广州市天河区东莞庄地块房地产可行性研究

1天河区东莞庄地块项目可行性研究一、项目概述（一）本项目所在位置项目位于天河东莞庄路，北面是华南理工大学继续教育学院，东面是华南理工大学北校区，西面是嘉逸花园。（二）项目所在区域图（三）项目主要技术经济指标1、用地面积10636公顷其中净用地面积9242公顷2、建筑面积273628M2其中住宅面积253178M2公建配套面积17000M2商业面积3450M23、容积率2964、建筑密度305、绿地率3026、停车位3767个其中各类建筑分配等，详见地块资料。如图（四）项目三通一平状况本项目目前只有东莞庄路通过，水、电还没有通。项目其一地块较为平整，但长满了野草3另一地块除长满野草外还长有较多的树木，部分位置有积水，类似沼泽地。通过项目的东莞庄路4二、宏观环境分析（一）全球经济运行状况根据2009年各类宏观经济数据显示，从各个层面经济数据可以判断，世界经济正在回暖，缓慢复苏。而2010年全球经济持续缓慢复苏的势头没有改变。在经历了一季度的快速反弹后，二季度受欧债危机、就业不足等因素影响，增速出现放缓。据世界贸易组织统计，2010年前两个季度全球贸易总额分别为69486和74030亿美元，同比分别增长261和255。从世界主要国家和地区贸易额变化情况看，亚洲地区进出口复苏快于北美和欧元区，占全球贸易份额显著上升。总体来看，虽然全球经济下半年复苏放缓，但出现二次探底的可能性不大。由于我国出口最终市场约46以上未包括通过香港转出口的部分集中在欧、美、日等发达经济体，这些国家、地区经济增长缓慢、需求减少，会在一定程度上抑制我国出口增长，但影响较为有限。（二）国内经济运行状况据国家统计局发布的消息2010年前三季度中国国内生产总值268660亿元，按可比价格计算，同比增长106，比上年同期加快25个百分点。分季度看，一季度增长119，二季度增长103，三季度增长96。分产业看，第一产业增加值25600亿元，增长40；第二产业增加值129325亿元，增长126；第三产业增加值113735亿元，增长95。2010前三季度国内经济运行特点1农业生产形势较好，秋粮预计增产较多，全年粮食产量有望再获丰收。2工业生产较快增长，企业效益大幅提高。前三季度，全国规模以上工业增加值同比增长163。3固定资产投资增长较快，投资结构有所改善。前三季度，全社会固定资产投资192228亿元，同比增长240。前三季度，房地产开发投资33511亿元，增长364。4消费品市场平稳较快增长，热点商品持续旺销。前三季度，社会消费品零售总额111029亿元，同比增长183。5居民消费价格温和上涨，工业品出厂价格涨势趋稳。前三季度，居民消费价格同比上涨29。6对外贸易增长较快，贸易顺差有所减少。前三季度，进出口总额21487亿美元，同比增长379。7城乡居民收入继续增长，农村居民收入增速快于城镇。前三季度，城镇居民家庭人均总收入15756元。其中，城镇居民人均可支配收入14334元，同比增长105，扣除价格因素，实际增长75。8货币供应量基本稳定，人民币存贷款余额同比增量有所减少。9月末，广义货币供应量M2余额696万亿元，同比增长190；狭义货币供应量M1余额244万亿元，增长209；流通中货币M0余额42万亿元，增长138。金融机构人民币各项贷款余额463万亿元，比年初增加63万亿元，同比少增24万亿元；人民币各项存款余额比年初增加103万亿元，同比少增14万亿元。小结5在全球经济复苏减缓的背景下，中国经济呈现明显趋稳迹象GDP同比增速趋缓，经济主体信心回升，工业生产增长较快，消费继续平稳较快增长，全社会固定资产投资增速有所回落，但民间投资趋于活跃，进出口规模创历史新高，贸易顺差回升。同时，最终消费价格持续走高，货币增长较快，信贷投放较多。需要注意点一点是目前CPI通胀预期较强，表明通胀压力依然较大。9月CPI上升36，PPI上升43。虽然近期央行突然宣布加息，但加息幅度对抑制通胀效果不大，起到更多的是信号作用。受食品和农产品价格上涨、大宗商品价格上涨等因素影响，预计四季度CPI将达到35，呈现前高后低态势，国家货币政策将进一步收紧。前三季度新增信贷达到63万亿，考虑到全年75万亿新增贷款目标，留给四季度的新增额度不足12万亿。加上楼市在诸多政策围剿下依然坚挺以及CPI预期上升等因素影响。因此，四季度货币政策将近一步加强对信贷总量的控制力度，以遏制流动性泛滥和资产价格泡沫情况的发生。（三）房地产市场状况根据国家统计局和商务部公布的相关信息2010前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积3554亿平方米，同比增长281；房屋新开工面积1194亿平方米，同比增长631。2010前三季度商品房销售面积为632亿平方米，同比增长82；商品房销售额为219166亿元，同比增长159。2010年前三季度，全国商品房销售均价50541元/平方米，同比上涨72，比上半年回落16个百分点。2010年1月至9月，房价同比涨幅分别为95、107、117、128、124、114、103、93、91。2010前三季度房地产信贷投放的主要结构特点，一是中长期贷款投放较多，占全部新增贷款的829，同比高198个百分点；二是企业贷款增速由上半年持续回落转为回升，9月末企业贷款增长128，比上月高02个百分点，增速连续三个月回升；三是个人住房贷款连续五个月回落，回落幅度减缓，9月末个人住房贷款增速为388，比上月回落38个百分点7、8月份增速分别回落69和46个百分点，已连续五个月回落。