率的同时，最大限度的拓展小区的中心绿地。建筑围绕中心绿地展开，保证中心花园具有最大的共享率，各栋住宅具有良好的均好性。这种分区便于建设及销售分期进行，提高了房地产开发的灵活度。5、交通组织（一期）在竹山路北面和玉茗大道东面设置人行主入口。在地块的两端设置了车流入口。使人流和车流在进入小区的时候合理的分流。小区内主要双行干道宽55米，主要单行干道宽45米，小区支路宽4米，入户道路宽30米。区内道路采用直线与曲线相结合的形式，创造良好的内部交通联系，同时与步行系统相辅相成，创造了宜人的景观流线。原则上限制小区内部车行，保证了最大的宅间绿化，极大的改善了小区景观环境。6、绿化景观系统绿化系统的点线面结合，形成居区的呼吸系统，使居住区体现出生命力。绿化系统主要由各宅间绿化互相错位形成大的中心绿地，同时在中心区由高层围合成小区的中心共享区，做到主次分明，使绿化景观具有层次感，保证景观的均好性。三、单体设计（一）单体平面设计1、户型设计根据现代人的生活需要，并适当超前考虑人们将来的生活模式等，追求住宅户型设计体现真正意义上的“以人为本”，所有户型均有宽敞明亮的起居室。起居室串联宽大的观景阳台，舒适型卧室均配有良好的视野环境，厨房、卫生间以及足够的储藏间，主卧室配置更衣间及大卫生间均是现代人高尚生活的要求。2、合理组织各功能分区的平面关系，各行为空间的专用性明确以满足不同程度的私密性要求。起居区与休憩区明确干湿分开，起居室、主卧室、书房及餐厅均有良好的景观朝向。开间于进深适宜，空间完整，通风良好，富于空间上的变化。（二）单体的立面造型设计立面造型设计也体现现代都市人城市文化，及高品味的生活的追求。立面主要通过现代简明手法表达现代住宅建筑的基本构成元素（观景阳台、凸窗、落地窗、露台、构架、墙体及屋面等），其简洁明快、清秀典雅、加以局部线条的点缀，无不突显出住宅的建筑魅力，体现高尚住宅小区自身的特色。另外，小区建筑高低错落，山墙交错，丰富城市天际线及灵活多变的建筑空间，体现新兴都市高尚小区流畅清秀、宏大而富有建筑细部韵味的现代康居住宅。（三）结构设计1、设计依据和标准建筑结构荷载规范GB500092001（2006年版）混凝土结构设计规范GB500102002建筑抗震设计规范GB500112001高层建筑混凝土结构技术规程JGJ32002J1862002建筑地基基础设计规范GB500072002建筑抗震设防分类标准GB502232004砌体结构设计规范GB500032001岩土工程勘察规范GB500212001建筑工程设计文件编制深度的规定20034基本风压为045KN/，基本雪压为045KN/地震基本烈度为6度，第一组建筑结构的安全等级、设计使用年限和建筑抗震设防类别按照建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001），本工程建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。按照建筑抗震设防分类标准（GB502232004），本工程为丙类建筑。本工程按6度抗震设防，设计基本地震加速度值为005G，第一组，地震作用及抗震措施均按6度考虑。基本风压按50年一遇风压W0030KN/M2；地面粗糙度B类，风荷载体型系数取13。基本雪压按50年一遇雪压W0035KN/M2；雪荷载准永久值系数分区为。设计活菏载取值地下车库40KN/M2商业35KN/M2客厅、卧室20KN/M2厨房、卫生间住宅20KN/M2楼梯住宅20KN/M2阳台25KN/M2上人屋面20KN/M2不上人屋面05KN/M2疏散楼梯35KN/M2屋面花园30KN/M2未详处按建筑结构荷载规范中要求取用。2、结构体系标志性建筑（地上32层）采用钢筋混凝土框架剪力墙结构，利用上下贯通的楼电梯间等设置大开间的适量剪力墙，尽量避免使用房间露梁。高层与裙房之间做沉降后浇带以防止沉降差异的不利影响。高层住宅（地上1832层、地下1层）采用钢筋混凝土剪力墙结构，利用上下贯通的楼电梯间等设置适量剪力墙。高层与裙房之间做沉降后浇带以防止沉降差异的不利影响。别墅、会所、幼儿园、裙房等采用钢筋混凝土框架结构。楼盖和屋盖结构体系均采用现浇钢筋混凝土梁板结构体系。3、结构缝（伸缩缝、沉降缝、抗震缝）所有单体建筑原则上相互独立以形成明确的结构单元，相连建筑设结构缝分开。