2006年凯里市金泉湖地块市场定位报告

2006年凯里市金泉湖地块市场定位报告凯里市金泉湖地块市场定位报告目录2调查问卷说明篇2一、调查目的2二、调查内容83三、调查方法5城市概况篇5一、凯里市概况8二、城市经济20三、城市交通22四、城市规划23地块篇23一、凯里金泉湖地块项目概况24二、地块周围环境26三、地块SWOT分析28房地产市场篇28一、房地产市场现状29二、房地产开发情况30三、房地产市场供需状况32四、房价迅速增长35五、目前市场产品基本情况54调查问卷篇68定位篇68一、项目整体定位69二、产品总量设定69三、产品类型设定69四、规划形态设计72五、产品风格设计74六、产品形态设计76七、户型配比与设计77八、景观设计78九、社区配套79十、商业规划79十一、酒店调查问卷说明一、调查目的本次调查的主要目的是紧紧围绕开发商的投资项目，调查和分析凯里市本地的经济、人口发展状况的信息，调查和分析凯里市房地产行业的整体竞争和发展状况的信息，调查和分析当前凯里市主要房地产项目的信息，调查和分析凯里市住宅、商铺的潜在消费者的需求特点、购买行为和对本案的期望与要求，从而为开发商凯里房地产项目的投资、设计、营销等有关决策提供相应的事实与信息支持，为公司进一步的项目策划和运作服务。具体调查目的如下1、分析凯里市经济和人口发展情况，分析凯里市房地产市场当前状况和发展动态；2、分析凯里市竞争楼盘的主要情况；3、全面了解凯里市当前的住宅情况；4、分析潜在消费者对住宅的心理需求和购买行为的特点，包括其消费意向、面积户型要求、考虑因素、期望价位等；5、分析潜在消费者对本案的认同与意向，以及对本案的要求；6、对项目进行投资分析；7、根据调查所得到结果，综合宏观环境、行业竞争和消费者需求，提出项目的市场定位及操作策略。二、调查内容本次调查共分4个部分，包括宏观环境（经济、人口环境）调查、行业整体状况和主要竞争楼盘调查、住宅消费调查、城市商业调查，具体内容如下1、凯里市近年来的经济和人口发展变化情况；2、凯里市房地产业近年来的发展变化情况；3、凯里市主要竞争楼盘的发展商、开发规模、价位、主要户型、外观风格、容积率、开发节奏等；4、凯里市住宅、商业的现状、潜在消费者的未来需求、购买决策的影响因素和对本案的意向；三、调查方法本次调查主要针对金泉湖地块项目，运用资料查阅、访谈与问卷相结合的方法，获取相应的信息，主要调查目标与途径如下1、为获取当地的经济、人口和房地产市场发展数据，我们走访了凯里市政府统计局、房管局、规划局等相关部门；2、为了解各竞争楼盘的情况，我们实地走访了凯里市目前在建的多处楼盘，通过访谈和资料收集，了解有关户型、价格、规模、进度等方面的情况；3、在充分的前期调研的基础上，设计相应的问卷，对住宅的消费特点进行重点调查。（1）调查执行共有5名调研员参加了该调查，现场的问卷调查和竞争楼盘调查于2007年7月20日25日结束。数据录入、核查、整理、分析工作于7月31日结束，最后进入报告构思和撰写阶段。（2）质量保证措施为保证该项调查工作的高质量，我们认真对待调查各个环节的每一个问题，采取了以下保证质量的措施问卷设计前，先进行充分的前期访谈；问卷设计中，由XXXX公司高层集体讨论决定问卷结构，问卷修订；每天召开一次例会，沟通调查中出现的各种问题，并立即给出解决方法；数据分析结果的含义，由XXXX公司高层集体讨论确定；报告的结构和撰写要求由XXXX公司高层共同审定。城市概况篇一、凯里市概况1、地理位置凯里市贵州省东南部，是黔东南州的州府所在地，东经10717201093524，北纬251920273140。东邻湖南省怀化地区，南接广西壮族自治区柳州、河池地区，西连黔南布依族苗族自治州，北抵遵义、铜仁两地区。这里为云贵高原东南边缘的苗岭山脉向湘桂丘陵盆地过渡的地段。距离省会贵阳190公里。2、城市规模及人口总面积30300多平方千米，2006年年底人口为4648万，有苗、汉、侗、土家、布依等38个民族，少数民族人口占全市总人口71，其中苗族占总人口61。3、行政区划黔东南州辖凯里市及麻江、雷山、丹寨、黄平、施秉、镇远、三穗、岑巩、天柱、锦屏、黎平、从江、榕江、台江、剑河15个县和凯里经济开发区，共有116个乡、90个镇、5个街道办事处、3550个村民委员会、195个居民委员会。4、地势特征凯里所在的黔东南地势西高东低，海拔最高2179米，最低137米，境内沟堑纵横，山峦延绵，重崖叠峰，雷公山、云HYPERLINK/517664FF66FF/IMG/JHTSFJQ/T_BLANK台山、佛顶山、弄相山原始森林生态保存完好，清水江、舞阳河和都柳江三大河流纵贯全州。5、气候特征黔东南地区属亚热带湿润气候，四季温和。7月份最热，平均温度25；1月份最冷，平均温度5；年平均气温在14185之间。最佳旅游季节为春、夏、秋。另外，贵州素有“天无三日晴”之说，这在黔东南地区体现得尤其明显，那里每年约有一半的时间为雨季，十二、一、二月降雨量最少，五、六月最多。6、自然资源凯里地处云贵高原，森林、矿产、土特产资源较丰富。植被主要为天然次生植被和人工林，大多数是灌木草丛，草山草坡，被覆较好，裸露的岩较少。变质岩地区，天然植被有松、杉、栎、油茶、茶叶、板栗、映山红、蕨、芒等。白云岩地区，天然植被有柏木、化香、冬青、红籽、野花椒、梭草等。