重庆涪陵区某商业物业项目定位报告

房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM重庆涪陵区某商业物业项目定位报告项目定位报告一、项目定位1项目定位原则本项目作为涪陵城区边缘的一个商业物业，以什么样的整体规划形态推向市场，是本案成功销售的关键所在。本项目的市场定位，必须对涪陵的商业环境做出较准确的判断，再结合自身的特征，最后按上述因素，针对市场需求，进行最佳的市场定位。根据我们前期的市场调研结果及对相关商业环境的分析理解，再结合我们多年的市场经验积累和对目前市场背景与变化规律的了解，我们认为本案的总体市场定位应遵循以下原则1）市场导向原则以市场需求为导向，产品定位于市场空白点，符合市场购买力；2）市场威胁原则充分利用市场机会，规避市场竞争威胁；3）市场创新原则以全新功能市场的竞争姿态，出现在涪陵房地产市场和商业物业市场；4）市场差异原则要与涪陵其他商业经营定位形成差异，形成自己独特的市场卖点；5）市场风险原则扩大目标市场范围，尽量减少项目销售风险；6）利润最大化原则定位必须有利于本项目的销售推广和使项目物业价值最大化，通过项目销售获取最大利润；7）可操作性原则要确保物业经营和传播推广的可操作性。房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM2项目定位必须考虑的因素1）科学的规划布局2）便捷的交通组织3）合理的业态功能分区4）适用的商铺面积5）具有号召力的品牌店6）优秀的物业管理和商业管理7）优惠的政策鼓励8）适合的销售价位3定位分析定位是决定一个项目成败的关键。首先，它必须针对市场空白点准确的对本区域市场进行业态定位，只有业态定位准确才能使项目在销售、经营和管理方面取得成功。业态定位是商业地产项目定位的价值核心，很难想像一个业态定位错误的商业物业在市场推广中能够取得成功。业态定位要解决的问题是本项目的商业物业做什么是做综合性商业物业，还是做专业市场，或者是以某专业市场为主的多业态组合哪一种商业形态更适应市场（或者区域市场）的需求哪一种方式更利于本项目的销售哪一种方式更能够使本项目利润最大化其次，是市场定位。它实际上是确定买家的范围，确定主要是为哪部分人群服务。定位精确，界限清晰才能得到市场的认同，商业物业不可能为所有的消费人群提供并满足他们所有需求，必须界定一个或几个最具有现实购买力和实际需求的消费群，以此构成本案的目标消费群。对于一个商业物业，只有明确了产品的销售对象，才能根据其消费层次、购买能力和投资方式以策略性和技巧性的方法消除其心理抗性。根据地产因素分析、开发背景分析、市场供求状况研究、竞争者研究、项目优劣势分析，做出符合市场的定位，以最大限度地发挥项目优势，争取最大的投资收益；第三，是产品定位。产品定位就是在业态定位的基础上，根据市场定位的目标客户群，对本项目产品作出一个最终的定位。为了使项目能够在销售和经营过程中赢得市场的青睐，就必须对产品的规划（如开间、进深、层高、面积）、功能分区、人流动向等进行有效、合理、周全的规划。因此，最终的产品定位是以满足目标市场的需求为前提，在商业市场空白点上作出的产品规划。4项目定位指导思想1、做出自己的特色，以吸引目标消费群；2、本物业应是涪陵现有商业的一个创新派，经营定位考虑到涪陵市商业形态的实际情况，立足于市场空白点；3、从档次上做成涪陵最利于经营的专业商业物业；4、以项目的销售为目的，产品规划和定位以市场的实际需求为导向，使本项目在市场上能够获得最终的成功。二、业态定位1本案位于涪陵市郊迎宾大道和太极大道交汇处的鹅颈关立交桥旁，“前不房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM着村，后不着店”，距核心商圈较远，商业氛围几乎为零；2）处于城市快速干道上可定位为专业市场；3）涪陵现有专业市场专业市场现状描述汽车销售离主城区太近，大宗高额产品被重庆吸纳家具已有规模较大的“翔正丽都”家具城小商品批发已有规模较大的成熟超市建材以实验转盘为中心自发形成的专业市场，但以街铺为主，分散经营，缺乏品牌效应，无法统一推广装饰材料同建材业种IT已有“泰兴电脑城”品牌专业市场家电国美电器通讯器材集中高笋塘路、虽很分散，有重新整合空间但其对人流要求较高汽配零散、其多存在于郊区的街铺中，经营对环境污染较大4）市场空白点机电市场、农资市场、药品批发市场、服装批发市场；5）2020年，涪陵将发展成为50万人口城市。