当单体建筑较长时，设温度缝（伸缩缝）划分结构单元。对单体建筑较长的建筑，在施工时设后浇带以解决砼的温度伸缩问题。4、材料混凝土C50C25钢筋HPB235、HRB335和HRB400级热轧钢筋结构钢Q235B砌体材料对建筑围护及分隔用的砌体尽量采用轻质材料，可减轻结构的自重，减小地震作用从而达到减小结构构件断面配筋及减少基础材料用量。四、给水工程1、本项目最高日用水量165913T，最大时用水量20314T。2、水源分别由市政给水干管上引入二根DN200进水管，设水表计量，在基地内环状布置，供给单体消防及生活用水。3、给水系统地下室生活用水及室外绿化、道路浇洒用水由市政管网直接供给。地面以上生活用水采用变频调速恒压供水设备供水。4、北地块分别设生活泵房一座，内设不锈钢生活水池和变频泵，通过减压阀组分区供水，保证生活供水压力在01035MPA之间。五、排水系1、污水量最高日污水量149322M3/D。2、单体建筑室内污、废水分流，设专用通气管。室外雨、污分流，生活污水经化粪池处理后排放，污、废水最终排入市政污水管道。3、地下室污、废水经潜污泵提升后排放。4、雨水地面雨水由道路雨水口收集，屋面雨水由雨水斗及雨水立管汇集，分别排至室外雨水管，经管道汇集后排入市政雨水管。六、电气工程1、负荷估算及供电电源总用电负荷约为1019448KW拟建10KV开关站二座，10KV/04KV电业变电站2800KVA7座，小区内其它负荷的电源均由电业变电站以380220V三相四线电缆直接埋地敷设，供至各单体的配电间。2、计量方式住宅每户设一电度表，采用220V单相供电，每层的电度表（由供电部门负责），均集中在每层配电间的电表箱内。高层住宅楼每单元在一层或地下室设一总电表间，商业、会所、幼儿园及地下车库也分设电表间。除住宅电源直接引至各层计费外，其它负荷（包括电梯、公用照明、水泵、电梯等）电表均设在总电表间。3、供配电系统。所有消防设备均为二路供电并在末端自切。高层住宅各层分电表间的电源由总电表间用紧密式母线垂直引至各层，多层住宅采用导线分流器。高层住宅的电梯及生活泵均由总电表间二路供电并在末端自切。各高层住宅的总电表间的进出柜及量电柜均按供电部门统一标准设计。各层住宅的分电表间均采用供电部门指定的标准电度表箱4、敷设方式室外的高压、低压供电电缆，敷设在室外共用地沟内（由供电部门负责设计）。室内的低压供电电缆均采用线槽敷设。高层住宅内垂直引上的紧密式母线明敷在分配电间管弄内，垂直引上的电缆和导线采用线槽保护明敷在分配电间管弄内；多层住宅垂直导线穿管敷设。住宅的各层分干线及支线均采用BV750或ZCNBV750型导线穿管暗敷。与消防有关的电力、照明、自控等线路采用阻燃或耐火型电线、电缆，对消防泵、消防电梯、排烟风机等重要消防设备的供电回路采用耐火型电缆。七、消防系统1建筑分类和耐火等级地下工程均按一级耐火等级设计。商业建筑为二类，按二级耐火等级设计。高层住宅建筑为二类，耐火等级为二级。低住宅建筑耐火等级为三级。2消防车道本工程周边紧临规划路，区内道路四通八达，消防车可直接到达建筑周边，道路均满足消防车辆通行。小区内高层建筑设4米以上环形消防车道。3给排水消防设计本工程设有消火栓系统、喷淋系统和水喷雾系统。A、水量消火栓用水室内40L/S，火灾延续时间2H；室外30L/S，火灾延续时间为2H；自动喷淋用水量为30L/S，火灾延续时间为1H；水喷雾为20L/MINM2，火灾延续时间05H。消防水池储水量为712M3。B、水源室内消防、喷淋及水喷雾用水由地下消防水池及泵房供给。高位水箱存有10分钟消防用水和生活调节用水。柴油发电机房设水喷雾灭火系统、雨淋阀及开式喷头。水池、水箱及消火栓组成。加压泵与喷淋系统共用。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析21发展规划分析一、国民经济和社会发展规划符合性分析中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出“必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。