石灰岩地区，天然植被有青枫、柏木、盐扶木、白茅、铁芒等。森林覆盖率为35。有林业用地、牧地和宜林牧地154万亩，占总面积的78，发展林牧业潜力较大。从亚热带到温带的生物几乎都有，其中粮食作物有9大类130多种，蔬菜有11大类100多种，果类有6大类70多种，野生牧草有100多种，珍稀古树有10多种，野生动物有数百种，药用动植物有400多种。主要饮料植物是茶叶，其次是苦丁茶，特别是香炉山的云雾茶品质最隹，但产量不多。茶叶一般年产量8万斤。地下还有储量大、品种多、质地好的煤炭、铁矿、重晶石、石灰石、铝土矿、铅锌矿、白云岩等矿产资源。其中石英砂矿是目前贵州省唯一远景的玻璃原料矿。煤矿探明储量7071万吨，占全州总储量近70。7、旅游资源凯里旅游资源丰富，市内共有大中节日100余个，素有“百节之乡”美称。自然景点有奇峰异谷、漂流探险的国家级风景名胜区平良古峡、仙境般的鱼洞溶洞奇观、雄伟峻秀的香炉山、景色优美的镰刀湾风光、如诗如画的清水江神态万千的平初石林、峻峭深幽的江口大峡谷、风情万般的巴拉河、小巧玲珑的大阁公园和碧波荡漾的金泉湖公园等；全市有省级文物保护单位2处，市县级文物保护单位20余处。民族风情旅游村赛青曼、麻塘、翁项、南花、石青、新光等。市区内有涉外旅游宾馆6家，其中四星级3家，共有大小宾馆、饭店、招待所130余家。有旅行社3家，旅游工艺品有小芦笙、蜡染、挑花、刺绣、银饰品。地方风味小吃有酸汤鱼等。8、文化名胜黔东南这块盛产激情、释放浪漫的土地，被联合国教科文组织推荐为“返璞归真，回归自然”全球十大旅游圣地；被世界乡土文化基金会确定为世界18个少数民族文化生态保护圈之一（亚洲有两个）；被中外游客、专家赞誉为“原生态民族文化博物馆”、“人类疲惫心灵栖息的最后家园”、“全球最友善的旅游目的地”。二、城市经济1、城市宏观经济2004年2004年全年全市生产总值完成321674万元，增长11，全市完成财政收入30048万元，比上年增长20，其中地方财政收入15718万元，增长156，财政支出28368万元，比上年增长132。全市年末金融机构存款余额555918万元，比上年增长221。城市居民可支配收入7063元，增长76，人均消费支出5139元，增长54。农民人均纯收入1998元，增长99人均消费支出1248元，增长151。全年完成固定资产投资131648万元，增长752其中房地产投资完成44539万元，增长3514。全市社会消费品零售总额114006万元，增长214。2005年2005年全年全市生产总值完成382020万元，增长115，全市完成财政收入35018万元，比上年增长1654，其中地方财政收入18068万元，增长1507，财政支出35137万元，比上年增长2386。全市年末金融机构存款余额606027万元，比上年增长528。城市居民可支配收入7707元，增长91，人均消费支出5731元，增长115。农民人均纯收入2177元，增长9，人均消费支出1371元，增长387。全年完成固定资产投资166387万元，增长163，其中房地产投资完成47070万元，增长568。全市社会消费品零售总额165465万元，增长147。2006年2005年全年全市生产总值完成444414万元，增长12，全市完成财政收入40329万元，比上年增长1517，其中地方财政收入20949万元，增长1583，财政支出43402万元，比上年增长2532。全市年末金融机构存款余额710014万元，比上年增长1716。城市居民可支配收入8366元，增长855，人均消费支出6030元，增长39。农民人均纯收入2341元，增长65，人均消费支出1475元，增长756。全年完成固定资产投资191818万元，增长375，其中房地产投资完成49544万元，全市社会消费品零售总额203218万元，增长2282。表1凯里20042006年经济发展概况一览表2004增长2005增长2006增长生产总值3216741138202011544441412人均生产总值70471012831210659595112财政收入3004820350181654403291517财政支出28368132351372368434022352消费品零售总额114006214165465147191818375居民存款余额5559182216060275287100141716城镇居民人均可支配收入7063767707918366855城镇居民人均支出5139545731115603039农民人均可支配收入19989921779234165农民人均支出124815113713871475756全社会固定资产投资131648752166387163191818375房地产投资完成额445393514470705684954453生产总值人均生产总值财政收入与支出消费品零售总额存款余额城市居民可支配收入和支出农村人均纯收入和支出固定资产投资和房地产投资小结经济整体发展水平低，近年发展速度较快，年均增速11。政府财政收支失衡，虽然收入增长较快，但支出增长更快。近两年的财政支出绝对额大于财政收入绝对额。居民存款稳步增加，说明城市有一定程度的消费潜力，包括商品房消费。社会消费增长迅速，将影响与拉动房产的消费。城镇居民人均可支配收入和人均纯收入普遍处于一个较低的水平。