2010年前三季度，全国房地产吸收外资新设立的企业为498家，实际吸收外资166亿美元，同比增长56，增幅高于总体吸收外资的增幅。在498家吸收外资的房地产企业中，开发经营类企业366家，使用外资金额158亿美元。总体来看，今年1至9月份房地产领域吸收外资占我国整体吸收外资的比重是2238，同比2009年增加了57。小结从施工面积、销售面积等层面来看，2010年房地产市场趋向繁华，且热钱涌入不断，预计在相当长的一段时间内如此的投资势头不会有太大的改变，也就是说，房地产市场未来发展前景趋好。（四）房地产政策从2009年12月至目前，国务院间接或直接针对房价、地价上涨过快的形势出台了若干调控政策，明确提出坚决遏制部分城市房价过快上涨。为实现落实这些政策，中国出台了一系列房地产调控措施，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。以下为今年主要调控政策1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40，加大房地产贷款窗口指导。对二套房不再区分改善型和非改善型，一6概执行40首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。1月21日国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70。3月10日国土资源部出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50”等19条土地调控政策。4月2日财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。4月15日国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。4月18日国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。6月4日住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭含借款人、配偶及未成年子女成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。9月29日国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。10月19日中国人民银行宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调025个百分点，由现行的225提高到250；一年期贷款基准利率上调025个百分点，由现行的531提高到556；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。11月3日住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的11倍，首付款比例不得低于50，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。小结以上政策是加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，明确提出坚决遏制部分城市房价过快上涨，显示出中央稳定房价的决心。随着国民经济继续回暖形势日益明朗，支撑房地产市场的外部环境向着好的方向发展。随着收入水平提升，居民对住房的合理需求步伐不会停滞，房地产业发展的基础依然牢靠。但随着国家对房地产市场的不断调控，房地产的发7展趋势将可能有以下的特点1房地产市场进入调整期，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。2我国房价价格偏离幅度各地区情况不一，幅度有限，因此决定其跌幅的空间也有限。3从我国历次的房地产市场周期和其它国家的房地产市场周期来看，此轮调整的时间大概为两年。4我国房地产市场中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好。5保障性住房将得到加强。（五）广州市经济运行状况2010年前三季度累计，广州市完成地区生产总值765428亿元，同比增长135，增幅比上半年回落01个百分点。预计第四季度总体经济增速将稍有回落，全年地区生产总值将突破10000亿元。其中，广州市实现农业总产值22578亿元，同比增长35，增幅比上半年提高08个百分点。工业方面，完成规模以上工业总产值1072903亿元，同比增长212,增幅比上半年回落21个百分点。前三季度累计，广州市完成全社会固定资产投资216886亿元，同比增长415，增幅比上半年回落20个百分点。其中房地产开发投资60475亿元，同比增长230，增幅比上半年回落14个百分点。随着营商环境的改善和扩大内需力度的加大,以及节庆促销、亚运会的带动，前三季度累计，全市实现社会消费品零售总额318203亿元，同比增长213；批发零售业完成商品销售总额1439016亿元，同比增长360。