随着城市人口的增加，城市规模的扩大，涪陵对周边区域的影响和商业辐射都将得到增大和加强，农资产品和农机产品的需求将会进一步加大；6）涪陵目前在秋月门合智广场有一个“农机市场一条街”，但是随着秋月门车站的搬离，该市场也将被取代和消亡；7）农资产品和农机产品的专业市场适宜远离城市中心，且以临街门市的形式为佳，这两点都与本项目相吻合；8）服装批发、药品批发与本案的物业位置不适合，且有较大的操作难度；9）因项目所在地紧邻长途客车站，因此可进行多业态、业种的组合；10）若业态定为汽车销售，则会存在着相当大的市场风险首先，涪陵市作为重庆的卫星城市，距离重庆仅有2小时的车程，真正具有购车能力的人更愿意到重庆买车；其次，汽车销售市场的培育需要一个过程，非一朝一夕之间能够见到成效，在此期间，一旦出现市场变化，对商业项目的打击将无法弥补；第三，本项目以快速回笼资金为目的，而作为汽车展示中心，则只能出租，不利于销售；第四，汽车销售市场的形成需要十几家汽车销售公司共同抬市，才能使市场形成规模，产生规模效应，而不是仅靠一、二家汽车销售公司就能成“市”；11）由于本项目在报批时，是以“汽车销售市场”的名义申报，且涪陵目前的年人均GDP产值为人民币8539元，基本上达到汽车销售的市场标准（年人均GDP产值为1000美元），因此在本项目的业态规划上可以拿出部分商业物业来作汽车销售；12）在长途客运站的周边，存在着大量的住宿、餐饮、娱乐、办公（托运、运输）的需求，而住宿和办公对于商业物业楼层的要求不是很高，为了增加项目的可销售面积，可以在三楼（及以上楼层）规划为住宿、办公业态。综上所述我们建议对本项目的业态定位为以农资机电批发为主，附以部分汽车销售，同时多业态共存的综合房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM性大市场三、市场定位1、目标市场定位分析商场传统的营销链，是发展商与投资者之间的售卖关系。商场虽然实现了销售，但由于经营定位不当，商铺分割太小、自由招租经营等原因，有的商场根本开不了业，有的尽管如期开业却经营不下去，小业主因此停止供楼，投资者信心严重受挫，发展商面临回购商铺的风险（重庆地王广场即是经营不善的典型案例之一）。现代商场营销链应该是发展商投资者经营商家消费市场，这样一个完整的综合体系。商铺营销首先必须考消费市场，只有准确、恰当的商业经营定位，商铺才能生存和发展，经营商家才能赚到钱，投资者才有回报，发展商手中的商铺才能真正卖个好价钱。因此，商业物业面对三个层次的目标市场终端消费市场、经营商户市场、投资者市场。2、项目目标市场定位1）定位分析我国在经济建设的过程中，一度忽略了社会全面、协调、可持续发展，忽略了社会转型过程中的社会公平。因此，国家在今年年初的“两会”上，对“三农”问题进行高度关注，国务院下发的中央一号文件，被予为“第三次农村革命”。随着国家对“三农”问题的不断重视，农村经济的发展也将得到不断的政策扶持。由此我们可以预见，未来农村市场的经济发展必然会有一个翻天覆地的变化，农村经济的发展离不开农资、农机产品，这就为本项目经营农资、农机产品打下了坚实的基础。2）主力目标消费群从周边区域到涪陵来向代理商批发农资、农机产品，再回到自己所在区域做二次批发的商人；自己对产品的需求量较大，到批发市场购买后自己使用的消费者。3）项目经营商家定位农资产品经营种子经营化肥经营农药经营农膜经营饲料房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM农机产品经营水泵经营发动机经营喷雾器经营铁犁经营打谷机经营饲料粉碎机经营打米机经营户的利益关注点可持续经营前景和多业种互动。4）项目投资人定位有一定的资金积蓄，无充沛的经营时间者；有一定的资金积蓄，无丰富的经营经验者；具有一定的经济实力和经营实力者；没有明确的投资渠道者；具体而言，投资群体包括第一涪陵政府机关企事业单位的职工（县干部、公务员，金融、电力、通讯等行业的干部职工），一般单位都会解决住房，不会为住房发愁，所以经过工作长期的节省下的钱，存银行利息太低，股市和做生意风险太大，而且又没有经验，没有时间，没有经验，于是购买商铺成了他们主要的选择之一。他们有资金，无经验，无时间；第二长期在涪陵做生意的本地人、周边乡镇的村干部、农民等中小生意者，因为经过长期的做生意积累了一点钱，于是就考虑自己买一个铺面自己进行经营，特别是通过旧城改造拆迁的商家，尤其多。他们的观点是用自己做生意的房租给自己买房，给自己交按揭购房款；第三外出务工人员的家属（妻子、父母），他们挣了钱回来，首先考虑买套住房，住房问题不愁的人首先想到的就是自己买套铺面出租和自己经营点小生意；第四外来投资者，他们在上一级城市（重庆）做生意，经营状况良好，为了进一步扩大销售额，增加市场占有率，因而对二级城市进行扩张，甚至有打造区域性地方品牌的愿望。四、产品定位房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM总用地面积37409其中新征用地面积11796总建筑面积66784其中新建29900拟建10572保留26312建筑用地11186道路停车12019占总用地3116停车位90辆（地面60辆，地下30辆）建筑密度299绿地率283容积率181、产品规划（如图）房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM负一楼