全社会固定资产投资增长迅速，但是其中房地产的增长速度低于固定资产投资速度。2、城市产业特点2004年第一产业增加值42122万元，增长58，第二产业增加值139851万元，增长102，第三产业增加值139701万元，增长132。2005年第一产业增加值46528万元，增长46，第二产业增加值152004万元，增长86，第三产业增加值183488万元，增长155。2006年第一产业增加值49533万元，增长6，第二产业增加值177096万元，增长132，第三产业增加值217785万元，增长126。小结凯里产业经济的突出特色就是没有形成城市发展重要支撑的工业，农业和第三产业的发展相对完善，其中第三产业以旅游业为主。工业发展的匮乏直接导致政府和居民收入的整体低下，从政府角度而言，势必挖掘城市经济发展的渠道，其中房地产就是重要一块，这从近年政府的大量土地供应政策可以解读。就居民而言，城市没有支柱型的工业发展，收入有限，影响购房消费。3、城市商业超市目前凯里无知名品牌超市，其中最大的是湖南的佳惠超市在凯里的连锁分店，共有3家（长征店、大十字店、万博店）。最大店的营业面积约5000平方，位于大十字，内部格局与商品分区显得凌乱，但是人气较旺，营业业绩可以。另外较大规模的一家佳惠位于万博地下商业广场，生意相对冷清。百货凯里当前无真正意义上的百货，如大十字边的东方百货是凯里的最大百货，里面鲜有国内一二线品牌。百货店的整体环境凌乱，营业人气一般。沿街商铺沿街商铺主要位于大十字、小十字一带以及其延伸路段，内部商品不乏国内国际二线知名品牌，比如ONLY、ADDIDAS、NIKE等，这些品牌选择沿街商铺开设专卖店而不选择入驻百货店，也从侧面反映当地百货行业的整体低下。餐饮凯里的餐饮业相对发达，无论是酒店餐饮，还是街边的特色餐饮，都有较好的经营业绩。当地的特色酸辣餐饮风味，赢得到此游客的青睐。在凯里，街边特色小菜馆与酒店消费的差额要比其他地方小。目前凯里还没有肯德基、麦当劳，有一家德克士，生意较火爆。咖啡馆和茶馆等此类消费场所少。图1大十字周边商业小结整体发展落后，没有真正意义上的百货商场和购物中心，主要集中在大十字和小十字一带。餐饮业相对发达。沿街商铺的产品档次较百货商场的档次高。4、酒店酒店名称酒店级别地址挂牌价位备注腾龙凯越大酒店四星宁波路总统套房6688行政套房980豪华三人921豪华行单720休闲房720高级标房680（平常打5折）停车位80共116间客房200人会议室餐厅及酒吧健身房凯里大酒店四星大十字行政套房576行政单间326行政标间238商务房326钟点房60157间客房有7间会议室设有商务中心、KTV俱乐部、机票预定、美容美发、洗衣等服务国泰大酒店挂牌三星北京东路6号行政套房688商务套房380标间288单间238元（平常5折，旺季8折）有客房73间设宴会厅和会议厅约有10个左右的停车位蓝天大酒店三星大十字调查期间酒店正在装修大堂较宽敞明亮大门不临街凯莱酒店四星标准，挂牌三星韶山南路豪华套房608单人客房388标准房328钟点房60共有客房98间设有餐厅、俱乐部、休闲吧、多功能厅鸿雁宾馆大十字豪华套房398单人间288豪华标间24845折走廊吊顶破旧大堂设有银联取款机鑫麒麟大酒店三星北京东路折后套房288元，标间138元100间标间新世纪大酒店四星标准大十字豪华套间688商务单间328休闲房328豪双288标双238标三328开业一年，目前仅有餐饮配套大堂过小鸿琪宾馆三星豪华套房588套房488三人房468标房288单人218钟点88共有30间客房，大堂装修落后东方樱花洗浴酒店大十字，凯里酒店旁豪华套房1880日式豪套988日式标间580标间258共有40多间标间金凯帝豪四星标准凯里市北京西路70号豪华套房1888套房980标房558豪华单人680共有109间各类客房鑫麒麟大酒店新世纪大酒店腾龙凯越房间内部大堂国泰酒店内部凯里大酒店四楼空中花园同时，政府近年在每推出一块土地时，都有硬性指标开发商建一家四星或五星的酒店，如此，未来酒店的数量还将持续膨胀。小结凯里的酒店主要集中在大十字和博南新区体育场路一带，数量庞大。凯里目前酒店的最高级别位四星级，感觉最好的为腾龙凯悦大酒店。酒店对外地旅客的依赖程度高，旅游旺季酒店入住率理想，淡季则相反，各酒店没有明确的定位。市场上的酒店服务与管理水平整体低下，硬件配套有待提升。尚无经济性旅游商务四星标准酒店。5、经济发展趋势近年来凯里政府已经意识到当地产业结构的一些缺陷与问题，并着手进行改革，比如在凯里城西设立经济开发区。进行对外招商引资。开发区规划面积537平方公里，其中工业园区规划面积238平方公里，重点发展以科技含量较高，对区域经济带动性大的电子医药、食品、精细化工等后续支柱产业并带动生态农业和旅游业的发展。近年来，凯里的各项经济指标都得到较快的增长，在整个大的良好的宏观环境下，随着政府政策的不断优化，外地消费力量随着旅游开发的导入，凯里未来经济前景看好。XX观点城市经济水平总体较低，居民收入有限，很大程度上影响人们的购房决策。项目定位中切实考虑当地居民的购买能力。40万总价的瓶颈较明显。商业发展不成熟，政府酒店规划混乱，酒店市场相对饱和，将来可能出现供求失衡的局面。这在项目酒店定位中要给予充分考虑。建议作差异化特色酒店，如四星标准旅游商务酒店等。