土地获取投资决策流程(doc 21)

中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241土地获取投资决策流程一、目的1、建立土地获取投资决策管理体系，规范土地获取和投资决策流程，为集团可持续发展建立牢固的基础。2、确保获取的土地符合集团战略发展规划，与集团资源相匹配。3、确保获取的土地具有显著的投资效益，提升集团品牌价值。二、适用范围1、政府以招标、拍卖、挂牌出让的土地。2、收购项目公司或在建工程转让获取的土地。3、通过法院、拍卖市场等其他方式获取的土地。三、执行部门1、业务拓展部业务拓展部为投资决策流程的主要执行部门，负责获取土地资源信息，对相关土地信息进行战略评估、效益评估及可行性评估，并负责编制地块评估报告，组织相关部门编制项目的可行性研究报告。2、相关部门相关部门包括工程部、法务部、成本合约部、营销部、财务部，负责提供工程、成本、法律、市场、资金等专业服务并参与编制项目可行性报告。四、投资决策流程1、战略评估阶段（1）信息初报由业务拓展部将获得的土地信息进行初步分析，根据地理位置、周边市场情况和土地报价判断是否进行实地踏勘，陈述主要理由，形成初步情况分析报告，上报集团董事长（事业部总经理）请示。（2）项目建议书对需要跟进的土地，以业务拓展部为主营销部参与，完成实地踏勘和市场调查，主要调查项目包括城市发展概况（城市面积、人口、人均GDP、城市主要区域等）城市房地产市场概况（近二、三年市场供应量、成交量、成交均价、新开工量等）项目所在区域的房地产市场简述地块的地理位置（四至、临路状况、地块形状、地面现状等，有无高压线、暗浜、河道）地块周边环境（地块四边相邻现状、地上建筑物性质、特别地块南面建筑现状等）中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241周边交通条件（道路、高架、大公交情况等）周边生活配套（商场、超市、医院、学校、体育馆等）周边不利因素（垃圾厂、殡仪馆、火葬厂、墓地、祠堂、庙宇等）周边土地出让情况（近二年内）周边竞争楼盘比较初步的项目市场定价结论和建议根据踏勘情况和市场调查，由业务拓展部为主营销部配合完成项目建议书。项目建议书由业务拓展部提交集团董事长（事业部总经理）审核。（3）项目建议书之审核项目建议书由集团董事长（事业部总经理）审核批准是否进入投资决策流程之效益评估阶段。获批后，由业务拓展部组织相关部门，进入土地投资决策流程的第二阶段效益评估阶段。如果未获批，该幅土地的项目建议书进入永久性存档。2、效益评估阶段（1）投资估算表根据项目建议书，对地块的土地费用、前期费用、大市政配套费、建筑安装费、管理费、财务费、营销费进行投资估算，计算总投资。（2）利润分析表根据投资估算表和项目总投资，对项目成本利润进行分析，计算税前利润、税后利润、投资利润率、总投资利润率。（3）现金流量表根据土地的投资估算、利润分析、项目工程性质对项目现金流量进行分析，计算年净现金流量、累计现金流量、内部收益率、财务净现值NPV、投资回收期、季度收益率、盈亏平衡销售率等。（4）效益评估之审核项目效益评估由投资决策投资委员会提交集团董事长（事业部总经理）审核批准是否进入可行性评估阶段，获批后，进入土地投资决策流程之第三阶段可行性评估阶段。如未获批，该幅土地的效益评估和项目建议书进入永久性存档。根据项目实际情况，投资决策之战略评估阶段成果文件审核环节可省略，直接进入投资决策流程之效益评估阶段，和效益评估阶段成果文件效益评估报告合中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241编成文并列提交集团董事长（事业部总经理）审核。3、可行性评估阶段（1）编制可行性研究报告在投资决策流程之战略评估和效益评估阶段成果项目建议书和效益评估报告的基础让，编制土地项目（预）可行性研究报告。（2）审核和决策由业务拓展部将土地项目（预）可行性研究报告提交集团董事长和董事会审核和决策，获批后进入投资决策流程之执行阶段。4、执行阶段（1）投标和谈判由集团董事长（事业部总经理）组织参与投标和谈判。（2）签约由集团董事长（事业部总经理）负责土地出让合同的签约和公司并购各项法律文件。五、投资决策流程之权限界定权限分为推荐、审核、决策三大层面1、推荐权，由各事业部总经理及集团业务拓展部2、审核权，由集团董事长3、决策权，由董事会全体。执行由集团董事长，或集团董事长委托事业部总经理执行。六、投资决策流程之三大成果文件1、战略评估阶段之项目建议书项目建议书由业务拓展部为主营销部配合完成。向集团董事长（事业部总经理）上报。2、效益评估阶段之效益评估报告项目经济效益评估报告由业务拓展部组织相关部门完成，向集团董事长（事业部总经理）上报。3、可行性评估之可行性研究报告项目可行性研究报告由集团业务拓展部组织相关部门完成，向董事会汇报。七、投资决策流程之工作范围规定1、各事业部负责所在地区的项目推荐工作2、事业部及项目公司所在的城市的项目推荐工作由该事业部项目公司完成。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432413、上海事业部项目推荐工作由集团业务拓展部兼任4、无项目部或项目公司的城市，项目推荐工作由集团业务拓展部负责。八、投资决策流程之项目资料管理1、收到项目信息资料，进行分类一、二级市场，并按不同的城市进行分类。2、实物资料和电子档案相对应。3、对实物资料和电子文档统一编号，格式例沪06001（宝）XXX地块。4、将电子文档存放到相应城市的行政区的文件夹中。