前三季度累计，广州市实现商品进出口总值76603亿美元，同比增长410。其中进口41122亿美元，增长474；出口35481亿美元,增长343。前三季度广州市实现地方一般预算财政收入64325亿元,同比增长200，增幅比上半年回落20个百分点。城市居民人均可支配收入为23310元,同比增长109，增幅比上半年提高04个百分点；农村居民人均现金收入为11290元，同比增长135，增幅比上半年提高08个百分点。前三季度，城市居民消费价格同比上升29，涨幅比上半年提高01个百分点。截至2010年9月末，广州市城镇单位从业人员24494万人,比上年同期增长97,比6月末增长23,比年初增长42。小结受原材料、燃料等购进价格不断上涨和劳动力成本上升等因素影响，自4月份以来，广州规模以上工业企业利润总额增速在逐步回落，18月累计，规模以上工业企业利润总额同比增长348，增幅比一季度回落384个百分点。预计第四季度工业企业利润增长回落趋势仍难以缓解展望全年，由于亚运会和亚残运会在第四季度召开，大部分工程项目将停工，亚运会期间部分工业企业将停产、限产，机动车辆分单双号行驶,内河货运船舶白天禁航，将对全年经济增长造成一定的影响。预计第四季度广州总体经济增速将稍有回落，但全年地区生产总值突破10000亿元的目标必能实现。（六）广州市房地产运行状况今年三季度，广州十区二县一手住宅成交面积达到2469万平方米，与上8季度1635万相比涨幅达51，成交均价为11568元/平方米，与上季度10648元/平方米环比上涨86，同样创下今年新高。2010年10月广州市十区批准预售的商品房项目共35个，批准预售商品房10855套，同比增加7282，环比减少2732；批准可预售商品房面积为12079万平方米，同比增加4765，环比减少2290。其中批准可预售商品住宅10187套，同比增加10580，环比减少2405；面积11095万平方米，同比增加6954，环比减少2052。详细信息如图信息来自阳光家缘网2010年10月，广州市十区房屋交易登记15566宗，同比增加99，交易登记面积14976万平方米，同比增加36，交易登记金额15677亿元，同比增加485。新建商品房和存量房情况详见下表2010年10月2010年110月2010年10月2010年110月宗数691664027865089520增长同比1442786553环比1831面积（万平方米）695764676801988240增长同比933111040环比6621金额（亿元）1112584494455247287增长同比7005213477环比24125新建商品房交易登记情况存量房交易登记情况随着10月15日广州市关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见（穗国房20101311号）的出台，广州市市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。其中，对同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）只能在本市市辖十区新购买一套商品住房。新建商品住房以在广州市市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准，故对广州市本月房地产市场签约量有明显影响。全市十区在10月15日之后的连续十天周期里（广州市限购政策发布之后，即10月16日10月25日共十天）平9均每日签约面积仅为245万平方米，比9月份减少60（9月份平均每日签约面积261万平方米）。限购政策发布之后，签约均价为12056元/平方米，比9月份下降99，比限购政策发布前的十天均价下降81（限购政策发布前的十天均价为13134元/平方米）。显示广州市限购政策对房地产市场影响明显。具体连续4个十天周期签约情况如下图限购政策发布后广州市十区新建商品住宅签约情况2613143889342451206513134143021450413384024681012142010年9月9月16日9月25日9月26日10月5日10月6日10月15日10月16日10月25日（限购政策发布后）万平方米0200040006000800010000120001400016000元/平方米每日平均签约面积签约均价小结广州市房管局于10月15日颁布广州版“限购令”，新政明确规定广州户籍家庭和常住非户籍家庭只能新购一套商品房，不能提供一年纳税和社保证明的外地家庭不能在广州购买商品房，未满18岁的人士不能单独购买商品住房以及暂停第三套房公积金贷款等措施，政策面全面趋紧已经是无容置疑的事实。在“限购限外限贷限龄”四大限令下。业界普遍对地市持悲观态度。在中央政府调控再度加码的大背景下，四季度成交量极有可能出现大幅回落。但在人民币升值、流动性泛滥的大背景下，房价出现大跌的可能性并不大，更大可能是高位盘整或者微跌。三、区域环境研究（一）天河区经济发展状况“十一五”规划的第一年，天河区GDP一举突破了千亿元大关，成为广东省首批千亿经济强区。到2009年，GDP年均增长149；第三产业年均增长161，比GDP平均增速快12个百分点。天河区经济能保持两位数的快速增长，主要依靠第三产业的拉动。第三产业占GDP的比例从2005年的800，随之上涨到2010年上半年的852，比例年均提高1个百分点以上。