三、城市交通1、对外交通湘黔铁路及320国道贯穿凯里全境,可直达北京、上海、广州、重庆、成都、昆明、贵阳等大中城市,境内交通四通八达,实现了村村通公路行政村,交通十分便利,是省内交通最为方便的城市之一随着国家重点项目水城至株州电气化铁路复线的加紧建设以及西面连西南出海大通道的全省第一条高速公路凯里麻江高速公路年底通车,届时凯里到贵阳飞机场仅1小时,使凯里成为贵州乃至西南、南下防城港、北海最便捷的通道之一,标志着凯里的对外交通网络得到根本的改善,实现了质的飞跃,为凯里地区资源的开发提供了优越的交通条件凯里的铁路交通凯里的公路网2、市内交通公交车市区内共开通10条公交路线，联通城市各方向和各主要城市单元，票价统一07元。其中9路线经过本项目。其详细路线如下1路火车站大十字万博南山度假村（往返）2路火车站大十字万博电厂新村（往返）3路242厂大十字涤纶厂（往返）4路永华厂大十字农机学校（往返）5路凯里玻璃厂大十字万博民族体育场6路凯里棉纺厂大十字小十字二龙三板桥（往返）7路凯旋厂永华厂8路二龙（贵富山庄）电厂新村9路州粮校奋达公司（往）州粮校凯里监狱洗马河凯里客车站石油公司州武警支队小十字大十字州医院（后门）州林汽州教育学院州卫校金泉湖民族体育馆监狱大修厂凯运司大修厂奋达公司（凯丰建材市场）（返）奋达公司（凯丰建材市场）凯运司大修厂监狱大修厂民族体育馆金泉湖州卫校州教育学院州林汽州医院（后门）州交通局大十字小十字州武警支队石油公司凯里客运站洗马河凯里监狱州粮校10路华联厂堡家庄香料公司（往返）出租车轿车普通级（较旧的奥拓、夏利）市内起步价4元，轿车中级（较新的铃木）市内起步价5元。超出3千米范围，计程收费，晚上1200以后加收1元。四、城市规划凯里位于喀斯特地貌区域，市区多山，城市的进一步发展受到限制。目前，凯里市的北面已无进一步发展空间，政府根据实际情况，将城市的发展方向基调定位往南发展，沿东西向双向扩张。目前，城市的西面规划为经济技术开发区，东南面为住宅区。项目旁边的仰阿莎广场和金泉湖为城市休闲和自然景点，附近规划有人工湖，这对项目来说是利好消息。项目地块周边的规划道路一带未来将有大量的土地供应（约3700多亩）。XX观点对外交通体系的不断完善，加上政府对凯里作为“原生态”这张牌的持续宣传，将吸引越来越多的外地人来此旅游，从而拉动当地旅游经济的发展，提高城市的整体经济水平。拉动包括房产在内的各种需求。凯里市区相对完善的交通配套可以加强城市各区块之间的联系，也加强了人们对博南区块的认可度。项目周边规划的大量宅地将对项目造成较大的潜在竞争压力，但同时也说明了此区域为日后的凯里重要居住区。地块篇一、凯里金泉湖地块项目概况1、位置凯里市仰阿莎广场东南侧2、面积规划用地约235亩（1563981平方米）3、地形地块形状不是很规则，西北至东南走向4、地貌地块西临金泉湖，西北为仰阿莎广场。地势较陡，地块西北部涉及到几十户农居房的拆迁。地块上的农居户地块现状一地块现状二、地块现状三、二、地块周围环境1、南面环境为另一宗住宅用地已被房产公司拍走。2、北面环境规划中道路，道路以南为民族工艺品交易市场和餐饮一条街。3、西面环境地块西南面为金泉湖，西北面为仰阿莎广场，广场隔马路对面为规划中的人工湖。金泉湖仰阿莎广场规划中的人工湖金泉湖4、东面环境规划中的住宅用地上有一定数量的农居户。三、地块SWOT分析1、优势项目位于凯里市博南新区，仰阿莎广场东东南侧，交通便利。地块规模大，有156万余方，有打造大盘领袖效应的可能。2、劣势目前，生活配套不足，去中心地方购物将会增加生活成本。地块地貌较陡峭，为项目后期的建筑设计提出考验。凯里市经济发展相对滞后，当地消费能力较低。本案开发量大，开发周期长，而市场承接能力有限。凯里的房地产行业市场化程度不高。3、机会项目所在区域为凯里市未来城市框架发展的重点区域之一，有很强的发展潜力。行政单位迁入，特别是县政府落座新城，表明政府推行力度强劲，增加新城发展信心。生活设施配套医疗、银行、客运站等配套设施逐步完善，为居民生活带来便捷。在项目周边，即将建成我市目前已经规划的一座五星级大酒店和黔东南州的会展中心。这进一步奠定了本区域内社区的基础，更有利于该区域内人气、商气的聚集与进一步发展。市民对地块所在位置的认可度较高。金泉湖、仰阿莎广场、人工湖等元素将为地块价值贴近。当地住宅开发水准普遍较低，本案的价值提升空间较大。凯里的城市号召力，有利于本案拓宽潜在市场。4、威胁项目旁边规划道路沿线有约3700亩的宅地等待出让，庞大的潜在供应量会增加项目操作难度。紧挨着项目的地块已经拍卖，将和项目形成直接竞争。XX观点地块规模大，操作得当有打造领袖大盘的可能。地块地貌陡峭，在小区设计上要充分考虑客观条件。地块位于有大量土地等待供应的博南新区，即分享住宅集中区域带来的集群效应，也面临着诸多搂盘相互竞争的压力，因此，如何在搂盘定位和营销上走差异化路线，值得深讨。地块所在地将共享金泉湖、仰阿莎广场、人工湖等诸多有利因素。房地产市场篇一、房地产市场现状1、房地产开发企业现状凯里市现有房地产开发企业80家，其中州级31家、市级42家、凯里开发区3家。外地在本市备案的房地产开发企业4家；注册资金33054万元（未包括开发区和外地在本市备案的企业）；从业人员1043人（未包括开发区和外地在本市备案的企业），其中有专业技术的从业人员661人。