按照抚州市国民经济和社会发展十一五规划要求，抚州市将优先发展抚州市城区，增强中心城市产业基础和扩张能力；按照多功能，强辐射的要求，加快扩张和提升，建成以工业、商贸、文化、旅游为特色的现代化区域中心城市；加快人口和生产要素集聚，推动城市产业结构的优化和升级，增强城市的辐射带动能力和竞争力，实现城市规模和结构层次新跨越；有序推进城区建设，注重城市内涵增长和质量提升，完善城市功能，加快产业发展和基础设施建设，有效改善提供良好的就业机会和人居环境；并努力培育城市文化，突出自然禀赋、历史文化、风土人情等地域特征，塑造城市特色，提升城市品位。根据抚州市国土资源局（2006）第16号规划用地条件以及规划设计条件，项目建设将秉承超前意识，超前理念，突出现代都市独特风格，凭借地理、人文条件的开发优势，打造精品楼盘，为抚州市城市化建设增添一道亮丽风景线。二、区域和空间规划符合性分析抚州市城市总体规划把抚州市城市空间布局规划为“三轴三片三心”，玉茗大道作为城市发展次轴，玉茗大道作为城市的重要景观道路，其两侧布置大量的办公与商业用地，也是抚州市对外展示的窗口，本项目所在地新城区位于梦湖南侧支流凤岗河旁，毗邻抚州市新的行政中心，东至玉茗大道，与新抚州行政中心隔街相望，西至凤岗河，南为新石抚路，北至迎宾大道，与金巢开发区仅一街之隔。将形成以行政办公、文教、居住为主的综合功能区。本项目建设在城市规划范围内，符合城市总体规划。本项目总体规划建设中秉承粗放型向集约型转化转变原则，强调整个规划的完整性，以统一的风格规划整个地块，并要求对整个地块实施统一的管理，使得整个项目对环境负责，对社会负责，使小区建成后成为自然及人文环境可持续发展的载体；在解决百姓的住房和消费问题的同时，该项目的开发能够有计划地从整体上改变原来陈旧的城市硬件，改变城市面貌。抚州市人口“十一五”专项规划中指出抚州中心城区2010年城市人口规模为40万人，城市建设用地为42平方公里，人均105平方米；2020年城市人口规模为55万人，城市建设用地为575平方公里，人均105平方米。随着城乡一体化的快速推进，到2010年全市城市化水平将达到40，比2005年的314提高86个百分点，年均提高17个百分点左右。城市人口在短时间内的迅猛增长，城镇人口将增加385万人左右，其中转移农村人口35万人，年均转移农村人口7万人。市区接受转移8万人，各县城及建制镇共接受转移27万人，年均增长77万人，如此多的人口转移势必对房地产需求产生巨大的挑战。以人均建筑面积16计算，理论上每年新增住宅需求1232万。某某某商住小区建成后建筑面积达到177686，可接受转移人口4476人，可有效缓解人口居住压力，维护社会稳定，改善人居环境。22相关产业政策分析国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中指出房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。近年，为规范和引导房地产行业的持续稳定健康发展，保持整体经济平稳较快增长，满足广大群众的基本住房需求，政府已出台多项宏观调控政策。2005年3月26日，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知的内部文件，文件中总共有八条意见，被业界称为“国八条”，文件明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，导致房价上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。“国八条”要求地方政府及相关部门综合采取土地、财税、金融等相关政策及利用舆论、法律手段控制不合理需求，抑制房价过快上涨。4月27日，国务院再次出台加强房地产市场引导和调控的八条措施“新国八条”，措施指土地、税收、金融等楼市穴位。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上指出了促进房地产业健康发展的六项措施即“国六条”拉开了2006年房地产调控序幕。5月29日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，其主要包括重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策。