5、将实物资料存放到文件柜相应城市的行政区的地址上。6、有进一步的资料则进行实物资料和电子文档的增补。7、资料离柜查阅借阅及归还，实时登记。其他部门申请使用，需征得部门经理同意，并履行供阅手续。8、季度末将电子资料在OA系统上发布。9、年末配合办公室将电子文档刻录备份。将资料存放办公室档案室。10、建立档案检索系统，以方便档案利用。九、附件表格1、土地获取投资决策流程图CIFITZ01投资决策流程一CIFITZ02投资决策流程二CIFITZ03项目资料管理流程2、土地获取投资决策流程之战略评估阶段CIFITZ04土地项目信息登记表CIFITZ05土地项目信息调查表CIFITZ06出让公告地块调查或推荐表3、土地获取投资决策流程之效益评估阶段CIFITZ07投资估算表CIFITZ08利润分析表CIFITZ09现金流量表4、土地获取投资决策流程之可行性评估阶段中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241CIFITZ10初步投资分析简报CIFITZ11预可行性研究报告评审表5、土地获取投资决策流程之执行阶段CIFITZ12土地项目验证记录表CIFITZ13土地获得标书评审表CIFITZ14合同会签单中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241土地项目信息登记表表格编号CIFITZ004项目名称登记日期位息来源项目地点1地址2四至3土地面积4用地性质5规划条件6市政配套7其他项目介绍方的初步报价及要求投资部的初步判断意见结论中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241签名/日期中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241土地项目信息调查表表格编号CIFITZ05项目名称调查日期信息来源项目地点项目概况1地址2四至3土地面积4地形地貌5土地现状6用地性质7规划条件8周边环境中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432419市政配套10市政优惠措施11周边竞争项目初步情况项目一项目二名称地点建筑类型售价房型比主力房型单套面积销售率12本项目初步定位、成本、售价13其他14投资部分析、判断15分管副总经理意见16审核结论中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241出让公告地块调查或推荐表表格编号CFTZ06TODATEREFMCC公告地块简述见附页投资部初步判断意见领导批示意见中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241投资估算表表格编号CIFITZ07单价建面投资总额单价建面投资总额序号内容项目元/M2元/M2（万元）项目元/M2元/M2（万元）一土地费用11土地费12拆迁补偿费13土地契税14小计二前期费用21前期工程费22基础设施费三建筑安装费31建筑安装费32大配套费33配套费34不可预见费小计四三项费用41营销费用42管理费用43财务费用小计五总投资中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241利润分析表表格编号CIFITZ08金额金额序号内容项目万元项目万元备注一销售收入二总投资不含项目流动资金三销售税金及附加销售收入的555四税前利润五所得税六土地增殖税销售收入的1七税后利润八投资利润率税前利润销售税金）/总投资九总投资利润率税后利润/总投资中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241现金流量表表格编号CIFITZ0920052006序号项目1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q一现金流入1销售收入流入小计二现金流出1土地出让金2动拆迁补偿费3土地契税4绿地带拆费5前期费用6建安费用7基础设施费8期间费用9不可预见费10销售费用营业税及附加11实际缴纳所得税流出小计三净现金流量四累计现金流量五内部收益率六NPV中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241七投资回收期八季度收益率九盈亏平衡销售率中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241初步投资分析简报表格编号CIFITZ10地块名称日期项目概况（详见附页）投资部初步判断意见领导批示意见中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241预可行性研究报告评审表表格编号CIFITZ11项目名称项目概要评审意见评审人员签名日期副总经理审核意见签名/日期总经理审核意见签名/日期董事长审批意见签名/日期备注中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241土地项目验证记录表表格编号CIFITZ12项目名称土地出让方/转让方名称地址负责人电话签名/日期评价结论及评审人员签名评审日期副总经理审核意见签名/日期总经理审核意见签名/日期备注中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话0256