凯里市房地产企业构成图2、房地产中介机构现状凯里市现有中介机构7家，其中州级4家、市级2家、外地备案1家；注册资金35005万元（未包括外地备案的企业）；从业人员50人（未包括外地备案的企业），其中有专业技术人员36人。3、物管公司现状凯里市目前有物管公司21家，其中州级公司6家、市级公司14家、外地备案的1家；注册资金997万元（未包括外地备案的企业）；从业人员438人（未包括外地备案的企业），其中专业技术人员172人。4、拆迁公司现状凯里市现有拆迁公司2家，其中州、市各1家；注册资金100万元；从业人员12人，其中专业技术人员8人。二、房地产开发情况1、国有土地供应急剧增长清理整顿土地市场后，房地产开发用地必须通过拍卖、招投标、挂牌出让才能合法取得。2007年上半年国有土地进行土地出让、挂牌出让9宗地，出让面积4763万，同比增长1163，国有土地出让总价格32734万元，政府对房地产开发用地规划及供地科学性较差，土地供应量短期内急剧增加。2、房地产开发投资持续稳步增长2007年房地产开发年度计划投资金额747亿元（由各房地产开发公司报表，房地产主管部门统计汇总），同比增长34；2007年上半年房地产开发已完成投资金额214亿元，同比增长59，占计划总投资的29，投资结构如下图图表2007年上半年凯里市房地产投资结构示意图3、商品房开工和竣工呈增长态势（1）、商品房开工面积2007年上半年全市商品房开工面积3029万，同比增长434，其中住宅2607万，同比增长532。（2）、商品房竣工面积2007年上半年全市商品房竣工面积2244万（市属），同比增长03，其中住宅1827万，同比下降204。4、城市房屋拆迁增长急剧2007年上半年凯里市共核发房屋拆迁许可证14个，房屋拆迁建筑面积1261万，同比增长574；三、房地产市场供需状况1、批准预售商品房面积2007年上半年，凯里市商品房批准预售面积1997万，同比下降71，投入房地产市场的成套住宅362套，已销售179套、占预售成套住房总套数的49。2、商品房预售面积持续增长，有良好的增长势头2007年上半年凯里市商品房销售面积204万，同比增长118，其中住宅销售面积1821万，同比增长172；销售金额42054。61万元，同比增长445，住宅销售金额3096671万元，同比增长587；商品住房交易数量1337套，同比增长215。图表凯里市2003年2007年上半年商品住房销售情况3、存量房交易量持续下降，房改房有回升的势头2007年上半年，我市存量房交易面积245万，同比下降40，其中住宅用房面积21万，同比下降281；存量房交易金额273123万元，同比下降378；存量住房数量203套，其中房改房上市17套，交易面积014万，同比增长100，交易金额1428万元，同比增长154。4、经济适用房供应有下降的趋势2007年上半年凯里市经济适用房（预）销售84套，（预）销售面积09万，（预）销售金额52225万元。5、商品房空置面积2007年上半年，全市商品房空置面积减少，一年以上空置面积为104万，同比下降441，其中住宅面积012万，同比下降707。图表凯里市2003年2007年上半年商品房空置趋势6、市场基本饱和目前市场产品销售速度普遍较慢，除多层产品基本完成销售外，高层产品销售形势严峻。政府集资房量大，就如我们项目而言，虽供电局消化项目大量产品，也就吞噬了市场的部分有效需求。四、房价迅速增长1、2007年上半年，新建商品房住宅销售价格增长过快，而营业用房价格逐渐回升，有持续增长的态势。（1）、商品房住宅价格飙升，平均价格1701元/，同比增长31，住宅用房最高价达2698元/，同比增长552，最低价格800元/，与2006年上半年同期持平。图表凯里市2003年2007年上半年商品住房平均价格走势（2）、营业用房价格趋升，平均价格4310元/，同比增长24。门面最高价格为23107元/，同比增长175，最低价格1500元/，同比增长067。（3）、其它用房平均价1283元/，同比下降95，其它用房最高价格2600元/，同比增长30，最低价格800元/，同比下降333。2、二手房销售价格继续保持增长的势头2007年上半年，二手房交易价格持续增长，平均价格1115元/同比增长37。五、当前房地产市场的特点1、户型结构以大户型为主2007年上半年凯里市商品住房销售套型结构以大面积户型为主，小面积户型较少，建筑面积90平方米以下的占销售总套数的102。2007年上半年商品住房销售户型结构中，建筑面积6080平方米销售25套，占销售总套数的19；建筑面积8090平方米销售111套，占销售总套数的83；建筑面积90100平方米销售143套，占销售总套数的107；建筑面积100120平方米销售217套，占销售总套数的162；建筑面积120144平方米销售337套，占销售总套数的252；建筑面积144180平方米销售400套，占销售总套数的299；建筑面积180平方米以上销售104套，占销售总套数的78。从以上数据显示建筑面积120180平方米的户型销售良好，占凯里市商品住房销售总套数的551，但该前提是整个市场中小户型房源数量有限。图表不同套型商品住房供求结构图2、价位以15002000为主2007年上半年商品住房销售价格中，以建筑面积每平方米15002000元的销售价位为主，占销售总套数的574。