合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。完善房地产统计和信息披露制度，坚持正确的舆论导向。2006年7月6日，建设部发布关于落实新建住房结构比例要求的若干意见，意见明确新建住房结构比例，指出各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70以上。上述规定，将直接加大普通住房的供应，抑制投机及投资性购房需求的快速增长，使房地产市场秩序得到整顿和规范，住房消费受到合理引导，最终达到调整住房供应结构、稳定价格的调控目标。根据国家统计局资料报告，今年上半年整体房价依旧呈上涨趋势，今年上半年全国商品房平均销售价格同比上涨87，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨101和54。上述充分表明，由于房地产业关联度高，带动力强，在今后较长时间内，我国的住房开发必将继续稳步发展，而绝不会出现对房地产开发进行“一刀切”的强劲的收缩政策。23行业准入分析一、行业主要法律法规1、中华人民共和国城市规划法自199041起施行2、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例自1990519起施行3、中华人民共和国城市房地产管理法199511起施行4、中华人民共和国建筑法自199831起施行5、城市房地产开发经营管理条例自1998720起施行6、中华人民共和国土地管理法自199911起施行7、商品房销售管理办法自200161起施行8、城市房屋拆迁管理条例自2001111起施行9、物业管理条例自200391起施行二、行业准入分析近两年随着国家对房地产业宏观调控政策影响，房地产业行业准入标准也大幅提高，主要表现在国家运用税收、信贷、行政监管等手段，并规范外商投资房地产市场准入要求。1、宏观调控政策“国八条”、“国六条”的出台，通过国家宏观调控政策来抑制投机及投资性购房需求的快速增长，使房地产市场秩序得到整顿和规范。对于面向中等收入消费者、以开发普通住宅为主、具备较强竞争实力及品牌影响力的房地产企业，将获得更广阔的发展空间。江西电联实业发展（抚州）有限责任公司隶属江西某某电力（集团）有限责任公司，某某集团在江西省内成功开发了“某某嘉会”、“某某天域”、“某某金润”广场、“某某淳和”、“某某金庐”广场等房地产项目，在省内房地产行业创立了良好的品牌形象，2003年被评为省五十强企业，拥有雄厚的经济实力和丰富的建设经验。2、房地产市场准入增值税的征收、房地产行业信贷政策的调控、外商投资房地产市场准入标准的出台，其主要目的是提高房地产行业的投资资金门槛。投资房地产市场准入标准中主要规定注册资金与投资总额的关系，对企业营业执照、经营范围、办理国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等提出了更高的要求。根据城市房地产开发经营管理条例第二章第五条规定设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件1、有100万元以上的注册资本；2、有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作前款的规定。外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法办理有关审批手续。2007年已成为相关宏观调控政策的深入执行的一年，受宏观调控影响，行业准入壁垒必将进一步提高，为优势企业带来新的发展机遇。下一个调控要点将是通过税收政策、规范土地市场、强化金融监管、调整供求关系等措施，达到调整结构、稳定房价和加强住房保障等目的。土地和金融方面的紧缩，带来的是房地产行业准入壁垒的提高。这对大部分实力不强的房地产企业意味着市场空间的收缩，而对实力强大的房地产企业来说，行业整合加剧给他们带来了难得的发展机遇。房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序、健康、集约化方向发展，规范市场的结果将促进规模和实力并存的房地产企业加速发展。