10“十一五”天河区GDP及第三产业增加值增速051015202006年2007年2008年2009年2010年上半年GDP增速第三产业增加值增速2006年至2009年，天河区城市居民人均可支配收入年均增长114，比GDP年均增速低35个百分点。“十一五”初期，天河区居民可支配收入的增长比GDP增长低9个百分点，到了2010年上半年，差距已经缩小至24个百分点，二者间的差距正不断地缩小。伴随着天河区经济的快速发展以及居民可支配收入的不断提高，区一般预算收入也在快速的增长。期间除2009年受国际金融危机影响导致当年增速低于10之外，其余年份均实现两位数的增长。“十一五”天河区经济与收入增长对比05101520252006年2007年2008年2009年2010年上半年GDP增速一般预算收入城市居民人均可支配收入（二）天河区人口构成天河北写字楼的进驻率均超过95，而且大部分是宝洁友邦等国际知名公司。目前进驻天河北的企业中，涉外大型企业1600多家，外国长驻广州机构560多家在广州最顶尖最高收入的人才约有一半汇集在天河北有了如此强大的消费群体支撑,天河区尤其是天河北的房地产市场可长期保持兴旺长达。而且天河区汇聚了众多高校如华南师范大学华南理工大学华南农业大学及暨南大学等全日制普通高校共27所，成人高校38所。因此天河区的人口文化程度相当高，几乎平均两个常住人口中就有一个大学。这些在校及已毕业的学生会带动周边的租赁市场。而且一般来讲，学历越高收入越高，这些天之娇子日后参加工作后，因为已习惯天河的居住环境，当他们置业时第一考虑区域很可能亦是天河区。11（三）天河区的未来规划天河区未来规划构筑“一轴集聚、两圈协同、三带辐射、多点多特色”的商业总体空间格局。根据广州市城市总体规划的要求，围绕广州建设“首善之区”及天河建设现代化大都市中心区、构建和谐天河的总体目标，将天河区建设成为集中展示广州现代商业地位和国际形象的标志性区域，珠三角乃至华南地区核心商业区之一，具有一定国内及国际影响力的高端商业汇集中心、时尚潮流体验中心、行业信息发布和价格形成中心。未来10年，天河区将按照“一轴、两圈、多特色”的发展思路，以轨道交通为轴，打造新中轴线核心商圈和东部亚运新商圈两大商圈和九大特色鲜明的商贸服务业片区。将有6条地铁线横穿天河，按照新一轮的地铁规划，天河区有一号线、三号线、四号线、五号线、六号线、九号线6条通过，2010年广州建成的7条地铁线中，有5条线经过天河区，占广州市近期建成的地铁线路的714。其中广州东站为广州市五大综合换乘枢纽之一。天河区的开发热点与阶段将与地铁的建设时序吻合。（三）天河区房地产市场的供求情况1、2010年10月天河区住宅批准预售情况，如下图2010年10月各区新建商品住宅批准预售面积对比图481360726093267000638751271630300010002000300040005000600070008000越秀海珠荔湾天河白云黄埔花都番禺南沙萝岗万平方米22010年10月各区新建商品房交易登记面积情况，如下图122010年10月各区新建商品房交易登记面积对比图4283598041845113612673678651322305101520越秀区荔湾区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区南沙区萝岗区万平方米32010年10月各区新建商品住宅交易登记面积情况，如下图2010年10月各区新建商品住宅交易登记面积对比图320577750701499107189123133577105101520越秀区荔湾区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区南沙区萝岗区万平方米42010年10月广州市天河区各街道新建商品住宅签约均价情况表单位元/平方米13行政区划街道均价行政区划街道均价行政区划街道均价行政区划街道均价白云区黄石街17453海珠区凤阳街15156荔湾区多宝街25927天河区元岗街9000白云区金沙街13920海珠区江海街13998荔湾区花地街18292天河区珠吉街13820白云区京溪街15334海珠区南洲街16388荔湾区华林街27096越秀区白云街28957白云区均禾街8221海珠区琶洲街16764荔湾区龙津街20898越秀区大塘街18517白云区石井街8571海珠区瑞宝街16782荔湾区石围塘街14594越秀区光塔街18348白云区同和街12277海珠区沙园街20551荔湾区站前街24813越秀区洪桥街23797白云区永平街12804海珠区素社街13037南沙区黄阁镇6882越秀区黄花岗街22999番禺区大岗镇5343海珠区新港街15764南沙区南沙街8601越秀区梅花村街26735番禺区东环街10439花都区北兴镇10987天河区长兴街14105越秀区农林街25052番禺区洛浦街10908花都区赤坭镇4157天河区车陂街17879番禺区南村镇14242花都区花东镇5947天河区黄村街38436番禺区桥南街10592花都区花山镇6901天河区猎德街59034番禺区沙湾镇12813花都区狮岭镇3426天河区林和街10715番禺区石楼镇12014花都区炭步镇4594天河区龙洞街16149番禺区石碁镇11979花都区梯面镇6877天河区棠下街20542番禺区市桥街14119花都区新华街6878天河区天河南街28632番禺区钟村镇16914黄埔区黄埔街12950天河区天园街18624海珠区滨江街19838黄埔区文冲街9257天河区五山街25093海珠区赤岗街20293荔湾区茶滘街12772天河区冼村街25956小结从以上天河区10月分的住宅批准预售情况和新建商品住宅交易登记面积情况我们可以发现天河区整体呈现一种供不应求的态势；其次，2010年1月10月天河区住宅交易累计信息表显示一手住宅和二手住宅天河区的销售面积分别为第二和第三，这两点均说明天河区的住宅市场的潜力还是非常大的。