在商品房销售中，销售价格在以建筑面积每平方米1000元以下销售30套，占销售总套数的22；销售价格在以建筑面积每平方米10001500元销售334套，占销售总套数的25；销售价格在以建筑面积每平方米15002000元销售767套，占销售总套数的574；销售价格在以建筑面积每平方米20003000元销售206套，占销售总套数的154；从以上数据显示销售价格在以建筑面积每平方米15002000元的价位在凯里市房地产市场中占住房主导价格。图表不同价位商品住房供求图3、集中在博南区域2007年上半年房地产销售楼盘区域位置主要分布在凯里市的新区万博片区，商品房区域位置的单一性，凸显区域结构的不合理。4、外地购房者比例不断增加2007年上半年凯里市商品房本市购买者占购买总套数的65；外地购房者和购买量持续增长，2007年上半年外地购房者购买463套，占总购房套数的35，同比增长99，外地购买者的增加，一方面扩大了凯里市商品房屋的需求量，另一方面刺激了商品房消费，导致我市价格上涨。5、房源结构过于单一凯里市房地产以高价位的商品房为主，普通商品房、经济适用住房供应不足，市场上无廉租住房，未形成住房保障体系。五、目前市场产品基本情况1、凯里市主要搂盘详表博南新区格兰美地物业类别住宅（普通、非普通）、公寓、别墅建筑类别多层，高层销售价格17802470元/，楼层差价20元装修状况建设中物业管理费08元/开发商凯里市格兰房地产开发有限责任公司建筑设计不详售楼处地址凯里市环城北路（原包装厂）售楼电话08558500288，08558500388开盘时间2007年6月容积率65绿化率32建筑密度29停车位配比11总户数406主力户型110130三室两厅门窗电梯状况双层中空玻璃，绿色铝合金，普通防盗门，电梯厅为白色抹灰建筑外墙涂料占地面积/建筑面积740939M2/57687M2交通状况位于凯里市中心附近，各路公车均通过周边配套银行农行、中国银行商业配套佳惠超市、及各大卖场教育配套三中，师专附中医疗配套418医院，州医院智能化程度闭路监控，彩色可视对讲系统，烟感，煤气楼盘特色同比其他楼盘智能化水平较高宣传网址/GZKLZYFF66FF丰球绿都物业类别住宅（普通、非普通）、公寓建筑类别多层销售价格均价1500元/装修状况毛坯物业管理费06元/开发商凯里市丰球房地产有限公司建筑设计中国建筑技术开发总公司浙江设计分公司景观设计中国美术学院风景设计院售楼处地址友庄路州体育馆对面丰球音乐广场售楼电话08558062588开盘时间不详容积率不详绿化率38停车位配比11总户数1200左右主力户型以三房为主，二房和四房为辅，其中二房占284，面积为8595平方米，三房占538，面积为110130平方米，四房以上（主要在跃层部分）占178，面积为150平方米以上建筑面积约18万楼层状况沿街楼盘一层为商铺交通状况位于体育场对面，1、2、5、7路公车经过周边配套休闲配套体育馆，万博休闲广场商业配套万博中心广场、佳惠超市、新世纪地下商城教育配套民族高中、附中、四中医疗配套418医院，州医院楼盘特色丰球绿都利用城市里罕见的原生树林，借鉴国际流行的现代设计理念，全面构建自然、城市与建筑之间的怡人景观。宣传网址/GUESTQDNCN/FQ/INDEXHTM时代广场物业类别住宅（普通、非普通）、公寓建筑类别高层销售价格不详装修状况在建中物业管理费不详开发商黔东南州时代房地产有限公司规划设计北京蓝图工程设计有限公司售楼处地址凯里市体育场路（体育场）北侧售楼电话08558066228/8066338交付时间2008年8月容积率不详绿化率不详停车位配比不详总户数不详主力户型区间14942555建筑面积40442楼层状况共28层，其中住宅23层交通状况位于体育场对面，1、2、5、7路公车经过周边配套休闲配套体育馆，万博休闲广场商业配套万博中心广场、佳惠超市、新世纪地下商城教育配套民族高中、附中、四中医疗配套418医院，州医院楼盘特色配有地下停车位、1200平方米空中花园和800平方米的休闲会所金色家园物业类别商住楼建筑类别高层销售价格2030元/起价，楼层差价20元装修状况在建中物业管理费不详开发商凯里市金马房地产有限公司规划设计北京蓝图工程设计有限公司售楼处地址友庄路（凯里市地税局正对面）售楼电话08558061358交付时间2008年10月容积率不详绿化率不详停车位配比不详总户数300主力户型区间14942555门窗配制入户大堂设高级防盗门及门禁系统；住宅进户配送乙级防火门；窗为高级静电喷塑铝合金窗占地面积67000多平方米楼层状况低层为金冠酒店交通状况位于体育场对面，1、2、5、7路公车经过周边配套休闲配套体育馆，万博休闲广场商业配套万博中心广场、佳惠超市、新世纪地下商城教育配套民族高中、附中、四中医疗配套418医院，州医院智能化系统可视对讲系统，24小时保安巡逻，大堂集中设有信报收集发放系统楼盘特色配有地下停车位锐博大厦物业类别商住楼建筑类别高层销售价格起价1888元/装修状况在建中物业管理费08元/开发商黔东南州锐红房地产开发有限责任公司项目地址市法院对面，天一广场东侧售楼电话08558062346/3828048交付时间不详容积率不详绿化率不详停车位配比不详总户数不详主力户型区间126162门窗配制铝合金门窗，普通防盗门墙面状况外墙涂料；室内墙面、天棚为水泥石灰混合浆粉刷；地面水泥沙浆找平占地面积楼层状况18层电梯房，2层以下为商场、车库，3层以上为住宅交通状况交通便利,市内1、5路可直接达到,2、6可到。