以实力强大的行业和区域龙头企业为主体的并购重组将成为行业趋势，在这种趋势背后，是优势企业对土地、资金、市场的新一轮整合，中国的房地产行业在未来数年内将重新洗牌，优胜劣汰将进一步推动有限的资源加速流向资质高、资信好、开发业绩良好、品牌效应明显的房地产企业。资源重新配置所带来的规模效益将强化消费者、投资者、供应商、政府部门及金融机构对优势企业的信心，从而使企业获得更多的土地和资金资源。江西电联实业发展（抚州）有限责任公司成立于2007年11月，注册资金5000万元。公司经营范围为房地产开发、经营、装修装饰、建筑材料（化学危险品除外）、百货、家用电器的批发及零售。其凭借雄厚的实力竞拍取得该项目的开发权，经当地城市规划行政规划主管部门审核同意其选址意见并同意在用地规划区内建设，项目具有较强的行业准入条件。第三章资源开发及综合利用分析城市是现代经济社会活动的主要载体，城市化的过程是土地等自然资源和社会资源的开发利用从粗放型向集约型转变的过程。城市的各项功能都要落实到土地资源上城市的发展往往伴随着空间的拓展，城市开发建设所需土地的供应至关重要。土地总面积的有限性从宏观上限制了土地总供给，这一点在城市土地利用中显得很明显。城市土地资源资本化是促进城市可持续发展、实现城市建设中经济效益和社会效益最大化的有效途径。为促进土地资源的资本化，政府主导型土地储备机制的建立和运作成为必然。房地产开发是指按照城市规划和社会经济发展的需要，对土地和地上建筑物、构筑物及城市基础设施等进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。在开发过程中其最重要的资源便是土地。从2007年土地市场供给情况来看，城市建设用地面积为3812平方公里，其中居住用地1476平方公里，而开发规模将预计为8643万平方米；2008年度预计新增城市建设用地120万平方米。受国家土地市场整顿等宏观经济政策的影响，土地相关政策的规范出台，土地资源供应总量的控制，未来两三年内，抚州市土地出让将会进一步减缓。因此，根据2006年的开发规模预测，未来几年内，每年的土地开发规模不超过90万平方米。以下是近几年抚州市房地产土地供应和开发利用情况。抚州市城镇房地产开发土地供应情况和开发利用情况表序号宗地名称宗地位置开发企业名称土地面积（公顷）其中建设用地面积约（规）定开工时间约（规）定竣工时间已完成土地开发面积（公顷）正在开发建设面积（公顷）已竣工的土地面积（公顷）1商住楼青云峰路17号江西培林实业发展有限公司04467044672005120071044672综合大楼商业大道以南抚州市田缘商贸广场建设有限公司04460446200512007104463商住楼石马巷2号江西银达房地产开发有限责任公司00448004482005520075004484住宅楼抚临路8号抚州市洪明房地产综合开发有限公司0068006820047200675商住楼青云峰路46号江西山青房地产置业有限公司47747720045200656商住楼市羊城路162号抚州市金运实业发展有限公司023730237320056200767商住楼行政新区抚州市投资发展有限公司186821868220049200698商住楼赣东大道85号抚州市城西房地产开发公司0094700947200411200611009479北门商厦环城北路与羊城路交界处抚州田缘商贸广场建设有限公司011801182005120071011810商住楼黄巢路23号江西东环实业投资有限公司050870508720051200710508711学府名门住宅小区梁家巷31号邦和（抚州）置业有限公司21562156066300771215612才子嘉园住宅小区学府路东侧抚州万达金泰实业发展有限公司119471194720051200711194713商住楼青云峰路北侧、瑶坪南路东侧福建客商万强069806982005120071069814大公路农贸市场商住楼大公路以北、学府路两侧江西金富利实业有限公司、抚州市洪明城镇综合开发有限公司066130661320051200710661315瑶坪湖花园住宅小文昌大道以西抚州市祥生置业有限公司7130771307200552007571307区16商住楼金巢中路江西利群纺织机械公司7255372553200512007117阳光城住宅小区抚临路北侧抚州市洪亮房产开发有限公司2336