四、项目开发条件分析（一）地块概况本项目位于天河区东莞庄路华南理工大学南区旁、瘦狗岭东北侧，用地面积10636公顷，净用地9242公顷，可建设住宅、商业物业。满足“三通”（通路、通水、通电）条件要求，无未拆迁建筑物，荒草地，由北向南呈弱倾斜状，坡度较小。两车道的东莞庄路将项目分划为南、北两地块，分部于路两侧；北面地块呈三角形状、较为狭长，紧邻华工教工居民楼、华工继续教育学院，近邻嘉逸花园，由大洪山路、伟逸街、东莞庄路围合，其地块较为平整，但长满了野草；南面地块呈多边形状、较为规则，近邻东莞庄村、珠江电信设备制造公司。该地块除长满野草外还长有较多的树木，部分位置有积水，类似沼泽地。该地块所处位置周边道路狭窄，预计建造期间会有所不便；周围环境僻静，社区氛围不足，邻近的嘉逸花园由1栋26层高层建筑、9栋10层无电梯建筑组成，除首层次商铺外，基本无配套设施，住户多为非本地人员；旁边的珠江电信设备制造公司使用已久，比较破败，内部草木横生，滋生蚊虫；邻近的城中村东莞庄村基本设施不齐全，卫生条件差，住户多为外来人员，龙蛇混杂，治安状况差。（二）交通状况该地块目前交通并不完善，通过项目的只有双向两车道狭窄的东莞庄路。且经过地块的公交线路只有400一条线路，地块附近的公交站从北向南有东莞庄站、东莞庄中站、东莞庄南站、东莞庄总站，其中离地块7分钟步行路程的14东莞庄总站有27路、54路、89路、135路、138路五条线路，其余站点均只有400一路公交。公交线路缺乏，但经常有的士从东莞庄路经过，基本上5分钟内就可拦到的士。而东莞庄路往南与天寿路接通，再与天河东路相通，进入天河商圈；往北与能源路相交，沿能源路向北经长源路可上环城高速、G324国道。随着林乐路、紫荆路东段等的完工，林和东路通往天寿路方向多条道路相继打通，连接林和中路和广园快速路的隧道开通，天河北交通的改善，使得来往东莞庄一带变得相对便利起来。另一方面，在轨道交通系统上，地铁六号线穿过天平架，而地铁三号线延伸至燕岭，并与六号线交汇。使得东莞庄以及天平架附近的兴华路、沙太路一带都处于地铁覆盖区域。但就地块对出路段而言，交通比较拥挤。地块面前只有一条小路，但却像交通主干道一样，公交车、私家车、出租车，一辆接一辆的从小路通过，而且车速较快，另本地块处于较危险的环境中。项目所在区域的交通网络情况，如图项目周边目前交通线路，如图15（三）项目周边景观1、项目紧邻华南理工大学、临近华南农业大学，拥有浓厚的文化氛围，而且校园风光一览无遗，高校校园也可作为休闲场所。2、距离项目几分钟路程便是燕岭公园，项目高层可领略无限山景。五、项目竞争楼盘分析根据对区域周边楼盘基本情况的收集，结合本项目可能确定的市场定位（中高端）、面向客户群体（高校教师、白领等中高收入人群）及区位条件（项目辐射范围天河北天河区广州市其他城区）等因素综合分析，初步判断日出观山，翰林二期8090HOUSE、睿山、广州雅居乐花园、汇景新城、亚运城等六个楼盘为主要竞争对手。以下是竞争对手基本情况及优劣势分析日出观山项目介绍日出观山为小高层洋房，占地约24774平方米，建筑面积约79400平方米，容积率34，总户数为318户，绿化率约40，停车位数量在150左右，物业管理费195元/平方/月。项目位于天河粤垦路观峰北街8号（燕岭医院旁），距中信广场约800米，步行约10分钟可到地铁三号线燕塘站；周边配套完善，银行、学校、超市、休闲、娱乐一应俱全；依山而建，可望将军山美景。建筑及园林设计匠心独运，东方的古典优雅融合西方的简约现代风格，主打健康、物质、和谐、环保的理念。其发展商是广州市粤垦房地产开发有限公司。日出观山一期于2009年上半年开卖，价格为10000元/，目前的均价大约在20000元/。小区规划图目前在售的是二期，位于一期的东面和北面。共有六栋，A15栋及B4栋，呈半合围形态。A1、A2栋高15层，以45102的一房和两房为主；A3、A4、A5栋16高11层，以4198的单身公寓、一房两厅以及两房两厅为主；B4栋78131的两房三房单位为主。户型单身公寓一房两厅两房两厅三房两厅合计面积范围（）412739515551780110226813213148套数1015727124318套数比例349939100优势1周边配套较为成熟，衣食住行以及教育、医疗的需求都可以满足；2粤垦路附近一直比较缺货，短期内无新增供应。劣势1小区较小，楼间距较窄，密度较高；2周边配套档次较低，拉低整个楼盘的档次；3项目附近就是肉菜市场，噪音污染会比较严重。4旁边就是广东燕岭医院，会给不少注重风水的买家带来不好的心理预期。翰林二期8090HOUSE项目位于广州五山高校区北部，天河区长兴路路口处，紧邻华南农业大学、华南理工大学、维纶体校以及众多科研院所，周边文化气息浓厚。项目紧邻长湴公园，北望华南植物园和火炉山森林公园，生态资源优越。