周边配套休闲配套体育馆，万博休闲广场商业配套万博中心广场、佳惠超市、新世纪地下商城教育配套民族高中、附中、四中医疗配套418医院，州医院智能化系统可视对讲系统，24小时保安巡逻楼盘特色配有地下停车位宣传网址/GZKLRHFF66FF/ARTICLE/INDEXHTML市区其他搂盘绿景春天物业类别公寓，商住楼建筑类别多层价格均价1600元/装修状况毛坯物业管理费045元/开发商凯里恒源房地产开发有限公司售楼处地址清江路18号（复烤厂对面）售楼电话08558571088，08558571188开盘时间一期于2004年年底开盘，二期于2006年10月开盘容积率21绿化率30停车位配比105总户数约为510户主力户型128150占地面积52300楼层状况均为多层，部分楼盘为商住交通状况位于清江路18号，有1、2路公汽周边配套中小学凯里第2小学，凯里6中医院铁路医院小区带有菜市场锐馨鑫园物业类别公寓，商住楼建筑类别3幢26层的高层建筑销售价格起价1688元/平方米，最高价2098元/平方米，楼层差价20元装修状况毛坯物业管理费08元开发商黔东南州锐红房地产公司建筑设计贵州市建筑设计院售楼处地址凯里市永丰南路6号售楼电话08558600150，08558601222，08558601333开盘时间2007年元旦容积率87绿化率30停车位450总户数450户型区间120167主力户型3房2厅，120140门窗用材铝合金窗，单层玻璃，普通防盗门占地面积/建筑面积878896/85805楼层状况26层双电梯高层，其中商业5层，住宅21层交通状况距迎宾大道150米，距城南客车站300米，距高速公路西出口1000米。3路、4路、7路、9路公交车从门前经过周边配套东面为规划中的森林公园；西面为规划建设的永丰小学、现代幼儿园和自然绿化山体；南面为凯峰建材大市场、迎宾大道、凯里汽车城；距州医院3分钟车程，距418医院4分钟车程，距中博商业街5分钟车程楼盘特色空中花园三栋高层以轴向排列，3025米的间距，共享180米长，17米高的大型架空层空中花园。幕墙水景借助自然山体改造出幕墙瀑布水景，为凯里住宅首创。小区视屏音乐广场在空中花园设置电子显示大屏幕，采用最先进的声光技术，把小区装扮成悠扬的音乐广场。翰林华庭物业类别公寓建筑类别高层价格均价2000元/，楼层差价20元装修状况毛坯物业管理费0608元/开发商贵州方正房地产开发有限责任公司售楼处地址凯里环城西路127号售楼电话08558605111，08558605222开盘时间2007年10月容积率72绿化率428停车位479个总户数1298主力户型89115607门窗用材塑钢窗，单层玻璃，普通防盗门占地面积/建筑面积24461/217644楼层状况均为高层，部分户型带入户花园交通状况位于凯里环城西路与永丰东路交汇处周边配套中小学民族高级中学，城南小学，凯里四中医院四一八医院幼儿园本案小区内将新建幼儿园碧海云天物业类别公寓建筑类别多层，高层价格均价1900元/装修状况毛坯物业管理费0608元/开发商国华地产开发有限责任公司售楼处地址凯里永丰东路南侧售楼电话08553826688，08553826111开盘时间2005年10月容积率45绿化率33停车位479个总户数500左右主力户型90236占地面积/建筑面积128803/59067楼层状况多层、高层，部分户型带入户花园交通状况永丰东路向东200米与宁波路和清平南路形成一个大三岔口，剧万博广场只有1公里。周边配套学校省农业机电学校、民族干部管理学校、凯里师范、四中医院四一八医院幼儿园本案小区内将新建幼儿园现代花园物业类别公寓建筑类别多层，高层价格均价2000元/装修状况毛坯，多层部分已建成物业管理费04元/售楼处地址凯里永丰东路南侧售楼电话08553815777/3825999开盘时间2006年7月容积率16绿化率687停车位400个总户数400左右主力户型90236占地面积/建筑面积128803/59067楼层状况多层、高层，部分户型带入户花园交通状况永丰东路向东200米与宁波路和清平南路形成一个大三岔口，剧万博广场只有1公里。周边配套学校省农业机电学校、民族干部管理学校、凯里师范、四中医院四一八医院幼儿园本案小区内将新建幼儿园智能化系统彩色可视对讲系统半山别墅物业类别住宅（普通、非普通）、公寓、别墅建筑类别多层，别墅销售价格多层洋房售价13881488元/，独立别墅按栋出售50万100万装修状况不详物业管理费04元开发商凯里经济开发区中宇房地产开发有限公司建筑设计不详售楼处地址凯里市友庄路4号（贵都花园大门左侧）售楼电话08558061777，08558061830开盘时间不详容积率228绿化率451停车位配比11总户数288户型区间独体别墅，面积有318338；联体别墅，面积有265270；花园洋房，面积有94148占地面积/建筑面积356万平方米/14万平方米楼层状况独立别墅、联体别墅、多层洋房交通状况位于凯里经济开发区（翁义），建设中的凯开大道将于今年9月底开通周边配套凯里学院、附中和黔东南州