233620041206630200612087117618居住小区市钟岭施坊抚州金隆置业有限公司124267124267200532007312426719商住楼市青云峰路南侧抚州康达工程有限公司00660066200511200711006620金辉富豪公寓市临川大道南侧抚州康达工程有限公司016660166620063200830166621华发大厦赣东大道148号江西吉祥房地产开发公司00893008932005112007110089322住宅小区东至玉茗大道控制线30米、南至市财政局用地抚州市振兴房地产开发有限公司26167261672005112007112616723居住小区市钟岭施坊昌厦公路以西抚州金隆置业有限公司928479284720057200779284724六水桥农贸市场配套工程市六水桥6号抚州金都房地产开发有限公司0036067100771025住宅楼市高压走廊南侧江西利群纺织机械有限公司0570705707074626商住楼羊城路以东、六水桥南路抚州峥嵘实业有限公司02662026622004122006120266227住宅小区赣东大道672号抚州市金都房地产开发有限公司2673926739200582007828商住楼青云峰路47号抚州田缘商贸广场建设有限公司171451714520051120071129住宅小区环城北路8号抚州市鸿河房地产开发有限公司70492704922006720087项目位于梦湖南侧支流凤岗河旁，毗邻抚州市新的行政中心，东至玉茗大道，与新抚州行政中心隔街相望，西至凤岗河，南为新石抚路，北至迎宾大道。随着城市的发展和经济中心的转移，在有限的空间里，中心城区城市用地已不能满足发展需求。为进一步落实抚州市城市总体规划和抚州市新城区控制详规，拉开城市框架，扩大城市规模，使整个城市的重心逐步向南转移，改善生态环境和人们居住条件，抚州市国土资源局对抚州市新区玉茗大道西侧S1地块进行公开招标挂牌出让，用地性质按商住用地出让，江西电联实业发展（抚州）有限责任公司通过竞拍取得该地的开发使用权，用于商住小区开发。项目拟开发地块为抚州市新区，玉茗大道西侧S1地块。按照抚州市近期规划和城市的发展，城区发展重心将向南移（新城区）。该地块作为抚州市新城区核心，地处未来繁华商业和公共设施中心地段，为了使新城区的经济、社会、环境效益统一和谐，必须建立相应的城市硬件来满足抚州市城市规划需求，而房地产开发具有土地容积率利用合理，集约土地利用率高，并可提升周边土地资源潜在价值，改善破旧城市硬件，提高城市品位，改善居民生活和消费环境等优势，在该地块进行房地产开发是完全合理的。土地利用合理性还与项目建设的建筑密度有关，一般来说，建筑密度越高，土地的利用率越高，但密度问题还涉及到环境、交通、基础设施的承受能力以及经济技术发展水平等问题。在一定时期内，必须要以一个合理的密度加以控制，这个密度既要考虑与当前的环境、交通、基础设施等承受力及技术经济水平，又要注意与将来的发展趋势相适应，既要体现规划水平，又要体现科学技术的发展水平，从而促进城市土地利用的规范化、合理化和效率化。某某某商住小区建设总用地面积8284亩（一期），容积率295，建筑密度286，容积率和建筑密度指标符合有关规定，土地利用合理，符合城市总体规划对该地块的规划要求。第四章节能方案分析41节能标准和规范一、相关法律、法规、规划和产业政策1、中华人民共和国节约能源法2、中华人民共和国可再生能源法3、中华人民共和国电力法4、中华人民共和国建筑法5、中华人民共和国清洁生产促进法6、中华人民共和国计量法7、国务院关于加强节能工作的决定国务院令28号8、清洁生产审核暂行办法国家环境保护总局令第16号9、节能中长期专项规划国家发改委发改环资【2004】2505号10、“十一五”十大重点节能工程实施意见国家发改委发改环资【2006】1457号11、重点用能单位节能管理办法国家经贸委1999、3、1012、节能用电管理办法国家经贸委国家发展计划委【2000】1256号13、建设工程质量管理条例国务院令279号14、民用建筑节能管理规定建设部令第143号15、建设部关于贯彻的实施意见建科【2006】231号16、建设工程勘查设计管理条例（国务院令293号）17、关