地铁3号线天河客运站C出口距本项目只有一百米距离，交通十分方便。开发商为广东东荣正明投资有限公司。翰林二期8090HOUS建筑主体由3栋（16层）塔楼及首二层、地下室连接组成，地下一层为车库，12层位商铺为临街商铺，316层为住宅，层高29米，净高285米。项目总共332套，总占地面积10413平米，建筑面积31238平米，容积率21。项目主要户型有一房、两房和三房，整体设计风格以现代风尚元素为主。一共146个地下停车位，套数比为231。价格走势如图17优势1相关市政配套完善；交通便利，地铁近在咫尺；2购物方便，超市就在家门口。劣势1小区规模比较小，小区可活动空间不大。2环境吵闹，被两条道路包围，而且有个高速路出口，车辆不断。3绿化比较欠缺，基本没什么绿化，而且周边也都是那样。4风水格局比较差。前后道路夹击，整栋楼被噪声托住，最大败金的格局。睿山睿山占地面积约11546平方米，建筑面积约38081平方米，容积率280绿化率41，坐落于五山茶山路，依山而建。与天河北同体，东连广园快速、汇景北路，西达新光快速等要道。停车位约196个；户车约为比为11。睿山共包括4栋板房以及1栋2层的商业配套公建楼，其中A、B栋23层，两栋两梯两户，C、D栋20层，两梯三户，地下两层为车库，1楼为架空花园。睿山周边交通便利，除了广州地铁3号线设有五山站外，从项目步行约五分钟可到华南农业大学正门公交车站，有B10、20、32、78、197、234、266等多路公车通过，交通便利睿山现在售97181平方米三房至五房单位，价格在2400027000元/平方米之间，带3800元/精装修。暂无折扣优惠，预计交楼时间为2012年5月31号之前。18优势1项目地处五山，交通便利，公交线路繁多，临近地铁五山站，出行十分便捷；2周边名校云集，教育资源丰富。周边生活配套十分齐全，生活气息浓厚。五山板块少有新盘，比较稀缺。3规划布局比较好，整体布局设计方案融合地块资源优势，充分利用场地的景观及朝向优势。劣势1项目太靠山，比较潮湿，蚊虫又多，遇到大暴雨还可能山体滑坡。2实用率太低，按建筑面积与套内面积计算只有七成多一点。3有涉及违规（阳光家缘网查到的规划许可证只有20层，开发商建了23层），有拿不到建设房产证的风险。4项目周边路况比较差，上下班时间塞车比较严重，项目靠近马路，人流车流量大，环境比较吵，尘粒较多。单体楼，占地太小。广州雅居乐花园该项目位于番禺区兴南大道398号，北靠珠江，南靠生态公益保护区，靠近万博中心，临近著名的香江野生动物园，长隆夜间动物园及广州新会展中心等。规划用地面积31429万平方米，绿化覆盖率近50，未来总居住人口达100,000以上，拥有国际级的园林，国际级居住环境，小区内部配套，教育配套，商业配套，会所配套及其他相当完备。交通网络成熟，直通华南快速干线，8条穿梭巴线路，免费专线，地铁。广州雅居乐花园最新也是最后19一期“十年小雅”位居于社区最核心位置，毗邻20000巴厘岛风情会所，该组团占地总面积557万，总建筑面积约25万，绿化率32，由11栋海浪式流动立面的3133层高层洋房组成，按“U”型布局，首层规划为商铺，设区文化中心、邮电、储蓄、电讯等便民配套，组团采用坡地式设计，南北两侧地势落差最高达10米，以景观为主导空间布局，使小区空间变化和天际线层次感大为丰富，周边无遮挡，逾百米超宽楼距，视野开阔，特设人车分流规划设计。项目主要户型及面积为两房75平方米三房8996平方米四房135149平方米五房157165平方米，在售均价13800元/，带3000元/装修。物业费23元/月。在售均价13800元/，带3000元/装修。物业费23元/月历史价格2010年11月05日至今均价13800元/2010年10月27日2010年11月05日均价14000元/2010年10月13日2010年10月27日均价13800元/优势1品牌号召力。户型设计，建筑质量，小区配套及环境等各个方面都有保证。2大型成熟小区，智能化管理系统管理，物业管理水平高。3“十年小雅”组团位于生活配套日渐成熟的雅居乐小区中心，交通、购物、休闲都较为方便。4在户型结构上，“十年小雅”基本上都做到了方正实用，部分单位（75方户型）的客厅做到了两边通风对流。5“十年小雅”的中心园林是依照山体而建，采取了从高至低的叠层式设计，大大丰富了视觉上的层次感。劣势1板块周边配套尚待完善，与广州中心交通衔接不完善，距离比较远，公交配套较少。2小区有很多穿行高压线。8、9、10、11栋距离旁边220千伏的高压线太近，部分单位与高压线的直线距离不足50米。3“十年小雅”整个组团是呈一个U型，对于各个单位的通风采光都会有一定影响。且部分单位户型的距离较近，私密性比较差。4“十年小雅”的全部户型都没有工作阳台，而且75方的户型主阳台也在主人房内，对生活造了一些不便，在主阳台上晾晒衣服也影响景观。5“十年小雅”的户型多，密度大，容积率偏高。汇景新城项目占地面积1300000平方米，建筑面积800000平方米，总户数约3000，物业管理标准平层洋房4元/平方米/月，复式洋房49元/平方米/月。容积率260，绿化率，65。汇景新城位于广州市天河区东，距天河体育中心约4公里。西边紧靠宽60米华南快速干线，南边有宽60米广园20东路，北靠广深高速公路，地铁三号线从小区西边通过。