职业技术学院也将于明年8月前全部搬迁到开发区四一八医院开发区分院已经建成楼盘特色11000平米原生态园林绿化，3000平米中庭私享花园，低密度的规划布局宣传网址/GZKLZYFF66FF民生聆山居物业类别住宅（普通、非普通）建筑类别多层销售价格不详装修状况不详物业管理费08元09元开发商贵州凯里经济开发区民生房地产开发有限责任公司建筑设计不详售楼处地址凯里市友庄路州地税局斜对面售楼电话0855806567808558063338开盘时间2007年4月容积率22绿化率35建筑密度30停车位配比11总户数260户型区间45单身公寓到150二厅四房占地面积/建筑面积24133平方米/53093平方米楼层状况8幢多层交通状况凯开路、开发区2号路及聆山居环绕交通网络将公共交通网络与小区交通网络联成一体周边配套素质教育区内大、中、小学一应俱全,是黔东南州规划中的文化教育区,便利购物商场、超市、聆山居便利店金融服务银行、邮局、举步可及智能化状况智能网络监控系统,24小时保安巡逻宣传网址/QDNCN/TEMP/MSFC/LSJHTML阳光帝苑物业类别住宅（普通、非普通）、公寓建筑类别多层，高层销售价格不详装修状况不详物业管理费04元开发商凯里阳光房地产有限公司建筑设计贵阳建筑设计有限公司售楼处地址凯里市宁波路88号售楼电话08558210999，08558210222开盘时间不详容积率不详绿化率不详停车位配比不详总户数不详户型区间89170占地面积/建筑面积不详楼层状况不详交通状况1路、2路、4路、5路、6路均能到达；距迎宾大道不足400米，离城市主干道韶山南路不足500米周边配套休闲配套体育馆，万博休闲广场商业配套万博中心广场、佳惠超市、新世纪地下商城教育配套民族高中、附中、四中医疗配套418医院，州医院生活配套陶然居、良弼名家、大东海等餐饮店2、凯里城区主要楼盘情况分析楼盘住宅类型主力户型（）价格（元/）绿景春天多层120160均价1600锐馨鑫园高层120167起价1688元/平方米，最高价2098元/平方米，楼层差价20元翰林华庭高层120140均价2000元/，楼层差价20元碧海云天多层、高层125236均价1900现代花园多层、高层120150均价2000半山别墅多层、别墅、排屋多层94148别墅265338住宅起价1300别墅每栋50100百万民生聆山居多层120150预计1800左右阳光帝苑多层891701800左右格兰美地多层、高层110130起价1780丰球绿都多层110130均价1500时代广场高层149255预计起价2000金色家园高层149255起价2030锐博大厦高层126162起价1888主要楼盘门窗用料及智能化程度楼盘门窗用料建筑外立面材料智能化程度绿景春天普通防盗门，铝合金窗墙砖公共部位24小时监控锐馨鑫园普通防盗门，铝合金窗、单层玻璃保温涂料24小时门禁，保安巡逻翰林华庭暂定塑钢窗双层玻璃，防盗门未定未定规划中碧海云天盼盼防盗门、普通玻璃、铝合金窗墙砖门禁系统现代花园普通防盗门，铝合金窗、单层玻璃墙砖门禁系统半山别墅未知墙砖24小时保安巡逻民生聆山居未知墙砖智能网络监控系统、24小时保安巡逻阳光帝苑普通防盗门，铝合金窗、单层玻璃墙砖格兰美地待定墙砖规划中丰球绿都普通防盗门，铝合金窗、单层玻璃墙砖时代广场待定墙砖规划中金色家园静电喷塑铝合金窗，钢化玻璃高级外墙专用漆可视对讲系统，24小时保安巡逻，大堂集中设有信报收集发放系统锐博大厦普通防盗门，铝合金窗墙砖小区绿化状况各楼盘（小区）规划指标绿化率大致在3040之间，但实际上很少有搂盘能达到这样的标准。已建成小区中绿化做的比较好的属丰球绿都小区和半山别墅。（丰球绿都绿化实景）（绿景春天绿化实景）（半山别墅绿化实景）户型目前凯里市场上的产品多数为大户型，其内部设计了较大的阳台空间，有的为一户双阳台，有些还赠送空中花园。说明这些新式的产品元素已经被当地消费者普遍接受。同时在户型内部功能分区设计和各区域面积配比等方面，已经逐渐趋向成熟。除了在一些高层项目里出现的现代筒子楼一梯可达五六户，致使市内空气流通、采光等问题出现鸡肋。因此，项目要想在市场上树立自己的标杆地位，须在市内空间设计上有所突破和创新。瀚林华庭1瀚林华庭2锐鑫馨园绿景春天容积率凯里市场上的产品的容积率普遍很高，有的高层项目甚至达到5以上。这与当地政府宽松的政策有密切关系，另一方面，当地高层住宅的底商可以不计入容积率。营销模式的单一和落后当地已建与在建产品的案场环境、售楼中心环境以及销售人员的素质处于整体偏低水平，鲜有样板房、样板区展示等在发达地区已普遍运用的体验式营销，此可为我项目充分利用，树立项目在市场的标杆地位。3、黔东南县区房地产开发概况镇远商品房雷山中心区住宅区雷山新区住宅开发雷山住宅底商县区房地产状况黔东南县级房地产规模开发水平尚低，规划建设、园区景观、物业管理等均处于起步阶段。外地开发商尚未进入。雷山、镇远县住宅价格水平9001100元每平米，街面商铺价格水平6000元每平米。40平方米的沿街商铺租金约1200元每月。主要街道基本无房地产商业广告。县区居民到凯里购房主要考虑子女教育。4、凯里城区楼盘广告推广形式分析商业区户外候车亭广告灯箱广告大十字交通繁华地段道旗广告工地围墙广告邮递DM凯里房地产广告状况目前凯里房地产销售主要由营销公司做销售代理。广告媒介和