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见建质【2007】1号18、能源效率标识管理办法（国家发改委、国家质检总局2004年17号令）二、建筑类相关标准及规范产业政策和准入条件1、中国节能技术政策大纲（计交能1996905号）2、国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委200565号令）三、建筑类相关标准及规范1、绿色建筑评价标准GB/T5037820062、通风与空调工程施工质量验收规程GB5024320023、民用建筑热工设计标准GB50176934、建筑照明设计标准GB50003420045、城镇燃气设计规范GB50028936、生活锅炉热效率及热工试验方法GB/T1082020027、绿色建筑技术导则（建科【2005】199号）8、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ13420019、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ269510、采暖通风与空调设计规范11、外墙外保温工程技术规程JGJ144200412、采暖居住建筑节能检验标准JGJ132200113、民用建筑电气设计规范JGJ/T169214、建筑给水及采暖工程质量验收规范GB50242200215、绿色照明工程技术规程DBJ01607200116、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇17、建筑给水排水设计规范GB50015200318、建筑中水设计规范GB50336200242能耗状况和能耗指标一、项目能源品种选用原则本项目根据国家和江西省的相关节能与环保政策，本着节能、环保、因地制宜的原则，结合本项目区域定位、住宅、公建类型和外部条件等具体情况选择能源形式。二、项目所在地能源供应状况本项目位于抚州市行政新区。该区域已具备完善的市政设施的接口，市政设施可以得到保证，只要项目本身进行必要的区内管线的建设及与大市政的接入，即可满足本项目建设和使用要求，能源供应条件（上水、电力、热力及天然气市政配套）基本具备。三、能源消耗种类及数量本项目主要是水、电力和燃料等能耗。1、供水本项目最高日用水量165913T，最大时用水量20314T。用水量预测如下表序号用水项目用水量标准设计规模使用时间时变化系数最高日用水量（T）最大时用水量（T）1住宅300L/人D4476人2425134280139882商铺65L/D130831215850410633配套用房65L/D280012218203034地下室15L/D1500021225011255绿化2L/D19881421397619886小计150830184677未预见水量日用水量的10150831847合计165913203142、供电一类高层建筑及地下室消防用电设备负荷等级为一级，二类高层建筑消防用电设备负荷等级为二级负荷，其余为三级负荷。住宅141703，60W/，850218KW；商业13083，100W/，13083KW会所800，80W/，64KW幼儿园2000，100W/，200KW景观照明120KW本小区总计算容量1019448KW。3、天然气居民用气标准为3100兆焦/人年，则居民年用气总量为13875600兆焦。商业用气居民用气总量/居住建筑面积商业建筑面积50，则商业年用气总量为640545兆焦。公建用气居民用气总量/居住建筑面积公建建筑面积50，则公建年用气总量为137088兆焦。测算得，年用天然气量为14653234兆焦，合计标准天然气量为418663立方米。四、单位建筑面积综合能耗和总能耗分析本项目用能总量为101561吨标准煤/年，其中年需电能44755万千瓦时/年（折标煤量为36416吨标准煤/年），年需用水量为5972万吨（折标煤量为14302吨标准煤/年），年需燃气量为4187万立方米/年（折标煤量为50843吨标准煤/年）。43节能措施和效果一、节能措施1节能措施综述本项目在方案设计中，要充分考虑利用既有资源，提高设备的运行效率和优化设备的技术参数，以达到整体的节能效果，主要措施如下（1）建筑本体围护采用保温隔热设计；（2）结构设计适当考虑