其西、南面毗邻华南理工大学、华南农业大学、暨南大学、华南师范大学等多间高等学府和省农科院等多间科研机构；东、北面为广州市政府计划投资700亿元兴建的占地225平方公里的“广州科学城”、广东奥林匹克体育中心、世界大观、航天奇观等高新科技园及体育旅游圣地。小区处于广州市科技、文化、教育、体育、旅游的中心区域。目前均价25000元/平方米。优势1、成熟的大型高档社区，生活氛围浓厚，生活与教育等相关配套完善；地理位置优越，区域升值潜力巨大；2、交通网路密布、便捷；商业、办公、生活、娱乐休闲、医疗等配套完善。劣势1、位于广园高速旁，部分住户易受噪音影响；2、小区巴士的数量、班次偏少，路线考虑不是很周到。特别是数量和班次问题比较突出，高峰时期车里拥挤不堪。3、区内有高压线，恐有辐射强。亚运城广州亚运城位于广州南部，北靠莲花山，东临珠江入海口狮子洋，规划总用地面积2737万平方米，赛时总建筑面积14782万平方米含地下室和架空层面积，绿地率达542。亚运城主要分为运动员村、技术官员村、媒体村、媒体中心、后勤服务区、体育馆区及亚运公园七大部分。各个区域都相对独立、分区管理，设有完善的安保系统。运动员村运动员村总建筑面积约46万平方米，分为公共区、国际区、居住区三部分。居住区内8500平方米的体能恢复与力量训练中心设有室内标准游泳池、健身房、水疗/桑拿室、400米标准田径场等功能设施。楼层状况运动员村51栋3598户住宅，媒体村29栋1522层的楼宇组成，技术官员村由12栋11层21楼宇组成，共有680套单位。“三大村”一共包含96栋住宅楼，共8078套单位，户型非常丰富，涵盖70平方米到180平方米等多种户型。其中媒体村户型7090平方为主，22层，运动员村90130平方为主，23居，1114层，技术官员村是130180平方的大户型，34居室，一梯两户，内设两部电梯，共680套货量，280套125平方米大三房和400套150160平方米的四房，顶层局部为复式住宅，每户都有入户花园和双向阳台，大阳台面积达78平方米，一线江景尽收眼底。价格走势优势S1政府主导、配套先行、五大开发商通力打造超级大盘。亚运城大中小户型俱全，区域划分清晰，全部采用南北对流设计，楼距适中，几乎户户都可望园林，并且都配备双阳台，阳台宽阔舒适，方正实用无花巧之处。2规模巨大、开发周期长、居住人口众多的超级大盘。区域规划配套齐全（地铁、医疗、教育等）。3空气比广州市区的清新很多，宁静很多。楼盘之间的间距较大，低容积率打造，项目自然景观和区域周边景观资源佳，且比较有私人空间。劣势W1当前交通偏远，交通不便利，且与主城区交通距离过远。2目前周边无配套且缺乏社区自身的商业配套，甚至过于荒凉。3区域内还有大片土地未开发，将来规划也未定，增加项目不确定性。竞争对手分析小结1、交通较便利。除亚运城以外，其他几个竞争楼盘均具有多条公交线路。其中雅居乐备有楼巴，可以接送业主到广州的多个地点。而相信随着广州亚运会的举办，亚运城的交通将会逐渐完善。2、大户型为主。竞争楼盘的户型主要以90以上的大户型为主。3、均价适中。离本项目较远（也离广州主城区较远）的两个竞争对手均价在14000元左右，另外三个离本项目较近的市区楼盘均价均在2000025000的区间，相对低于珠江新城楼盘价格。4、开发商实力雄厚，具有较强竞争力，而且其项目品牌效应较强。5、售后服务和物业管理服务到位。根据以上分析得出本案主要竞争对手如雅居乐、日出观山等都具有其自身的设计特点。因此，本案应该在项目产品设计中设计出自己的特色。此外，价格更是重要的因素。六消费者研究分析为了掌握目前消费者对商品房的产品、价格等需求各个方面的相关信息，22调研主要采取巧合抽样和网络问卷调查相结合的形式。巧合抽样问卷调研主要室在项目周边地区，天河北区域（如天河城商场），五山区域（如华农、华工等）展开，而网络问卷则主要在问道网展开。根据回收统计有效问卷为533份。以下是使用SPSS软件进行样本的频率分析，解读和分析相关调研结果。合作程度频率百分比有效百分比累积百分比合作390732732732一般140263263994不合作3661000有效合计53310001000根据以上图表可以得出，在受访者中，合作程度和理解程度都将近99，说明这次问卷调研的有效性是比较好的。1受访者个人信息分析年龄频率百分比有效百分比累积百分比122225岁以下11922322322525岁30岁15328728751231岁40岁12824024075241岁50岁10519719794951岁60岁23434399260以上4881000有效合计53310001000根据以上图表分析得出，本次消费者调研的人群的年龄从25到50岁，分布得比较平均。家庭人口频率百分比有效百分比累积百分比有效1个人9171717理解程度频率百分比有效百分比累积百分比理解359674674674一般166311311985不理解815151000有效合计53310001000232个人691291291463个人2474634636104个人1412652658745个人1324248995人及以上541011011000合计53310001000根据以上图表分析得出，受访者的家庭人口结构主要是2到4个人。其中又以三人为主。文化程度频率百分比有效百分比累积百分比初中及以下12232323高中/中专105197197220大专/本科339636636856研究生及以上771441441000有效合计53310001000从上图表来分析，可以看出受访者的文化程度是以大专本科学历为主，这可能与我们在高校附近采取巧合抽样的调查方法有关。家庭月收入频率百分比有效百分比累积百分比5000元以下127238238238500110000元2123983986361000115000元1142142148501500120000元44838393220000元以上3668681000有效合计53310001000从以上图表可以看出，受访者的家庭月收入还是高的，也就是说，潜在购买力比较强。2住房需求调查结果分析购房目的频率百分比有效百分比累积百分比首次置业，自住258484484484首次置业，改善176330330814投资85159159974有效拆迁安置11212199424其他244998E给父母养老1221000合计53310001000通过以上图表可以看出，大部分受访者购买商品房的目的都是以首次置业为主，其中以自住为目的的刚性需求的比率达到484，而首次置业中改善型需求的也达到330，以投资为目的的占到159。通过上图表可以看出，在住宅类型偏好中，受访者选择高层住宅的比率占371，而小高层则占有272，带电梯的多层住宅占229，其三者累计占百分比约87，所以本项目在选择住宅类型时，应分别将高层、小高层、多层带电梯从高到低作为主要参考因素。购房考虑因素频率分析响应N百分比个案百分比周边配套设施266175499周边环境235155441交通状况353233662物业管理9663180小区环境158104296升值潜力169111317住宅户型12079225开发商品牌513496周边人口素质6845128购房考虑因素A其他214住宅类型频率百分比有效百分比累积百分比高层住宅（建筑物层数超过11层）198371371371小高层住宅（811层）145272272644多层住宅（7层以下），有电梯122229229872多层住宅（7层以下），没有电梯519696968别墅1732321000有效合计5331000100025总计151810002848A值为1时制表的二分组。从上图购房考虑因素分析可以看出除价格和区位外，项目的交通状况，周边配套设施，周边环境，升值潜力，小区环境是影响消费者购房的主要影响因素，其累计所占影响因素百分比超过76，说明项目的微观环境非常重要。最高总价频率百分比有效百分比累积百分比70万以下7914814814871万100万267501501649101万130万59111111760131170万59111111871171200468686957201250万112121977251万以上1223231000有效合计53310001000最高单价频率百分比有效百分比累积百分比7000以下5410110110170011000024445845855910001130007814614670513001180001112082089141800122000346464977220012800048898528001以上815151000有效合计53310001000从上图最高可承受总价和最高单价可以看出，消费者可承受的最高总价在100万以内，最高可承受单价在13000以内，消费者可承受的最高价格远远低于目前天河区商品房的均价。支付方式频率百分比有效百分比累积百分比一次付款56105105105有效按揭付款24846546557026分期付款2294304301000合计53310001000从上图看以看出，消费者购房时主要偏向以按揭付款、分期付款的形式。购房面积频率百分比有效百分比累积百分比50以下10191919517062116116135719021540340353891120186349349887121160326060947161200275151998201以上1221000有效合计53310001000从上图购房面积分析可看出，消费者偏好的面积主要集中在71120，中小户型为主。居室选择频率百分比有效百分比累积百分比一居室9171717二居室119223223240三居室265497497737四居室111208208946五居室163030976五居室以上1324241000有效合计53310001000从上图居室选择频率分析可以看出，消费者主要偏向三居室，其次就是二居室、四居室。装修标准频率百分比有效百分比累积百分比全毛坯71133133133精装修194364364497一般装修218409409906厨卫高档装修，其他毛坯5094941000有效合计5331000100027从上图可以看出，消费者主要还是偏向于有装修的商品房，一般装修和精装修所占的百分比超过77。建筑风格频率百分比有效百分比累积百分比欧陆古典式86161161161现代简洁式258484484645现代欧式风格145272272917中国古典4483831000有效合计53310001000从上图可以看出，消费者对于建筑风格的偏好是以现代简洁式为主。小区配套设施频率响应N百分比个案百分比超市369231692菜市场286179537银行204128383幼儿园202126379小学165103310会所162101304小区配套设施门诊部209131392总计159710002996A值为1时制表的二分组。从上图表分析，受访者对小区配套设施的设